房地产开发企业项目资本金的要求，下面是高中数学孔老师给大家的分享，一起来看看。
贷款需要资产评估
项目资本金是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对于建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。
房地产开发项目资本金是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。
在投资项目的总投资中，除项目法人（依托现有企业的扩建及技术改造项目，现有企业法人即为项目法人）从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
根据2015年9月9日国务院颁布的《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的规定，目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。
房地产开发项目实行资本金制度的目的是防止房地产开发企业因开发资金不足而可能对项目投资人、贷款人、购房人等的合法利益造成损害。
作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。
投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。
房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于本项目建设使用，由建设部门主管。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。房地产开发项目依法转让的，转让方在受让方按照本规定存储相应数额项目资本金后，方可调出存储的项目资本金。
房地产开发企业自行选择项目资本金专户存储银行，并报房地产开发主管部门备案。房地产开发商取得国有土地使用权出让书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，在向建设部门申请建筑工程施工许可证时，需要提供的证明材料应当包括银行出具的项目资本金证明，否则建设部门不予颁发建筑工程施工许可证。对于分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期存入。房地产开发项目扩大投资规模时，应及时补充项目资本金。
项目资本金的使用需要申请，申请文件应当包括该项目的工程监理单位出具的工程款支付证明和项目建设进度情况的说明，建设主管部门可以根据项目进度分批解冻，并出具房地产开发项目资本金拨付使用通知书，开发商凭房地产开发项目资本金拨付使用通知书向银行申请解冻相应数额的资金。按照当地房地产开发项目资本金监督管理规定，在项目建设过程中，项目资本金最多只能申请使用95%，剩余的5%作为项目建设保证金，在城市规划行政主管部门确认项目已按照规划要求全部建设完成并交付使用后，方可申请提取使用。
相关文件：
国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知
国发〔2015〕51号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，补短板、增后劲，扩大有效投资需求，促进投资结构调整，保持经济平稳健康发展，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。现就有关事项通知如下：
一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行。
城市和交通基础设施项目：城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。
房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
产能过剩行业项目：钢铁、电解铝项目维持40%不变，水泥项目维持35%不变，煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、多晶硅项目维持30%不变。
其他工业项目：玉米深加工项目由30%调整为20%，化肥（钾肥除外）项目维持25%不变。
电力等其他项目维持20%不变。
二、城市地下综合管廊、城市停车场项目，以及经国务院批准的核电站等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。
三、金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，按照国家规定的资本金制度要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，坚持风险可控、商业可持续原则，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。对于产能严重过剩行业，金融机构要严格执行《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》（国发〔2013〕41号）有关规定。
四、自本通知印发之日起，凡尚未审批可行性研究报告、核准项目申请报告、办理备案手续的固定资产投资项目，以及金融机构尚未贷款的固定资产投资项目，均按照本通知执行。已经办理相关手续但尚未开工建设的固定资产投资项目，参照本通知执行。已与金融机构签订相关合同的固定资产投资项目，按照原合同执行。
五、国家将根据经济形势发展和宏观调控需要，适时调整固定资产投资项目最低资本金比例。
六、本通知自印发之日起执行。
国务院
2015年9月9日
买房贷款需要评估公司评估吗
购房时开发商一般会告知如果办不下来贷款的责任应当由业主自己承担，并且应当用自有资金补足。但是一般人真没这个资金实力一下子补足几百万，那么这个规定究竟是不是有效力？我们从几个案例来分析看看。
注：案例来源裁判文书网
图：https://www.pexels.com/search/house/
案例一
某客户购买房屋采取按揭方式付款，因银行告知客户在外有大额经营贷，归还经营贷后方可申请按揭贷款。客户因资金问题无法归还经营贷款，故逾期支付购房款按揭款部分200万，开发商起诉要求解除合同，并诉请要求客户支付合同约定的总房款10%的违约金。
该案件中法官依职权向客户办理按揭贷款的银行客户经理进行核查。客户经理陈述客户在签署网签合同时，已经告知有负债的事实，当时开发商人员也在场。法院认为在签署买卖合同时，客户已将其有经营贷的事实告知开发商销售经理，开发商可以在与银行沟通后对于客户的购房能力进行综合评估，再决定是否与其签订商品房买卖合同。但是开发商还是签署了购房合同，因此开发商存在一定过错，确认合同解除，但不支持开发商主张的10%违约金。
