房贷利率又迎来变动，具体怎么利好借款人？，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
贷款利率水平决定
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。房地产政策的密集落地为8月划上了句点，提振了二级市场的同时，也将有望打开房市的“金九银十”。
首先《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的要点有两个，首付比例调整和贷款下限调整。首付方面，此前“限购城市”的首套房和二套房最低首付比例为30%和40%，“不限购城市”为20%和30%，此次调整后的首付下限统一为20%和30%。
贷款下限方面，首套房利率政策下限按现行规定执行，二套贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20BP，此前为LPR+60BP。结合“限购取消”来看，这条政策更加利好一线城市二套房的销售。但在场景上明显利好有“换房”需求的人。
然后是《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，重点就一个，那就是存量首套住房贷款利率可协商调整。这关乎正在背负房贷的人的切实利益，能够降低目前房贷的利息支出。据统计，当前全部房贷余额约为39万亿左右，而首套房存量贷款余额在25万亿左右，也就是有三分之二的用户都将受益于政策利好。以下具体来看看该条政策。
01 什么是存量首套住房商业性个人住房贷款？
有两种情况，一种是贷款发放时是按照所在城市首套房利率发放的贷款；另一种是住房符合首套房标准，但发放的不是首套房房贷。包括执行“认房不认贷”的地区，原本的二套房房贷利率，也可以按照首套房贷利率执行。
但要注意的是，政策只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款，组合贷款中的公积金贷款部分，购买商业性房产不在政策调整范围内。
02 怎么申请调整？具体能省多少？
有两种方法，符合上述存量首套住房商业性个人住房贷款标准的借款人，在2023年9月25日起，可向房贷承贷金融机构提出申请。1、置换原本贷款，由承贷金融机构发放新的贷款置换此前的贷款，贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。2、协商降低利率，借款人与承贷金融机构，协商变更合同约定的利率水平。
但不管是置换原贷款，还是协商降低合同约定的利率，贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，都不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限。
房贷利率的构成一般为市场报价利率（LPR）+基点，假如购房者黄大柱在2022年9月购入首套房，当时的五年期LPR为4.65%，那么大柱的房贷利率就是LPR+100BP，实际的房贷利率为5.65%。而当前的最新的五年期LPR是4.2%，较两年前已经下降了45个基点，也就是说黄大柱目前的房贷利率是4.2%+100BP=5.2%。
政策调整利率是指调整后面的基点幅度，即“+100BP”的部分。如果大柱9月25日去申请协商降低购房时约定的利率水平，那么他的实际房贷利率后面的加点就会下降，具体降低多少，得看和承贷银行的协商结果，目前还没有任何一家银行给出具体的调整幅度，理论上最多能争取到当时所在城市的首套房利率下限。
以广东省地区的城市首套房利率下限为例，2023年9月1日，中国人民银行广东省分行披露了2019年10月以来广东省（不含深圳）内各城市首套房贷利率下限历史调整情况。大部分城市在2019年10月至2022年5月所执行的首套房利率下限均为LPR，2022年5月过后大部分城市执行LPR-20BP、LPR-40BP，而2023年以来，甚至有不少城市已经阶段性取消了首套房利率下限。
假如最后大柱与银行协商的房贷利率结果是LRP+10BP，那么与他此前的购房利率LRP+100BP相比，下降了90个基点。假设黄大柱的贷款本金为100万，15年还清，等额本息付款，每个月的房贷为8,012.51元。调整之后，LRP+10BP利率下他每个月的房贷就降至7,548.11元，每个月能节省利息支出464元。
03 2019年以前的利率怎么算？
LPR浮动利率的模式是在2019年8月20日开始公布实施的，在此之前房贷利率瞄定的是基准利率，房贷利率在基准利率基础上上浮或者打折。2019年10月8日之后房贷利率转换为锚定LPR利率，LPR是每个月都会公布一次的市场报价利率。
所以在2019年以前买房的人应该都经历过利率转换，银行贷款通知借款人重新选择固定利率或者LPR，如没有选择就自动默认选择LPR。LPR改革前央行公布的基准利率为4.9%，假如张三当时购房利率为4.9%×1.2=5.88%（基准利率上浮1.2倍），在转化成LPR之后，利率就变成了LPR 4.85%+103个基点=5.88%。这103BP的加点之后就固定了，不管后续LPR怎么变，加点不变。
此次利率调整政策上明确的时间为，2023年8月31日前的存量首套住房商业性个人住房贷款。2019年以前的存量首套房贷也在这个时间范围内，按道理来说也是可以享受到政策利好的。但具体怎么调，就很难评了。
因为LPR实施以前，全国首套房利率下限为基准利率的0.7倍，也就是说在此期间买房的人，首套房利率调整的下限是3.43%。以张三来举例，按照103BP的加点和最新4.2%的LPR，张三当前的购房利率为4.2%+103BP=5.23%。理论上最多能从5.23%降到3.43%，这么大的富贵恐怕是很难把握。
所以关于LPR实施以前的首套房利率具体怎么降，预计后期政策会有更为细节的措施落地。总体来看，近期密集落地的房地产政策侧重点的不同，照顾到了不同的需求人群。如“认房不认贷”针对的是“卖旧房买新房”的群体，依然能享受首套房利率政策。降低首付比例和利率下限，利于有购房刚需和二套房需求的群体。存量房贷利率调整则针对的是已购房群体。多重效应叠加之下短期内或能一定程度提振房地产市场。
同时，除了降低购房成本，直接利好房地产销售外；借款人减少了利息支出，或将资金用于投资或者消费，毕竟在LRP下降的情况下，每个月省下来的利息支出总不会又放回银行。将有利于居民消费潜力的释放和整体经济的恢复。
本文源自满投财经
贷款利率是怎么算出来的
01民间借贷逾期利息的计算基数
问：
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)》第二十七条规定有条件保护借贷双方将利息计入本金的约定，在合同未予约定的情形下，能否将利息计入借款本金并计算逾期利息?
