2014年房地产开发贷款（2016年房地产开发贷款）

房地产，正在干“3件大事”，不准备放水了？，下面是慧眼观楼市给大家的分享，一起来看看。

2014年房地产开发贷款

房地产，不准备放水了！

萧条了近一年的房地产，大家都很好奇，接下来房地产的走向是什么样？国家会不会像2008年和2014年那般向房地产放水，当你认真看完这篇文章后，会深刻意识到：房地产，不准备放水了！

不卖关子，房地产目前正在干3件大事：

1、全面推进带押过户；

2、严守房地产不发生系统性金融风险底线；

3、全力推动“二次房改”。

接下来我们分别一条条细看。

自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，《通知》中提出：以点带面，积极做好“带押过户”！意思很直接，从小范围实施，再到大范围普及，这项政策经过论证后，可行性高，值得全国实行，未来有望全国普及。

来源：网络

“带押过户”究竟是一个什么政策，值得两部门将这项工作作为重点备注？

事实上，“带押过户”可以追溯到《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，所谓抵押财产，指具有经济价值且处于抵押状态的物品，比如房子、商铺、车子、手机等等，还处于抵押状态的物品，不需要解押即可过户，可以提高抵押财产的周转效率，这项政策对价值越大的抵押财产越有利，可以大大节省解押资金成本。

就目前来看，房子“带押过户”在市面上已经探索出三种模式。

第一种模式：新旧抵押权分段模式。

买卖双方约定好借新贷和还旧贷的时间和方式，经过借新贷、过户后还旧贷的流程后完成带押过户，举个例子，买方去银行贷一笔购房款约定4月10日放款，同时约定买卖双方在4月10日完成过户手续，抵押贷款转移到买方名下，买方的新贷款直接划扣偿还卖方的贷款。

第二种模式：抵押权变更模式。

买卖双方在贷款方式上达成一致协议，提前约定好抵押权变更内容，在买方贷款条件满足的前提下，同时办理转移登记和抵押权转移登记以及变更登记。

第三种模式：新旧抵押权组合模式。

买卖双方和涉及的贷款达成一致，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，约定好放款时间和方式，当天去不动产合并办理转移登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记。

来源：网络

根据新华社在自然资源部、中国银保监会召开的新闻通气会透露，截止到3月31日，全国已有15省涵盖100多个地市已经开展“带押过户”工作，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展，意味着“带押过户”已经得到实际论证，并且得到了市场认同。

之所以要推进“带押过户”，笔者认为跟二手房滞销有极大关系，目前市面上二手房挂牌量还没有明确统计，诸葛找房网重点监测的全国10城二手房挂牌量在2023年2月份总量达到193.61万套，平均下来19万套/城，同比上涨81.99%，二手房销售需求正急剧上升，除此之外，根据央行调查统计司此前做的城镇居民家庭资产负债调查数据显示，我国拥有2套以上的城镇家庭占41.5%，全国约2.43亿户城镇家庭，按照这个比例计算，全国二手房市场约有1亿套，相当于5年的商品房销售数量，每一套住房交易就会产生税收，比如契税（1%-4%）、营业税（未满5年需缴纳）、个人所得税（差价的20%）、交易税（约6%）等，这些税收可不是一笔小数目，可以分担不小财政压力。

来源：网络

类似于2022年的楼市行情，我国房地产历史并非首次，2008年由美国引发的次贷危机对我国房地产造成了不小影响，但随后砸下4万亿通过基建挽救房地产于水深火热之中，效果显著，房价和销量双双上升，而在2014年时期，我国房地产出现商品房广义库存泰山压顶局势，房子明显供大于求，于是迅速提升货币化安置比例和加大棚改力度，在2015年-2018年期间，每年棚改套数超过600万套，货币化安置比例超过50%。

与2008年和2014年不同的是，2022年是国家主动刺破房地产泡沫的一年，通过实施三道红线切断房企融资渠道，试探房企抗风险能力强弱，与此同时，对银行也实施集中度管理，严格限制银行流入房地产资金比例，最终得到的答案也很明确，身为龙头房企的恒大第一个撑不住，接连出现暴露和大面积停工，时至今日，房企融资依旧受到“三道红线”限制，说明房企的经营风险目前仍然较大。