案例二
合同约定姜某某应于2017年4月27日支付剩余房款1200000元，该笔款项由客户通过银行按揭贷款支付。客户签订合同后发现有经营贷未还清无法办理按揭贷款。
法院认为支付购房款系购房人的主要义务，按揭贷款仅为履行付款义务的其中一种方式，2017年下半年，客户知晓按揭贷款审批未通过，理由系客户有个人性经营贷款未还清，系因客户自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由。因此姜某某应承担按揭贷款未通过的责任，应变更付款方式支付剩余购房款。
为什么两案例截然相反的判决结果？
Q：
1、商品房买卖合同中，如果买受人约定了以按揭贷款的方式支付房款，当按揭贷款未能发放下来时，逾期支付购房款的责任应当由谁来承担？
2、开发商提供的商品房买卖合同一般约定由买受人自行向银行征询是否符合贷款资格，若因买受人的原因无法办理贷款，则买受人应当以自有资金补齐房款，该约定在什么情况下有效？
A：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：
（1）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;
（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
Q：那么问题来了，什么是“当事人一方原因”，什么是“不可归责与双方当事人的事由”？
*以下结论来源于裁判文书网部分有关判决文书要点归纳
。
一、未成功办理贷款可归责于购房人的案例
1、江苏：销售业务员帮忙计算贷款数额不能证明开发商承诺由其负责办理按揭贷款，后客户无法办理贷款，应归属于客户原因。
2、江苏：客户认为开发商公司充分了解买受人的贷款资格情况，合同签订后，客户也积极向开发商公司提供办理贷款所需资料——本案开发商凭一般经验无法审核出客户存在的资信问题（客户提供了资料但有隐瞒）。
3、山东：以开发商存在烂尾可能性抗辩支付贷款，法院不予支持客户观点。
4、苏州：客户抗辩不清楚合同付款条款内容，法院不支持客户观点。
5、苏州：客户认为因开发商和银行政策的原因导致不能及时签署按揭货款合同，依据不足，本院不予支持。
6、苏州：办理银行按揭贷款本属于买方的责任，卖方仅负有协助配合义务，买方没有证据证明开发商存在故意隐瞒。开发商在银行能够办理贷款时及时通知客户办理，客户因自身原因未提交材料办理贷款。
7、南京：客户认为贷款银行只是因为客户并不明显原因而拒绝提供按揭贷款，导致商品房买卖合同无法进行，客户并非主观违约。法院认为现客户未能举证证明其因开发商原因未能取得按揭贷款，故其应当按照该约定自行缴纳剩余房款。（存在开发商审核困难的因素）
8、江苏：客户自身还贷能力不足，征信不良（多次逾期、征信不良）的属于
客户单方原因（开发商不知情情况签署下）
9、南京：在客户向银行申请办理贷款未果后，开发商建议其更换建设银行办理贷款，然客户以对开发商公司失去信任为由拒绝更换银行。贷款是付款方式之一，而办理银行贷款系买受人客户的义务，开发商亦提供证据证明同期购买同类型房屋的买受人可以在建设银行申请办理贷款并获得批准。
10、贵阳：因买受人的还款能力恶化（自身新增消费贷款且无力归还导致银行未能放款）属于买受人原因。
11、上海：客户提供的收入证明不符合银行的受理条件，致其贷款未获批准，该因素不属于客户完全不能预见的客观情形，不构成“其他不可抗力”因素，而客户的母亲生病也非崔丽贷款不成的原因，故客户不具备合同解除权
https://mp.weixin.qq.com/s/nSH57Dd4hScVA8qkFockZg
二、未成功办理贷款可归责于出卖人的案例：
江苏：客户是未成年，无法办理贷款，责任在开发商。
作为专业的房地产开发商，开发商公司应当比普通购房人更清楚银行贷款的要求，但其却同意蒋某以个人名义购买商品房并在合同中约定按揭贷款，对于客户因年龄、收入、资信等状况不能通过银行审查导致无法办理按揭贷款，开发商公司负有责任。
三、未成功办理贷款不可归责于双方的原因：无法预料和评估的因素
1、政策原因变化导致的不能放款（比如银行贷款政策、国家购房政策变动导致）
2、客户综合还贷能力评定偏弱，单身+年龄偏大。
一审法院认定原审原告商品房担保贷款合同未能订立并不是原审原告的主观原因，属于不可归责于原审原告个人的事由。原告的贷款系原审被告协助联系并办理，作为银行对贷款也予以了受理，不能认定原审原告未去询问。
从上述案例中我们能看出的一些规律
1、双方都有责任：对于开发商凭一般的经验能够明显审核得出是否能够办理贷款的要素，例如客户在外有经营贷未归还、客户属于未成年人、多次逾期征信严重不良等因素，即使签署了购房合同，客户明显也是无法顺利办理贷款的情形；这种因素开发商应当主动进行核查，（PS：当然客户你也得据实提供重要材料比如征信报告巴拉巴拉，不得隐瞒，否则客户就得自己承担责任了）。
如果核查出来了，但是开发商仍然愿意赌一把，也和客户签合同了，那么如果没有能办下贷款，客户和开发商就都有责任了，可申请退房+双方互不承担责任。
2、双方都无责任：如果不属于开发商凭一般经验能核查出的问题，比如客户单身，年纪偏大、有过逾期记录，这种情况并非银行必然拒绝的情况。如果签署了购房合同，银行不同意给与贷款的，则属于不可以归责与双方的责任，可申请退房+双方互不承担责任。
3、客户单方责任：客户刻意隐瞒影响贷款的重要因素或者没有证据证明已经向开发商告知了可能影响贷款的重要因素、或者客户签了合同之后又新增消费贷经营贷、或者客户自认不清楚合同条款、又或者开发商推荐了银行但是客户拒绝提供材料或提供材料不符合银行要求的，那么没办法了，肯定是客户自己的责任了，明显都是客户存在过错的。
4、开发商单方责任：这种情况遇到比较少，毕竟开发商不愿承担违约责任，例如开发商已经将土地本身先行设置了抵押办理开发贷，其没有解除，导致的小业主办不了贷款。
5、客户患重大疾病或直系亲属患重大疾病不想办理贷款了，或者家庭经济状况严重恶化不想办理贷款了：目前看到的案例也比较少，偶有认定此种因素并非影响客户成功办理贷款的直接因素，还是认定客户有一定责任的，疫情情况下如果真的有影响到家庭情况的，还是不要冒险尝试，建议和开发商协商解决比较好。
总结：现下的司法实践，无法办理房屋按揭贷款的情况下，法院既不是一概认定客户有责任应当以现金形式补足，也不是一概认定办贷款时开发商主导的，客户没有责任，毕竟办贷款实际确是客户自己的事。还是需要具体分析相应的原因。
以上总结给大家一些经验，希望有助于大家买房和贷款啦~！
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