楼盘不能用公积金贷款（为什么有的楼房不能用公积金贷款）

成都楼市现状：新盘不接受公积金贷款，这是为什么呢？，下面是暂停更新1给大家的分享，一起来看看。

楼盘不能用公积金贷款

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。

开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？

积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。

根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。

一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三成左右，这也是提到的“慢”的表现，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问:新人首问。成都房神你好，本人单身女，国企退休，在四三线城市有一套房。孩子在成都上学今年大学毕业，打算在成都买房工作，有子弹120。

提问:1、子弹如何配置，先工作交社保满一年后再买吗? 2、买成都哪个区域合适，是高新还是天府新区?并告知具体楼盘。3、孩子学校新建老师集资房，小户型有人卖出，略低于市场价需全款，但五年过后才办证，能买吗?因本人十年前曾在三线城市买房，后亏损卖出，惧怕买房，请房神指导如何操作。谢谢。

回答：天府新区是坑，高新区也不是洼地，二手房多看看时代晶科，怡丰新城，大源凤凰城，保利心语。

集资房适合纯自住，投资不建议，二手市场受众面太小，全款占资金，没有杠杆，升值潜力不大。

提问：房神好，在成都上班，买房遥不可及，感觉压力太大，很纠结，都说一线城市好，但是对于我们这些年轻人实在是太难了，现在想去老家简阳买房，价格8500左右，可以买吗？

回答：房子就决定了你的生活状态，一般很多人都建议买房一定要选择大城市，大城市谁都想，问题钱从哪里来？只能说因人而异吧。没有去大城市发展，而是选择了回到家乡，不用背负北上广深那么大的房租和买房压力，也不用担心审核测评会被老板炒鱿鱼。

虽然没有大都市的繁华，却也足够有烟火气了吧，人没有那么累，心态也放着很平稳，也只是资产没那么高而已。

提问：房神你好，经常看到你在文章中说54，什么是54大法！

回答：什么是 54 大法？就是通过和房东结婚的方式将房子过户到你名下。一共经历：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以之为 54 大法。

提问:新人首问:房神，现居四川南充，双方父母的老破小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。

还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租， 110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。

想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。

想问一下房神，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资,我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。

从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。

成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。

以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。

商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。

成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。

商铺租售比在6%以上可以保留。

提问：新人首次提问:房神，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点，请问房神圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议?

第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去，您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢房神!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。我对纯学区房不感冒，超短期投资的话可以适当配置。

我的风格向来是只投确定性，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。

青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。

如果你是学区自用，建议买一个小户型挂学位，未来读完再出手。

考虑投资可以看看大丰，书房，犀浦。

板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完，从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。

天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。

如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我，

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为什么有的楼房不能用公积金贷款

今年2月4号，威海住房公积金政策又进行了调整，这一篇就对此进行解读

正文中加粗的部分是最新的政策，划线部分为需要注意的内容

1. 首套房首付比例下调

首套房公积金贷款的首付比例由之前的30%下调到20%

这一条是要和公积金的贷款额度一起看的，并不是说一百万的房子，首付20%，剩下的80%就都可以公积金贷款

因为公积金的贷款额度是有限制的，截至目前，最高贷款额度个人是50万，夫妻双方是80万

比方说，我现在想买一套一百万的房子，我单身，我最多可以用公积金贷50万，那么剩下的五十万，我要么一次性交了，要么扣除20%首付，剩下的再去申请商业贷款

再就是，这里一直说的是最高贷款额度，具体能贷多少则要看两方面：

第一、你公积金账户里面的余额，你的可贷款额度是你账户余额的30倍

第二、你的缴存基数，你的月供不能超过基数的70%

前面说的是公积金购买首套房情况，购买第二套住房的，首付款比例是不低于30%

公积金贷款是认房又认贷，买第三套房子的话，就不能用了

顺便说一句利率，公积金贷款期限五年以上，首套利率是3.1，第二套是3.575，以前使用公积金贷款的，从今年1月1日也会按这个标准执行

2. 提高多孩家庭贷款额度

接着上面的可贷款额度，说一下这条新规：有未成年子女的二孩及以上家庭购买自住住房的最高贷款额度提高10万元

也就是说，如果你家不止一个孩子，双职工缴存家庭最高可以申请90万的公积金贷款，单职工缴存家庭最高可以申请60万的公积金贷款

多孩家庭的认定以户口簿或出生医学证明为准

3. 放宽申请公积金贷款的缴存时限

以前申请公积金贷款要求必须连续足够缴存12个月，现在只需要6个月就可以了

这一条也是属于猛一看让人很激动，细一想，只针对部分群体有利

毕竟，跟在这个问题后面的是：六个月能存下多少钱？打个比方，你缴存基数低，缴存比例也不高，每个月账户上能多个两三百，六个月也就是一千多块钱，可贷款额度是账户余额的30倍，一千多乘以三十……

