广州官宣“认房不认贷”，下面是新快报给大家的分享，一起来看看。
广州买二手房可以贷款吗
■VCG
8月18日后签贷款合同，按新政策执行
天河、海珠等置业者或减轻上百万元首付压力
在千呼万唤中，“认房不认贷”政策终于在一线城市落地。8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。有多位受访行业人士表示，此次广州及时优化调整楼市政策，有望打破楼市原先的低迷状态。对于置业者来说，至少可以减少数十万元，甚至是上百万元的首付资金压力。值得一提的是，深圳也对外官宣，今日起施行“认房不认贷”政策。
广州市住建局解读“认房不认贷”
广州市住建局30日同步发布了对通知的解读。解读文件称，申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。居民家庭住房套数，是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。
关于政策优化相关的个人住房信贷政策，居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。
政策执行时点以《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。
划重点
认房不认贷 广州下周有望落地实施
已有银行出台相关执行标准
8月30日，广州“认房不认贷”公布之后，商业银行也有了最新消息。广州地区某国有行已迅速出台相关执行标准，此外多家银行均表示，目前正在开会研究，预计相关政策出台后下周有望落地实施。
“今天收到政府通知，分行已经开会研究具体措施了。”某国有行广州分行的相关人士向新快报记者确认，该行已初步出台了相关执行标准，本次政策更新的主要依据是广州查册是否有房，不以贷款记录为依据。“只要家庭名下查册无房的，新购住房商业贷款一律执行首套标准，即首付比例三成，实行基准利率。”
具体来说，家庭名下无房的，无贷款记录、有贷款记录已结清、异地有房贷在供的，均按首套房执行首付三成基准利率；家庭名下有一套住房的，无贷款记录或已结清的，首付比例为五成，贷款利率仍为基准利率，而有贷款在供的，首付比例提高至70%，贷款利率实行二套房贷利率，即LPR+60BP，执行标准具体落地时间虽未确定，“应该也就在这两天了”，上述人士向记者强调。
光大银行广州白云区一家网点工作人员告诉记者，通常来说，政策出台后，下周就可实行，市民可以开始着手准备文件。另一家股份制行的相关人士也向记者表示，分行接到消息正在召开会议，正常来说也是下周可以落地了。
温馨提醒
对广州户籍人士来说，配偶有房则不属于受益人群
在走访中，有银行人士告诉记者，尽管政策尚未正式落地，但自从认房不贷的消息传出后，这几天前来咨询的客户明显增多了，“政策还是以家庭为结算标准，对广州户籍人士来说，如果配偶有房，您仍然不属于受益人群”，上述银行人士强调，当前“认房不认贷”政策主要利好的是本地刚需人士和外地有房贷但广州无房的人士。同样的，某国有行广州一家网点的贷款经理也表达了类似的观点，“政策主要利好外地有房广州无房刚需人群”。
“认房不认贷落地不仅利好楼市，对银行来说也是一件好事。”有业内人士向记者表示，今年以来，楼市销售偏弱，提前还贷现象增加，政策落地后，有望缓解当前银行面临的稳房贷焦虑，缓解放贷压力。
专家说法
利好改善置业、都市圈流动人口 及在广州外围城市有过购房等群体
“这是目前全国首个响应‘三部门’政策，打响‘认房不认贷’第一枪的一线城市。意味着一线城市在这个政策上真正做了松绑。该信号也会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实认房不认贷的政策内容。”易居研究院研究总监严跃进表示，该政策是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，其落地对于广州市场影响非常大，其客观上直接降低了首付比例和房贷利率，对于刺激购房需求具有积极作用。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，主要有三类人群相对更受益。一是“卖一”才能“买一”的改善型需求买家。广州一手住宅市场中，约有七成属于改善型购房需求，他们通过卖掉原有的房产，才购置新房产，这种情况下首付三成；二是都市圈的流动人口，例如从其他城市调到广州来工作的人，需要在广州购房的，也可以按首套房三成首付实施，有利于促进大湾区各种资源的互联互通；三是年轻购房群体、外来人口，之前他们因为购买能力不足而在广州外围如惠州、中山、江门、肇庆等地买房，如今新政策下他们若在广州购房，可以按照首套房计算，以三成首付入市。
新政落地，房企和市民入市积极性提高
新政落地首日，新快报记者走访了广州本地的部分楼盘，看到市民们的买房热情提高不少，售楼处涌进不少前来咨询的客户。一楼盘的相关负责人员告诉新快报记者，“今天（8月30日）广州政策一出，此前观望的客户飞速赶到现场抢房，瑞麓府短短1个半小时成交4套，还有部分在外地的客户也在赶回来途中。” 星汇海珠湾的工作人员也称，伴随新政落地，有位投资客户一次性购买了5间商铺。而在先前，广州南沙、黄埔不少新楼盘早早传出了筹备落实“认房不认贷”以储备客户的消息，现今有部分楼盘均表示将加大推货力度。
