我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款，下面是嘉禾银票给大家的分享，一起来看看。
住房贷款不放款
众所周知，房子做抵押贷款就两个去向：一是抵押到银行、典当行、金融机构等企业单位，二是抵押到个人名下。前者利息低，额度最高可做房屋评估价值的十折，但审批放款速度慢，对申请人资质要求高；后者利息偏高，额度最高只能做七折左右，但放款快，征信要求低。所以，对于非急用钱申请人，前者是首选，尤其是银行。毕竟，银行除了对申请人资质要求高了点，下款速度慢了点，其他地方无可挑剔。但偏偏就是银行这个槛——资质不符，不知道刷掉了多少需要办理抵押贷款的申请人。
一、我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款？银行——我们可不是什么都收的！
（一）对抵押物要求
1.房龄：太大不收——房龄25年以上的老破小，很少有银行收。
2.面积：太小不要——60平以下房子，非北上广深人口密集地区，符合一定条件，选择性可做。
3.位置：太偏难卖——只有在出现重大逾期，申请人无法偿还本息，只能走法律程序进行拍卖时才发生；部分地区房子不在银行白名单上也做不了。
4.非住宅类商品房，如商铺、厂房、办公楼、酒店等需结合实际情况分析。
5.其他。
（二）对申请人要求
1.年龄：22周岁到60周岁之间，太小或者太大需要情亲担保。
2.征信：符合各大银行进件条件，如逾期，负债，查询，管理机构数，大数据等。
3.国籍：申请人只接受中国大陆居民，配偶为港澳台或X籍华裔的必拒。
4.职业：某些行业不准入。
5.其他。
（三）对贷款用途要求
1.消费：买车，装修，买登山设备等。
2.经营：屯货，买设备等。
3.投资：买房，炒股等。
4.其他：赌博，还债等。
二、中介表示：你先自己去银行，碰壁了欢迎回头找我！我牛气就靠两条！
（一）匹配合适产品
1.根据申请人资质（房子本身、个人实际情况、征信等）匹配房抵产品
2.根据申请人要求（额度，利息，还款方式，还款年限，放款时效等）匹配房抵产品
（二）加快审批速度
1.指导申请人补齐资料（去哪补，怎么补）进件
2. 指导申请人如何加快审批节奏（尤其是按揭房做抵押贷款时）
3.避开进件雷区
三、为什么很多抵押贷款不直接走银行却要找中介？中介：中间真有猫腻！
（一）原因一：申请人资质独一无二
1.各家银行对房屋的房龄、面积、位置、产权性质等的要求各不相同。申请人可能在某几家银行因不符合准入条件被拒了，但可能在某家银行可接受。
2.各家银行对申请人本身实际情况（如年龄、户籍）和征信要求各不相同。申请人可能在某些银行过不了系统，但可能在其他银行可通过。
（二）原因二：申请人要求各不相同
1.抵押额度方面，有些申请人希望额度越高越好。而银行一般可做房产评估额度的六折左右，但在符合一定条件下某些银行可做十折。那需要符合哪些条件？哪些银行可以做满折？
2.抵押贷款利息方面，肯定是申请人在满足特定条件下利息越低越好。而单一银行是无法比较利息的，只有当申请人在了解各家银行进件条件且满足要求后才能进行对比，这是一项大工程，可能需要花费大量的精力。
3.还款方式方面，有些申请人倾向于先息后本，资金利用率高；而有的喜欢等额本息，后期还款压力小。
4.还款年限方面，有些申请人可能仅用于短期周转，只要用个半年一年就够。而有些需要慢慢回笼资金，最好能做十年二十年期。
（三）原因三：申请人对贷款流程一知半解
1.银行要求申请人提供各种申请材料，除最基本的个人资料和房产资料外，还涉及还款用途证明和还款能力证明，比如出具购销合同和银行流水等，具体可关注嘉禾银票。
2.银行抵押贷款办理步骤大致可分为：银行咨询——提供银行所需进件资料——银行批复（某些银行需要先审营业执照）——办理抵押登记——放款。如果是按揭房，还涉及垫资和预约拿他项问题。整个流程顺利的话最快一星期可以到账，慢点一两个月也正常。如果着急用钱的申请人，最好找中介协助，加快审批速度。
3.申请抵押贷款还涉及贷款用途问题。一般可分为消费型贷款和经营类贷款。消费类贷款有额度上限，每家银行具体标准不同，但不超100万。如果需要更高额度怎么办？
总之，中介可以根据申请人的资质和要求，在不需要过系统的情况下，通过比较每家银行的产品来进行适度匹配，并协助申请人办理手续，加快审批速度，以最低的成本最高的成功率获得抵押款。这是单家银行无法做到的，也是中介的最大优势。
