银行擅自变更房贷还款方式，“契约精神”哪去了，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
等额本息贷款合同
媒体报道截图。
文 | 李曙明
2013年10月，南京市民蒲先生在民生银行南京分行办理了一笔117万的房贷，贷款期限为20年。当时约定按照“等额本息” 的方式进行还款。可最近，蒲先生却发现，自己还了七年多的房贷，到现在本金竟还是117万，一分都没减少。
原来，银行在他不知情的情况下擅自变更了贷款还款方式，由合同约定的“等额本息”变为“先息后本” ：先归还利息，到期后一次性归还117万本金。
还款方式是贷款合同的核心内容，决定着双方的权利义务。蒲先生算了一笔账，如果按照当时合同约定的4.2%左右的年利率计算，20年期的房贷，“先息后本”的还款方式要比“等额本息”多还三四十万元。这是他因还款方式变更可能付出的代价。
需要说明的一点是，两种还款方式分别适合于不同人群，并无优劣之分。“先息后本”更适合做生意、付月租等应急情况，一般不用于房贷。蒲先生对银行变更还款方式“怒不可遏”，但对于短期内缺少现金的人来说，这种变更可能求之不得。
所以，这一事件的关键点，不在于银行擅自变更还款方式对哪一方更有利，而在于：哪怕这种变更对借款人有利，银行单方变更合同也注定得不到法律支持。
贷款合同是银行和借款人双方合意的结果。一旦做出承诺，双方必须不折不扣地履行，这就是“契约精神”。“契约精神”内容宽泛，但核心其实也简单：“说话算数”。
在蒲先生和银行签的合同中，白纸黑字写着还贷方式是“等额本息”，蒲先生按“等额本息”还款，银行按“等额本息”扣款，如此也不会节外生枝。
当然，签订的合同并非不能变更，但前提是双方协商一致，用新的合约替代之前的合约。也就是说，合同变更一定是双方行为，单方行为不可能发生合同变更的效力。
回到此事去看，在蒲先生和银行交涉过程中，银行工作人员曾提出疑问：“这个上面写的是采用等额本息法，每月还款本息数合计是8092.95元，但2014年还的时候只有5609元，您当时没发现吗？” 银行工作人员这么问，或许是想以此证明，蒲先生对于银行变更还款方式是知情和认可的。
对此，蒲先生回应称，“因为扣款、划款、计算金额，全是银行的问题啊，我只是负责把钱存在我的卡上，自动还款”。应该说，蒲先生的回应是到位的，归纳起来就是：他的义务，已经履行；目前出现的问题，完全是银行擅自变更合同导致。
而由于还款方式系银行单方变更，并非双方协商一致的结果，因此并不具备发生合同变更的效力，蒲先生无须受其制约。
在此事中，双方于2013年签订的合同，是确定权利义务关系的唯一合法文件。蒲先生可以要求银行按照当初的合同继续履行，按照当初约定的还款方式还款；如果蒲先生有证据证明，银行的擅自变更给他造成了实际损失，可以要求赔偿，这是银行应付出的违约成本。
向银行借款，借款人处于相对劣势一方。利息高低和还款方式基本银行说了算，借款人照单全收。在这种现实下，若不彻底堵住银行擅自变更合同的“口子“，任由其加重对方责任，借款人的权益将难以保障。
从这个角度看，发生在南京的这一事件或许只是个案，但足以引起社会警觉。
□李曙明（法律从业者）
编辑：马小龙 实习生：施可儿 校对：李铭
来源：新京报
房贷等额本息和等额本金哪个划算
对于大多数人来说，买房都需要向银行贷款，这里面就牵扯到一个重要问题——还款方式。一般买房贷款的还款方式有两种：等额本息和等额本金。
对于这两种方式到底应该怎么选，其实很多人心里都没数。通常情况下，银行默认的是等额本息，你不主动提出来，银行是不会更改的。
