追踪调查｜东原地产重庆项目“首付贷”普遍 有项目疑违规“商改住”，下面是中国科技投资财经号给大家的分享，一起来看看。
业如小额贷款有限公司
《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜
东原地产重庆多项目存在为“三无人员”包装身份贷款买房、与业如信贷进行“首付贷”合作以及有项目疑违规将办公楼当公寓卖等乱象。
此前，《中国科技投资》独家报道了重庆沙坪坝区东原晴天包装“三无人员”身份、引入“首付贷”。根据公开资料，东原天晴开发商为重庆晶磊房地产开发有限公司，股权穿透为东原房地产集团有限公司（以下简称“东原地产”）的子公司。
近期，记者实地走访了东原地产重庆多个项目，发现东原天晴项目存在的问题并不是个例，诸如东原映阅、东原嘉阅滨江和东原嘉阅湾等项目也存在上述现象。
多位相关项目置业顾问向记者透露，项目是通过华宇集团旗下的金融公司重庆业如小额贷款有限公司（以下简称“业如信贷”）办理“首付贷”，与东原晴天项目业主此前爆料的小额贷款公司一致。
此外，东原嘉阅湾疑违规“商改住”、东原嘉阅滨江则疑存“捂盘”现象。就上述问题，《中国科技投资》记者联系东原地产西南区域品牌负责人并致函其母公司迪马股份（600565.SH），截止发稿前，均未获回复。
为“三无人员”包装购房
有项目涉嫌“捂盘”
为遏制“炒房”牟利行为，自2017年1月14日起，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人（即“三无人员”），在新购首套及以上的普通住房时需缴纳0.5%的房产税。
另外，2018年6月28日，重庆市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，要求暂停发放购房贷款。
这意味着，重庆市“三无人员”购买首套房就需缴纳0.5%的房产税，还要全款购房。
然而，记者实地走访东原地产重庆多个楼盘发现，项目可以帮助“三无人员”包装身份，使其获得贷款购房的资格，且只需向相关中介支付一项“包装费”。
其中，东原映阅项目包装费用为总房款的1%。包装完成后，“三无人员”只需支付三成首付，剩下的可以通过银行按揭贷款。
在东原嘉阅滨江项目，置业顾问赵勇（化名）同样表示可以包装，费用为按揭贷款的2%。他可以为业主对接包装人员。
赵勇称：“有专门做这块的，经常有客户在找。我可以对接，你也可以去找，但是你自己去找的话，外面的包价基本在2万到3万。项目对接，收费是（按揭贷款的）两个点。”
北京东元律师事务所李松律师认为，给“三无人员”包装身份，使其获得按揭贷款“是一种骗贷行为”。
“因为是中介帮着（‘三无人员’）取得贷款资格，法律责任应由购房人和中介来承担责任。如果（银行）发现这个问题，银行可能会提前收回贷款，解除双方贷款合同，最大的风险还是购房人（承担）。”李松律师补充道。
值得一提的是，记者注意到东原嘉阅滨江还涉嫌“捂盘”。根据安居客信息，该项目4栋洋房早在2020年5月就已经拿到预售证。但是直至10月30日，记者前往该项目售楼部，赵勇表示这四栋洋房均未开盘。同日，重庆网上房地产网显示，这4栋仍未卖出一套。
*东原嘉阅滨江总平面图意向图，捂盘的系12#、13#、14#、18#四栋洋房，图由该项目置业顾问提供
早在2010年，重庆市国土房管局就发布了《关于规范商品住房销售行为的通知》，要求开发企业在取得商品房预售许可证后10天内，必须将取得预售许可的商品住房一次性公开，整幢、全部同时对外销售。
多项目推行“首付贷”
金融公司系业如信贷
在东原嘉阅湾项目售楼部，摆放的《重庆市商品房销售公开承诺书》明确写明“不实行购房‘零首付’，不提供‘首付贷’”。
然而这些形同虚设，该项目置业顾问周清（化名）直言，如果需要做“首付贷”，可以帮忙找小贷公司。
*记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部
东原映阅项目置业顾问陈双（化名）表示该项目有“员工贷”。记者发现，所谓的“员工贷”就是“首付贷”，即通过华宇集团的金融公司业如信贷办理首付贷款。
在陈双提供的金融产品方案中，记者看到借款时间最短3个月，最长为两年。而方案中提到的利率为手续费费率，在4.5%-17%之间，可以按季度还，也可以到期一次性缴清。
