知名房企兑付意外逾期：股价暴跌15% 监管部门已介入，下面是律法杂谈室给大家的分享，一起来看看。
深圳市富昌小额贷款公司
过去24小时，佳兆业集团(01638.HK)兑付风波掀起巨浪。
11月3日18:00时，佳兆业旗下锦恒财富员工郑清（化名）向客户发出通知，称佳兆业出现流动性问题，到期资金未能兑付。接到通知的客户超过20名，其中4名客户投入本金超500万元，郑清自身投资金额约为100万元。
11月4日7时，包括郑清在内的近400名投资人前往深圳佳兆业总部参加兑付沟通大会。据佳兆业现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
随后，锦恒财富集团主席万兵到深圳市地方金融监督管理局（下称“深圳金融局”）报备违约事宜。深圳金融局要求佳兆业尽快发布兑付方案，及时汇报沟通进展。
“我们运作出现了问题，不然我们还能再撑一会儿。”佳兆业集团总裁麦帆在沟通会上表示，佳兆业仍希望解决问题，兑付投资人本息。
佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人时表示，佳兆业是负责任的企业，给时间和时间，佳兆业有能力和办法偿还本息。
随后，佳兆业现场公布初步兑付方案，包括分期兑付本息，处置18个深圳项目筹资等。
11月4日收盘，佳兆业报1.01港元/股，跌幅为15.13%，总市值为70.86亿港元。
11月5日，消息称，深圳监管部门将召开专题会议，讨论花样年控股(01777.HK)和佳兆业的流动性问题。
佳兆业沟通会现场，图源：时代周报记者摄
资金流动性压力剧增
“我们共有5个产品，其中有2个产品11月2日仍在兑付，11月3日便通知无法兑付。”郑清对时代周报记者表示，本次逾期出乎所有人意料，自2018年入职至今，佳兆业理财产品一直如期兑付。10月，自己听说公司现金流吃紧，但未曾想逾期来得如此迅速。
佳兆业出现违约现象出乎市场意料。仅从财务报表上看，佳兆业资金情况无可指摘。
财报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。
钱都到哪儿去了？
沟通会上，麦帆表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金；还有超120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。目前，佳兆业已把可以动用的资金全额取出，陷入现金流阶段性困难。下一步，佳兆业将与银行沟通，争取提取更多资金。
图源：视觉中国
“说到底就是没钱了，评级下调后，我们一下子借不到钱了。”11月4日，一名佳兆业内部人士对时代周报记者表示，机构下调评级是公司陷入流动性困境的导火线。
10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。
郭英成在现场表示，最近佳兆业评级被下调影响极大，但事情还要解决，佳兆业有能力和责任解决兑付问题。
11月4日，佳兆业集团相关负责人对时代周报记者表示，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业资金流动性遇到前所未有的压力。佳兆业一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。
已着手处置资产
目前，出售资产是佳兆业回笼资金最快的方式。近期，佳兆业旗下项目、多元化板块和房源密集摆上货架。
据媒体报道，佳兆业为香港两处住宅地块寻找买家，并计划出售其在佳兆业美好集团有限公司(02168.HK)67.2%的股权。
在销售市场，佳兆业多地房源推出打折促销活动。时代周报记者获悉，佳兆业盐田城市广场推出一次性付款优惠活动，186平方米户型单价1.5万元/米²起，260平方米户型单价1.3万元/米²起，销售人员称售价堪比小产权房，已是“地板价”。此外，广州、武汉、昆明等城市的楼盘均推出特价房活动，优惠力度空前。
“我们非常坦诚，资产买卖、资产处置我们都非常赞成。我们不是有资产不卖，我们不计较这个问题，也不可能计较这个问题。”郭英成称，佳兆业资产多位于粤港澳大湾区，资产质量优良，接下来会有处置方案。
在初步拟定的兑付方案中，佳兆业计划拿出18个深圳项目进行筹资，包括东角头项目、福田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、深圳东门道、深圳佳兆业中心等。
据佳兆业在现场公布的数据，该公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。
佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新在现场称，项目的销售资金和财富产品的底层资产销售资金，都将作为还款资金的第一来源。目前，佳兆业已着手处置重大资产，将专项兑付锦恒财富所发行的产品。
