北京买房不能贷款（北京二手房不给贷款）

房贷暂停申请或暂停发放？每经记者实探北京多家银行房贷，有的额度偏紧有的额度充足，下面是每日经济新闻给大家的分享，一起来看看。

北京买房不能贷款

每经记者：张寿林 每经编辑：易启江

近日，建行深圳分行首套房贷款利率上调15BP、二套房贷款利率上调35BP，背景是“为贯彻落实‘房住不炒’，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”

这一行为再次引发围观，大家关心其他地区、其他银行接下来是否纷纷效仿，猜测房地产市场还会出现哪些变化。

今年以来，关于房贷，市场上常有山雨欲来风满楼的气息，此时此刻，各银行房贷审批和发放究竟有哪些变化？房贷工作人员又有怎样的说法？对此，《每日经济新闻》记者连日来走访了北京地区多家银行网点，向业务人员了解最新情况。

实地走访银行网点 每经记者 张寿林 摄

去年下半年以来，政策显示出收紧房地产市场发展的决心，先是提出“三道红线”要求。2020年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，传达设立房企融资“三道红线”：房企剔除预收款后，资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1。政策从企业财务杠杆上划定界限，限制其激进融资。

除了从房企一端作出限制外，政策进一步从银行端约束房贷。2020年末，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起实施。

这一通知将房地产贷款集中度管理划为5档。第一档，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；第二档，中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；第三档，中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；第四档、第五档的银行，相应上限更低。这从房贷总量上对房产予以约束。至此，房地产市场已在多个环节设立关卡限制资金流入。

对于这一套组合拳，政策层也透露了背景考虑。2020年底，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清的署名文章《完善现代金融监管体系》提到，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

在此情形下，各城市频出招数，强力落实“房住不炒”的定位。今年2月，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，由深圳市地产和建设发展研究中心定期发布。此外，各地集中开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，将于5月31日前完成排查工作。

总体来看，稳房价目前用力正酣。

每日经济新闻记者在北京地区走访中了解到，部分银行房贷额度今年较之以前偏于紧张。北京农商行一网点大堂经理告诉记者，目前二手房批下来的额度不太高。“因为现在房贷要求比较严。一般首套比较好一些，二套不太好批，能贷下来，额度也比较小。”

持类似看法的还有北京银行一支行个贷经理，他向记者表示，二手房房贷暂停倒是没有，只是额度有些紧张，不太好办理。换句话说，就是房贷申请需要排队。至于排队时间，他表示，“这个说不准，取决于别人还贷多不多。”

关于房贷额度紧张一说，北京银行另一位支行负责人向记者表示，目前确实有这样的趋势，主要是增量和增速上，二者均受到限制。

不过，北京农商行的个贷经理却持不同看法。“我们额度很充足，可以做贷款。”他说，如果资料齐全，审批一般5个工作日，审批后便是过户，期间还涉及交首付，过户之后将房产证送至银行，银行办理抵押，一般三个工作日之后便可放款。“这就是银行所需要的时间”，他说。

数据来源：国家统计局

不过，对于部分受访的大中型银行，不存在额度紧张的问题。

建设银行东四支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。“如果是公积金贷款的话，差不多两个月左右，和以前差不多。如果是商贷的话，差不多两到三个星期左右，（与之前）没有什么区别。”他还称并未感受到额度紧张，“都正常，客户也并没有减少。”

针对贷款发放是否放缓的问题，农行中关村支行信贷部人士表示，“政策是管得严，这是属于客户经理前期调查的要求，但是在放款上没有什么问题。”至于贷款需要排队，该人士的回应是：排队是肯定的，因为审批需要时间。不是说，您报上来了就会马上办，因为前面压了很多，都在排着。这是审批流程的问题。

不过他也纠正，这和之前差不多，不是说近期才如此。“每个环节，对我们要求都是有时限的，比如说第一个环节，时限给你两天，就不可能超过三天、四天。超过三天，不用你催，我们上端就催我们了。”

工行个贷部门工作人员也表示，并不存在房贷暂停申请或者暂停发放的事情。“谁说不能申请，正常啊？正常办理、正常批，正常办贷款，也正常还款。”

在民生银行北京分行信贷人士看来，只要材料合规，就不存在会否申请不到的问题，并没有收到通知要求暂缓发放。

类似的回答也来自邮储银行消费贷款人士，对方表示并未听说暂缓发放房贷的事情。

相对于广州、深圳上调利率，北京地区房贷利率仍按兵不动。记者走访了解到的情况是，银行人士一致表示，北京地区首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家银行统一这一水平，今年以来一直未变。

“您拿不到基础利率，北京市房贷政策要求，也不允许给您基础利率，是有上浮的。这个上浮，不是我们一家上浮，所有的银行都上浮。”农业银行信贷人士说，统一都是首套在基础利率4.65%基础上调升55个点，二套上浮105个点。

工行信贷人士进一步解释，有的人征信或者一些条件不够，只会上浮得更多，不会比这少。“大部分都是5.2%或者5.7%。如果征信或其它哪方面稍有问题的话，只会比这高。”他说。