来源：网络

央行在3月15日召开的扩大会议中中明确提出，要坚持底线思维，织密金融安全网，牢牢守住不发生系统性风险的底线，与其说是泛指，不如说是针对于房地产更真切，在笔者看来，守住不发生系统性金融风险底线其实是在为房地产而守，我国老百姓70%的资产是房子，而房贷占家庭总负债的75.9%，可见房子在普通家庭的地位之高，房价一旦暴跌，除了家庭资产缩水，断供潮才是金融风险最大的变数，避免断供潮通过稳房价即可完成。

但还有一大变数依然存在，开发商负债所牵连的金融风险更为直接，2014年全国房地产开发贷款还只是5.63万亿元，而到2021年全国房地产开发贷款增长到12.01万亿元，在城镇化率不断提高，住房需求不断减少的大环境下，显然开发商贷款越多，金融风险也就越大，要知道2021年之前的开发商撬动金融的杠杆实在太大了，恒大仅用39亿注册资金就撬动了2万亿资金，碧桂园153.2亿元注册资金撬动了1.59万亿资金，高杠杆的地产行业，让国家不得不警惕其潜在的金融风险。

来源：网络

房改的本质是结构发生改变，包括供应结构和金融对房地产支持的结构。

供应结构方面。1998年之前以单位分房为主，不需要花钱购买商品房，经过1998年实行住房货币化以后，单位分房逐渐淡出人们视野中，随之而来的是商品房国内自由贸易，人们获取房子的主要渠道为购买，然而时间进入2023年后，公租房、共有产权房、保障性租赁住房得到国家大力支持，根据住建部保障司副司长潘伟发言表示，十四五期间（也就是到2025年）全国计划建设筹集保障性租赁住房900万套，将解决2600万新市民住房困难问题，标志着以保障性租赁住房为主的二次房改有了明确目标，即以租购并举为新结构发展房地产。

金融对房地产支持结构方面。证监会最新发文通知，根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》工作部署，明确指出鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，通过REITs模式，可以实现不动产租赁资产证券化，可以极大程度盘活市面上的存量房。

在二次房改的大背景下，买房不再是唯一解决居住问题途径，租房或者单位提供的住房，或将得到更多人认同，这样一来，商品房的价值也就不复从前了，房价大涨的可能性几乎为0，甚至不排除部分房企为了脱手存量房而亏本甩卖。

来源：网络

从以上房地产正在干的“3件大事”可以看出，接下来的房子，不准备放水了。

一方面我国房地产基本进入饱和状态。官方披露的数据显示，全国城乡共计约6亿栋房子，按照我国14亿人口，平均3人/家庭计算，相当于每个家庭有1.3栋房子，可能你会觉得比较夸张，但农村家庭户均一栋房是不争事实，6亿栋房子中，约4700万套属于城镇房屋，我们知道，一栋高层住宅（31层）一般在120套-240套，考虑到城镇也有步梯房，我们按照20套/栋计算，城镇住房套数也达到9.4亿套，足够满足城镇居民的住房居住，城镇小区空置率恰好也印证了这一现实。

另一方面我国房价过高。房价涨幅远超过合理涨幅，导致房子存在泡沫风险，之所以房价如此之高，根本原因还是在于土地成本上涨过快，以及投资炒房屡见不鲜，导致房价居高不下，最终作用到购房者手中形成绑定，正常情况下，房子的金融价值在于出租，比如一套房子100万，平均每年租金应该收益在5万元-10万元，而实际上，租金收益往往在3万元左右，可见人们投资房子的目标压根没在住房出租上，而是在于房价上涨的溢价，当一套房子的租金收益过低，则说明这套房子实际价值远低于价格，房价存在泡沫，具有金融风险，一旦房价下跌，容易形成房地产市场混乱，误伤高价买房的刚需。

来源：网络

无论是房子供应关系还是我国房价实际现状，都表明我国房地产正面临泡沫破灭风险，这时若还继续对房地产放水，那么后果将难以估量，正如人民大学学术委员会副主席吴晓求所言，当下老百姓70%的资产在房地产中是不正确的，一个国家不停的买卖房子，恰恰说明这个国家经济体系还相对落后，换言之，国家的经济体系不能一味的的依赖房地产，老百姓的富有不应该全在房子上面。

2016年房地产开发贷款

❶ 美元债的“一体两面”