缴存基数是每年调整的，当然不会大幅度明显的调整，2022年威海住房公积金月缴存基数的上限是20511元，下限是2100元

2022年住房公积金缴存比例，职工本人和单位住房公积金缴存比例上限为各12%，下限为各5%

在这里，有一点需要额外指出：

如果是双一流大学毕业生，贷款额度不与公积金账户余额挂钩，（与其他优惠政策不能混合使用）当然，也需要连续正常缴存6个月

4. 商业贷款转公积金贷款，申请条件改变

之前的申请条件是：商贷合同签署之日至申请商转公贷款之日不超过三年

改变之后的申请条件是：取得房产证之后就可以申请转为公积金贷款

其他申请条件为：

截止贷款时，申请人已连续足额缴存住房公积金12个月以上；

申请人的住房公积金账户没有被冻结或者封存；

未使用或者仅使用过一次住房公积金贷款

申办基本流程：

申请人携带商贷借款合同、房产证、购房合同、身份证到公积金服务大厅咨询，符合条件后自筹资金一次性结清商业贷款，在结清一个月内备齐规定材料提交贷款申请

关于这一条，政策原话是这么说的“放宽商转公申贷条件”，这个“放宽”在我看来有点儿不准

比如说，我去年商贷买了一套三盛璞悦府的房子，当时公积金没有存够12个月，想着等今年存够了再转公积金贷款，新策这么一改，我现在存够了12个月也转不了，只能再等，等到房证办下来

当然，我相信三盛和迪尚这样要脸面的大企业是会及时地为业主办理房证，同时，我也清清楚楚看到，市场上至今还有很多项目业主从新婚住到孩子出生也没有办下证

给大家的建议是，从市场整体情况来看，大品牌开发商一般办证都比较及时、准时

5. 支持首付款提取公积金

“职工在我市新购自住住房支付首付款后可提取公积金，并可同时申请公积金贷款”

每套住房只能办理一次首付款提取，提取时已支付的首付款金额不能低于所购房屋总价款的20%，夫妻提取额合计不能超过首付款金额

因为公积金可贷款额度与申请人公积金缴存账户余额直接挂钩，为避免先提后贷而导致缴存账户余额不足，无法足额申请所需公积金贷款，所以要求申请公积金贷款的职工，贷款与首付款提取同时申请

也就是说，只要你公积金里面余额够多，就能直接拿来当首付款使用

以上，就是这次公积金政策调整涉及的买房方面的内容了

关于公积金贷款的其他需要注意的内容，在这里一起说一下

申请人在威海市辖区以内购买土地性质为国有出让住宅用地的自住住房，且该住房未以购建自住住房方式申请过住房公积金

也就是说，公积金只能用于住宅贷款，像是公寓、商铺、办公楼这种商业性质的房子是不能用公积金贷款的，而且转手税费非常高，能达到13.4%，办证还要再加3个点，如果没有长期持有的准备，不要轻易出手

如果是购买二手房，还要考虑二手房的贷款额度，银行的评估价，一般情况下房龄在六年（含）以上的，房龄每增加10年，房屋价格相应下浮10%，房东的要价如果和评估价不一致，差额的那部分是要一次补上的

期房申请公积金贷款的基本流程：

申请人、配偶及抵押人根据购房情况确定抵押或担保方式，并准备好申请资料（也可先期带身份证、户口本、预售购房合同、预付款收据原价，到服务大厅咨询并查询个人信用记录，并按《住房公积金贷款告知单》内容准备好资料），到服务大厅查询个人信用记录，提交审批；符合条件的申请人签订《借款合同》，办理抵押登记；不符合条件的告知申请人；然后，发放贷款

PS：找我们买房，我们咨询师会带你走整个流程，省事省力省心

还有一个，军人公积金，不是所有能用公积金的项目都能用军人公积金，因为军人公积金放款慢，不少卖得好的项目不接受军人公积金，想使用军人公积金的一定要提前问清楚

现在市场上不能做公积金的项目也不少，但这不意味着能办公积金的项目就都是安全的（请把这句话默念三遍，牢牢记住）

只要项目好，不能做公积金贷款也不愁卖

元宵节那天，不能做公积金贷款的金地华发峯范一天就卖了八套，现在110平120多平的都卖光了，我以前在文章说过多次，这个项目的户型真是能封神的，事实上被打动的客户确实很多

云庭壹号则是需要一套本地房产做抵押，才能做公积金贷款，但它的户型也真的赞，现在在售的两栋高层已经封顶了，六栋洋房有五栋封顶了，实体楼里开了样板间，准确的说是施工工艺工法展示

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