interest only贷款（interest only loan）

在英国买房贷款，选择只还利息interest only的优势都有哪些？，下面是涌正投资给大家的分享，一起来看看。

interest only贷款

在英国买房可以办两种贷款，自住用房的贷款本息一起付，和咱们国内差不多。另一种叫 Buy-to-Let mortgage“以租养房”型贷款，在英国做房产投资一定要知道它。

以租养房， 顾名思义，就是是买一套房，用租金来偿还月供和其他费用。值得注意的是，以租养房大都是贷款期内只还利息，叫 interest only，本金要等贷款期结束时一次性还清。

比如，你问银行借了一笔 50万英镑的interest only, 假设年利率5%，你每年只需还 50 X 5% = 2.5万的利息，每个月大概2,080 磅。贷款期满后，你再把50万的本金一次性还给银行。 (这里为了讲起来容易，咱们先忽略所有的税费)

对比本息一起还的贷款，英国叫repayment mortgage。同是50万英镑，假设5%年利率，还款期放到最长的25年，你每个月要还大概2,930磅，比 interest only 每月要多还近1,000磅，不过好处是等到25年期满你就不欠银行本金了。

咋一听起来，interest only 很不合适，期满后还得自己想办法还清本金，而且利息累积起来也要比本息一起付的repayment多一些。

的确，如果是长期持有的自住房，当然本息一起还合适。但是作为投资型房产，interest only 绝对更有优势，原因有三 :

首先，从长期看，通货膨胀会帮你解决一大部分问题，25年以后的50万肯定没 有现在的50万值钱。

其次，投资型的房产大都是要等涨价后卖掉赚取价差的，而你欠银行的本金不会因为房价上涨和通胀而变。

第三，也是最重要的，就是现金流。以租养房一定要保证每个月带来正现金流，如果你投资的所有房子都要每个月要从自己腰包里添钱，会很影响生活质量。

Interest only 的月供比本息一起还的低很多, 这样就可以保证房子的月租覆盖贷款和其他费用，不给你带来额外花费。

举一个真实的例子：

一个客户准备在伦敦 Canary Wharf 金丝雀码头投资个一居室。房子本身45万英镑，买房要交一个2.6万的印花税和2,000 磅的律师费，我们为了简便计算，就用个整数50万。

他申请了LTV 50% 的 Buy-to-Let 贷款， 也就是贷款额是房子总价的50%，自己首付25万 。按照他目前的情况，银行出了如下的评估，前5年大概他每个月还700英镑利息。

这一个非常适合利用杠杆效益投资的房产。金丝雀码头目前10万白领，很多从事金融行业。客户要买的这个51平米的公寓离金融中心和地铁站走路不到10分钟，非常好租。

目前看，相似的公寓在rightmove上大概每月能租1,300-1,500磅，咱们保守估计1,300磅。

客户人在国内，所以这个房子要给中介做出租托管，费用大概是租金收入的10%。

新公寓出问题比较少，不过我们还是要预估一笔维修费用，一般公寓为房租的5%，独栋小楼10%，当然实际情况要看房子和运气。保守起见，我们再假设一年一个月的空房期，也就是每年收11个月租子。

算下来，客户每月的营收是这样的：

所以，还了房贷和其他费用之后，这个房子每年至少能给客户带来4,455磅的正现金流，按照8.5的汇率，大概37,800 人民币，够他养车加油的了。

精彩的还在后面:

刚才提到，这个公寓位于金丝雀码头，相当于上海的陆家嘴，北京的金融街，附近房源本来就供不应求，未来10年这里还要增加6万上班族。

还有，到2018年，这块会开一个Crossrail (横贯城铁)的大站点 。曾经听一个中介跟客户说：“Crossrail 沿线的房产必须要买，价格一定翻倍。”

我觉得这个说法有点忽悠，目前官方预计Crossrail 新站点开通会让站点1.2公里范围内的住宅价格在现有涨幅基础上再涨25%，举例说，如果这个地段房价本来就要涨10%， Crossrail 会让房价上涨10%+25%=35%。

过去5年金丝雀码头附近的公寓涨了大约50%，考虑到未来 Crossrail 的开通和在职人口大幅增长，我们可以很自信预计这个 50万的公寓5年后价格升至75万英镑。

客户5年后卖房的时候，他的总体收入是这样的：

别忘了，整个过程，他的实际投入就是买房子时候的首付25万英镑。也就是，他用5年的时间和25万的本金，赚来了27万利润，年回报率超20%，赶上股神巴菲特了。

而且所有的租赁及维护工作都委托给了中介，他除了一买一卖走走手续，并不用占用自己太多时间和经历。

英国有不少当地人和华人用这种 Buy-to-Let 方法全职炒房，这种方法可以行的通的三个最重要的前提：

英国是允许外国人申请以租养房贷款的，对签证之类没有要求。但是申请 Buy-to-Let 贷款对申请人的财信状况和房租收入有门槛，大多银行或借贷机构对于外国人申请 Buy-to-Let 贷款的要求如下:

