房产抵押知识点概要：，下面是武汉银行咨询服务给大家的分享，一起来看看。
房地产抵押贷款分类
房产抵押贷款表面看起来是贷款产品中最为简单粗暴的产品，实际上各产品之间的限制要求还是比较多的，再加上垫资业务衍生出来的方案，办理流程环节比信贷产品时间要稍长一些。
办理房产抵押贷款时需要注意几个关键点：借贷人自身贷款资质，抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件。
你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？
房产抵押贷款，一般住宅的额度为市场评估价的7成，厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店一般为5成，但有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。
1. 房产抵押消费贷，借贷对象为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，贷款用途为消费类，比如装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等，大多数银行对该类贷款限额都是100万元以内。
2. 房产抵押经营贷，借贷对象为企业，贷款用途的设定为企业经营。武汉的市场行情一般个人版限额为1000万元，企业版基本无上限。
3. 这些基本问题有了明确的规划，就可以选择目标贷款机构，准备申请资料了，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。但是贷款机构与贷款机构之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些更看好借贷人自身资质。就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行匹配合适的贷款方案。
4. 向贷款机构提交资料，然后等待初审，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，有可能要求结清，消费类抵押只需要提供个人材料即可。
5. 经营性抵押则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。个人材料：夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。注意：如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。企业材料：营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。注意：如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。
6. 初审通过之后，面对风控客户经理时，不管你真实贷款用途是什么，就按照申请材料用途去讲，什么买房、炒股、投资之类的真实用途肯定是不允许的。
7. 下户核查，房产评估机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估并出具评估报告。
8. 通过最终审批，贷款申请人到指定网点签订《借款合同》约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。
9. 办理抵押登记完成《借款合同》签订之后，到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续，之后等待贷款机构放款即可。
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常见的房屋抵押有哪几种
最近操作抵押案例比较多，根据抵押场景和对应的产品，给大家做一个分类总结
分为6种，有所重叠，上下篇一共3000多字建议收藏。
1. 双新产品
2. 单新产品
3. 额度最大产品
4. 利率最低产品
5. 贷款期限最长产品
6. 征信要求宽松产品
1. 双新产品
房产证未满1个月，营业执照变更或注册未满3个月，双新产品，各个银行定义大同小异。
客户画像：
工薪族居多
少部分自由职业者
应用场景：
各种变相买F居多（包含但不限于垫资买房）
一定程度上避免了资金流入楼市的尴尬处境，
因为从时间轴上来说，你是买房在先，抵押在后，不存在抵押资金流入房产的顺向时向。
这一类市面对应的产品年化：在3.75-3.95%3年先息后本10年循环，无本续贷，基本也就那么几家相差不多。（以上是2023年3月报价）
着重点：在下款速度
因为各种变相买F的场景中，成本的大头不在产品利息，而是在垫资上，所以，下款速度减少垫资时间，才是节省费用所在。
2.单新产品
房产或者执照是新的，都未满1个月
应用场景在：
A，工薪族抵押无执照
B，生意人买二套房后全款抵押泵出资金
A类的情况基本要解决的就是按揭结清时长。
现在提前还款这个话题全国讨论得沸沸扬扬，涂销时间延长，导致垫资成本变相增加，本来1个月按揭银行就能涂销，现在卡着几个月。
好在，办法总比问题多
现在有0.8%包3个月的垫资优惠方案，虽然合作的只有部分银行，但的确减少部分人一大笔资金成本，毕竟传统垫资成本是远远超过这个价格的。
这种场景需求的抵押产品：年化3.65%，3年先息后本10年循环无本续贷，等额本息也有，只是大部分人做经营抵押都会喜欢先息后本，资金利用率比较高，而且现在可以无本续贷，谁还想老实巴交按月还本金降低自己的生活质量。
B场景，可归到垫资买房的场景去，可选择的范围会比双新多一些。
基本年化3开头的先息后本10年期的，只要生意做的好，都可以选择。
主要侧重额度还是利率，大部分做生意的，都是能泵多一分钱在手里绝对不会放过半分，
项目的利润率只要超过抵押利率3%，就没有理由把钱留在砖头里。
3.额度最大化产品
在讲这个之前要说下，
资金三要素，流动性，收益性，安全性 不可三角
抵押产品的不可三角：额度，利率，门槛
额度高了，必定牺牲利率或者要求高门槛
利率低了，必定较难拉价或者提高门槛
门槛低了，必定控制额度或者提高利率
极少有十全十美的产品，毕竟，大部分的客户能去到找中介的客户，都不是十全十美的客户。
基于以上不可三角的情况
的确有额度最大化，所谓的1比1，
就是房子1000w给做出1000w的额度出来，
只是利率不可能是市面最低的，大概年化是在3.75%-4.85%的区间，利率不会多离谱，毕竟要遵循LPR定价上下浮动，讲抵押基础逻辑就讲过，大家可以复习下。
授信形式基本是：
第一次银行抵押授信大概是7-8成后追加二押，或者信用授信额度，
这样的形式来给到1比1，甚至是1比1.2的形式。
当然，这样大胆的授信，审批也要留心眼的，只挑好人好房。
最近有个小伙伴问我个问题，他想在增城买房，全款100w，到时候能不能1比1给他做出来，然后他白得一套房子。
增城100w的房子做1比1，从抵押的角度来说，是不可以的，因为随时跌价。
对于房子和客户资质都是有门槛的，不是什么房子都可以操作的。
生怕写得太长，写成2篇，可以找下文章列表第二篇
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