在西班牙购房不可不知的新抵押贷款法，下面是欧洲时报给大家的分享，一起来看看。
西班牙房屋贷款
【欧洲时报记者沐泓报道】欧盟于2016年3月要求西班牙更新抵押贷款法，西班牙2019年4月26日通过新法，并于6月16日正式生效。迟到3年多的新抵押贷款法对旧法做出了哪些修改？对银行更有利，还是对民众更有利？哪些条款会影响旅西华侨华人？近日，《欧洲时报》记者专访了西班牙中国律师事务所主任、律师季奕鸿，对此作出详细解读。
图为马德里某街道上张贴的卖房信息。（图片来源：欧洲时报实习记者孔庆锐 摄）
新法对购房者有何影响？
2016年欧盟就要求西班牙更新抵押贷款法，直至2019年4月26日，西班牙才完成对该部法律的更新，延误时间超过3年。不过，新法对贷款申请者与银行都提供了法律保证，其中最重要的14个条款更新如下：
1、银行必须将贷款合同标准化，并为贷款申请者提供预备合同，方便他们在贷款签字前了解合同的所有详细条款，并为他们对比所有银行贷款合同的细节。
2、公证员与财产登记处将发挥更积极的作用，确保贷款申请者了解申请流程、贷款细节及条件。
3、申请贷款所产生的法律行为文件税以及房屋登记的代理费，全部由银行向政府相关部门支付。贷款申请者仅需支付评估房屋价值的评估费，该笔费用介于200至500欧元之间。
4、新抵押贷款法已经明文禁止“地板条款”，也就是说从2019年6月17日起，该条款被彻底取消。
5、禁止银行绑定销售金融及保险产品。
6、银行发放贷款给申请者，贷款账号的研究、审批及最终批准所产生的3笔手续费将合并一起向申请者收取，简化收费步骤、节省时间。
7、关于提前还贷，新法规定在利息手续费方面，贷款申请者可享有优惠政策：固定利息的还贷者，提前还贷的利息手续费前十年为2%，此后为1.5%；浮动利息的还贷者，提前还贷的利息手续费为0.25%至1.5%，这取决于提前还贷的年限（注：贷款手续费，为贷款利息所衍生的一笔费用，新法并没有规定贷款利息的优惠）。季奕鸿说：“法律无权变更金融业的利息率，只能规定银行收取手续费的标准。”
8、新法出台前，延迟支付贷款利息手续费的还贷者须支付4%至20%的手续费滞纳金。新法规定，所有手续费滞纳金均为贷款利息的2%，不得高于该标准。
9、贷款申请者如想转换银行，所产生的转换贷款手续费（Subrogación）有条件免除。比如一名在LaCaixa银行申请贷款的客户，如果想转换到BBVA银行，在新法规定下，前3年缴纳最高的转换手续费为0.15%，3年后无须缴纳任何转换贷款手续费。季奕鸿认为，该条款将导致银行贷款市场竞争更加激烈，使银行推出的贷款条款更人性化、更有利于申请者。
10、新法规定，贷款申请者与提供贷款的银行进行谈判，重新制定还贷利息率与相关规则，如将此前偿还固定利息改为浮动利息等，而银行不允许向贷款申请者收取任何手续费。
11、如果有贷款申请者违约不支付利息，银行有权起诉贷款者并收回房屋，期限为：A、在贷款申请者全部还贷期内的前一半时间内，还贷者如未完成该期限内12个月（累积）或贷款总额3%的本息偿还，银行有权起诉还贷者并向官方申请收回房屋。
B、在贷款申请者全部还贷期内的后一半时间内，还贷者如未完成该期限内15个月（累积）或贷款总额7%的本息偿还，银行有权起诉还贷者并向官方申请收回房屋。
季奕鸿表示，新法生效前如有还贷者已被银行起诉或收回房屋，法院会按照旧法判决。新法只对2019年6月16日后的贷款提供法律保护。
12、如果贷款申请者无法偿还贷款，那么新法规定将由银行与还贷者协商解决。“新法对于银行与还贷者双方都有强制规定。”季奕鸿说，“整体来看，这方面相对银行有利。因为如果还贷者无法偿还贷款，银行还是可以向政府申请收回房屋并取消还贷者贷款的。”
13、新法规定，贷款申请人可以自由选择房屋价值鉴定师，而银行不能强制要求贷款申请人接受指定鉴定师的房屋价值鉴定服务。新法该条款对贷款申请人较为有利。
14、建立独立监管机构，确保所有抵押贷款合同全部依照新法执行，加强对银行的监管力度，确保银行不随意发放贷款，确保贷款申请人有能力长期偿还贷款。
律师解读：新法加强贷款市场透明度
