贷款价值比率计算（房贷违约率2019）

影响力投资可以吸纳市场资本，拥有现实预期，下面是斯坦福社会创新评论给大家的分享，一起来看看。

贷款价值比率计算

导读

Foreword

本文中，作者首先批驳了孤立、“自成一体”的影响力投资，指出完全致力于满足穷人基本需求的影响力投资实际上很难收获市场回报。之后，作者以克雷希基金会的实例和数据提出了新的影响力投资方式。协调投入资本、围绕明确可行的目标展开、使用基于社区的现有渠道、利用“工具箱”中所有投资工具的项目将收获更好的社会（和经济）回报。作者也欢迎所有的影响力投资者一同加入，一同探索。

插图：iStock/ALotOfPeople

十多年前的2012年，为了应对日益高涨的影响力投资热潮，凯文·斯塔尔（Kevin Starr）警告说，影响力投资注定会失败：“很少有致力于满足穷人基本需求的解决方案能让你收回本金，”他说，“克服市场失灵需要补贴。”

自斯塔尔写下《影响力投资的困扰》（The Trouble With Impact Investing）以来，这些现实情况并没有改变。事实上，促进社会公平的解决方案所耗费的成本只增不减。而且，即便只有为数不多的方案能够真正获得影响力（更不用说获得投资收益了），人们却还是愈发痴迷于影响力投资。老实说，数据显示，影响力投资能真正解决的问题很少，最多只能收获有名无实的回报。这方面的证据比比皆是。以所谓的“机会区（Opportunity Zone）”投资为例，研究表明这些投资“成本高昂、目标模糊，并且几乎没有为创造就业机会或改善贫困社区的条件做出任何贡献，只为富有的投资者提供了巨额税收优惠”；“机会区”投资旨在刺激人们投资于低收入和资本不足社区，却适得其反，使资金流向居民收入、受教育程度和房屋价值相对较高的社区，并促进强势社区的居民收入、数量进一步增长。大多数社区发展领域的从业者都认为，影响力投资的现实就是，你越努力推动弱势社区社会影响力的提升，你离无缓冲的完全市场回报就越远。但对影响力投资的炒作仍在持续。

在 20 年间，我有幸领导的德雷珀·理查兹·卡普兰基金会（Draper Richards Kaplan Foundation）作出了220多项投资，以支持处于初创阶段的基层社会组织。我们有一个简单的价值观：要给最脆弱群体的日常生活带来积极影响。我们投资的组织正在努力解决的问题包括：为食不果腹者提供餐食以解决粮食保障问题、为无家可归者提供住房、普及医疗服务、促进社会正义的实现、帮助人们获得就业机会等。虽然基金会以赠款的形式做出了大部分投资，但在我们的投资中，向营利性实体做出的项目相关投资 （Program Related Investments，PRI）占比达四分之一，因此，我们自然也对影响力投资略知一二。顾名思义，PRI的规章制度就是用以保障投资必然产生“影响”的。

我们的经验清晰地显示，只要能收回本金（并能将收益投资于另一家社会企业）就是巨大的胜利，我们也对这种结果十分满意。为什么？因为这些营利性投资能与我们对非营利性组织的赠款产生完全相同的影响：超过一半的组织直接影响了1万多人的生活，超过 40% 的组织影响了5万人的生活；四分之一的组织影响了50万人的生活，还有超过20%的组织正在改变数百万人的生活。我们认为，营利性 PRI 投资之所以能与我们对非营利性组织的赠款影响相似，原因在于，无论投资于何种实体，我们从不放弃对社会影响的关注。抛开寻求市场回报的压力，我们就可以安心于关注营利性投资是否能真正产生积极影响。抛开为投资者提供市场回报的压力，我们投资的非营利性实体也不需要为收益而牺牲对最需要帮助者的关注。

