“生态价值也可以抵押贷款了”——浙江丽水市成功发放首笔“不动产+生态价值”抵押贷款，下面是证券日报给大家的分享，一起来看看。
浙江房产抵押贷款
■本报记者 王爱静
日前，浙江农商银行系统缙云农商银行向缙云县大佑山农业旅游开发有限公司发放了丽水市首笔“不动产+生态价值”抵押贷款3000万元，帮助企业实现了生态价值向经济价值的转化。
“真没想到，我们的生态资源也能办理抵押贷款，大大解决了我们农旅项目的融资难题。现在高山摩天轮、民宿、茶文化中心已经开始进场施工了，我有信心打响大佑云天这个品牌，将其打造成为缙云文旅融合新地标。”缙云县大佑山农业旅游开发有限公司负责人李朝阳在接受《农村金融时报》记者采访时表示，公司拿到了3000万元的贷款后，对未来的发展前景充满希望。
据李朝阳介绍，大佑云天农旅融合项目于2019年3月份开始实施，总用地面积775.7亩，建设用地面积28.55亩。项目以生态农业为核心，融入山地运动休闲、古法农业展示、农耕文化旅游度假区，山顶摩天轮、滑雪道、星空牧场等，打造“传统农业+创意农业游”为主的旅游品牌。这一项目投资周期长，初期投资大，资金回收期长，对企业的资金运转压力很大。
确定融资改革工作推进方案
丽水市是全国首个获批生态产品价值实现机制试点地区。探索金融支持生态产品价值实现机制创新模式，是丽水市普惠金融服务乡村振兴改革试验区总体方案中的重要内容。
在这样的背景下，自2022年开始，人民银行丽水市中心支行和丽水市自然资源局、金融办在全市范围内进行调研，摸排不动产项目融资需求，组织金融机构讨论“不动产+生态价值”融资的难点和可行性，于2023年初制定印发了《丽水市“不动产+生态价值”融资改革工作推进方案》，为立足生态环境的项目开发所涉及的生态产品价值实现提供了新的金融赋能方案。
在政策的指引下，缙云农商银行主动对接大佑山农业旅游公司，“量身定制”满足经营主体个性化的融资需求，会同当地人民银行、自然资源局、金融办等部门多次前往项目现场开展调查研究，基于生态价值的项目预期收益，将看不见的“生态价值”附加于“不动产”价值上进行整体评估，作为抵押融资贷款依据。
探索建立三项机制
“‘生态价值实现’是将生态产品所蕴含的内在价值转化为经济效益、社会效益和生态效益的过程。但在此过程中，如何定义生态价值、如何将项目中的空气、水、环境等自然生态资源转化为资本资金、如何在不动产价值评估中确定生态价值的附加额度指标，成为最大的难点。”缙云农商银行仙都支行行长潘根浪对《农村金融时报》记者坦言。
“从推进过程来看主要存在三方面困难，相对应的我们也探索建立了三项机制，组成了《丽水市‘不动产+生态价值’融资改革工作推进方案》的主要内容。”人民银行丽水市中心支行相关负责人告诉《农村金融时报》记者。
具体而言，一是创新建立“不动产+生态价值”项目名录库，研究确定了名录库的准入条件和入库申报审核制度。据上述负责人介绍，建立该项机制，主要是因为基于生态价值的很多农文旅项目经营风险相对较高，抵押的生态价值目前处置变现的渠道很少。建立项目名录库之后，通过政府组织的信息甄别和增信机制，可以一定程度解决金融机构后顾之忧，增加金融机构投放贷款的积极性。
二是探索建立了不动产及生态价值评估机制。鼓励各地根据项目所在地的基准地价、地理环境（如海拔600以上）、水质优良率、生态景观及配套设施等自然生态情况，组织评估机构综合评估确定不动产及生态价值并出具评估报告。通过改革试点，逐步构建体现生态价值的不动产价值评估体系。如，缙云农商银行发放的贷款项目，评估公司评估得出的生态价值修正系数为1.23，最终得出该项目“不动产+生态价值”评估总金额比单独评估不动产价值多出1300多万元。
三是创新融资服务支持。由人民银行丽水市中心支行、金融办组织金融机构，对于项目库中的项目安排专人主动加强对接；对符合条件的项目，采用林地经营权、农村土地流转经营权、农房流转使用权等依法办理抵质押贷款，提高综合授信额度。
上述负责人表示，首笔“不动产+生态价值”贷款的发放意义重大，对市场主体来讲，拓宽了融资渠道，是丽水市推进普惠金融助力乡村振兴改革试验区建设的一项重要创新。
柯桥房产抵押贷款
作者：王菁新闻来源：正义网
正义网绍兴11月12日电(通讯员王菁)近年来,以虚假租赁提出执行异议阻碍抵押物强制执行的案件频发——被执行人为规避名下房屋被法院司法拍卖,与案外人合谋,通过捏造租赁关系或买卖合同,以虚假诉讼的方式阻碍法院执行工作,这既侵害执行人的合法权益,也严重扰乱了诉讼秩序,损害了司法公信力。