今年以来，北京地区以更大力度调控房价。4月中旬，北京市在义务教育入学文件中首次提出“以多校划片为主”，并规定“多年一学位”锁定房产交易周期，客观上为学区房降温。

而在3月末，北京地区发布的本年度第一批次商品住宅用地出让公告，对项目首次引入了房屋销售价格引导机制。官方说法为：未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。

业内人士分析，此举通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，预期北京未来较长时间内房价仍然稳定在一个合理区间内。

根据国家统计局公布的2021年3月份数据，北京房价指数同比上涨3.6个百分点，环比上涨0.2个百分点。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长，纬房研究院首席专家邹琳华分析，2021年第一季度，一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时，还有一些二三四线城市仍在下跌。

他还指出，热点城市的房价上涨，往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化，对城市房价的涨跌已比前更难以判定。以北京为例，2021年3月海淀同比上涨11%，而副中心的通州还同比下跌0.7%，呈现冷热不匀的局面。

邹林华团队根据大数据房价同比监测，结合相关统计数据分析认为，一线城市中，深圳上涨最快，上海房价上涨较快，广州紧随其后，北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。

未来房价走势又将如何？邹林华上个月预测，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。涨得最早最快的城市，房价涨势可能会被调控政策强力遏制，但其它一二线城市房价仍可能上涨。

不过他补充说，在当前经济环境下，全球经济未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。

此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。

每日经济新闻

北京二手房不给贷款

来源：经济日报

□ 要实现房源交易价格真实以及交易安全，有赖于更多技术层面的支持，还需不断探索多部门协调机制、与金融系统的有效对接等，以保障交易资金安全、信息安全等。

近日，北京市大兴区存量房信息发布平台正式上线启用，面向大兴区有二手房买卖需求的市民免费开放。

据悉，大兴区存量房信息发布平台集房源发布、地图找房、在线留言等功能于一体，卖方在区政府官方网站通过“北京通”实名认证后即可上传房源信息，所有房源的房屋权属信息在通过系统自动审核、确保房源权属真实且房屋可售之后对外发布。

“上线该平台目的是提升存量房交易效率，解决群众在存量房交易中信息渠道单一的问题，值得肯定。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，官方公布的房源更具真实性，对购房者来说多了一种选择，可以自行找房、自行交易，能够节约购房成本。

据了解，当前该平台正在试运行征集房源阶段，目前上线了70余套房屋。“该二手房直售平台尚在发展初期，可供购房者选择的房源较少。如果自行交易，购房者需要自己了解清楚贷款、过户流程。”王小嫱表示。

“二手房直售”并非新鲜事。近年来，多地政府尝试搭建二手房自主交易服务平台，为有需求的市民提供便利。2021年8月，杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，房东可以自行在平台上挂上自家房源；同年10月，上海政务服务“一网通办”开通“手拉手交易网签”服务，方便存量房买卖合同网上签约；随后，深圳上线全新的二手房交易系统，包括买房、卖房、自助卖房等功能。2022年，山东“齐鲁家源”、河北唐山“唐易居”等类似“官方中介”平台相继面世。

“二手房直售模式是现有二手房交易途径的有益补充。政府侧在房源信息验真、房产信息及个人相关隐私保护层面具有天然优势，对买卖双方来说，最大的好处就是降低交易过程中的中介服务费用，实现俗称的‘手拉手’交易。”58安居客研究院院长张波告诉记者，房地产交易本身的复杂程度高，需要全方位把控风险，如果是陌生的买卖双方，要绕开线下中介交易，要求自身有一定的房地产交易相关知识及各类实操能力。“手拉手”交易一般更适合对于对标的房源熟悉，或者有一定熟悉度的买卖双方。

张波提醒，一方面，虽然政府房源保真，但也无法获取更多隐含信息，比如，业主出售的意愿度高低、出售的急迫度，以及房源有无光线遮挡、邻居是否为群租等外围信息，这类信息一般也很难通过购房者自己沟通就形成有效判断，有些信息对于房价的影响还会非常直接，这就需要通过线下中介进行多方面了解。另一方面，交易涉及各类合同签订、税费支付方式约定等，也需要专业人士参与，单一的线上平台并不能解决这类问题。

空白研究院院长杨现领建议，政府部门可以加大对这类自主交易市场的便民服务支持力度。“以北京为例，北京的二手房中介渗透率约为87%，剩下的13%就是自主交易完成的，比如亲属过户、赠与、遗产继承等。”杨现领说。客观而言，越来越多的城市推出“二手房直售”平台，有助于打破二手房交易过程中买卖双方、中介机构房源信息不对称的弊端，让二手房市场交易途径更加多元，交易收费更加合理，有利于房地产中介行业健康有序发展。

“随着不动产统一登记的实现，官方二手房信息平台发挥的作用会越来越大。但要实现房源交易价格真实以及交易安全，有赖于更多技术层面的支持，还需不断探索多部门协调机制、与金融系统的有效对接等，以保障交易资金安全、信息安全等。”张波说。（中国经济网记者：李 方）

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