万达广场的布局，是和别处不同的：在5楼有个当街的霸气KTV练歌房，隔音、器材俱是上佳，还预备着上好的红酒。四点起床的王老板在傍晚散了工，每每猫在KTV里，美美哒唱几曲。

坊间传闻，王老板在2016年万达年会上技惊四座的《一无所有》，就是这么练出来的。

和王健林有相同喜好的，显然不止一位。

事实上，中国的民营房企老板，大多是才艺压身，基本上都属于被耽误的实力派歌手。例如在某个时期，万科郁亮、融创孙老板、碧桂园杨老板（注：特指老杨同志，不是现在的女老板）、恒大许老板每年都聚会一次，交换各自信息与看法，顺便K歌联络感情。

“上有所好，下必甚焉”，在很长时期内，民营房企项目落地之后，庆功宴之外必然附带K歌团建——粤系房产“华南五虎”中的佳兆业，自然也是如此。

大约十年前的一个周末，我找一位在佳兆业做财务的师兄问点事情，但他快到中午才回复我。原来他参与的某个融资项目尘埃落定，所有项目参与者都去KTV唱到凌晨三点钟。

他喜不自胜地表示，前来慰问的郭英成郭老板发表了热情洋溢的现场讲话，大意是：

尽管与招商、越秀等同行相比，佳兆业的融资能力受限。但我们找到了新的渠道…佳兆业要抓住机会、驶上发展的快车道！

郭老板所说的“新的融资渠道”，就是我这位师兄从事的营生：

争取发行美元债。

师兄说，他的感受非常复杂：

一方面，以旧改为主业的佳兆业，确实迫切地需要海量的资金，否则多个地产项目都没法“滚雪球”，这下总算找着钱了，大伙儿心里都高兴；

另一方面，在H股发行的美元债确实很扎手，谈判对手深知民营房企在国内很难正常融资，因而强势地提出了很高的利率与苛刻的合约设计。大家使劲浑身解数，才把利率谈到9.75%，没有突破两位数。

师兄还说，在散场回家的路上，坐在出租车上的他酒气上涌，脸上忽红忽白，突然想起了历史上“公私合营”时老板们的表现：

白天敲锣打鼓，晚上抱头痛哭。

末了，师兄幽幽地叹息道：

如果和国资房企有同样的融资待遇，谁特么犯jian，去香港资本市场赔笑借高利贷啊…

当然，佳兆业花费大力气拉来的美元债还是起到了重要作用。2013年佳兆业销售额几乎翻番，达到惊人的240亿元，而在最鼎盛的2014年上半年（即郭英成出事之前），佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额，超过深圳市的业内龙头万科，摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

但当2014年10月，郭老板因涉及落马官员而被带走、多个楼盘被当地国土部门锁定而无法销售时，佳兆业陷入了一场危机。

2015年1月，深圳房地产龙头企业佳兆业集团发布公告称，未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

如果不是熬到了史无前例的“房地产大救市”，因美元债交叉违约而导致“股债双杀”的佳兆业，极可能抢在华夏幸福与恒大集团之前，成为率先倒下的百强房企代表。

这是中资房企的首例美元债违约事件，交叉违约的后果深刻地提示众人：

美元债是一柄双刃剑，一旦企业或市场走向负面，此前甘之若饴的美元债瞬时变身为逼债的勾魂使者，后患无穷。

然鹅，房企的美元债发行史，就是一部中国民营房企的融资血泪史。

2012-2019年，中资房企的美元债发行情况呈现出明显的“马鞍状”，除2014-2016年间稍有回落，其他时间都在节节攀升。

了解一级市场的人都知道，2014-2016年间正是国内公司债开闸，房企债权融资工具迎来量增价降的“黄金时代”，当时房企在公司债、中票、短期融资、PPN等都获得普遍的“流量加持”，因而有底气向苛刻的美元债说“不”。

但除此之外的其余时段，因为货币政策趋紧，信贷、资本市场等传统融资渠道对房企（尤其是民营房企）踩下“急刹车”，饥不择食的房企们不得不把美元债视为重要的融资手段。

值得注意的是，国内融资渠道对房企的政策收紧，主要表现在民营房企群体，国资背景房企的融资之门，尚未完全关上。

因而不难理解，为什么在2020年机构持有地产类美元债20强中，除了国企背景的中海外，其他19家都是民营房企。

尤其是在房地产下行周期，国资与民营房企的融资渠道存在更显著的差异。

我们不妨看看2022年以来，我国房企信用债的发行情况：

Wind数据显示，2022年以来，我国房企共发行信用债合计538支，金额4769亿。其中，华润、招商蛇口、首开、保利等国资房企发债488只，金额4213亿，占比为88.34%；碧桂园、旭辉等民企累计发债8只，金额192亿元，占比仅为4.03%。