吴建新称，18项资产货值是818亿元，对应银行融资是203亿元，现在开始到明年年底前都将处理完毕。还完融资后，所有现金都将用于归还财富产品资金。
“佳兆业资产质量其实很不错，现在广深几个在做的城更项目都有赚头。在大湾区他们的旧改能力也不错，尤其是对比其他房企，在这一块他们的能力基本没人能比。只要他们肯卖，接盘者不难找。”11月4日，一名TOP10房企投资部负责人对时代周报记者说。
关于投资人最关心的兑付计划，佳兆业给出的初步兑付方案为，佳兆业将以产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息。投资者到期的本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕。投资者利息在产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。
11月4日，佳兆业相关负责人对时代周报记者表示，上述兑付方案仅为尚未确认的初稿，具体细节仍在与投资人商议中，确定后第一时间向社会发布公告。
2016年，佳兆业在全国的业主都收到一条楼栋管家发来的慰问信息，信息里，包含一个只针对业主的重大活动：在“佳兆业金服”上存钱，可以享受物业费减免，还能免费领取大米和油。
这个“佳兆业金服”APP内，有近十款理财产品，回报都远高于银行存款。
有投资烂尾楼改造的，有投资佳兆业某项地产开发的。其中60天期限的产品年化利率达到10%。
投资金额随意，期限短，回报高，还能领大米和减免物业费。
注册就能得200元现金，每一笔投资还对应一个抽奖号码，运气好就能收获一部最新款的苹果手机。
唯一的缺点就是投资标的有限额，比如标的是100万元的项目，等筹够钱以后就自动关闭了。
也就是说，项目不多，想投资还得抢。
因为有一百元的注册推荐奖励，于是，佳兆业的员工纷纷踊跃推销，最高时，一个一线员工可以领到上万元奖励。
而不少业主也开始尝试，并在一两个月后陆续拿到了佳兆业承诺的返利。
住佳兆业的房，享受佳兆业的服务，还能通过存钱在佳兆业赚到钱。
这个只针对业主的福利成为佳兆业业主们引以为豪的谈资。
但也有人发现：佳兆业金服背后的企业并不是佳兆业。
尽管佳兆业官网在财富管理一项，点击相关链接可以直接跳转至佳兆业金服官网。但通过天眼查显示：佳兆业金服运营主体为深圳深信金融服务有限公司，由深圳深信产业控股有限公司全资控股。
只有法人陈燕珠同时担任佳兆业旗下广东佳兆业房地产开发有限公司董事长、深圳市富昌小额贷款有限公司董事，隐约能看出佳兆业金服与佳兆业之间的关系。
但在金服的介绍里，有一项赔偿条款描述：佳兆业金服内的资金由第三方托管，已经存入了一笔价值壹佰万元的保证金，如果出现亏损的情况，这笔钱，将优先赔给投资人。
可业主们没想到，佳兆业金服截至2019年7月，累计借贷金额159.9亿元，参与人数接近六万人。
区区100万元保证金，已经撬动了159亿元的存款。
让业主安心的是，在高额回报的过程中，佳兆业从未出现逾期兑付的情况，当款项到期，立刻会自动转账到业主银行卡内。
但郭英成知道，那些所谓的标的均为虚构，或者说，金服募到的款项根本就没有实际用于开展项目。
自2016年至2018年，佳兆业金服净利润一直处于亏损状态。官网披露的2018年及2017年度财务审计报告显示：佳兆业金服2018年营业收入1031.18万元，净利润亏损1900.76万元。而2017年营收4152.00万元，净利润亏损3717.20万元;2016年营收1347.53万元，净利润亏损4034.79万元。
三年亏了9,652.75万元，相当于花了一个亿，亏本给投资者发放利息。
但资本家从来不做亏本的买卖，郭英成也不做。
2019年之后，佳兆业金服运营主体深圳深信金融服务有限公司近日因通过登记的住所或经营场所无法联系，被深圳市市场和质量监督管理委员会南山局列入经营异常名录。
投资者被告知原来的业务已经改为了：锦恒财富。
一样由佳兆业担保，但是唯一的改变就是，投资门槛变高了，想要得到接近10%的利息，需要投资50万元以上，甚至更高。
业主和员工出于之前的信任，纷纷拿出家底投入进去。
可没等到利息，连本金都消失不见了。
佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”
锦恒财富也给出了产品兑付初稿：分期兑付陆续兑付本金和利息，本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕；利息在产品到期后将不再计息。原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。
也就是说，投资者想要拿回全部的本金和利息，需要等待三年时间。
虽然利息在增加的三年时间里又一次被摊薄，但比起打了水漂让人感觉依然有希望。