日前,浙江省绍兴市柯桥区人民检察院就办理了这样一起涉及执行异议领域的虚假诉讼案件。
债权执行时凭空出现了“租约”
2018年3月,绍兴某绣品公司与银行签订了两份最高额抵押合同,分别约定由该绣品公司以其所有的位于绍兴市柯桥区的两处房地产作为贷款抵押担保。
由于逾期未归还贷款本息,各担保人也未履行担保责任,银行于同年7月向法院起诉,并获得胜诉判决,随后,判决确定的债权(本息合计47386585.12元)转让给了浙江省某资产管理有限公司。
然而,就在资产管理公司向法院申请执行时,案外人绍兴某纺织有限公司拿着五份租赁合同,于2019年5月对涉案房地产向法院提出了执行异议。原来,早在2015年时,该纺织公司就已经向绣品公司租赁了四幢厂房,其中就包含了涉案的房地产,“我们的租金已经支付到了2029年,租赁的期限一直到2035年,这两处房产你们不可以再执行了!”凭空出现的“租客”,打乱了执行的步伐。随后,法院作出执行裁定,裁定支持该纺织公司的部分异议请求,即该公司有权在租赁期内阻止向资产管理公司移交涉案的两处房地产。资产管理公司不服该裁定,于2019年6月向法院提出申请执行人执行异议之诉,同年8月,法院作出民事判决,驳回了他们的诉讼请求。
此前从未听说房产已被占有,还签订了这么长的租期,这边刚要拍卖执行,那边就出现了“租客”,仅仅是巧合吗?“我们认为这家纺织公司提出执行异议的行为可能涉嫌虚假诉讼!”去年6月,该资产管理公司向柯桥区检察院申请民事诉讼监督。
线索核查,案情初现端倪
接收了这份监督申请后,检察官虞建成认真审阅了申请人提供的全案材料,特别是五份涉案租赁合同及相应的收款收据。经仔细分析研究,参照日常生产经营活动中的租赁行为,检察官发现了种种疑点:租赁合同约定的租赁期限为什么可以长达十几年?为什么2000万余万的租金在租赁开始前几年就能一次性付清?为什么装修费及建造钢棚的工程款合计500余万元仅凭简单陈述就能抵充租金?
“租赁双方的租赁行为及租金支付方式严重违背常理,均与正常生产经营活动相矛盾。”随后,柯桥区检察院依职权以虚假诉讼受理了这起案件。
察微析疑,真相浮出水面
检察官发现,从案件表面证据来看,相关租金在向银行贷款之前就已经支付,行为人思维缜密,没有明显破绽。为了寻找突破口,检察官决定以签订的五份租赁合同内容的真实性为着眼点,重点是调查核实涉案各笔租金款项的来源与去处,审查是否为真实的租金款项。
通过翻查银行流水明细,检察官梳理出了相关涉案公司及人员的银行账户,而在进一步查证各账户的银行流水明细及交易凭证时,检察官发现了几处疑点:一笔292万元的款项经过多个银行账户循环转账,竟被制造成为了汇款1051万元的厂房租金及保证金的银行流水记录。“我们发现,这样的银行流水记录还有好几笔,这里存在很大的问题。”综合全部银行流水明细及交易凭证,检察官最终查明涉案各笔租金款项存在循环转账或者走流水账的问题,“这证实了纺织公司与绣品公司签订的五份租赁合同内容可能是伪造的。”同时,检察官还发现,涉案的几家企业里的法人代表及股东,存在多名人员重叠的问题,这进一步证实了该案涉嫌虚假诉讼。
一场四年前的“布局”,终被破局
去年8月,柯桥区检察院将案件依法移送绍兴市公安局柯桥区分局查处,案件的真相终于浮出水面:
绣品公司的法人代表李某,实际上就是纺织公司背后真正的老板。2014年,绣品公司因担保问题而承担了巨额债务,为了应对债务,从2015年起,李某伪造绣品公司为出租人和纺织公司为承租人的《厂房租赁合同》等材料,并指使相关财务人员以循环转账方式,通过他人的银行账户,制造汇款厂房租金及保证金的银行流水记录,同时指使相关财务人员制作收款收据等资料。
去年10月,柯桥区检察依法向法院提出再审检察建议。今年8月,法院作出判决撤销原民事判决书;驳回原审被告(执行案外人)绍兴某纺织有限公司的异议请求。
而李某也因涉嫌虚假诉讼罪案被移送至柯桥区检察院审查起诉。由于案发后,李某积极妥善处理涉案相关债务的执行,并取得了当事方的谅解,他自身还实际经营着多家民营企业,柯桥区检察院综合其认罪悔罪表现等情节,对李某作出了相对不起诉决定。
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