住房贷款迟迟不放款
大家好，我是蓝白。
刚刚过去的这个周末，世界杯开始了，不知道大家的啤酒花生米小火锅准备好了没。
消息上，除了支持房企债券融资之外，很多人期待的降准落空了。
21号上午公布的LPR，也没有任何变化。
不止是降准降息落空，相信很多人都能感觉到，最近市场上的水，明显变少了。
从放水到收水，这一天真的来了吗？
刚好，前几天央行公布了三季度货币政策执行报告。
这个货政报告，每个季度都会发。
增加了哪些话，删减了哪些内容，这个掌控货币政策的权威部门，对现在经济形势的判断是什么样的，接下来准备怎么应对。
还有利率、通胀、存贷款、房地产、汇率，涉及的东西特别多。
中国话，历来讲究“听话听音”。
就好像这两年经常听到“原则上”和“非必要”一样。
什么叫稳健的货币政策？什么叫更加积极？什么叫适当合理？
同样一句话，语气的轻重，用词的增减，都会产生不同的含义。
更不用说，放到这一份极其严谨、字斟句酌的报告里。
我列出几处明显的变化，然后再结合前几天的债市波动、货币工具操作，这一期跟大家聊聊：
为什么降准降息落空了？
从现在到明年初这段时间里，货币政策可能会发生什么变化？
会如何影响我们的生活呢？
下面聊正题。
比如汇率，新增了一个说法：“坚持市场在汇率形成中起决定性作用”。
今年汇率这一波，飙得是挺猛，可破7之后，央行并没有如临大敌的样子，也就是表表态，动用了一些常规工具，把波动交给市场。
最近美国的通胀和工业品数据，预示联储加息步伐可能会放缓，贬值压力又减轻不少。
总之，所谓“稳汇率”的优先程度，远低于稳地产、稳就业、稳物价。
货政报告的专栏里，还提到了“存贷差”。
这一块的论述，非常经典，非常精彩，比教科书讲得清楚多了。
所谓存贷差，指的是“银行存款和贷款之间的差额”。
尤其是今年，存款暴增。
之前有一期，跟大家聊过中国人存款暴增的真相，有兴趣的朋友可以再看看。
前三季度新增人民币贷款18.1万亿，新增存款达到了22.8万亿。
9月末，存贷款余额的差值是44.2万亿，比2021年末扩大了4.7万亿。
很多人觉得，银行加大贷款投放，就能缩小存贷差。
央行解释说：
“从理论上讲，在银行信用货币制度下，作为银行负债的存款，很大程度上是由银行贷款等资产扩张行为创造的。
银行并不是“动用”居民储蓄存款，去发放贷款，而是直接扩张资产就可以发放贷款，同时创造存款（负债）。
假如银行资产端只有贷款业务，负债端只有存款业务，那么：
新增多少贷款就会新增多少存款，不会产生存贷差。”
那什么才是导致今年存贷差增加的原因呢？
1，今年专项债发得多，债券新发了5.9万亿，银行买了4.7万亿的债，这些钱财政收到之后再花出去，就变成了企业居民的存款。
2，央行上缴了1万多亿的利润，财政拿去做了留抵退税，企业的存款增加了，却没有贷款，存贷差当然会扩大。
至于大家经常说的，因为疫情，居民的“预防性储蓄”增加了，比如住户部门存款增速是14.5%，企业部门增速只有11.2%。
但请注意，这只是存款部门结构的变化，存款的总量是不变的。
一通金融知识普及之后，央行给出了一个斩钉截铁的结论：
“通过促进银行加大贷款投放力度，并不能缩小存贷差。”
这个结论，很重要。
也就是说，金融支持经济的渠道越来越多，发债、退税、上缴利润、专项贷款工具都会加大存贷差。
话里话外，似乎暗示了：
1，哪怕存贷差继续扩大，也是正常现象，不用过度解读。
2，也不用为了缩小存贷差，额外逼着银行去放贷，那根本没用。
这从侧面也说明了央行对放水的态度，开始变得谨慎。
再说物价这一块，央行的最新定调是“物价涨幅总体温和”。
对比二季度货政报告里“通胀压力加大”的表述，措辞明显变软了。
数据也有印证。
前几天公布的CPI，环比涨幅只有2.1%，对比夏天那个时候，肉蛋菜明显有点涨不动了。
28个省涨幅低于9月，8个省还不到2%。
新疆最高，涨了3.6%，海南最低，涨了1%。
但是，对未来的物价走势，央行的货政报告里，却做了极其严峻的判断，原话是：
“高度重视未来通胀升温的可能性，特别是需求侧的变化”。
为什么要特别警惕物价上涨呢？
报告里说了两个原因：
1，“地缘冲突扰动能源供应。”
是的，油价会不会再涨，谁都不知道。
2，“防控更加精准后，消费动能可能快速释放，需求恢复后M2增速偏高可能带来滞后效应。”
也就是说，央行认为，未来几个月口罩对消费的抑制会减弱！
一旦大家开始愿意花钱了，加上之前放了不少水，热钱涌动。。。
蔬菜、猪肉、烟酒、房租可能都会上涨，这就是所谓的“需求侧”变化。