然而，投资者系统却不以为然、鼓噪喧哗。部分投资者有些痴人说梦，认为专注于影响力投资这一观念，就有可能市场回报与全面社会回报兼得。近日，我们从大量影响力投资会议中获取了数据和成绩单。我们看到了什么？只有模棱两可、含糊不清的说辞。当被问及是否有可能同时获得市场回报和富有意义的社会回报时，一个又一个会议参与者都在重复“这要看情况（It depends）”。比如，这要看人们如何衡量社会回报，在何种时间范围内衡量；这要看人们对影响的定义；这要看投资重点关注的群体。

暗含的意思很明确：投资的影响力目标越雄心勃勃，就越难获得市场回报。

许多数据来源将慈善事业的总资金流入量作为投资资本流入量的代用指标，这些数据向我们展示了两件事：

1.从长远来看，在引入其他工具前，任何追求市场回报、致力于解决某一特定地区社会不平等问题（如就业、收入、住房或受教育程度问题）的资本，都不会产生超越本地的效果。

2. 除住房外，以社会回报为目标、基于地区的“投资”资本从未成功实现影响力投资目标，即完全的市场收益回报和高影响力的社会回报。我们发现，针对这些重点领域的社会融资和资本市场投资普遍具有的特征是，需要政府提供的大量税收补贴或往往由慈善机构提供的“赔款准备金（loss reserve）”，这本质上不是市场回报，而是人为降低投资风险并获得外部补贴加持后才能收获的、基于慈善资本或政府税收补贴的回报——简而言之，和凯文在2012年说的一样。

有人可能会问，这种虚假的投资叙事有什么害处？答案很简单。人们对影响力投资（也就是创造完全市场回报和真正社会影响）的需求确实存在，但不成规模。于是，追逐影响力投资的资金池要么迅速蒸发，要么结果更糟：投资者们完全放弃产生积极的社会影响，由此剥夺社区获得其亟需资金的机会。更糟糕的是，那些能够吸收多种形式的投资、具有更现实的经济预期、具备可行性的项目却没有资金流入。这就是危害所在。

然而，当形式多元的资本汇集在一起，秉持现实的经济预期，并让有针对性的慈善资本参与其中、以确保社区有能力吸收投资时，情况就完全不同。这方面的最佳案例之一是克雷希基金会（Kresge Foundation）的社会投资团队通过伍德沃德走廊投资基金（Woodward Corridor in Midtown Detroit，WCIF）在底特律中城的伍德沃德走廊开展的工作。克雷希基金会成立于 2013 年，涵盖多个投资方，旨在为底特律中城社区的综合用途项目提供长期投资。基金会拥有3030 万美元资产，能够以5%的利率提供贷款价值比率高达120%、最长期限15年、分摊期30年的固定利率贷款和远期契约。多方投资者中，既有高级贷款方如中美大都会人寿保险有限公司（MetLife）、英国保诚集团（Prudential）、浦瑞兴金融集团（PNC）和费舍尔基金会（Fisher Foundation），也有次级贷款贷方如克雷希基金会（Kresge）、资本影响力合伙人（NCB Capital Impact，现为 Momentus Capital）和凯威基金会（Calvert Foundation）。在其结构中，WCIF以基金管理人提供一般运营支持的方式混合了各种赠款资本，并将混合后的赠款用作贷款赔款准备金的资金储备。PRI资本（先是低成本债务，后为尚未出资的承诺）为传统高级贷款方的加入创造了条件，在这里，高级贷款方不是影响力投资者，而是久经考验的真实市场资本。

关键在此：使用真正的影响力投资资金来创造条件，让传统市场资本可以进行投资。影响力投资无法自成一体，也不能成为市场资本；影响力投资应是各方协调一致、吸引市场资本的工具。

顺便说一句：对于那些对影响力持怀疑态度的人，WCIF的成果大大超出了各方预期。在几乎所有可衡量的统计数据上，底特律中城都遥遥领先于底特律市全域，包括失业率下降程度、房屋价值中位数的增加值以及租金上涨幅度。定量及定性分析均表明，现实的影响力投资与赠款资本相结合而产生的资本组合，能够显著促进基金会在社区中实现目标。