最近，房贷利率又双叒叕涨了，贷款成本越来越高，全国各地首套房利率已经普遍在6%附近了，二套房更夸张，有些银行甚至已经破了7%！你搞不懂“等额本金”和“等额本息”的区别，可要吃大亏了。
一字之差，大有不同等额本息是按照贷款的本金总额和利息总额全部加起来，然后再平摊到每个月还款的数额上面，每月偿还同等数额的款项（包括本金和利息）。
等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，每月还款数越来越少。
下面用一张图来看看不同还款方式下，每月还款中利息和本金的构成：
2种还款方式的示意图
经过图上这一比较，每月还款中本金和利息的差异就明显了。
等额本息，虽然每个月还款的金额是一样的，但是实际上前期的利息比较多，本金比较少，而越往后所还的利息占比越少，本金占比越多。
采用等额本金的还款方式，每个月还的本金是一样的，前期还的利息和本金比较多，但是越往后面，随着本金的减少，利息也会相应的减少。
哪种更划算？举个例子，假如你贷款100万，贷款利率按基准利率4.90%计算，贷款20年，那么两种不同的还款方式，还款金额区别如下：
100万贷款，4.9%年利
同样的贷款额度和年限，等额本金比等额本息还款的利息总额少7.87万元，这个数字你可能觉得不是很敏感，差异不大。再举个例子：
如果按照现阶段（2021年8月）各地区最新的贷款利率均值6.05%来计算的话，等额本金比等额本息还款的利息总额少11.88万元。这差额可抵得上普通白领一年的工资了。
100万贷款，6.05%年利
经过数据对比，我们可以看到，同样的贷款金额、期限和利率，总利息：等额本息＞等额本金。这么一算，你肯定觉得银行坑了你，对吧？其实如果把资金的投资价值计算在内的话，两者实际的利息是差不多的。
到底怎么选？看了上面的图表对比，你可能直观觉得等额本金能省利息，会是更好的选择吧？但是有几个因素还是要考虑的：
新的投资机会与贷款成本间的平衡问题如果你当下有好的投资渠道和机会，收益高于贷款利息且风险相对稳定，那么你可以选择等额本息的还款方式，把前期多出来的钱用来做投资。
但是，如果投资收益是低于贷款利息的，不论风险高低，那你还是老老实实选择等额本金的还款方式吧。
有没有提前还款或出售房产的打算等额本息前期还得利息多，但本金少，后面本金多；而等额本金每月的本金都在减少，如果选择提前还款，等额本金更划算。（贷款期内出售产房，也需要提前还款）
一般来说，提前还贷越早越好，因为在还贷初期，月供金额多为房贷利息，等到后期再进行提前还贷时意义就不太大了，因为几乎还的都是本金了。
如果考虑提前还款的话，建议在贷款期限的三分之一内结清掉最划算。比如30年贷款的，提前还款可以在第10年及以内还清，20年贷款的，可以在第7年及以内还清。
尤其是那些5-10年内有出售房产打算的，选择“等额本金”更划算，因为前期还的都是本金。而等额本息，每月的还款额中有近70%都是利息。
收入稳定性与还款压力的平衡等额本息更适合收入较低且稳定的家庭，因为每月还款月供是固定的，且前期还款额度较等额本金更低；而等额本金更适合高收入家庭，前期还款额度较高。
短期内现金流充裕可选等额本金这种前多后少模式，近期现金流不足的，建议选等额本息。
另外，如果你是20-30多岁的年轻人，可以选择等额本息，每个月还款比较平均，能控制在自己的支出。如果你年龄已超过40岁，建议选择等额本金的还款方式，因为40几岁的人正当收入处于一个相对巅峰的时刻，可以多承担一些还款，今后的十几年间，随着年龄增长收入会有所下降，还款也相应的减少。
总之，选择哪种还款方式，要根据自己的现状和对未来的规划按需选择。
【END】
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