这些东西比较细碎就不多讲，大家有问题可以咨询一下涌正投资（扫描下方二维码即可）。作为海外投资人，最好联系一个靠谱的投资顾问，协助你料理整个投资过程。

interest only loan

9月1日，继广州、深圳、上海后，北京也正式宣布落实“认房不认贷”。新政执行后，北京、深圳上周销售面积小幅提升，北京上周新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，深圳上周新房销售面积约3.8万㎡，环比增长3.8%。

Ever since major cities in China launched policy incentives in late July to warm up the realty market, housing agent Wu Lei's phone has turned into a 24/7 hotline, with a deluge of inquiries on property purchase being made every day.7月下旬以来，中国多地出台支持房地产新政，刺激房市回暖，房产经纪人吴磊的电话已经变成了一条全天候热线，每天都有铺天盖地的购房咨询。

"We are currently working around the clock to greet visitors. Some homebuyers are willing to make even late-night appointments," said Wu, who works in Beijing for real estate agency 5i5j.在北京我爱我家房地产中介公司工作的吴磊表示：“我们目前正在加班加点地接待顾客，有些购房者甚至愿意在深夜预约看房。”

Property agents such as Wu have been very busy lately because policy measures, adopted to help the troubled real estate sector recover, are buoying up market sentiments and helping drive up transactions for both new and pre-owned homes, which in turn are contributing to the overall economic recovery, experts said.专家表示，像吴磊这样的房地产经纪人最近非常忙碌，因为楼市刺激政策提振了市场情绪，并有助于推动新房和二手房交易，助力经济复苏。

So far, more than 20 cities — including first-tier cities Beijing, Shanghai, Guangzhou, the capital of Guangdong province, and Shenzhen, also in Guangdong — have adopted the policy to recognize households with mortgage records but no local property ownership as first-time homebuyers, making them eligible for favorable down payments and lower mortgage rates.到目前为止，包括北京、上海、广州、深圳一线城市在内的20多个城市已经采取了“认房不认贷”政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

Various regions have also introduced a combination of encouraging policies, such as selling-old-for-new schemes, tax subsidies and reduced housing loan interest rates.各地还推出了一系列鼓励政策，如以旧换新购房活动、购房契税补贴和降低存量首套住房贷款利率等。

According to realty market analysis provider China Index Holdings, Beijing witnessed a 16.9 percent weekly increase in new home sales area to 103,000 square meters last week. Shenzhen saw a 3.8 percent weekly rise in new home sales area to 38,000 sq m during the same period.房地产市场分析公司中指控股数据显示，北京上周新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，深圳上周新房销售面积约3.8万㎡，环比增长3.8%。

"New home transactions have been unexpectedly brisk. Homebuyers I receive are mostly young couples expecting to purchase their first home in Beijing and second-time buyers looking to improve their living conditions," said Li Chao. She currently manages sales of a new housing project located in northeastern Beijing.

北京某新房项目的销售李超说：“新房交易出乎意料地火爆。我接待的购房者大多是希望在北京购买第一套房子的年轻夫妇，以及希望改善生活条件的二次购房者。”

Hong Kong-listed realty developer Sunac China Holdings saw the volume of transaction in its real estate project One Sunac Opus, located in Beijing's Chaoyang district, reach 5.62 billion yuan ($770 million) with the sale of 169 homes on Sept 3, the opening day. The houses were sold for more than 30 million yuan each.香港上市房地产开发商融创中国控股有限公司位于北京朝阳区的房地产项目融创壹号院交易额达56.2亿元人民币，9月3日开业当天售出169套住房，每栋售价超过3000万元。

"Such strong project sales have triggered a substantial influx of funds, which will have a positive impact on business operations of property firms. They are expected to yield improved financial performances," said Yan Yuejin, research director of Shanghai-based E-House China Research and Development Institution.上海易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“强劲的项目销售额使得大量资金涌入，这将对房地产企业的业务运营产生积极影响，预计其财务业绩将有所改善。”

Pre-owned home sales also saw a boost in major cities. Around 5,000 pre-owned homes were sold over the past week in Beijing, nearly half of August's total, according to realty agency Centaline Property.主要城市的二手房销售也出现增长。据房地产中介中原地产数据，过去一周，北京共售出约5000套二手房，几乎是8月份总数的一半。

The scene in Shanghai is no different, as families are keen to look at available properties that allow children to attend good schools.上海的情况也不例外，因为家庭都积极求购优质学区房。

Yang Jiarong, a manager at a Shanghai office of Sinyi Realty, said, "We have seen a 20 percent to 30 percent increase in appointments made by prospective homebuyers."信义房屋上海业务经理杨家荣说：“我们看到潜在购房者的预约增加了20%到30%。”

来源：中国日报网

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