季奕鸿认为，新抵押贷款法很多细节变化不大，但对市场监管的力度有所加强。原因之一就是经济危机之前，西班牙银行滥发贷款导致房地产危机，进而引发大面积的金融泡沫。“新法的变化有一个方面利好贷款申请者，那就是很多手续费降低了。但同时，由于监管力度的加强，对一些经济条件不好的贷款申请者来说，申请贷款的难度也提高了。所以说，新法的目的之一就是规范并严格监管抵押贷款市场，努力遏制房地产市场泡沫。”季奕鸿说。
不过，季奕鸿认为杜绝金融与保险产品相绑定“不太现实”。“新法生效之后，银行当然不能明目张胆地将抵押贷款绑定产品一起销售，但实际上，如果贷款申请者不购买银行的其它产品，银行有权利不提供贷款给客户。”季奕鸿说，“如果贷款申请者拒绝购买绑定的金融与保险产品，银行自然有借口不发放贷款给他们，这种现象很难杜绝。”
新法生效后，西班牙政府还鼓励民众申请固定利率的抵押贷款，针对这种宣传，季奕鸿认为，这是政府为了避免出现还贷者转换银行时，可能产生手续繁琐的现象而倡议的。“鼓励民众申请固定利息贷款，好处之一就是稳定性，比如万一利息升得太高，还贷者无法承担而被收回房屋，房贷市场将承担过大的压力。”季奕鸿说。
此外，季奕鸿还谈到，银行在审批贷款申请时，最为看重贷款人的固定收入。他指出，在中国贷款，银行更看重房屋价值，相比而言，西班牙银行更看重贷款申请者的固定收入。
西班牙大多数银行发放贷款的逻辑是：银行没有必要握有大量房源，更无须在贷款申请者无法还贷的时候被迫收回房屋，最稳妥的经营办法就是从发放贷款一开始就审核贷款申请者的固定收入。
通常情况下，银行一般根据工作合同的种类和工资单发放贷款给申请者，银行鉴定其工资单的标准是：每月固定收入的1/3用于还贷，比如月薪1500欧元者，还贷的最高额度为500欧元。“这不是什么明文规定，但银行基于风险控制，一般会做这样的一个限定。”季奕鸿说，“不少侨胞认为，自己首付较高，贷款额占房款全额较少，银行就会发放贷款，这是不对的，银行发放贷款的核心标准就是参考贷款申请者的固定收入。”
至于通过中介买卖房屋，季奕鸿表示，马德里自治区大量中介通过收取卖方手续费来维持业务，而其它很多自治区是收取买卖双方的手续费。和普通民众的认知一样，大量优质房源掌握在中介手中，而银行的房源相对而言，质量和位置不算太理想。
西班牙中国律师事务所介绍
西班牙中国律师事务所由季奕鸿律师创立于1999年，秉承创始人为旅西侨胞伸张正义以及追求卓越的现代法律理念，现在西班牙中国律师事务所已经成为西班牙最权威的综合性律师事务所之一。西班牙中国律师事务所从属于西班牙律师公会（AbogacíaEspa.ola），并且与西班牙本地、中国大陆和海外多个国家的知名律所、政府企事业单位、文化教育机构和投资金融机构建立长期的信息交换渠道和业务合作平台，能够有效和精确地满足国内外客户不同的法务和商务拓展需求。
微信：jiyiihong1999，
电话：915400600，
传真：915415505，
电邮：info@abogadochino.com，
地址：Gran Via，51，Planta 5，Oficina A.28013，Madrid，Spain
（编辑：秋忆）
西班牙二手房网站
图为西班牙马德里中心区域。（图片来源：欧洲时报记者梦唐 摄）
【欧洲时报记者梦唐、异人、实习记者深宝报道】对于传统的中国投资者来说，买新房似乎是一个不置可否的观念。但随着经济的发展和城市的规划建设，越来越多的新房价格高不可攀、位置又远离城市中心，因此不论是在国内还是在海外，投资者的目标逐渐转向了二手房市场。西班牙的不动产市场自经济开始复苏后，在蓬勃发展的同时又面临着经济泡沫的威胁。近段时间，在西班牙如马德里和巴塞罗那这样的大城市，居然出现了没有新房现房可买的现象。
新房还是二手房？地段还是价位？
对于西班牙人来说，买新房还是二手房好像并不是什么值得纠结的事情，但是欧洲时报记者从“不讲究”的西班牙人口中了解到的却恰恰相反：大部分西班牙人表示，虽然西班牙人没有风水这一说，但还是更期待买到新房，可以按照自己的想法装修。其实很多时候购买二手房都是生活在西班牙的无奈之举。
由于房产危机，西班牙近十年来的新房建设接近瘫痪状态，导致了市场上能出售的新房创历史新低，而这也解释了房价压力问题。根据价值评估协会（Sociedad deTasación）的数据显示，近两年，在巴塞罗那及其周边的城市群（占全省人口的65%，住房总量的66%），已售出了89%的新房，目前在售的新房数量为3601套， 其中1047套新房位于巴塞罗那市（巴塞罗那居住人口数量为160万人，即相当于每1528个居民可以有1人买新房）。