数据未能反映出赠款（和优惠）资本在为影响力投资的成功奠定基础方面有多重要，尤其是其在基金运作所需的资本渠道上发挥的作用。在基金成立的前几年里，克雷希基金会的员工与几家当地基金会合作，为当地社区发展组织底特律中城公司（Midtown Detroit, Inc. ，MDI）提供支持。在组建项目团队、为开发商提供技术援助、设法获得公有（破旧）资产的所有权、打造零售设施、开展住房首付和租金援助计划以打开市场等方面，MDI 发挥了重要作用。从 2008 年到 2013 年，仅克雷希基金会就为 MDI 提供了 360 万美元的一般运营支持，并额外提供了140 万美元的项目支持赠款以支持在伍德沃德走廊开展工作。

一个社区若想蓬勃发展，则需要从所有资金来源处获得协调的资本投入。常见资金来源包括商业资本、房地产资本、使命资本和非营利资金，通常还有来自联邦、州或当地社区的发展资金。而回报预期与整体需求脱节的、孤立的资本形式注定会失败，让需要帮助的人们失望，并使下一次尝试变得更加困难。这些社区最不需要的就是影响投资者试图借助它们之力来获得市场回报。随着时间的推移，协调投入资本、围绕明确的目标展开、使用基于社区的现有渠道、利用“工具箱”中的所有投资工具（并由当地项目管理者驱动），会产生更好的回报。这当然指的是社会回报，但如果设定了合理的期望，自然也能收获经济回报。

是时候将影响力投资的定义修改为上述投资方式了。也是时候改变叙事，使这一方式成为规则而非例外了。欢迎所有影响力投资者！

吉姆·比尔德纳（Jim Bildner）是德雷珀·理查兹·卡普兰基金会的首席执行官和克雷希基金会的受托人。

来源：《斯坦福创新社会创新评论》英文网站2023年5月17日

原标题：Impact Investing Can’t Deliver by Chasing Market Returns

房贷违约率2019

借款人要理性对待房贷利率下降的现实，警惕各种“花式操作”，避免给自己带来更大的风险

文| 郑慧

编辑| 刘建中

“还钱还得排队？”

1月末，来自宁波的李思思想提前还一笔房贷。她尝试过线上抢额度、联系过个贷经理、银行贷款部，甚至向银行总行、银保监会都投诉过，但至今无人能解决她的诉求。

李思思希望在3月还上钱，但银行告诉她，还款排队已经排到了5、6月。几轮投诉后，银行又重新表示，他们还在处理去年12月的申请，3月初可以确认她的还款日期。这一次，银行的态度好了很多。

春节前后，类似的现象正在全国各地不断涌现。“提前还贷潮”“排队还贷”等相关话题频频被推上热搜。

据《财经十一人》观察，目前在社交媒体上反映需要排队还款的很多为国有大行的客户。大多案例需排队三个月左右，有些甚至已经排到9月往后。一些银行已经关闭或隐藏了线上申请提前还款的入口，要求线下处理。而李思思的个贷经理告诉她，线下申请也只能登记排队，现在没有还款额度。

提前还贷并不是近期才出现的现象。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的描述，提前还贷事实上贯穿2022年。一位国有大行的个人贷款经理表示，由于新增房贷利率降低，从去年10月开始到现在，提前还贷的人络绎不绝，较往年增加不少。

“没有额度”，是目前大多数银行给出的等待理由。但各银行还贷额度如何确定，如何分配，并不透明。受访律师表示，如果等待期限不合理，借款人可以采取合法手段维权。

“还钱就是赚钱”

多位受访者表示，新增房贷利率下降、各类理财收益率低，是他们提前还款的主要原因。

新增房贷利率下降是很多人提前还贷最直接的导火索。

图：全国首套房平均房贷利率

数据及图片来源：wind

据万得（wind）数据，2018年至2021年，全国首套房平均房贷利率始终保持在5%以上。2022年以来，首套房平均房贷利率持续下降。

中国人民银行货币政策司司长邹澜曾公开表示，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较上年同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。

几位受访者告诉《财经十一人》，2022年年中时，提前还贷还并不是特别困难。来自南京的陈昕曾在2022年7月提前偿还60万贷款，预约确认后15个工作日就扣了款。李思思也曾在8月份左右在线上尝试提前还款，没有遇到任何阻碍。