*“首付贷”产品方案，图由东原映阅置业顾问提供
东原嘉阅滨江项目亦是通过业如信贷办理“首付贷”，首付贷款最长一年，可以先付1.5成首付，剩下的1.5成按季度还清本金。置业顾问赵勇称：“利息不用付，我们公司补贴，但是限名额。”
赵勇表示，领导批准让部分购房者无息首付贷款，是因为“领导差业绩，这关系他们奖金。（首付贷）申请多了，他们奖金减少。（但是）如果没有完成业务的话，（奖金）更减少。每个月集团会有任务下来，这个月（10月）还差2.7套，将近300万”。
东原嘉阅湾项目疑违规“商改住”
成交价远低于备案价
除上述问题以外，记者在调查中还发现，东原嘉阅湾项目把办公楼当公寓卖，也就是“商改住”。
东原嘉阅湾项目置业顾问周清表示，3-2期3号楼和4-2期5号楼系公寓，目前3号楼已售罄。不过，截至11月5日，记者在重庆网上房地产官网看到，3号楼仍有部分房源未售。并且，记者从该网站获悉，上述两栋楼使用用途均为办公。
*截图来自于重庆网上房地产官网
东原嘉阅湾售楼摆放的《证件公示》上面第八条也明确写明，“本项目房屋用途为商务金融用地/办公”。
*记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部
而无论是项目的宣传册、户型模型，还是置业顾问的说辞，都对办公用途避而不谈。
更为关键的是，该项目3号楼C1户型模型直接呈现的是居住样式，包含床、厨房用具、客厅等，5号楼户型宣传册上则写着“灵动划分起居室，干湿分离舒适居家”等宣传语。另在周清提供的《置业计划书》里，房间类型一栏标明的是“公建-loft公寓”。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，项目土地性质没有发生变更，没有取得相关批准文件，就不能擅自改变用途去销售。“现实生活中这种所谓的‘商改住’往往都是违规的。”王玉臣明确表示。
*图由记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部
值得关注的是，记者发现5号楼的特价房价格远低于备案价。以周清推荐的5号楼附11号305为例，该房屋备案的套内总价约为54.2万。但是在上述《置业计划书》中，其套内成交总价为42万左右，折扣低至约78折。
“这个价格就是这两天报出的特价，如果你能定，还能给你少两个点。”周清补充道。
*东原嘉阅湾《置业计划书》，由该项目置业顾问提供
按照《置业计划书》给出的折扣计算，该房源最终建面单价为9791元/平。但重庆网上房地产官网显示，3号楼备案的建面单价在11000-13000元/平上下，5号楼则约在12600-21000元/平。
3号楼和5号楼户型面积普遍在30-50平方米。据克而瑞相关数据显示，2019年至2020年11月23日，该项目50平方米以下的户型面积成交均价为9705元/平。也就是说，从2019年开始，该户型成交均价就普遍低于其备案价。
2017年，重庆市国土房管局曾下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，要求预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。
大幅度打折背后的调价依据是什么？是否向房管局申请并获许可？重庆网上房地产官网显示，截至11月2日，5号楼仅售出一套，低价背后是否与房屋去化不佳有关？《中国科技投资》记者就上述问题联系东原地产西南区域品牌负责人并致函其母公司迪马股份，截止发稿前，均未获回复。
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来源：【烟台日报-大小新闻】
□卢金盛
成立于1938年8月的北海银行，经受了战火的考验、硝烟的洗礼，由小到大、由弱到强，它的命运与共产党的正确领导分不开、与人民的无私支持分不开、与“以人民为中心”的服务理念分不开。它诞生于掖县、发展于胶东、壮大于山东、最后走向全国。1948年12月1日，与华北银行、西北农民银行合并成立了中国人民银行，是人民银行的三大奠基行之一。人民币于1949年7月在胶东陆续投放市场、年底统一使用，北海币退出流通。同年11月1日北海银行胶东分行改称人民银行胶东分行，分支机构遍布城乡。
