一文看懂新政：存量房贷利率怎么调？接下来如何操作？二套如何转首套？，下面是都市快报橙柿互动给大家的分享，一起来看看。
第二套房贷款计算器
今天上午，工、农、中、建四大银行均发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确具体操作方案。
在都市快报微信公众号和橙柿互动后台，我们收到了很多留言。为了便于大家理解，我们选取了大家密集提出的几个疑问，按照调整范围、调整规则、申请方式三大块归类，逐一解答。如果你有其他的问题，也欢迎评论区留言。
哪些人可以调？
1.我是2023年9月贷的款，可以参与此次利率调整吗？
答：不行，此次存量房贷利率调整的时间范围为2023年8月31日及以前。
2.我是公积金贷款/组合贷，可以调整吗？
答：此次调整涉及购买住宅的商业贷款，包括公积金组合贷中的商业部分。不涉及公积金贷款、抵押经营贷款和其他类别的贷款。
3.我买的时候属于二套，现在是杭州市家庭唯一住房，此次可以调整吗？
答：有三类情况。
第一类，你贷款的时候属于首套。
第二类，购买的时候家庭在杭州没有其他房，但因为当时杭州“认房又认贷”导致该套房按照二套利率办理。
第三类，购买的时候不是家庭唯一住房，但后期通过交易出售了其他住房，本住房成为家庭唯一。
只要满足以上三种情况的任何一种，就可以被认定为首套，即可以参与此次存量房贷利率调整。
4.我是固定利率，可以调吗？今后执行哪类利率？
答：四大行提到，固定利率可以申请转为采用LPR定价，转换后按上述对应情况调整，若继续选择执行固定利率，则本次不调整。
调多少？
5.我是2019年4月买的首套，换成lpr后的利率是lpr+59bp，此次会下调至多少？
答：从时间上来看，四大行规定了三种情形，购房者可以按照时间对号入座：
一类是2019年10月7日（含）前发放的，
第二类是2019年10月8日（含当日）至2022年5月15日（含当日）发放的，
第三类是2022年5月15日（含当日）至2023年8月31日发放的。
你是第一类，那么房贷利率可以调整至当前lpr利率水平，也就是4.2%。
另外2019年前购房的，部分首套利率在基准利率基础上打了7折、8折，利率低于LPR水平，这类情形均不进行调整。
6.我是2021年买的房，二套利率LPR+60bp，现在已经卖掉了另一套，该住房可以被认定为首套，此次会下调至多少？
答：该情况属于第二类，新的房贷利率可以调整至当前lpr水平，也就是4.2%。
7.我是2022年6月买的首套，LPR不加点，还能下调吗？
答：可以下调，该情况属于第三类，新的房贷利率可以调整至LPR-20bp，也就是4.0%。
（需要提醒的是，由于每个城市执行的首套房贷利率政策下限不同，以上数据仅代表杭州地区）
购房者需要怎么做？
8.我需要向银行提出申请吗？
答：对于符合条件的客户，银行会进行批量下调，客户无需主动申请。
但是有这样三类情况除外：
一类是“二套转首套”的，
一类是固定利率客户，
还有一类是不良贷款归还积欠本息的。
这些客户需要递交相关证明材料，在2023年9月25日至10月22日（含当日）主动提出申请，可以在线上通过手机银行也可以在线下贷款经办行申请。银行认定后，于10月25日集中调整利率。如果在10月23日（含）申请的，经审核后调整。此前利息按原合同利率水平计算。
9.我属于“二套转首套”，需要准备哪些材料？
答：农行公告中提到，需要提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。其余银行暂未提及。
商业贷款计算方式
随着社会的不断发展，现在很多的人都想在一线城市购买房子，但是现在房价也是比较的高的，很多的人刚出去工作，这是不能承受的。所以很多人都会选择贷款，这就是买房贷款。贷款之后我们可以分期还款，这样就不用一次性把所有的钱都付完，而且还能买上房。这是现在人们常用的方式之一。下面我们就一起来了解一下买房贷款是怎样计算的吧。买房贷款计算方法
等额本息贷款买房时，每月还款额计算公式为：
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。买房贷款利率计算
等额本金贷款买房时，每月还款额计算公式为：
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
等额本金利率计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。买房贷款方式
(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
房贷是一种很好的缓解压力的方式，在我们的生活中是比较的常见的一种买房的方式。本文主要是介绍了买房贷款是如何计算的，以及买房贷款的方式，大家看完都了解了吗?对于刚入职的人来说，是没有那个经济实力去买房的，所以我们贷款便是最好的方法，我们只需要每个月都还一点贷款就可以居住房子，这样是一种很好的购房的方式。
（本文转自土巴兔）
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原文地址"第二套房贷款计算器（商业贷款计算方式）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/144058.html。
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