360贷款
#11月财经新势力#
离2022年结束还有一个半月，360数科有了最新动向。
日前，据港交所披露，360数科已通过上市聆讯，并提交了聆讯后资料集，此次赴港二次上市的保荐机构为花旗和中金。360数科表示，此次募集的资金将用于持续技术研发和扩大用户群体。
招股书中显示，360数科是一家成立于2016年的中国信贷科技平台，服务包括在贷款生命周期中协助金融机构、消费者及小微企业，服务范围包括获取借款人、初步信用评估、资金匹配及贷后服务，并以360借条应用程序为主要用户界面。据披露，截至今年6月30日，该公司已累计为2560万名借款人，撮合贷款约1.13万亿元（单位：人民币，下同）。
自2018年在纳斯达克上市后，透过此次最新的招股书，时隔四年我们也能再次管窥由“360金融”改名而来的360数科全貌。
从表面上来看，尽管这几年互联网金融或金融科技行业遭遇政策严管，一大批P2P倒闭，以及多支金融科技概念股创下新低甚至濒临退市，但360数科仍保持了稳健的增长，无论是在营收利润、贷款规模还是用户数量等各方面，都可说在中概股金融科技类公司中一枝独秀。
但深层次来看，360数科仍然还存在着一些问题，比如：
1、尽管极力强调自身的科技属性，但大部分营收实质上还是来源于息差的“类金融”业务；
2、用户增长开始放缓且获客成本高；
3、受疫情影响，逾期率快速持续上升；
4、面对监管政策有巨大不确定性，360数科需要在企业定位、利率的厘定以及资金获取等方面，需要避免踩在金融监管的红线。
相比于简单的更名，360数科能否率先走出一条金融科技的发展道路？
在营收表现上，招股书显示，360数科的净收入总额从2019年约92亿元增长47.1%至2020年约136亿元，并进一步增长22.6%至2021年约166亿元。净利润方面，该公司2019年、2020年、2021年全年以及2022年上半年，分别产生净利润25亿元、35亿元、58亿元和21亿元。
360数科的主要收入来源是向金融机构提供技术解决方案所得的服务费。截至2022年6月30日，已累计为2560万借款人撮合贷款约1.13万亿元。截至同日，公司累计获批准信贷额度的用户达到了4130万人，公司撮合的消费在贷余额达1311亿元。
在360数科提供的具体服务方面，主要包括信贷驱动服务和平台服务这两类。其中信贷驱动服务所提供的贷款产品大多数由金融机构提供资金，这种模式下公司可收取以息差为主的服务费，但需承担潜在违约风险；平台服务则包括轻资本模式下的全方位的助贷及贷后服务、智能信贷引擎(ICE)模式下为金融机构合作伙伴提供的智能营销服务、转介服务及风险管理SaaS，在平台服务模式下公司不承担信贷风险。
招股书还显示，从2019年至2021年，在总贷款促成规模方面，来自信贷驱动服务和平台服务这两类撮合的贷款占比呈此消彼长的态势，其中信贷驱动服务占比从86.1%降至45.6%，而平台服务占比从13.9%大幅升至54.4%。2022年9月30日止九个月，公司在平台服务下所撮合的贷款已占总贷款促成规模的56.1%。
伴随着贷款促成规模的显著变化，这两类服务在净收入的占比上也同样发生了结构性变化。从2019年至2021年，360数科来自信贷驱动服务的收入占比从86.9%降至61.2%，而平台服务的收入占比则从13.1%增至38.8%。
值得注意的是，从2019年以来的整体业务变化来看，尽管在贷款促成规模上，平台服务已经超过了信贷驱动服务，但是在收入贡献上，平台服务却仍然大幅低于信贷驱动服务。这或许意味着360数科的大部分收入还是依赖于贷款息差，而主打科技属性的平台服务尚难支撑。
另外在运营成本及开支总额方面，2019年至2021年，360数科的运营成本也是逐年增加，到2021年已经接近10亿元，占当年总营收的近六成，主要是与获取高信贷额度需求的用户相关，导致销售及营销开支增加所致。而今年上半年，运营成本及开支总额占比甚至达到了72.1%，这主要是因为表内贷款的贷款促成规模增长导致应收贷款拨备增加，以及贷款驱动服务项下表外贷款的撮合量增加导致或有负债拨备增加所致。
360数科在招股书中称，其目标客群主要是那些未得到传统金融机构充分信贷服务或得不到信贷服务的消费者，通过运用公司先进的科技及信用画像分析能力，能够有效识别低逾期风险的用户并将转化为借款人，从而赋能金融机构扩大借款人触达范围，同时为该等借款人提供合适、易获取且具充足信贷额度、合理定价及高灵活度的金融产品。
数据显示，2019年-2021年及2022年上半年，360数科的消费者借款人数分别为1160万、990万、1020万、530万，用户规模下降。在贷款金额方面，平均单笔贷款金额逐渐升高（已上升至7000元），贷款期限拉长（从1-24个月变为1-36个月），贷款利率呈下降趋势，但仍然处于高位，其中名义年利率16.6%、15.3%、15.0%、12.9%，实际年利率分别为28.8%、27.2%、26.0%、23.0%，这已远高于银行业的平均水平。与此同时，今年上半年，360数科促成小微企业借款名义和实际年利率分别为13.9%和22.6%。
