2023年房价走势分析：中国房产发展的20年回顾，下面是张九译给大家的分享，一起来看看。
房贷款利率走势图
导言： 近年来，中国房地产市场一直备受瞩目。房价的波动不仅直接影响着老百姓的生活，也牵动着银行和开发商的利益。本文将以2023年为切入点，回顾中国房产发展的20年，探讨房价走势的变化，并从老百姓、银行和开发商等多个方面进行分析，旨在通俗易懂地解读房价走势。
一、老百姓的角度 从2003年到2023年，中国房地产市场经历了巨大的变化。在过去的20年里，房价几乎呈现出持续上涨的趋势。这使得许多普通老百姓越来越难以承受购房的压力。不少年轻人不得不推迟婚姻和生育，以期待更好的经济条件。同时，房价上涨也导致租房市场的需求增加，租金水平也相应上涨。老百姓在购房和租房选择上面临更多的困扰和挑战。
二、银行的角度 银行在房地产市场中扮演着重要的角色。过去的20年里，中国银行业不断完善住房贷款政策，提供更多的购房贷款产品。这无疑促进了房地产市场的发展，也满足了老百姓的住房需求。然而，随着房价的不断上涨，银行在住房贷款风险管理方面也面临更大的压力。为了控制风险，银行加大了贷款审查力度，提高了贷款利率和首付比例。这对购房者来说，增加了购房的门槛和成本。
三、开发商的角度 开发商是房地产市场的推动力量之一。在过去的20年里，中国房地产开发商呈现出高速发展的态势。不断涌现的新建项目和楼盘，满足了一部分老百姓的购房需求。然而，随着房地产市场的火爆和竞争的加剧，开发商也面临着更大的风险和挑战。政府对房地产市场的调控政策不断收紧，土地供应受限，融资成本上升等因素使得开发商在项目开发和销售中面临更大的压力。
结论： 中国房地产市场在过去的20年里经历了巨大的变化，房价上涨成为普遍现象。老百姓面临着购房和租房的双重压力，银行和开发商也在不断适应市场变化。未来，政府需要加强对房地产市场的监管，平衡稳定房价和满足老百姓的住房需求。同时，银行和开发商需要加强风险管理，提供更多适应市场需求的产品和服务。只有在各方共同努力下，中国房地产市场才能实现更加健康和可持续的发展。
尽管房价走势充满挑战，但我们相信通过各方的合作与努力，中国的房地产市场仍然具备巨大的潜力，为老百姓提供更好的居住环境和投资机会。
日本房贷利率走势图
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）编译 | 翊一
近年来，日本楼市可以说成为了全球房地产市场中的一匹“黑马”。
就在今年（2023）3月，首都圈新建公寓以及东京都心6区（70㎡）二手公寓的平均售价，纷纷突破“亿元关口”。
3月，首都圈新建公寓的均价为1亿4360万日元（约合人民币734万元），比去年同月高出2.4倍；而东京都心6区70㎡二手房的均价为1亿1780万日元（约合人民币521万元），比前月上涨140万日元（涨幅1.4%），连续2个月创出2002年以来的历史新高。
尽管，此番涨势主要受到东京市中心一些超高价房产项目的推出（例如，三田Garden Hills），大大拉高了区域内整体平均房价的水平；
2020.3-2023.3首都圈和近畿圈新建公寓房价走势
但依旧无可否认，当前，以东京为核心的全日本地价和房价都已攀升新高。
时隔30年，日本房价再次猛涨，有人意外，也有人担忧。猜测如今日本楼市繁华的背后，是否在重走过去“泡沫时期”的老路？
是否在酝酿一场新的房地产危机？日本的房价还会再次崩盘下跌吗？
正好，今天这篇文章是来自日本房产投资专家长岛修的专栏——他指出，将泡沫时期与现在的（楼市状况）相比是毫无意义的，主要有以下几点区别。
“范围与群体”
第一点，长岛修认为是购房的范围与群体不同。
在过去，泡沫时期的年代，没有人会把日本国内普通的工薪阶层，当作是东京市中心新公寓的购房主力，因为他们没有这样的经济实力。