2022年9月，央行、银保监会决定阶段性放宽部分城市首套住房贷利率下限。今年1月初，又宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。随后，多地开始调整首套房贷款利率。

截至2023年1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，而春节前的1月16日为19个。目前，多个城市的首套房利率已经降至“3”开头。

而另一方面，很多人的存量房贷利率在5%以上，甚至接近6%。以贷款100万元，30年期，等额本息还款为例，利率5%比利率4%累计多付约21.4万元利息。“我当初是5.5%的利率，现在房贷利率只有4%左右，这不是纯纯的韭菜么”， 来自南京的沈聪调侃道。

上述国有大行的个人贷款经理预计，伴随着利率走低的预期，还贷需求增多，上半年或多或少会存在排队情况，不会像以前一样可以随时申请随时可还。

提前还贷的另一个重要原因，是各类理财产品收益率的下滑。李思思表示，自己以前在某银行购买的理财产品年化收益可以达到6%，但现在只敢把钱存银行定期，利率仅2%左右，远远不及5.3%的房贷利率。“还钱就是赚钱”，资金收益比不上成本，借款人自然会想要提前还款，降低成本。

假设一个人贷款100万元，利率5.3%（假设后续利率固定，不受LPR变动影响），30年期，2021年1月起等额本息还款。2023年3月提前还款20万元，那么他可以节省的利息分别为：

剩余还款年限由333期减少至214期（9年11个月）；每月还款5542.46元。

剩余还款年限仍为333期；每月还款4397.77元。

（以上结果参考算多多APP）

一般来说，提前还款可以节省利息，但究竟是否需要提前还款，选择哪种方式，则需因人而异，量力而行。

招联金融首席研究员董希淼在《经济日报》上撰文指出，从还款方式看，一般来说等额本金的还款方式前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，后续提前还贷需要慎重考虑。

此外，借款人在提前还款时，应注意为日常生活支出，及医疗、教育等潜在大额支出预留出一定的流动性空间。

还贷受阻怎么办？

令一些排队还款人无奈的，不只是等待期白白损失的利息，还有银行或强势或敷衍的态度。

当初签订合同时，李思思特意咨询过提前还款的条件，银行告诉她，随时可还，没有补偿金。如今，银行虽然仍然表示不会收取补偿金。但当李思思提到“随时可还”时，贷款部负责人告诉她：合同里写的是可以随时申请。“他们是否同意你还，审批多久，都没有做出任何承诺”，李思思说。

“没有还款额度”，是目前大多数银行给出的等待理由。个人住房贷款是银行的优质资产，2022年末，个人住房贷款增速延续下滑，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

那么，银行拖延还贷是否可以认定为违约？

太琨律创始合伙人朱界平律师表示，如何界定“拖延”，本身就可能存在争议。银行处理提前还贷需要一个过程，是否属于拖延，首先应考虑合理性。如果期限明显不合理，则还款方可以对此主张相应的权利。而对于判断是否违约，还是要看贷款合同的约定。

我们从受访者处及社交媒体上获取了一些合同中关于提前还贷的部分条款，列举如下：

中国银行某合同：提前还款条件：借款人已正常还款满12期；每次提前还款金额不少于人民币10000元；提前申请时间为30天；提前还款违约金标准为：提前还款本金金额*实际年利率/12 ╳ 6个月（满5年免收。）

农业银行某合同：借款人提前还款，须至少提前30天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额1个月贷款利息支付违约金；提前还款本金最低数额为壹万元。

建设银行某合同：借款人需事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，方可提前偿还部分或全部本金。但借款期限在1年以内（含1年）的，不得提前部分还本。

中信银行某合同：经乙方同意后，甲方可以提前还款，但乙方有权要求甲方支付提前还款违约金，违约金为提前还款日所在月当月应还本息和的2倍；甲方提前还款，应提前90日向乙方提出申请，每年不超过1次，每次归还金额不得少于50000；自贷款生效日起12月之内不得提前还款。