抗日战争胜利之后的几年间，胶东大地上发生了壮怀激烈、可歌可泣的人民解放战争。人民解放军转战疆场、浴血奋战；支前大军浩浩荡荡、车轮滚滚；北海银行胶东分行的员工扎根解放区，统一货币、扶持经济，为胶东乃至全省解放战争的胜利起到了坚强后盾和积极支撑作用。
抗战胜利之后
1945年8月15日日本宣布无条件投降之后，胶东八路军对负隅顽抗的日伪军展开全面反攻。经过20多天的激烈战斗，相继解放了威海、烟台、龙口等港口城市和大部分县城，整个胶东除青岛市和即墨县城外，全部获得解放。胶东成为山东解放区的五大战略区之一，逐步建立起了“胶东-海区-县-区-乡-村”党、政管理机构。每解放一地，北海银行立即跟进，在各海区、城市、县城和重点集镇设立分支机构，先后建起了6个支行、46个办事处，在解放区形成了“分行-支行-办事处”完备的金融体系，并且单独设立了烟台支行、威海支行和龙口办事处、石岛办事处，以加强新解放港口城市的金融工作。
1946年至1949年，北海银行胶东分行累计发放农业贷款131.2亿元、占总贷款的79.4%，及时地弥补了农民资金的缺乏问题；累计发放工商业贷款34亿元，占总贷款的20.6%，为繁荣城市经济、活跃市场提供了资金支持。1948年12月31日的栖霞办事处贷放粮食统计表。1948年北海银行全年贷出各类粮食增加到了5785万斤。这项业务的开展，深受农民的欢迎，取得了很好的实际效果。
在抗战胜利后至内战爆发之前这一段相对稳定的时期，北海银行为恢复解放区的经济做了大量的工作。
一是整顿金融、统一货币。日伪占领胶东期间，为达到“以战养战”的目的，成立了伪联合准备银行，发行伪联银券，强行市场流通，毫无节制地狂印滥发；国民政府发行的法币，受到日伪的限制，流通受阻，导致市场动荡、物价暴涨、民不聊生、经济凋敝。北海银行为控制物价、稳定市场，在解放区取缔伪币和法币，一切市场交易、转账结算统一用北海币计价，北海币迅速占领市场，有效地遏制了通货膨胀。
二是发放贷款、激活市场。在重点城市，通过发放小额低息贷款，帮扶各类手工业、商铺小贩、码头运输等行业恢复生机。烟台支行这一时期就对1.5万多户经营者发放贷款1523万元，在贷款的扶持下，到1945年年末，各种小商贩就增加了2500多户，收入大增，解决了生活问题。通过发放工商业贷款，恢复城市活力。烟台支行为700余户纺织业、铁业、渔业、水果业经营户提供了9000余万元的贷款支持，使这些行业重现活力，市场呈现繁荣景象；威海支行为33户失业商人发放贷款1588万元，推动了市场的繁荣；龙口135户粉丝生产厂家获得贷款256万元，获利颇丰。在广大农村，北海银行配合开展大生产运动，通过发放农（副）业贷款，帮助农民发展生产。1946年上半年就发放贷款2.2亿元，居全省之首，占全省的61.9%。仅文登一个县就为3878户农民提供了5318万元的贷款扶持，其中3148户得到贷款3741万元及时添置了农具、653户得到贷款1117万元置备肥料、29户得到贷款201万元购买耕畜。
1948年1月5日《大众报》关于胶东北海银行贷放粮食的报道。
三是吸收存款、增加资金来源。大中城市商贸交易频繁、数额较大，市面有一定数量的闲置资金，北海银行这一时期在重点城市开办了存款业务，增强资金实力。烟台支行1945年末存款余额是687万元，1946年上半年就增加到了4877万元。
四是开办汇兑业务、便利商贸流通。随着胶东地区及全省解放区的扩大、社会的相对稳定，商品交易逐步活跃，为了方便大宗交易的顺利进行，北海银行胶东分行在辖区内的各支行和办事处，省内渤海、鲁中、鲁南分行的6处支行和办事处开通了资金汇兑业务。为便于口岸贸易，还在烟台、威海两支行和龙口、石岛两办事处与东北安东分行的复县、新金支行建立了通汇业务。之后，随着革命形势的发展、全国的解放，汇兑业务范围在此基础上不断扩大，直至通汇全国。
解放战争时期
（一）随军搬迁转移