在首都圈范围内，如果出于居住刚需，普通人也只能离开东京都，去往神奈川、埼玉、千叶甚至是枥木等偏远郊区买房，再通过搭乘新干线（类似国内的高铁）上下班通勤。
千叶县住宅区
不可能像现在这样，凭借着明确的居住目的和收入水平，“市中心”、“车站距离”、“塔楼”等公寓类型，成为工薪族买房关注的重点。
简单来说就是，泡沫时期的日本，尤其是东京，房产是用来“炒”的而不是用来“住”的，尤其在广场协议签订之后，日元大幅升值，大量国际资本涌进日本的股市和房地产，推高日本国内资产价格，又随时准备套利撤离，由此埋下了祸根。
但现在，国际资本包括海外个人资金流入日本房地产，反而是因为正逢日元的历史性贬值，想以低价抄底日元资产并长线持有，把日本资产当作一项避险准备。比如，巴菲特。
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“利率水平”
另外一点，房贷的利率水平也能判断出房价是否虚高（所谓的贷款买房看利息）。
泡沫经济时期，日本住房贷款利率约为7%-8%，相比之下，日本现在房贷的固定利率在1%左右的低水平，变动利率为0.3%~0.4%，其中最低的为日本aujibun银行的0.289%。
打个比方，同样向银行借了1亿日元买房，如果采用目前的利率水平，每个月将要还款的金额大概是25万日元左右（约合人民币1.23万元），但如果是在上世纪90年代泡沫时期，每个月的还款额将超过60万日元。
长岛修的看法是，在大多数人都通过抵押贷款进行房产交易的情况下，只单纯比较“公寓总价”这样的绝对金额是没有意义的（因为忽略了房贷利息）。
若是假设购房者每个月的还款金额与泡沫时期相同，那么，今天新建公寓的价格将会是2.5亿元左右。
顺便说一句，在泡沫时期，东京市中心一流地区的公寓比现在更贵，价格高达7亿日元。所以，即使今天东京首都圈的公寓价格飞涨，但房价现实和泡沫时期是不同的。
“土地价值与新房数量”
最后，如果房地产市场处于泡沫状态，那么日本的土地总额、新公寓发售户数、发售总额，都必须要同时达到历史最高水平。
但现实是，在90年代的泡沫时期，日本的土地总额约为2000万亿日元，而今天这个数字仅约为1000万亿日元，30年来土地价值减少过半。
2000年代初，首都圈新建公寓数量约为9万套，当时市场上的发售总额为3.6万亿日元，而现在的新建公寓数只有当年的1/3左右，约为3万套，发售总金额也大概只有1.6万亿日元。
换言之，目前的新公寓市场是一个典型均衡缩小的通缩型产业。
这种趋势在未来也不会改变，市场上的新建公寓数量将会继续进一步萎缩，首都圈新建公寓会从当下的3万套，缩减到2万、乃至1万套。而在这个过程中，和过往一样，由于远离市中心或车站等便利性问题，而价格低廉的代售公寓将会完全消失；
东京房地产市场将成为一个只有高价房产的市场，其价格将与全球标准一致。
因此，未来公寓的平均价格将继续创新高，另一方面，发售户数和总额也将继续下降。同时，由于新公寓的市场持续萎缩，过去的十几年来，东京二手公寓市场一直在蓬勃发展，而这样的态势也将会持续。
总结下来，
东京当前房价上涨的趋势，与90年代的房价泡沫完全不同，主要是因为：
1.有实在的供需关系作支撑（供小于求）；
2.低利率和日元贬值的大环境作背景；
3.东京核心区域的房价会对标国际水平，新房和二手房仍会继续上涨；
并且可以预见，在未来，比起新房，东京二手公寓/大楼的投资和买卖动向，会更加备受关注。
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参考资料：
1.《首都圏新築マンション価格急上昇の背景。バブルと今を比べても意味がない2つの理由》；
2.「マンション価格は必ず暴落する」と煽っている人たちの「残念すぎる誤解」；
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