而在马德里及其周边的城市群，情况大致相同。近两年在售的楼盘减少了93.7%，只剩下6319个房子待售出，其中，有3067个新房位于马德里市（相当于每1320个居民可以有1人买新房）。
也就是说，以马德里和巴塞罗那为首的西班牙城市，新房的存量相当稀少，在近两年内的新房存量减少了90%，存在严重的供不应求状况。因此，很多生活在西班牙的人在进行投资置业时，不得不考虑二手房，而想要买新房的投资者则只购买期房。这就导致了很多房子甚至还没有开始建就已经被预购了。
据价值评估协会市场分析总监César Hernández解释，2014年，巴塞罗那和马德里售出新房中近60%为现房，可以拎包入住。如今，在巴塞罗那售出的新房中只有15%为现房，而马德里更少，只有3%。“供不应求的压力更是加剧了这种趋势，很难扭转”。
据其分析，按照目前的节奏，在之后的至少两年内，没有可能买到已经建好的新房。“我们得等到利率开始上涨。到那个时候，买家们的的购房兴趣减退，房租销售速度放缓，开发商建成房屋的时候仍有未售出的房屋”。
由于开发商将现有新房囤积，只出售30%，这就导致了市面上的新房更加紧俏。
据Hernández解释， 在马德里购买未建的期房是一件很常见的事情。在很多地方，一些城市规划建设条例可能会对建房造成一些阻碍，开发商不敢在获得所有许可证前开始建房，但是会开始售楼。而在巴塞罗那，买正在建筑中的房子是比较常见的，因为在拆除原来的老房子后，就会有很多新房屋出现。
西班牙房产经纪人解析华人购房
有业内人士表示，比起当地消费群体，大部分在售的新房更倾向于外国消费者，他们的购买力更强。在目前房价看涨、房源紧张的情况下，有购房需求的华人该如何选择？
对此，欧洲时报记者采访了首位获得西班牙房产经纪人职位证书的蒋敏伟先生。蒋先生就职于巴利阿里群岛的华鼎物业公司，而巴利阿里群岛与加纳利群岛的房价增长仅次于马德里和加泰罗尼亚，年增长率超过了10%。蒋先生向记者介绍，在西班牙的购房客户的选择还是比较广泛，但由于马德里、巴塞罗那和巴利阿里群岛这些城市的旅游业发达，可开发的土地有限，又加上居住需求不断上升，租金回报率相当高。以巴利阿里群岛为例，从Palma市中心的住房，到Esporlas的郊区小镇、Lloseta的农家小院或Calvia的海景别墅，都是华人投资者的理想目标。
图右为蒋敏伟。（图片来源：本图由受访者提供）
蒋先生表示，华人购买不动产，主要以自住、度假、或者投资目的为主。但区别于西班牙本地的华人客户和国内的意向投资者，前者更注重于生活方便；后者则更看重生活氛围。这就表示国内的意向投资者可能更加偏爱位于环境较好地区的新房。
据西媒发布的报告显示，预计巴塞罗那目前在售的新房将在14个月后全部售出，而马德里的将在8个月内全部售出。目前，房价已经在上涨。“如果没有出现新楼盘以应对日益增长的购房需求的话，那么房价将会继续加速上涨。”
其实，相比马德里和巴塞罗那，西班牙房地产注册研究院在对西班牙2017年年度购房情况分析的报告中提到，外国人在加纳利群岛（31.4％）和巴利阿里群岛（31.3％）的购房比例位居前列，高出马德里和巴塞罗那。蒋先生表示这也是导致巴利阿里群岛物业价格和租金上涨迅猛的原因之一。
面对新房压售、期房抢手、二手房价格猛涨的情况下，蒋先生认为需要提醒广大侨胞的是，在资金不是很充裕的情况下，购房会带来不必要的压力和和风险。但是在“有限的投资资金”的选择性上可以参考比如参加税务局的物业拍卖会和收购银行或开发商的停滞项目等。选择抵押贷款的购房者，要注意满足两个基本条件，一：有稳定的收入来源证明，比如说一年以上的固定工作、工资单，年度税单等； 二：有足够的存款来支付前期的费用，而且最好是已经存在本人银行账户上的。蒋先生强调，随着近几年西班牙对反洗黑钱政策的严谨，很多华人同胞将首付款直接现金存入银行已经不适用。
（编辑：夏莹）
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"西班牙房屋贷款（西班牙二手房网站）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/144373.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
