成都二手房贷款担保费（成都二手房贷款新政）

成都楼市，二手房成交参考价出炉，楼市进入博弈期，下面是雕叔说楼市给大家的分享，一起来看看。

成都二手房贷款担保费

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提问：雕叔你好，我和我老婆名下成都首套三室的房子自住，在青羊区西三环内，商贷、月供4千多；2016年购买的。这几年工作手上攒了点钱，准备夫妻二人用纯公积金购买一套投资房，我们二人的公积金加起来一个月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盘，还有黄龙溪的恒大文旅城，青白江的协信天骄城，新都领地悦府，青白江价格低 交通不便，新都地铁线交通方便悦府价格高，后来定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，单价13090元，总价121万，交了两万的定金，这个地方交通方便TOD，但是位置偏僻还很荒凉。准备住房公积金贷款70万，10年内还完，月供7000。请问大神看好这个盘的升值空间不？或者投资值不值得？谢谢

回答：你好，我看了你的情况，我觉得你看中的这3个地方，都不是非常好。先说说青白江，成都唯一一个郊区没有通地铁的地方，未来规划的是一个物流园，但是我想说的是，无论是规划物流园还是其他什么，交通不便和人口是它的主要问题，没有人口就面临以后没人接盘。做投资，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盘的问题必须考虑。再来说说新都，新都目前只看好大丰，三河，因为它离主城区近，又通地铁很多刚需的朋友，没有能力购买主城区的房子，就会选择离主城区稍微近点，通地铁的位置。大丰未来发展空间比其他几个地方大。最后再来说说新津，新津以前一直是一个县，今年突然划县为区，大家都以为这就是机会，所以被很多中介，和开发商大力推荐和炒作。导致它的房价已经高出它原本的价格，所以溢价空间很大，现在持有会有一定时间的横盘期。还有，三圈以后同样面临一个问题，那就是人口问题。目前没有人口，但是好在它通了地铁，多少后期会承接一部分主城区人口。但是需要很长的时间去等待，要想完全发展起来，我预计会要5年以上时间。新津超过1.3以上就没必要了。最后再说一下，黄龙溪，基本不考虑，文旅产业，除了适合自住外，其他的都不适合。（如：升值、后期出租和出售的流动性都很差）房子，投资和自住一定要分离，自住主要考虑的是舒适度和便利性。投资主要考虑的是回报率，适合投资的短期都不适合居住，适合居住的，回报率都不高。至于你选择的新津站附近的中南智在云辰，小区和位置都不错，临近地铁就是它的最大优势。如果可以长持的话，还是有升值空间的。

提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问：雕叔你好，今年“金九银十”时期已过近一半。您是否认为在调控压力下，楼市表现将难以令人乐观？今年还有没有机会买房？

回答：您好，今年7月以来，各地突然出台严格的调控政策，的确让不少投资者感到困惑。调控的次数很多，调控的力度也很大。政策坚决住房不炒，非常严谨明确。楼市已进入金九银十，但调控力度似乎并不松懈。今年同期，楼市的火爆状态确实远不如去年。不过，在我看来，调控政策不是让房价大幅下跌，而是保护房价。你会发现，在房价每一次大幅上涨之后，或者在房价双倍上涨之后，都没有针对房地产市场的调控政策，以保持市场的稳定。楼市调控归根结底是防范房价快速上涨后的金融风险。因此，作为投资者和购房者，一定要明白这样的底层逻辑，这样才能在这个时候继续买房并迎来下一个赚钱的出路。因此，虽然今年没有金九银十，但并不意味着没有机会买房。如果买房，局限于某个区域或某一类产品，近期确实很难起步。敞开心扉，思路开阔点，会好得多。

提问：雕叔你好，新人报道，刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：雕叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受的了就可以。广州买房价值高的板块及楼盘，详见知识星球内部分析！给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买！

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔你好！请问购买新房是直接去售楼部还是找中介买房呢，如何买到更优惠的新盘呢？是不是找了中介留了电话再自己去售楼部就没办法再找售楼顾问了？

回答：新盘卖出价都是统一的，房管局一般有备案，一房一价。成都99%的好楼盘，开发商都是自己卖，有自己营销团队，是不找代理的，你找中介也没用。但个别楼盘你可以找中介代理要优惠，如果直接去售楼部，就是自然到访，没有任何优惠。

提问：雕叔你好！现在买房中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果卖家要到尽收，有些费用都要承担在买家身上。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：二手房中介费是可以砍的，但是什么时候砍合适呢？切记不能一上来房子都没看就砍，这样很容易把中介小哥推到对立面去。一般中介是大概知道房东的心里底价的，如果一上来就砍中介费，无力不讨好，中介只想着尽快达成成交而不是让你的购房成本最优化。一、不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二、不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三、找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，一般房源中介会根据你的首付情况算一个置业计划书，大概这套房子买下来成交价加后期税费中介费评估担保费一共几多钱。直接打包喊价多少钱，让中介去谈，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：雕叔你好！房地产市场是一个波动的市场,但感觉每一次的波动都会比前一次的更高,那是不是只要房子拿在手里不卖,忍过低迷期,随着时间的推移永远是金额上涨的?

