深圳再现一成首付卖房，涉事楼盘深夜发文否认，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
深圳住房贷款首付
楼市回暖不明显，开发商为了促进销售，再现一成首付楼盘。
7月5日下午，一则关于深圳市福田一楼盘首付只需一成的消息在深圳各房产中介的朋友圈中涌现：福田新房承翰国际骏玺（下称“承翰项目”），两房户型面积（76—85平方米）现在首付只要一成，开发商优惠两成首付。比如，房子总价700万，三成首付本来要210万，现在首付只要70万就可以，开发商优惠两成首付。
值得注意的是，7月5日晚间，承翰项目的官方公众号“承翰湾尚国际”发布声明称，“7月5日网络上出现本项目8折销售，送两成首付等销售信息，与事实严重不符”，否认了承翰项目的优惠真实性。
然而，7月6日下午，记者实地探访了该项目，售楼中心一名自称承翰项目的销售工作人员对第一财经表示，“一成首付”、“八折购房”的优惠确实存在。7月7日，中午，房产中介对第一财经透露，整个项目169套，已经销售85套，还剩84套。
承翰项目的售楼处有些隐蔽，若不是房产中介带路，外人比较难找到。7月6日下午，承翰项目接待处临近的马路边上有些热闹，大多都是身穿白色衬衫或便装的房产中介，只要有类似看房的人经过，几乎都会被热心的中介搭话。从与地面齐平的接待处进入，乘坐电梯前往地下三层，再穿越长长的走廊，来到楼盘看房登记处，再乘坐电梯，前往地上三层，承翰项目的沙盘才浮现在眼前。销售现场的购房者来来往往，穿着白色衬衫和黑色西裤的房产中介更是不少。对于该项目售楼处的繁琐设计，现场带看的中介都忍不住吐槽“太弯弯绕绕”。
上述销售工作人员对第一财经表示，八折优惠的房源属于工抵房，只有80平左右的刚需户型参与了优惠活动，“具体参与活动的套数要对比付给施工方的资金，一旦达到了资金限额，活动就会被叫停”。记者现场看到，仅78平方米、81平方米、82平方米的户型开放了样板间，未参与活动的86平方米样板间并未开放参观。
具体来看，上述优惠活动分为三种方式。第一种是，房源的备案价为预售批准的价格，购房者只需付一成首付，第三方（施工方）会将两成首付对应的资金打入购房者的账户；第二种是，按照项目预售时批准价格的九折备案，购房者付两成首付，第三方会将一成首付对应的资金打到购房者账户；第三种是，按照项目预售时批准价格的八五折备案，购房者付三成首付，第三方会将0.5成首付对应的资金打到购房者账户。实际上，不管是采取哪种方式，最终都能实现预售批准价格的八折优惠。
此前，深圳市住建局的工作人员对第一财经表示，按照深圳市的规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或者低于备案价的85%，也就是说，售价的最低折扣为八五折。而从上述楼盘的操作来看，为了让房子能够在住建局顺利备案，备案的价格都没有低于原价的八五折，而所谓的优惠也属于私下的操作。
承翰湾尚国际位于深圳市福田区水围四街附近，由深圳老牌城中村水围村旧改而来，周边生活氛围浓厚。2022年8月，承翰项目一期（备案名：湾尚庭玺家园）374套住宅获得预售证并开盘销售，不过，近一年时间，该项目去化仅三成。深圳市房地产信息平台显示，截至7月7日，共有106套已备案，剩下的268套房处于期房待售状态。
今年5月，承翰项目的二期（备案名：湾尚骏玺家园）167套住宅获得预售批准，预计2024年交房，上述“一成首付”优惠活动对应的房源就是承翰项目二期。深圳市房地产信息平台显示，截至7月7日，仍有156套房源处于期房待售状态，去化不足一成。
对于承翰项目去化不佳的原因，有深圳房地产行业人士对第一财经表示，主要还是大环境影响，“今年深圳没几个去化好的新盘，只有海德园与深业云海湾这种楼盘属于例外。”很明显的是，海德园与深业云海湾与周边的二手房都有一定的价格倒挂。
价格方面，销售去化不佳的承翰项目与周边的二手房比起来没有太大优势。承翰项目所在的水围片区，大多数二手房建成于2000年左右，二手房价格在8万元/平方米左右，楼龄较短的宝生小区于2015年建成，二手房价格在12万元/平方米左右，而承翰项目的均价为10.8万元/平方米，与周边二手房没有明显的价格倒挂。
整体来看，深圳楼市在去年的基础上有所回升，但是并未突破历年同期的平均水平。深圳贝壳研究院统计的数据显示，今年上半年，深圳新房成交23792套，同比上涨0.1%；二手房成交量19562套，同比上涨63.8%。相比之下，因为今年大量的人才房入市，抢占了普通商品住宅的市场，新房市场的成交量没有明显的上升。
今年3月，疫情阻隔以及春节积累的购房需求集中释放，深圳新房成交量从2月的2545套上升至7375套，二手房成交量接近5000套的荣枯线。然而，进入4月，楼市成交量开始下滑，4~6月，新房月成交量在4000套左右徘徊，二手房月成交量降至3000多套。
楼市去化缓慢，开发商快速回笼资金的随之预期落空。与此同时，房地产融资端并未有明显的改善，中指研究院数据显示，2023 年上半年，房地产企业非银融资总额约 4041.7 亿元，同比下降 16.2%。资金压力之下，开发商也不得不想方设法卖房，对于刚需购房者来说，价格是最敏感的因素，去年以来，深圳已经有多个楼盘在首付比例上做文章，变相降低购房者的首付比例，后均被相关部门查处叫停。
此前，广东中矩律师事务所郑博恩对第一财经表示，根据相关规定，首付来源不能是房地产开发企业、房产中介机构提供；不能是互联网金融机构、小额贷款公司提供；不能是个人消费贷款、个人相关借贷、经营贷款等资金挪用。购房者一旦接受了第三方的首付贷款购房，首付款来源不合法，后被相关部门查处，购房者可能会被银行拒绝提供剩余的按揭贷款，被银行列入黑名单或征信不合格名单，而征信直接影响购房者之后再次购房的按揭贷款；另外，也可能导致购房合同无法履行，合同一旦被解除，购房者将承担合同中约定的违约责任。
深圳住宅首付比例
5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称《提示》）称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。
深房中协称，近日，有媒体报道“买房现负首付”相关新闻，反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式，诱导购房者购房的违法违规行为。
业内专家提示，“负首付”属于营销乱象，更是违规违法行为，背后暗藏多重风险。当前，各地监管部门、房地产行业协会，正从合规角度解决“负首付”等问题，防范各类打擦边球的违规违法事件出现。
“买房负首付”违规违法
“买房负首付”，到底哪里违规违法？
《提示》显示，2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