其实，不但民营房企信用债的规模居于绝对劣势，就连发债规模的对比趋势，民营房企所占的比例也在肉眼可见地下降：

在2016-2019年，我国资本市场共发行房企信用债22978亿元，其中国企发债10852亿元，占比47.23%；民企发债7097亿元，占比30.89%。

仅仅两年，民营房企信用债发行比例就由30.89%骤降至4.03%，这一方面说明了金融机构“晴天借伞，雨天收伞”的运营逻辑，另一方面说明在现行环境下，民营房企相比国资房企，在国内融资渠道上存在巨大的鸿沟。

你以为民营房企老板“记吃不记打”，看不懂美元债潜藏的巨大风险吗？可当国内融资渠道单方面被关闭后，他们可不得饮鸩止渴嘛…

例如在2021年，佳兆业共发行了9笔美元债，利息最高的达到12%。

在影片《国产凌凌漆》中，周星驰曾对一脸茫然的袁咏仪说：

你看它表面上是一个吹风机，其实它是一个刮胡刀。

同理，房企老板们大举美元债的样子，表面上像极了黑格尔所说的“人类从历史中吸取的唯一教训，就是人类从不吸取教训”；但其实：

这是一个民营房企“追求国民待遇而不得、最终无奈落草为X”的悲伤故事。

❷ “16条”中的新意

造化弄人的是，民营房企心心不停、念念不住的“国民待遇问题”，似乎在十多年之后的房地产寒冬中有所松动。

11月12日晚间，一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）的文件传出，震惊了全市场。

这不但是房企期盼已久的“一揽子”救市方案，更引人瞩目的是，它是由央行和银保监会联合发布的！

央妈关爱房地产，这不稀奇；但银保监会联名发布，这却非比寻常。因为如果票选一位“最嫌弃房地产”的监管大佬，银保监会郭树清主席一定全票当选。

这份长达8页、共3500余字的文件，列出了金融支持房地产平稳发展的16条措施。这里不再复述，简单总结如下：

从中可以看出如下新意：

（一）在政策导向上，254号文把稳定房地产的政策从窗口指导落实到实打实的文件。

它不再老生常谈“原则”与“鼓励”，而是具体给出了实操支持。例如在金融机构做好“保交楼”金融服务上（7-10条），254号文不但提出了“专项贷款+配套融资”的要求，还破天荒地提及了免责条款：

对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。

我在《2500亿！央妈的三箭定乾坤，为什么难救房企于水火？》中说过，前期投入2500亿元助力房企发债的“第二支箭”之难以落到实处，一个重要的原因是金融机构“不求有功，但求无过”的免责心理：

哪怕存在资产抵押制度，金融机构仍然不愿为民企以信用风险缓释凭证（CRMW）方式发债提供保险服务。一旦房企违约，作出这项决策的银行管理层及经手人，都可能面临风控部门的反复诘问，甚至于在“终身负责制”下，即使相关人员离任/退休，还可能被审计部门与纪委介入调查。反之，如果投向的是国资房企，在满足合规性条件下，相关人员的解释轻松得多。

因此，16条中提出的免责条款，对于民营房企的融资落地具有重要意义。

（二）在市场主体上，监管部门首次表示“国企民企一视同仁”。

254号文明确说起：

在稳定房地产开发贷款投放上，坚持“两个毫不动摇”，金融机构必须对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，同时鼓励金融机构重点支持聚焦主业、资质良好的房企，按市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

16条中多次提到如何落实“国资民营房企一视同仁”。例如在加快房企风险处置过程中：

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

（三）在救助思路上，监管部门实现了从“救项目”到“我全都救”的转变。

2021年下半年，在与恒大、建业等企业的研讨会中，有关部门划下了“救项目不救房企”的态度。而现在，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，其实就是对民营房企施加援手（在国内，信托是民营房企使用最多的金融产品），“既救项目，也救房企”成为一个务实的选择。

❸ 如何评价“16条”