一位在广州工作多年的市民告诉新快报记者，预计政策会推动一部分原有存量房人群“以旧换新”，让市场新增一批二手房源，利好在外地有房，打算在广州落脚购房的人群。“但对于我这样原本无房的人群，不觉得政策有减轻资金压力，因为都是按首套房来算。”不过，该市民也表示，“自己本身就有购房意愿和打算，希望之后的房源选择会更多些。”
置业者至少可少付30万-40万元首付
对于置业者来说，新政落地能带来多大程度的“减负”？克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓给新快报记者算了一笔账，对比以往政策，以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后，该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30万-40万元，如果是购买越高总价的住房，首付减少更多。此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。
另据克而瑞广佛区域近日发布的数据，在“认房不认贷”政策后，广州11区的首付金额有明显减少，置业者可节省的金额为17.6万-143.1万元。其中，以海珠、天河两区的表现尤为明显。在新政前，海珠区一套售价为1431万元的房子，需首付四成，572.4万元；新政后只需支付首付三成，429.3万元，节省了143.1万元。天河区的首付金额也从原先的412.8万元降至309.6万元，节省了103.2万元。
在市场层面，此次广州及时优化调整楼市政策，预计短期广州市场活跃度有望提升。“在新政落地打破了购房者的观望气氛之后，预计接下来广州楼市‘金九银十’的人气和成交都会有所回升。”肖文晓表示。
■本版采写：新快报记者 梁茹欣 王彤 范昊怡 张晓菡
广州二手房交易最新政策
8月30日，广州率先在一线城市中落实房地产新政策，全面执行“认房不认贷”。半个月过去了，南方财经全媒体记者结合采访和现场走访后发现，广州楼市呈现温和回暖、需求分化的特征。在黄埔区黄陂板块等相对比较热门的区域，一些售楼部看房咨询的人逐渐增加，现场“7变3”成为售楼部工作人员新的行话，指的是因新政策红利，将二套房认定为首套房，首付7成变3成的情况。
日前，广州首套房利率LPR再下降政策也正式实施：广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR（贷款市场报价利率）-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。
南方财经全媒体记者发现，广州楼市的改善市场随着政策出台有了明显的回暖，但刚需市场变化不大。整体来看，目前广州一、二手房市场回暖，但新政策主要利好有条件置换的购房者，释放的市场需求仍旧有限。
在受访专家看来，广州的“认房不认贷”以及降低房贷利率政策，主要还是为房地产市场托底，无法让市场在企稳的基础上快速反弹，房地产市场的反弹关键还在于收入、就业基本面的改善。
图片来源：视觉中国
广州楼市利好政策叠加
从全国房地产新政策看，今年7月，中央政治局会议释放房地产政策调整信号，明确了几大政策调整方向；8月25日，三部门联合发文，国家层面“认房不认贷”和换房个税减免延期的政策文件出台；8月31日，两部门发文，推动落实降首付比例、房贷利率和存量首套房贷利率。
这些政策打开了广州房地产政策调整的空间。
8月30日，广州正式发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确提出落实“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
9月9日的消息显示，广州首套房贷突破LPR下限。最新的政策为：广州无房，首套房首付30%，利率为LPR-10%；广州有一套房无在供或者已经结清，二套房按照首付30%，利率也为LPR-10%；广州有一套房且在供，首付40%，利率为LPR+30BP。
无论是“认房不认贷”政策还是降低房贷利率政策，目前各地主要以城市为单位落实新政策，即以“一城一策”的方式精准应对市场变化。广州的特殊性在于，作为一线城市，广州在这两项政策工具使用上，都是一线城市率先官宣的。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受南方财经全媒体记者采访时表示，“认房不认贷”主要支持改善型购房需求，尤其是“买一卖一”的购房需求。
李宇嘉认为，2015年到2021年是广州楼市连续上涨的6年，大量购房者在广州及周边城市购买刚需房，目前这批购房者有了改善住房的需求，所以“认房不认贷”能促进广州房产市场的良性循环。
