房地产贷款计算公式（房地产贷款利息怎么算）

一学就会！计算自己的存量房贷利率降多少，下面是GaGa岳给大家的分享，一起来看看。

房地产贷款计算公式

作为执行层面的银行这几天已经给了具体的解释说明：本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

不涉及LPR的意思就是LPR不变。那么调整后的新利率=LPR+加点。请打开手机查看自己的LPR是多少。（这里仅为不明白LPR的人解释下为何是4.3%）

这里的年化利率就是你实际执行的利率。图中显示5.75%。定价基准就是lpr的加点，也就是你的BP值。图中为145。所以，你当下的lpr就是5.75%-1.45%=4.3%。这个4.3%刚好是当下的LPR。（大家口中所说的4.2%其实是下个还款周期开始执行的新的5年期lpr定价）

‬重点来了！调整后的加点是多少！这也是争议最大的部分。

按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加基点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率‬‬‬政策下限‬。利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。

争议就在于大家对利率政策下限的解释。不理解利率政策下限的意思，那我们就看官方发布的数据吧。

以广东省公布的数据为例。房贷利率政策下限就是lpr、lpr-20BP等等。这里并未提及任何具体的经过计算后的利率数值！发布这组利率政策下限的同时，也并未发布各时期具体的LPR数值。所以‬，利率政策‬下限‬并非‬指‬当时‬的具体‬利率‬数值‬，而是‬指‬最低‬加点的‬‬多少‬。这个反面‬应证了‬建‬行等行‬‬的解释‬：本次‬调整‬不涉及‬LPR，主要是‬调整‬加减点‬。

以广州为例。但凡符合19年10月8号之后购买首套房条件的朋友，参考数据可以看到当时的最低利率政策下限就是LPR。加点=0。那么‬存量房利率下调‬后‬，新的利率‬就是‬LPR+0，当下为‬4.3%。

‬查找自己所在城市的利率政策下限究竟是多少。

各个省份已经公布了数据，不会的话，就网上搜索一下（自己的省份+利率下限）。找到所在城市，贷款时间，找到相对应的数据。

‬LPR是19年10月8号后开始执行的。之前的方式是基础利率+上下浮动的公式计算利率的。很多人是在这之前购买房产的，但是公布的当地利率政策下限并没有之前的数据。

那要先了解当初如何从基础利率改制为LPR的。例如，18年购房，当时的基础利率为4.9%，上浮10%，当时的房贷利率=4.9%+4.9%x10%=5.39%。19年10月8号开始改制成LPR计算。当时的LPR为4.5%，那么bp=5.39%-4.5%=0.89%。这个BP就是你加的点！等房贷利率下调政策实施前，无论LPR如何变化，BP值是固定的。

所以，虽然还没有明确的官方表态，但是按照本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点的原则，之前基础利率上浮上车的朋友，加点的下限最大为0，也就是取消加点。新利率=LPR+0，当下为4.3%。至于基础利率打折时上车的朋友，这个要等官方进一步的表态。（以基础利率4.9%，7折为例，如果按照现在的计算方式，bp为4.9%x（1-0.7%）的负数，力度着实太大了）。

综上所述，仅为个人解读，仅供参考。

房地产贷款利息怎么算

据央行网站8月31日消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

通知明确，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。

哪些人可申请？怎么申请？

那么，哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？通知指出，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

另外，有需求的市民要如何申请？通知提到，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

南都·湾财社记者了解到，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限，以深圳为例，目前执行的利率下限水平为LPR+30BP，即4.5%；而广州目前执行的利率下限水平为LPR，即4.2%。

业内：购房者要关注主流银行房贷操作

事实上，业内对存量房贷利率的下调预期已久。此前中指研究院企业研究总监刘水曾预测到，如果存量房贷利率下调政策执行，有助于居民消费潜力释放。

随着上述通知的正式公示，有专家指出该政策是房地产信贷市场影响非常大的政策，具有历史突破性。易居研究院研究总监严跃进表示，该房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，和提前还贷数量增加、月供压力较大等有关。这也是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。

而对有相关需求的购房者，严跃进建议到，后续购房者要积极关注目前主流的房贷操作。预计9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意该政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。

专家建议：鼓励开放银行竞争

但对于该政策的执行效果，有专家表示可能并不顺利。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，央行并不能强制商业银行下调存量房贷利率，只能提出引导有序推进。因为商业银行和个人之间的按揭贷款合同是一个商业性的行为，要遵循商业化、市场化法制化的原则。目前央行鼓励个人和商业银行去提出申请，但银行有很大概率不同意。

针对这样的问题，李宇嘉建议，接下来央行应该鼓励开放银行之间的竞争。例如鼓励A银行去发放贷款给B银行的购房人，贷款申请人去申请A银行的贷款来偿还掉B银行的高利率贷款，以此置换A银行的低利率贷款。他认为如果这样做的话便会让银行之间产生竞争的效果。

李宇嘉指出，对银行来说按揭贷款是优质资产。而在存量时代下房贷增加的幅度正在下降的情况下，如果开放竞争，可能会倒逼银行降低房贷利率或者用新发放的贷款去置换原有的贷款，这或许是一个好的思路。