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60亿“理财”还不上？中国奥园推“现金+实物”兑付方案，短期偿债压力仍存，下面是证券时报给大家的分享，一起来看看。

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千亿房企中国奥园60亿理财产品逾期事件，终于有了回旋的余地，其接下来的债务处理也迎来了喘息之机。

12月2日，中国奥园针对60亿理财产品逾期制定了相应的兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付。投资人可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。

自进入11月份以来，中国奥园被评级机构穆迪、惠誉先后5次调低信用评级，最新信用评级显示为CCC-，这意味着中国奥园的融资渠道将进一步受阻。另一端，公司一年内偿还的短期负债规模达517亿元，明年1月份还有两笔美元债陆续到期，合计余额为6.86亿美元。

两端压迫，中国奥园的资金压力可想而知。但这不过是当下房企的一个缩影而已。

中国奥园60亿逾期理财兑付方案出炉

12月2日，中国奥园披露了理财产品逾期一事的兑付方案。兑付方案主要是“现金+实物”两种。据悉，该理财产品总规模在60亿元左右，涉及投资人1500人，内部员工及亲友推荐669人。

具体来看，兑付方案一为现金分期兑付：

1、单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

2、单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，投资产品累计200万以内（含200万）的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕

3、针对利息的兑付安排：投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息，该部分利息按每期兑付的本金和实际延期兑付的天数计算并支付

4、现金分期兑付时间：首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在兑付月（每季度的最后一个月）的25日集中兑付

方案二为实物资产兑付：

1、 实物资产兑付范围：合同约定期限到期的投资产品、以及合同约定期限虽未到期但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。

2、 用于兑付的实物资产：集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。理财经理将与投资人沟通可兑付的实物资产范围。

3、 实物资产兑付的安排：投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

有市场消息称，中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋大厦，并正在与买家谈判。据证券时报记者了解，目前中国奥园正在加速处置一些境外资产，包括位于加拿大、澳大利亚的几处物业正在寻找合适的买家。

为了缓解资金危机，中国奥园在11月份以9亿港元处置了香港的几处物业， 并展期3笔到期债券。上述种种措施，意味着中国奥园违约警报暂时解除。

尽管债务问题已经暂时缓解，但中国奥园的流动性仍然充满不确定性。自11月份以来，中国奥园被穆迪、惠誉等评级机构频繁下调信用评级，最新信用评级显示为CCC-，不利于后续再融资。

中国奥园短期债务压力不小

根据中国奥园2021年半年报显示，截至6月末，中国奥园的资产总额为人民币3161.55亿元，有息负债（包含银行及其他借款、优先票据及债权）约1113.11亿元，应付账款及其他应付款项达到411亿元，也即，中国奥园拖欠上游供应商的欠款超过400亿元。

此外，根据中报显示，中国奥园现金及银行存款约人民币683亿元，其中受限制银行存款77亿元，账面可支配现金仅有606亿元，而公司1年内的短期贷款为517亿元，一年以上2年以内的债务规模达到234亿元。

联合资信称，奥园集团负债结构以流动负债为主，近三年债务规模逐年增多，债务在1年以内到期部分规模较大，整体结构有待改善。

此外，明年一月份，奥园还有2笔美元债陆续到期，合计金额为6.86亿美元。

编辑：周平希

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时隔15年，央行表态释放出新一轮存量房贷利率调降的信号，引发市场广泛关注。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计情况新闻发布会上表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜提出：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

据媒体报道，7月21日，记者通过常州江南农村商业银行某支行的客服和信贷处了解到，目前可以通过将存量的纯商贷，转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。

图片来源：视觉中国-VCG111354708910

据常州日报报道，业内人士普遍认为，这是监管机构鼓励银行和贷款人重谈房贷合同，把旧房贷更换成新房贷：

要么改签合同，将原来的高利率合同作废，改成现行市场上的低利率；

要么“转按揭”，让该贷款人重新申请一笔房贷，把之前高利率的房贷还了。

记者采访常州市部分银行后发现，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。

常州市某股份制银行资深工作人员认为，银行本身是没有动力调整存量房贷的，但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加，对于银行来说，利润变薄总归比没有利润要好。

记者注意到，在央行发声和提前还贷之间，还有一个口子被悄悄打开了，那就是很多银行设置了允许调整还款方式，可以将等额本息换成等额本金。这个操作可以节省大笔利息。

例如200万元、30年、5%的等额本息房贷，如果全部切换成等额本金，总计可以少还近40万元利息，折合每年少还1万多，一个月少还1000多元。

值得一提的是，不同银行对于“调整房贷还款方式”这一业务的态度不同。记者了解到，我市多家银行均在手机银行APP上开通了调整房贷还款方式这一业务。但也有市民反映，有的银行需要提供收入证明、银行流水等资料才能办理该业务。

据每日经济新闻此前报道，在存量房贷利率引起热议之前，银行业刚经历了一番“存款降息潮”。

6月初，六大行打响本轮银行存款降息潮的第一枪，股份行、地方性银行而后相继跟随，定存正式告别“3”时代。

在此前贷款利率持续调降的背景下，业内更多地把这轮存款降息看作是银行“息差保卫战”的一环。但降息之下，银行的揽存压力骤升，也成了新的难题。

“贷款利率调降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭贷款作为银行核心优质资产，若存量利率按照现行水平重定价，或许会引发银行新一轮的‘息差保卫自救’。”一位资深业内人士对记者分析道，从资产端来看，按揭贷款是各家银行都重视的优质资产，动了这块“奶酪”，那么负债端相应承压，高息存款对银行的成本压力更大，理论上银行对于存款降息的动机也就更大。

该人士指出，不同于揽存，国有银行与中小银行呈现出松弛与紧张的不同姿态，按揭贷款是“兵家必争之地”。“往往在按揭楼盘准入这类业务上，国有银行会不惜放下身段，下场争夺，大多数楼盘都是几家银行共同‘分蛋糕’，而不是独家合作，因此国有银行虽然也占上风，但相对优势不像揽存那么明显。”

“不过，参照存款降息下的市场反应，在揽存压力下，许多银行的利率尚且在允许的范围内上浮一定BP，不会一降到底，因此负债端对资产端的联动影响还要看不同银行的业务结构和承压情况，不会一蹴而就，也不可一概而论。”该人士认为，不同银行的按揭贷款占比不同，因此传导至资产端的压力也不尽相同，存量房贷利率调降还处于理论阶段，倒逼新一轮“息差保卫战”尚无直接依据。

每日经济新闻综合常州日报微信号、第一财经、每日经济新闻（记者 刘嘉魁）

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