也就是说，对个人来说，通过360数科这一平台获取信用的价格，跟小微企业并无差别，甚至比小微企业更高。
360数科在招股书中提示，通过该平台撮合的贷款定价可能被视为超过法规规定的利率限制。在利率市场化改革的背景下，国内金融机构贷款利率管制全面放开，但根据最高法最新规定，民间借贷利率的司法保护上限将至一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍，取代了原来“以24%和36%为基准的两线三区”的规定。
目前，截至2022年6月30日，360数科所有贷款的内部回报率均低于36%，而内部回报率超过24%的在贷余额为264亿元，占撮合的所有在贷余额的20%。360数科称，假若公司无法紧贴法规的发展并保持合规性，或被视为以超过监管限制的利率对贷款定价，公司可能会被责令暂停、纠正或终止我们的做法或营运、取消资质，或被责令放弃超标的利息收入。
与此同时，360数科的贷款逾期率也在持续上升。截至2022年6月30日，360数科30天+逾期率、90天+逾期率分别是4.4%、2.6%，相比于2021年12月31日的3.1%、1.5%，均有所上升。对此，360数科表示，“主要是由于中国若干城市疫情反弹，导致宏观经济环境艰难，削弱借款人按时还款的能力。”
另外在获客方面，360数科主要是通过在互联网渠道投放线上广告、360集团进行嵌入式金融合作、线下推广及其他平台合作的推荐计划，获客成本逐年高企。数据显示，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月，公司的每名具有获批授信额度的用户的获取成本分别为216元、138元、228元及365元。
近几年来，对金融科技的政策监管一直在持续进行。银保监会副主席肖远企最近也表示，在不断强化金融科技监管建设，完善监管规则和机制，丰富监管方式和手段，确保金融科技安全稳健发展。
2021年4月，360数科及其他12家主要金融科技平台被中国人民银行、中国银保监会、中国证监会、国家外汇管理局及其他金融监管机构约谈，讨论该等平台的互联网金融业务在中国的营运及合规实践。
对此，360数科表示，已根据相关机构提供的指导基本完成大部分基于360数科自查结果的整改措施，监管机构已整体审查了360数科的整改措施。因此，360数科已根据监管机构提供的指导从自查整改阶段转为常态化监管阶段。360数科的整改结果仍有待监管机构的常态化监管。
但对于未来可能的风险因素，360数科也明确提到，公司面临助贷业务、小额贷款业务、融资担保业务及征信业务法规及管理办法的不确定性，业务、财务情况及经营业绩存在受到重大不利影响的可能。
比如在贷款资金来源上，360数科已经构建了包括金融机构、信托、资本支持证券、小额贷款等在内的多种融资网络和形式。截至2022年6月30日，360数科已累计与133家金融机构建立合作伙伴关系，当中包括遍及全国26个省份及省级自治区以及64个城市的全国性及区域性银行及消费金融公司，其中五大金融机构合作伙伴为其撮合的贷款提供约51.8%的总资金，尤其是以在贷余额计算，作为360数科关联方的天津金城银行，已成为该公司最大的金融机构融资合作伙伴。但如果中国法律法规对360数科与金融机构的合作施加更多限制，那么将会推高融资资本，并加剧网络贷款平台之间与数量有限的金融机构合作的竞争。
还有去年12月，央行与六个其它部门联合发布《金融产品网络营销管理办法（征求意见稿）》，规范金融机构或受其委托的互联网平台经营者开展金融产品网络营销，其中禁止第三方互联网平台经营者在未经金融管理部门批准的情况下变相接入金融产品的销售业务环节，包括但不限于就金融产品与消费者进行互动咨询、金融产品消费者适当性测评、销售合同签订、资金划转及参与金融业务收入分成。360数科认为该措施尚未正式采取，现时不影响业务及营运，但如果按此实施，将可能无法在公司的移动应用程序上以目前的格式展示金融产品以进行网络营销，将对业务和业绩产生重大不利影响。
另外值得注意的是，近期各金融机构收到央行下发的《金融领域科技伦理指引》（简称《指引》），其中对金融科技的定性引起业内广泛关注。《指引》首次明确，坚持金融科技的本质是金融，杜绝以“科技创新”的名义模糊业务边界，划定金融机构与科技公司的合作边界，由金融机构直接提供金融服务，由科技公司为金融机构提供技术支持，做到互促共进，有效隔离金融风险与科技风险。
尽管360数科已经通过了港股聆讯，但仍面临金融科技行业的核心命题，即金融标签和科技属性的定位。从当前业务来看，360数科的金融业务的贡献比重依然较高，未来是否会进一步改进乃至革新，还有待观察。
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