“大家先去挂牌二手房，再去买新房，带动购买链条有效运转，释放购买需求，对楼市有短期的促进效果。”李宇嘉说，“在新的形势下，鼓励良性循环的政策，首先刺激到的就是供给端，即‘业主挂牌’带来供给端的放量。”
一位广州房地产资深观察人士认为，“认房不认贷”和降低房贷利率LPR两项政策，更利好改善型购房者或者原本在外地有房产，但未来想置换到广州的购房者。“对他们来说，二套房首付大幅下降。”
和部分广州房地产从业者交流后，南方财经全媒体记者发现，目前房产新政策的直接作用在于，让持观望态度的购房者坚定决心，以往对手中房产持“可卖可不卖”态度的改善型购房群体，更愿意将手中的房产挂牌出售。
广州市越秀区一位房地产从业者徐毅（化名）告诉南方财经全媒体记者，广州性价比较高的房子目前比较好出手，业主心态没那么强硬，更想早些出手，挂牌价格也不会虚高，更接近市场价格。“8月底以来，二手房放盘量增加很多，目前，越秀区热门的五羊新城区域有700多套挂牌房产，前年的数量才100-200套。”
徐毅进一步表示，目前置换类的购房者分两类，一种是先买再卖，目前的情况下急于出手，卖房的价格可能低于市场价，另一种是先卖再买，这样的购房者压力会小一些，也更容易享受到政策红利。
从李宇嘉提供的数据看，“认房不认贷”政策出台后，近期广州二手房的挂牌量从14万套增长到15万套，增长了1万套，中心区新房改善盘的去化量也有明显增长。
不过，当前广州的二手房市场也比较艰难，挂牌量增加但价格涨幅不大，甚至不少区域还在下跌，不少购房者即便有换房意愿，也难以在短期内以满意价格出手。
9月房产市场温和回暖
根据贝壳找房统计数据，从上架房源看，8月广州上架房源比上月增加268套，房源供应增加，目前共7098套；从上架成交比即上架量/成交量这一维度看，广州8月上架成交比为4.25，低于过去一年平均水平4.10，体现去化效率降低。
徐毅表示，9月以来新政策出台后，咨询、看房的客户数量有明显增长，政策让部分此前想要购房的客户增加了不少信心。
目前，广州首套房利率下调10个基点，二套房利率下降30个基点。“认房不认贷”政策后，一些购房者的二套房认定变成了首套房，利率下降幅度很大。
对广州提出的降低房贷利率的政策，李宇嘉认为，广州首套房和二套房利率都在下降，这对刚需和改善型购房者入市都会有明显拉动，“目前，广州‘认房不认贷’政策和‘认贷不认房’政策叠加，是双重利好，有房的人群再购房，贷款利率也在降低。”
尤其是一些此前有通勤、学位需求的购房客户，在“认房不认贷”政策出台后，看到合适的房产更愿意迅速下单购买，买房决策周期缩短。
今年9月初，广州市民刘越（化名）看中了越秀区一处带有五羊小学学位的房产，因为考虑孩子上学问题，加上当前的首付政策红利，看完后他当天就果断约业主签订合同，68.9平方米的房产最终以261万元成交，整个决策过程在1天中完成。
不过，“认房不认贷”对广州楼市主要起到托底作用，却应该难以刺激楼市迅速反弹。有市场人士指出，一方面，购房者实现改善房需求首先要卖掉手中的房产，部分区域二手房去化较难；另一方面，买房换房虽然首付减少，但依然面临支付月供、增加杠杆的情况，大部分买房者仍然持观望态度。
一个现实的问题在于，一般改善市场的购房者期望置换更好地段、更优户型的房产，也意味着房产总价会更高，带来家庭杠杆率增加，如果没能将手头的房产顺利出售，即使“认房不认贷”带来首付下降，利率略有降低，还是无法改变较大的还款压力。
“大家都想置换到更好的房子，实现未来房产的保值，手中的房子250万，还想置换到500万的房子，但目前广州市中心外围区域二手房的成交很一般，手中的房子卖不动就无法置换。”上述广州房地产资深观察人士对南方财经全媒体记者解释道。
长期来看，买二手房的刚需购房者仍需要好的市场预期，对收入有好的期望，确保有支付首付和还贷能力，这是改善房地产市场的关键。
对于楼市传统旺季“金九银十”，此次房地产新政策的发布也能带来一定促进作用。
徐毅认为，9月份广州房产市场比7、8月活跃很多，购房者信心更加坚定，刚需买房目前是比较好的时机，“金九银十”预计能够带动楼市继续回暖。
李宇嘉认为，目前政策短期效果较好，9月市场改善明显，释放一部分购房需求，10月的成效可能不那么明显，“长远看来，影响楼市基本面反弹的还是收入和就业情况，这些是改善房地产市场预期的主要因素。”
随着部分城市去库存压力加大，不少二、三线城市加入取消限购的政策大军，截至9月12日，已有近20城取消了限购。9月7日，南京宣布全面取消限购之后，嘉兴、天津、济南、沈阳、大连、青岛、东莞等8个城市迅速跟进，全面取消限购政策，此外，郑州、厦门、长沙等近30个城市也针对局部区域或群体进行了限购政策优化。
“资金宽松一点的购房者，有两套房后还会想购房，大概率在放开限购后还会买房，如果广州放开限购，也会释放一波购房需求。”徐毅分析称。
上述广州房地产资深观察人士认为，随着目前不少城市放开限购，未来广州或有望跟进或者部分跟进这一政策，这将是下一轮房地产政策的重点，可能会带动广州房地产市场的活跃度提升。
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