综合来看，大多数合同都规定了借款人提前申请期限、最低还款额度、每年可提前还款的次数、补偿金等条款，但对于银行的审核程序及期限，并没有明确规定。

上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远指出，借款人若希望提前还款，最好先全面看一下双方贷款合同约定，然后根据合同条款针对性向银行提出还款申请，同时记录和银行的沟通证据。朱界平律师则表示，如果借款人认为银行故意拖延的，可以合法维权，向银行总行或银保监会投诉。

当前，已经有不少人致电银行总行（955XX）、银保监会（12378）等渠道进行投诉。据《财经十一人》了解，部分地方银保监会的电话已经很难打通，通常要打数十个电话才有可能成功。一般投诉后几个工作日，银行会再次联系借款人，商定还款时间。

为何投诉前银行表示没有额度，而投诉后就安排提前还款？上述个贷经理表示不便评论。

一些受访者还反映，在选择还款方式时，银行只提供了“减少月供，还款年限不变”这一选项。而根据前述计算，“月供不变，缩短还款年限”这一方式节省的利息更多。经投诉后，则可以自由选择。

网络上还流传着一些不太靠谱的做法。比如，有网友提出，可以假装自己有债务危机，如果银行不允许提前还贷，则先还给其他债权人，由银行自担风险。刘馨远律师认为，这个理由对于借款人不是很充分，因为借款人不还款，是借款人自己的问题导致，还可能会引发征信问题，银行未必会因此就加速其提前还款。

降低存量贷款利率？

存量房贷与新增房贷之间的利息差是促使人们提前还贷的主要原因，董希淼建议，为有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题，可加快引导5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

如果只是LPR下降，存量与新增的贷款利率仍然会有较大差距。自2019年央行颁布新的个人住房利率政策后，目前国内房贷利率大多以LPR为定价基准，然后加一定的基点形成。比如2021年8月贷款时，5年期以上LPR为4.65%，假设加120个基点，利率为5.85%。由于加点是一直不变的，那么，即使5年期以上LPR目前降至4.3%，贷款利率仍为5.5%，比市场上4%左右的利率还是高出不少。

就降低存量房贷利率而言，董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。

往前追溯，上一次实施存量房贷优惠，还是在2008年10月，央行将房贷利率由基准利率的0.85倍，扩大至0.7倍，即由85折降至7折。

天风证券在研报中表示，未来商业银行不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，分析师认为，即使出台相关政策，其执行条件较前一轮次也或更为苛刻，且优惠力度或将低于上一轮次。

降低存量住房贷款利率的政策是否会出台仍然未知。一些人已经开始自行尝试降低贷款利率。

一位受访者表示，自己曾看过一些降低贷款利率的“攻略”，里面提到的方法包括：1. 先借钱还完现有贷款，再将自己的房屋抵押出去，重新贷款，即所谓的按揭转抵押。2. 将房子卖给自己的亲人，再重新办理贷款。

第一种做法风险很大，且可能违规。目前没有按揭转抵押的正式渠道，所谓转贷，大多是转成利率更低经营贷乃至消费贷。刘馨远律师指出，经营贷须用于生产经营周转，一般不允许用于购房，受到严格监管，一旦被银行或者监管部门发现，可能会产生抽贷，个人征信也会受到影响。同时，经营贷的贷款年限比较短，还贷压力大，一旦无法还款，容易导致诉讼缠身。四川琨爵律师事务所曾鸿鸣律师也表示，若借款人擅自改变所贷经营资金的用途，贷款合同一般约定银行有权采取包括解除贷款合同、宣布贷款立即到期、主张违约赔偿等方式追究借款人的法律责任。

2022年12月20日，银保监会消费者权益保护局发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，提醒消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险。

而第二种做法则较为复杂。其中涉及买卖条件，相关契税，购房资格认定，首套房认定，银行流水检查等多项因素，需要综合考虑，借款人设想中的交易未必满足所有条件，且成本颇高。

多位受访律师提醒，借款人要理性对待房贷利率下降的现实，警惕各种“花式操作”，避免给自己带来更大的风险。

（李思思、陈昕、沈聪均为化名）

作者为《财经》产业研究中心研究员

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