答：
答案是否定的，逾期利息的计算基数仍然是借款本金，而不能将利息计入本金中计算逾期利息。一方面，《民法典》第六百七十六条(原为《合同法》第二百零七条)规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”但是该条并未规定在支付逾期利息时，需要将原有的利息计算到本金中计算利息。另一方面，如果将借款本息作为逾期利息的计算基数，无异于在当事人没有约定的情况下，由法院审判为当事人计算了复利。当然，需要注意的是，上述处理方式的背景是当事人没有作出相关约定。如果当事人明确约定，逾期利息的计算基数包括了本息之和，则当事人的约定在最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)》第二十七条规定的范围内有效。该条具体规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。”这意味着，一方面，当事人约定的原始利息，仅能在不超过原始本金以合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍计算的范围内，被纳入逾期利息计算的本金基数；另一方面，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍计算的整个借款期间的利息之和，对超过部分，人民法院不予支持。
02民间借贷合同中没有约定利息，借款人自愿支付，但借款人又以不当得利为由要求出借人返还已支付的利息，人民法院是否支持
问：
民间借贷合同中没有约定利息，借款人自愿支付，但借款人又以不当得利为由要求出借人返还已支付的利息，人民法院是否支持?
答：
对于这种情况，人民法院一般不予支持。《民法典》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”根据这一规则，不当得利有4个构成要件：一方获有利益；他方受到损失；获利与受损之间存在因果关系；获利没有合法根据，即无“法律上的原因”，这是不当得利的关键。本问题中，借款人自愿支付利息的行为是基于借款合同的成立和有效履行，并非没有“法律上的原因”。具体而言，借款合同未约定利息，存在两种情况：一种是双方可能有过口头的约定，这种情况在实践中并不少见，借款人是依据约定支付利息，系正常履行借款合同的行为，不得再要求返还；另一种是双方确实没有以书面或口头约定过利息，此种情况下，借款人主动支付利息的行为可视为改订借款合同、为其增加利息支付的相关内容的新要约，出借人无异议并接受，则为对该要约进行承诺的意思表示，双方由此完成借款合同的改订，而该新合同也已因借款人完成利息(和本金)的支付而履行完毕，借款人要求返还利息的请求自不应得到支持。
03当事人约定以物来支付结算利息的，如果偿还借款时该物折算的金钱数额超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，对于出借人就超出部分的请求，人民法院不予支持
问：
在许多民间借贷的实践中，出借人为了保证所出借款项得以偿还，约定还款时以一定的物进行偿还；而到还款时，由于这些物的价格上涨，导致按照约定所偿还的物折算为金钱数额，其年利率已经超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的4倍，这种情况下如何处理?
答：
对于借款合同来说，提供合同约定的款项是出借人的义务，而依约偿还借款及相应的利息则是贷款人的义务。对于民间借贷的利率，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)》第二十五条规定了上限：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’,是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”对于当事人之间在实践中约定的以一定的物来偿还相应的借款，其实质上是以物所体现的价值来代替贷款人所应支付的本金和利息，故在偿还借款时，该物所体现的价值扣除本金后年利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，根据前述规定，人民法院对出借人就超出部分的利息的请求不予支持。因此，当事人约定以物偿还债务的，如果偿还借款时所折算的金钱数额，其年利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，对于出借人对超出部分利息的诉讼请求，人民法院不予支持。
摘：《民事审判实务问答》最高人民法院民事审判第一庭编，法律出版社出版。
来源：东营市中级人民法院、最高人民法院司法案例研究院
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"贷款利率水平决定（贷款利率是怎么算出来的）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/144666.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