《提示》要求，各房地产中介机构、从业人员，应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理。
同时，各房地产中介机构、从业人员自即日（5月26日）起，要开展自查自纠工作。禁止以任何形式，参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
《提示》称，如果发现深圳市房地产中介机构、从业人员，存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助，深圳市房地产中介协会将立即报送行政主管部门依法依规查处。
同时，深圳市房地产中介协会将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定，进行自律惩戒，严重者将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会作相应通报。
出现“负首付”营销
近日，多个社交平台出现类似售楼的营销广告，“零首付”之外更出现“负首付”的营销话术。
比如，“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元。”等宣传语，在部分社交平台传播。
“负首付”背后的运作逻辑，与“高评高贷”一样。“高评”是指高值评估，“高贷”是指高额贷款，即倒拿钱、零首付、低首付，银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多款来变相降低首付。
例如，一套房子评估价570万元，业主售价520万元。购房者可在银行贷款570万元买下这套房，还剩50万元用于装修。
问题是，买房不用出首付款，并且能借此“套利”，这种购房方式怎么操作？
在业内人士看来，“负首付”买房，本质上就是营销噱头。要么是开发商以首付分期、返首付等形式，减轻购房者的首付压力；要么是开发商通过做高合同价格，帮助购房者获取更高额度的银行贷款。
此外，部分“负首付”购房行为，还需借助经营贷。经营贷利率低于房贷利率，深圳房贷的首套利率为4.6%，而经营贷利率为3.5%至3.8%。
对此，购房者需提前准备征信报告、银行流水、收入证明等材料，要是名下没有公司需配合注册一家公司。
“负首付”多重风险凸显
“负首付”看似诱人，靠谱吗？
购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付方式购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，会使房贷违约成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。
有律师分析，一旦被银行或监管部门查出“负首付”行为，购房者将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，个人征信也会受到影响。
同时，银行一旦停贷，购房者无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。
而如果“负首付”采用转经营贷，不仅违规违法，而且购房者在中介指引下采用过桥贷款会产生新成本。
多位业内人士向21记者表示，“0首付”更多是一种促销手段，其实对购房者并没有实际优惠，反而还会加重购房者的负担。而且，此类营销行为涉嫌违法违规。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。
“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传，可能违反了《广告法》的规定。”
德恒律师事务所律师王帅曾向记者表示，宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付，而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金，该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”
王帅进一步表示，如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围，易造成购房人后续还款的逾期，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，购房人还可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还。而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。
“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。”
广东惠州惠阳区发文打击零首付等现象
从当前监管部分和行业协会的动作来看，未来针对“负首付”“零首付”的营销手法，不排除各地加大监管力度。
21世纪经济报道记者注意到，5月21日，广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息显示，惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。
惠阳区住建局在《通知》中表示，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
同时，《通知》要求，严格执行注销制度，对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。
《通知》还指出，要严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。
对此，李宇嘉向记者表示，近期惠州地区部分房地产项目的中介机构在销售阶段开展违规宣传，扰乱了正常的市场秩序，这是《通知》出台的根本出发点。
据了解，日前网传惠州大亚湾海伦堡·臻悦府楼盘低至4.8折销售。惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局相关负责人在接受媒体问询时表示，相关企业销售人员在介绍项目时未清晰说明交付标准从精装修调整为毛坯，价格相应做出调整这一关键信息。“尽管低折扣确实带来了高关注度，但是这种制造噱头的方式不可行，扰乱市场的正常秩序。”
来源：21世纪经济报道（家俊辉）、上海证券报、深圳市房地产中介协会等
SFC
本期编辑 刘巷
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