正当全国人民进行恢复生产、重建家园之时，国民党政府撕毁停战协议，悍然发动全面内战，1946年6月26日，八路军以“中原突围”为标志，拉开了全国解放战争的序幕。国民党军队全面进攻受到重挫后，1947年3月抽调兵力重点进攻山东和陕北。胶东地区资源丰富、交通便利、经济发达、军民情深，军工成体系、被服规模大，尤其烟台等港口城市，连接东北解放区，是华东野战军后方机关、医院、军工的集中地和军事供应的主要基地，成为国民党军队主要进攻和占领的区域。同年9月1日，国民党军队发动了以截断烟台与大连运输线为主要目的的“九月攻势”，胶东形势变得极为复杂和严峻。根据实际情况，胶东军区部队进行了战略转移，相继撤离大中城市和大部分县城，转入山区农村继续作战。北海银行胶东分行在炮火和硝烟中随部队一起进行大搬迁、大转移，条件虽然艰苦、处境虽然险恶，但银行的工作没有中断，基本职能仍在延续。在国民党的进攻、反扑过程中，印钞厂也是他们寻找和破坏的重要目标，给印钞厂带来了很大的威胁。为了避免遭受破坏，印钞厂由乳山崖子村向北搬进了东夼、泽科两个小山村，分散在农户家中。情况最紧急的时候，将印钞机进行拆卸，涂上润滑油埋到附近河滩里，将票版销毁，票币、纸张进行掩藏，年纪大的和妇女人员疏散到附近老百姓家里，其他人员组成战斗队奔赴前线。
（二）扶持农业生产
在国民党军队的疯狂进攻中，胶东军区部队以山区、农村为依托，进行了艰苦卓绝的英勇反击，解放区逐步恢复和扩大。为了发展解放区经济，更好地支援解放战争，在推进军事斗争的同时，中共胶东区党委在农村中开展了轰轰烈烈的“土改运动”，农民获得了赖以生存的土地，极大地提高了劳动生产热情，但又因缺乏购买生产资料的资金而一筹莫展。为了更好地解决这一问题，北海银行根据农时，增加贷款品种，积极开展农村金融服务。
一是发放农业贷款。1947年、1948年分别发放农业贷款27.7亿元、87.8亿元，主要为获得土地的雇贫中农购买种子、农具、耕畜以及水利设施改进、其他副业生产提供贷款扶持。
二是贷放实物。众所周知，银行是经营货币信贷业务的，是以货币为媒介而发生的金融活动。在解放战争时期，由于物资匮乏、运输困难，再加上物价起伏很大，得到贷款的农民不能及时或足量地买到生产资料。为解决群众的难题，1947年北海银行开始办理“贷实-收实”方式的实物业务，即银行脱离货币形态，直接贷放实物（以粮食为主），到期仍然收回实物，这可以说是北海银行的一大创举。这年5月26日的《大众报》对这一业务进行了报道：“北海银行为了扶助农业生产，除在东海贷款1亿元外，近又决定再增贷豆子100万斤，帮助农民解决肥料问题……”1948年全年贷出各类粮食增加到了5785万斤。这项业务的开展，深受农民的欢迎，取得了很好的实际效果。1950年1月6日的《胶东日报》是这样报道的：“过去一年的农村贷款，是紧紧掌握以增产粮食扶持农民增种工业作物为主……全年共发放农贷粮6993万斤，全区增种花生34.7万亩。胶河产棉区在106万斤贷粮的扶持下，增种棉花很多，其中仅滨北的统计，去年全滨北区植棉5万亩，今年增种到11万亩……”
三是发放渔、盐业贷款。为扶持渔业和盐业恢复生产，1947年、1948年北海银行各发放贷款3.6亿元、9.8亿元。这一时期，通过银行适时、适宜的金融服务，已解放了大部分农村的胶东，农村经济焕发出新的生机和活力。农民拥有了自己的土地、自己的牲畜、自己的粮食，生活得到了真正的改善，为了保护好这来之不易的胜利果实，他们以极大的热情、纯朴的方式，竭尽全力地支援着解放战争。
（三）发展城市金融
1947年12月底，历时4个月的胶东保卫战取得胜利之后，扭转了胶东战场局面，随着战争的推进，胶东地区重获解放，北海银行相继迁回县城、接管重点城市银行。1948年10月15日，烟台宣告解放，北海银行恢复烟台支行编制，随部队一起入城，接管了中央银行烟台分行、山东省银行烟台分行、中央信托局。1949年6月2日青岛解放，北海银行胶东分行迁往青岛，并负责接受国民政府的中央银行、中国银行、交通银行、中国农民银行、中央合作金库、中央信托局、邮政储金汇业局、山东省银行。其他官商合办金融机构，派驻联络员监督营业，官股厘清后再行没收。同年10月，北海银行胶东分行又迁往莱阳，11月1日单独成立青岛分行。这一时期，北海银行主要做了以下几方面工作：
一是发放各类贷款，激发经济活力。通过发放小额贷款，帮助城市小手工业、运输业恢复经营，增加就业机会。1948年烟台市就有839名（自行车）运输人员得到了银行贷款，增强了城市运输力量。通过发放工商贷款，扶持开工复业。1948年共发放工业贷款1.3亿元、商业贷款9.2亿元。烟台市区的制革业、铁工业有30%以上，纺织业甚至达到了90%以上，得到了贷款支持。张裕公司、同顺烟厂为恢复生产也得到了大量的贷款扶持。威海、沙河、石岛、黄县、龙口、南村也都有贷款发放。通过发放公营贷款，支持生产和采购军事民生必需品，增加物资供应。如1949年上半年在3.9亿元的贷款中，公营贷款就占了77.8%。北海银行在进驻青岛市的两个月内，就对铁道部、招商局、华东运输公司、齐鲁公司、中纺公司、新华火柴厂、天隆造纸厂等公营企业发放贷款11.2亿元。
