贷款本息归还顺序（本息本金还款方式区别）

民间借贷利息和本金的还款顺序，下面是无名老律师陈维国给大家的分享，一起来看看。

贷款本息归还顺序

在民间借贷非常活跃的情况下，借贷双方在如何还款问题上经常发生纠纷。民间借贷往往是在亲朋好友之间发生的，对于利息的偿还方式往往会约定不明，在当事人没有约定利息和本金偿还顺序的情况下，债务人已经偿还的资金是先还本金还是先还利息，是民间借贷诉讼纠纷中最主要的争议。债务资金归还顺序地约定不同，对当事人的权益影响也不一样，因此需要依照法律规定对债务偿还顺序予以明确。

《民法典》第五百六十一条规定“债务人在履行主债务之外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。”

在这里要正确理解“实现债权的有关费用”，这个有关费用是指在债务履行逾期后，债权人为了实现债权而发生的合理费用，这个合理费用包括：差旅交通费、诉讼费、执行费、律师费以及诉讼中发生的鉴定费、评估费、拍卖费等。这些相关费用是在执行债务时优先扣除的，如果最后实现的债权仅能满足“相关费用”，则应该先支付“相关费用”，剩下的资金如果不能清偿债务，则债务人承担继续清偿的义务。

“利息”为支付顺序的第二位，这个利息包括正常利息和逾期的惩罚性利息，也包括法院判决后逾期履行的加倍利息。对于惩罚性的逾期利息和法院判决后的迟延履行的加倍利息的支付顺序是否先于本金偿还顺序，目前还是有争论的。《民法典》实施以后，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）并未对“利息”的概念范围有新的规定，但《规定》第二十七条允许将借款前期所欠的符合法定标准的利息计入后期借款本金，这实际是确定了先利息后本金的偿还原则。

《规定》第二十八条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定。但应以法定利率计算方式为限。对于未约定逾期利率或者约定不明的，规定了两种处理原则：（1）对未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人有权自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任。（2）对于约定了借期内利率但是未约定逾期利率的，允许出借人自逾期还款之日起按照借期内利率支付利息。

《规定》第二十九条：借贷双方既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择其中一项约定，也可以一并主张，但是总计不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。

《民法典》第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”

这些规定，体现了《民法典》五百六十一条的规定，“利息”包括正常利息和逾期的惩罚性利息，也包括法院判决后逾期履行的加倍利息。

根据《民法典》五百六十一条的规定，本金为最后支付项。这里就有一个问题，即如果法院执行的债务在支付费用和利息之后，如果不足以清偿借款本金，则剩余本金可以依照上述规定，继续计算利息，直到债务全部清偿时为止。

《民法典》第六百六十七条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”

第六百七十四条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”

第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”

第六百七十七条“借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。”

这几条规定都明确了“借款到期清偿”的原则，也就是说，借款到期后，本息一并偿还。如借款期间一年以上，对于利息的结算应在借款届满一年时支付，剩余期间不足一年的，应到期一并支付。

《民法典》第六百八十条规定：“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。对支付利息没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”

这些法条本身是对当事人没有约定利息或约定利息不明的，是否给付利息和如何计算利息的问题进行的确定，对于自然人借贷，如果没有约定利息或约定利息不明，视为没有利息。但可以从主张债权之日起依法法定标准计算利息。这实际上也是对先还利息后还本金的清偿顺序的规定。

先还利息后还本金是借款合同履行的通常交易习惯，所有商业银行的借款合同也都约定先还利息后还本金。因此法律规定“借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。”这里规定了两个处理原则，一是当事人协商原则：即当事人在发生纠纷之后，对于约定不明的利息支付愿意协商达成新的支付约定，法院从其约定。另一个原则是裁判原则：即由法官行使自由裁量权“按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。”

本息本金还款方式区别

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐你好，有个问题没弄清，如果我按揭买房，预计五年后出手，提前还款的余额是怎样计算的（是不是提前还剩下本金，是否有违约金）？如果还款方式是等额本息，那五年按揭中还的70%左右是利息，是否会侵蚀大半利润，或者如果打算五年后出手，还款是否应该选等额本金？是不是我的计算思路有问题，说到底买房投资最终还是要落实到收益率上是么？

回答：等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。

长期持有选择等额本息。

违约金要看和银行签的合同是怎么规定的，有些是1年后提前还款没有违约金。

提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢

回答：不限购区的房子对敲给爸妈，腾出你的房票。

详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?