从通胀、口罩预期、消费回升的角度，从央行专栏科普“放贷不能延缓存款暴增的趋势”，我们也就能理解：
三季度货政报告，有一点偏“鹰派”的立场和取向了。
比如，之前的报告里，提到过“发挥总量和结构工具双重功能，主动应对，提振信心”。
然后我们就看到各种大招，降息降准，尤其是5年期LPR飞速下降，银行手里握着大把的钱，利率一降再降。
但是，这次报告，却把这句话删掉了。
浙商李超认为，这或许意味着：央行流动性调控宽松程度，出现边际收敛。
换句话说，钱不会再像之前那样到处都是，货币总闸门、水龙头的流量，会拧的越来越小。
我想通过一个例子，跟大家聊聊货币收水的影响。
前天我看后台有朋友评论：
“我的纯债基金亏的裤衩子都没了，能解释一下吗？”
原谅我有点不厚道地笑了。
债市对利率非常敏感。
很简单的道理，如果市场利率，比如银行间拆借利率、LPR、存款利率在下降，存银行不如买债券的利息多，买的人多了，债市当然会上涨。
反过来也是一样，如果市场利率开始上升，银行手里的钱变少了，债券票面利率相对就变低了，债市自然会下跌。
这里就牵扯到了一个关键问题：“预期差。”
今年这个形势，大家都以为资金会一直宽松下去，央行放水的步伐不会停止。
可进入11月，市场里的钱明显变少了，比如我们看DR007、一年期同业存单利率，都在上升，说明银行手里也缺钱。
然后，又出现了优化措施20条，还有金融支持房地产16条。
都说信心比黄金还珍贵，一旦大家有了经济回暖的预期，消费和投资的意愿回来了，对货币的需求肯定会加大。
偏偏这个时候，11月至今，央行非但没怎么放水，甚至还回收了不少资金。
比如，11月15号有巨量的1万亿MLF到期。
这笔钱，是央行借给银行，用来投放基础货币的，是印钞的主要手段。
一般来说，央行超量续作，那就是给市场放水，缩量续作相当于收水。
因为这次麻辣粉的到期资金，创出了有史以来的最高纪录，所以大家都非常关注央行的态度。
然后我们看到，央行选择缩量8500亿续作一年期的MLF，坑没填上，利率也不变。
或许是为了让短期市场的钱不那么紧张，又做了7天期1720亿的逆回购。
表面上净投放是200亿，但一年时间的中期借贷便利，也就是麻辣粉的缩量，更让大家确信，钱开始收紧了。
这一看就不对劲啊，经济要复苏，水龙头拧小了，央妈态度变了。
本来以为大水不会停，哪知道说变就变。
这样一来，债市的预期，自然会出现剧烈的变化。
然后，我们就看到了经典的“下跌-赎回-再下跌”的反馈。
本以为买的是躺那睡觉也不用管的低风险理财，自己已经够谨慎了，谁知道能玩得这么大。
钱收紧了，还有哪些影响呢？
很有可可能，贷款利率已经到了这一轮宽松周期的最低谷。
广发宏观的数据，三季度新发放贷款加权平均利率是4.34%，环比下降7BP。
其中，企业贷款加权平均利率为4.0%，创有统计以来新低，环比下降16BP。
房贷利率4.34%，环比回落28BP。
这个利率，也是有数据统计以来的最低值，已经跟2009年二季度持平了。
换句话说，不管你是做生意的经营贷款，还是买房的商业房贷，低利率能维持多久，什么时候利率会涨咱也不敢说。
但继续往下的空间，已经不大了。
我当然不是劝大家趁利率低的时候去创业，去买房，这年头，手里留着现金比什么都强。
政策的边际变化，看的是大局。
要考虑到出口汇率、市场流动性、通胀预期、内外形势、就业和物价。
个人的抉择，却是千差万别。
有人一天650吃早餐都不够，有人半夜送外卖睡在天桥下，不能一概而论。
我觉得，央妈最近这一连串的表态和动作，是未来几个月的货币政策，会变得更“精准”。
大家看今年放了那么多水，M2增速那么高，用低利率不断的刺激居民和企业的需求端。
该印的钱早都印出去了，货币闸门已经开到最大，也该告一段落了。
中信宏观报告说，未来居民资产负债表的修复，将主要取决于两个因素：
一是房地产何时能够回归平稳。
二是GDP何时能够回到潜在增长水平，并带来居民收入预期的改善。
央行，已经做了货币政策能做的事情。
哪怕水龙头开的再大，对房地产和居民收入预期这两个因素，也起不到更多刺激作用了。
所以下一步要考虑的，是民生，是物价，是居民的钱袋子，这是谨慎收水的考量。
问题之复杂，从来没有非黑即白二选一的简单选项。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
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