回答：楼市确实是呈周期性波动的。一般来说，价格也是一浪高过一浪。但是不同城市,城市的不同地段,房价波幅不同,涨幅也有差别。在目前调控预期下，市场安全的范围可能会继续收缩。千万不要陷入市场永远会上涨的幻觉。目前房产投资到了考验专业知识与人性的时候，价格分化将变得越来越严重。同样的一笔投资，即便是一个城市，也有涨与不涨的差别，极端情况下甚至会出现好的投资经常翻倍，不好的投资多年阴跌。老思想看不懂新事物，投资要紧盯机会成本，有些片区没好的发展，或占据的资源有限，要及时调整。对于未来房价将要走向稳定的判断，是分化的。那么会是什么样的分化法呢？肯定是一二线与三四五线城市之间的房价分化。这些城市之间本来就有一个比较大的房价差距，尤其是经历了严格的楼市调控之后三四线城市房价依然保持足够的稳定，并没有出现一些大跌，即使那些一二线城市房价出现了明显下跌，三四线城市房价都不见太大的波动。因此，随着房价稳定趋势明确之后，作为失去房价助力的三四线城市与基础相对要完善的一二线城市之间的房价走向，自然会出现两个不同的走向。

提问：雕叔你好！为什么有些人说天府新区的建设是亏本的？（我认为ZF应该通过卖地赚更多的钱，应该多余基础设施建设的钱。）既然建设新城是亏本，为什么那么多城市仍然愿意建设新城？这不是矛盾吗？

回答：新城本身没有问题。但建造新城不重经济规律和随意规划才是问题。在中国的大多数新区中，一半以上是成功的，不到一半是失败的。看有没抓住主要矛盾。当然，“卖地和基础设施建设”的周期本身就是有利可图的。怎么会是亏钱呢。只是维修资金不够。为了支持未来的长期维护成本，需要征收存量房产税。从长远来看，中国必将不可避免地开征存量房产税，以满足未来基础设施维护的需要。但如果我们得出下一个“新城不是希望”的结论，那就大错特错了。完全放任的城市增长并不是管理城市的最佳方式。正确的做法是规划与市场相结合，以规划指导为补充，以市场竞争为主要因素。

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成都二手房贷款新政

近日，成都首套住房公积金贷款利率正式下调，最新的贷款利率已降至3.1％，这对购房者来说是实打实的利好。

不仅如此，全国多地也调整了首套房利率，在商贷利率、公积金利率以及卖房换房个税上，进一步宽松，而这也被人们称为“国庆大礼包”，不少业内人士都将这解读为“一次信号强烈的救市”。

最新，成都公积金贷款利率降至3.1％

9月30日晚，央行发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这意味着，5年以上利率由原来的3.25%调整为3.1%。二套房贷款利率政策不变。

这是时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，上一次调整还要追溯到2015年10月。

目前，据成都住房公积金管理中心，个人住房公积金贷款利率已调整，首套房五年以下（含五年）的贷款利率为2.6%，5年以上为3.1%。二套房五年以下（含5年）为3.025%，5年以上3.575%。

执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。

按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，等额本息还款方式下，执行3.1%利率后，公积金贷款每月月供将减少82元，累计30年月供减少近3万元。

多地下调首套房利率，最低3.7%！成都会跟进吗？

公积金贷款迎来利好，那商贷如何？

为此，封面新闻记者从成都四大行及多个银行了解到，目前，成都首套房最低房贷利率仍以4.3%执行。如果首套房贷结清，想买二套房，也可按4.3%的利率执行，而据链家某房产经纪人透露，部分小银行，甚至可以做到4.1%。

而就在最近，广东省清远市发布新政，首套房商贷利率可低至3.7%！

据了解，这是自9月底人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策实行以来，首个响应政策的城市。

此外，武汉、济宁近日也落地了“下调房贷利率下限”，首套住房贷款利率分别按3.9%、3.95%执行。

封面新闻记者注意到，本次“定向降息”有两大范畴：

首先，时间有限制，降息的窗口期从即日开始到2022年年底前结束；其次，利率与房价挂钩，只有在2022年6-8月份新建商品住宅销售价格房价连续下跌的城市才能适用此政策。

哪些城市符合近三个月房价连续下跌的要求呢？

6-8月的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”，符合要求的城市有23个，分别为：

天津、武汉、贵阳、昆明、泸州、石家庄、大连、哈尔滨、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、大理。

同为新一线城市中的天津、武汉在列，省内泸州市也符合，但成都显然不符合。

所以目前来看，成都的首套房贷利率，应该是无法再突破4.1%了。

多项利好政策叠加，“上车”机会来了

除了公积金、商贷利率降低，日前还发布了1年内买房换房的退税优惠。

9月30日，财政部税务总局公告：支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

之前在成都，二手房“满五唯一”（住宅满五年，且是家庭唯一住房）免征个人所得税，不符合“满五唯一”的房子要交个税，以个税1%计算，大部分城市一套房可以节省税费在3-5万，而北上广等城市部分房源可能节省几十万以上。

由于当下市场惯例，二手房交易个税往往由买家承担，实行换购退个税新政后，有利于增加有个税的房源流动性。

基于目前多项利好，对于买房人来说，整体的大环境给予买房的空间很宽宥，是个“上车”的好机会！

封面新闻记者 韩钦清

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