回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。

类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。

类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？提问没有用，唯一的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

提问：房姐好，我和开发商签合同时觉得合同不合理不公平，拒签怎么做，需要具体作些什么？我要保留什么，做以后退房的依据呢？

回答：1.不买定金退不退。

2.贷不下来款怎么规定的，换银行还是退房。会不会有违约金，但是一般开发商都比较强硬，没有标准合同，开发商的合同都是利好自己的。

提问：房姐，武汉主战场，要买多少套房，建仓多少平？才能与年收入200多万的实体老板持平？？

回答：这是我今天最喜欢的一个问题：我要在武汉建仓多少平，才能超过我傻逼的实体老板呢？

公式呢，我已经在图中写出来了，非常的简单：

面积*单价（涨幅-加权资本成本）≥200

只要你在武汉持有1800平以上的次新，你在5-10年的范围内在概率上都会赚得比你的实体老板多。

1800平并不是一个遥不可及的数字。

加油吧，年轻人，这就是战场。

提问：武胜路皇后广场负一楼格子铺能买吗

回答：武汉负一楼商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。

提问：房姐你好。请问鄂州万科五彩城1.1万含1500装修值得投资入手吗？

回答：别买，因为目前的价格已经是把未来的投资预期已经透支了。这个价格为什么不看看武汉的？

提问：目前JLH状态。房产情况:我名下有江夏水晶俪一套3房。全公积金贷款，约15万。未办证。老公有关山大道阳光在线一套2房。

房票情况:我是外地户口，做生意，年收入一百万左右。有营业执照。父母名下无房，年龄分别62/57可随我投靠过来！（我办证迁户后)。阳光在线有10贷款，7折公积金利率！

资金情况:手头可以拿出50万，不影响生意周转，1-2年内月供1-5万随意。问题:孩子正值读书期间，2房住父母+一家三口过于拥挤，有学区资源的地方换大房是刚需！1.想办大额信用卡！2.如何投资房产？

回答：1.手里有50万，直接搬砖，试试招商经典白。

可以直接找办卡员申请，额度比较大。申卡顺序也是一门学问，房产圈内部资料有大额卡速成篇，注意查看。另外就是一定要多核申请。

2.父母离婚获得2张sfsd房票，抢2套限价新盘做接力贷，之前有推荐过的新盘，都交一遍资料。你们夫妻名下的房子，尾款少许30%可做截断抵押。

提问：房姐，您好，你说的沈阳的新楼盘是沈北的融创唐轩上城吗？外地人可以买吗？

回答：不是，沈北延着地铁线买，单价7千的新盘可以无脑入，最近有王首富的投资利好。

新房限购，外地人需要缴纳半年社保或者落户才能买，二手房不限购。

提问：姐，05年的老小区，没有电梯，五楼带阁楼大户型，五楼175，阁楼100上证，露台10，阁楼折算一般面积算均价，价格是下面三四楼的七折左右，可入吗？

回答：价格计算用拆骨法：顶楼折价10-20%

阁楼和楼台：非房子本身赠送的，最多按照2折购买。房子赠送的，可以按照3-4折买入，5-6折卖出。

提问：房姐，花山碧桂园东境140大户型，单价11000左右，精装2500,投资值得出手吗？小户型是不是更适合投资？据说旁边的花山郡下期要涨价出精装了，是否还是等花山郡呢？另外中介说lh的单身名义买房要增加共同还款人是吗？

回答：等花山郡吧，另外联投光谷瑞园也可关注，如果毛坯价格1.1投资也很不错。流水不够才需要增加共同还款人

提问：DYD已放款，买了1.14保险，现在能退了不？怎么退啊？

回答：保险有犹豫期

退保要扣手续费，手续费也是业务员所得，可以申请，无非就是影响客户经理的保险业绩

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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