毫无疑问，给予民营房企“国民待遇”，的确是一个巨大的松绑信号，从这几天资本市场的反馈看，大家对16条的回应相当积极。以H股上市的中资房企为例：

某躺平房企XH，第二天大涨70%；行业扛把子BGY，近期上涨3倍。

一时间，房企老板们苍白的脸上竟然肉眼可见地红润起来，恍惚有种“才出ICU，就进KTV”的幻觉。

甚至于，大佬们若有所悟地觉得，似乎连KTV里刺鼻的香水味都好闻了很多，因为：

那就是钱的气味啊。

但我从朋友圈里吊诡地看到，一方面是房地产圈人士热火朝天（例如某头部房企周末组织两天加班学习，学习领会文件内容）；另一方面，金融机构的朋友却像被捏着脖子的大鹅一样，保持诡异的全程静默。

从254号文的表述看，两部委给16项内容的落实设定了许多前提条件。

例如全文约3500字，有13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；有4次提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”，鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”…

如何理解“合理”与“不追责”，如何看待“市场化”与“法治化”？这不是轻松的文字游戏，而是一个严肃的哲学问题。

例如在上世纪90年代的海南房地产泡沫中，（此处节删86字），只留下一个800多亿窟窿、300多亿坏账的烂摊子。

相反，在2008年全球金融危机诱发的房地产低谷中，随着四万亿投资与2009-2011年房价飙升，大胆入市的金融机构却取得了丰硕的回报。

——这种“一步天堂，一步地狱”的过山车经历，实在是大刺激了。

如果放眼全球，2008年鹰酱的救市，似乎更有警示意义。

根据格林斯潘事后给《纽约客》撰写的专栏文章，我们可以看到：

在2007-2008年“两房危机”事件中，为了避免房利美和房地美暴雷引发金融海啸，美联储在2007年8月11日这一天里，就分三次向银行注资380亿美元。

而在随后20天内（到当年9月1日），美联储累计向金融系统输血约为：

1000亿美元。

此外，美国财政部还牵头各金融机构，成立了一支初始金额为1000亿美元的“超级基金”，用于购买陷入绝境的房地产抵押债券。

这规模，这架势，只看得国内金融圈人士目瞪口呆，一颗心怦怦乱跳。

然鹅，在最终爆发的金融危机面前，这波美联储+财政部联合提出的7000亿美元救市，却最终却化为乌有。

也许，它唯一掀起的浪花是：

多个媒体爆料，即使大船将沉，被救助的高管们也没忘中饱私囊。例如陷入危机中的两房高管拿到了数百万美元的离职金；豪赌不良资产的投行雷曼兄弟，在宣布破产前的4天前（2008年9月11日），正计划批准对拿着高薪的两名高管发放1820万美元的“特殊薪酬”。

话说，混金融圈的哪个不是人精？在如今这个存量甚至缩量发展时期，又有哪个金融机构会第一时间头铁上前、把筹码推上桌，却丝毫不担心“肉包子打狗”，或者“葫芦娃救爷爷”的可怕后果呢？

这么看来，金融机构暂时的观望与缄默，是完全可以理解的。

百度贴吧曾有一个热帖，探讨的是“成年人如何战胜一只东北虎”，最高赞的回答是：

老虎扑过来，我一个滑铲，从他身下滑过…

甚至由此衍生出一套理论上可行的“打虎教程”：

我一个滑铲过去，紧跟一个大/逼/兜，再连招铲铲铲铲铲…老虎当场GG！

完全可以想象，真遇到这样的热血小将，老虎极可能会被：

活活撑死。

好吧，让我们不妨把话说得更明白些：

16条的救市政策在战术执行层面称得上“有的放矢”。有关部门诚意满满、政策措施很有针对性，对于民营房企的融资痛点，对于金融机构实操的抓手把握得非常精准…但从战略角度看，这波救市的逻辑与实际效果，仍需进一步商榷。

毕竟，教员同志在《中国革命战争的战略问题》中说过：

战略因正确而胜利，战术因胜利而正确。

更多内容请访问公众号将军箭（jiangjunjian31）。左走天堂，右走金盆，弓开弦断,一往无前。本号关注财经与民生，虽是自娱自乐，仍求立足干货！欢迎关注，欢迎转发！

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。

原文地址"2014年房地产开发贷款（2016年房地产开发贷款）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/138121.html。

微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码