1946年8月29日《大众日报》关于北海银行胶东分行发放贷款扶助工商业情况的报道。
二是大力吸收存款，壮大资金实力。为扩大资金来源，北海银行将扩大存款作为城市金融的工作重点，通过改进服务、加强走访联系，多方吸收存款。1948年末烟台支行存款户就达到了240户、存款余额达到7.85亿元。为了消除因物价上涨给存款户带来的经济损失，1949年下半年推出了折实存款业务，使存款与物价变动紧密挂钩，深受群众的青睐。青岛市开办三个月就吸收存款2420户、26.2万个单位（当时青岛市一个单位：兵船面粉2斤、大双龙布1尺）。
三是加强金银管理，平抑市场物价。由于战乱影响，物价不稳、大起大落，金银黑市交易比较活跃，对稳定物价产生了负面影响。为了管控金银、平抑物价，1948年下半年，在胶东成立了烟台、威海、龙口、沙河、朱桥、石岛、南村、即西八个金银交易所，一切金银买卖都通过交易所进行。为进一步加强金银管理，1949年12月1日，取消交易所，允许私人持有、禁止私自买卖，由银行统一挂牌进行收兑。
四是整顿银钱业，规范业务经营。在物价大幅波动的情况下，银钱业浑水摸鱼、投机渔利，超出经营范围囤积居奇，买卖黄金、布匹、棉纱、生油等重要物资，给稳定物价带来不利影响。1949年10月北海银行对辖区内的私营银钱业从注册资金、经营范围、业务品种等方面进行了规范管理。
（四）印钞厂大统一
随着解放区的不断扩大和战争的迅速推进，北海币的需要量大增，胶东印钞厂规模不断扩大，1948年初，发展到拥有管理和生产人员448名、各类设备74台（套），配备了6辆汽车、12辆马车。工人们加班加点赶印北海币，最忙的时候倒着班白黑不停，每天需用全开纸50大令（500张/令）、油墨150磅（合68公斤），印制票币120万张。解放战争取得重大胜利后，进行了印钞厂大集中，1948年夏天，胶东印钞厂迁往临朐孔村，汇入到了全省的印钞厂序列，完成了历史使命，这一时期共印发北海币167.6亿元。胶东印钞厂为解放战争的胜利立了大功，在印制的北海币中，有40%用于购买生产各种武器、弹药所需要的原料，保障军工生产、支援前线。“华野数十万军队之炮弹、炸药及子弹供应，至少十分之七依靠胶东……”这是当年陈毅元帅、粟裕大将军给中央军委电报的相关内容。中央军委将胶东区与晋察冀、晋冀鲁豫、晋绥等大战区平行列为兵工供应基地，在1948年全国（不含东北）兵工生产计划中，胶东区子弹占37.9%、重炮弹占56.8%、各种火炮占50.5%、掷弹筒占40%。在战争最关键的1946年至1948年，胶东地区共生产炮弹147.8万发，超过任何一个大军区，这一切无不凝结着印钞人员的辛勤汗水。在印制的北海币中，还有一大部分用于发放各类贷款，支持生产发展、改善人民生活。1946年至1949年，北海银行胶东分行累计发放农业贷款131.2亿元、占总贷款的79.4%，及时地弥补了农民资金的缺乏问题；累计发放工商业贷款34亿元，占总贷款的20.6%，为繁荣城市经济、活跃市场提供了资金支持。
成立于1938年8月的北海银行，经受了战火的考验、硝烟的洗礼，由小到大、由弱到强，它的命运与共产党的正确领导分不开、与人民的无私支持分不开、与“以人民为中心”的服务理念分不开。它诞生于掖县、发展于胶东、壮大于山东、最后走向全国。1948年12月1日，与华北银行、西北农民银行合并成立了中国人民银行，是人民银行的三大奠基行之一。人民币于1949年7月在胶东陆续投放市场、年底统一使用，北海币退出流通。同年11月1日北海银行胶东分行改称人民银行胶东分行，分支机构遍布城乡。革命先贤志士种下的这颗希望的种子，生根、发芽，已经长成参天大树、枝繁叶茂，今天正沐浴着新时代的阳光。它由一滴水，聚为涓涓细流，集成滔滔江河，最后像它的名字一样，汇入浩瀚的大海……
责任编辑：纪春艳
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