购房避雷指南：过去几个月上海市区跌幅比较厉害的二手房是哪类？，下面是剑指天下1234给大家的分享，一起来看看。
上海30年房龄商业贷款
过去几个月，上海的二手房市场可谓是“愁云惨淡万里凝”！3月下旬以来，可谓是跌跌不休，不管你承认不承认，整体上来说，过去四个月，上海市区的房价跌幅整体上绝对在10%左右了！可是，任何商品都一样，品质千差万别，有的稀缺，有的泛滥，有的甚至为众人所不喜。房子，也是商品，虽然是特殊商品，但是一样也是千差万别，故此，跌幅必有宽窄。
关于市区，小编一直认为，内环内才算是市区。至于老上海人念念不忘的“上只角和下只角”的概念，在如今各个板块独立成形的情况下，渐渐已经不合时宜。但是，市区与郊区的概念，还应该是泾渭分明的。固然有些郊区城镇已经在赶超市区某些板块，不可否认，人们对于市区的认可程度还是远远高于郊区的。市区，依然是市区。
上海市区的房子，很多，很杂，也很贵。就竣工时间段来分,则分为建国以前就存在的房子；建国后至1980年以前竣工的房子；1980年-1990年之间竣工的房子；1990-2000年以前竣工的房子；2000-2010年之间竣工的房子；2011年以后到现在竣工的房子。为什么这么分？其实是有原因的！下面我们逐段介绍。
1949年10月1日之前的房子，在上海目前已经不是很多。建国前的房子，主要是老式花园洋房、
新式里弄、
旧式里弄、老公寓
等。这些房子都分布在市中心区域，比如愚园路附近、淮海中路附近、武康路附近、永嘉路附近、复兴公园周边、四川北路附近等。上述这些房子，有产证的，一般补交了土地出让，价格都是天价；没有产证的使用权房子，各个区域逐步限制交易中，越来越多的人不敢去触碰该类房子。故此，建国前建的房子，价格相对稳定，主要来源于稀缺性，地段好，成交量少的因素。
上海1980年以前的房子，绝大多数是公房和老大楼房子。公房是80年代以前房子的主力军，其实是不多的。如普陀的曹杨新村中的部分、宜川、甘泉新村中的部分；徐汇东安新村的部分、日晖新村、龙山新村中的部分；虹口曲阳玉田新村、大连新村等；杨浦的长白新村、凤城新村等；黄浦区的瞿溪新村、市民新村等；长宁区的天山新村等；静安的彭浦新村中的部分等。上述这些新村，绝大多数是50-70年代之间建成的。房龄老，小区绿化差，居住人员成分复杂，虽然经过美丽家园活动，有所改变，但是，内部设施结构的老化是无法改变的。故此，这类房子，除非是学区房，一般价格是不高的，交易量也不是很大。这类房子胜在面积小，总价低，地段好，烟火味弄，交通便利，成交量比较稳定，价格也相对稳定。70年代以前建设的老大楼不多，比如上海火车站东南面的华盛大楼就是70年代竣工，地段不差，价格便宜，也是一直难卖，价格很稳定。
1980年代-1990年代之间这十年的房子，其实是上海市区老破小的主力军，当然也有部分老破大。上海的公房建筑、大楼房建筑绝大多部分，都是80年代建成的。多层多是30-70平方之间的一室户、二室户，或者三室户，少部分是二房一厅或者三房一厅。这类房子，也是目前老破小交易的主力军。得房率高，地段好，市场也比较活跃，多数还能贷款满30年价格比较稳定。80年代的大楼房，往往是一言难尽的建筑，绝大多数是2梯十几户左右,得房率低，户型差，朝向也是不尽人意。如南京西路边上的南西大楼（1985年，2梯11户）；北京西路的京西大楼（1983年）；虹口广中上的广中大楼（1986年）；普陀区中山北路上的白大楼（1986年）等等，都是这样的房子，楼道内各种对垒，户型朝向四面八方，也一直都不是很好卖，价格上相对便宜得多，同样，这样的房子也是地段好，价格便宜点，也算处理得掉。80年代的老破大，主要是外销房。比如，雁荡路上的雁荡大厦，
就是1985年竣工的第一批外销房，典型的老破大。彼时外销房都是地段超级好的小区。如今价格便宜，不难出手，价格相对稳定。
1990-2000年代，是上海建筑中的过渡时期。这个年代，如果说公房，90年代的公房，在上海就是最新的公房，因为进入2000年代就叫公寓了。上海这个时期的公房，因为房龄多在30年内，贷款不受影响，且得房率高，是老破小之中最受欢迎的房屋类型。也是这个年代的十年，是上海老破大建筑的顶峰。 上海1990年-2000年（不含）十年中，建设最多的是电梯房，分为二类。
第一类是基本上都是3梯8户，甚至3梯12户的大楼房子。这类房子，多是大通道式的房子，长长的楼道，一边到处是门。户型最大也就是100平方左右，很少有超过110平方的，建筑样式多是蝶式建筑，面积多在50-80平方之间，以一室户、二室户、三室户为主，亦或是带个10平方以内的小饭厅，各个区域都很多。如普陀的长寿新村、康怡苑；静安区的恒丰大楼、南阳大楼等；黄浦区的瑞雪大楼、金鹿大楼等；长宁区的银鑫大楼、万航小区等等；徐汇的衡山路58号、上音小区等。上述这些小区，基本上90年代竣工，户型偏小，得房率低，各个区域都有，而且数量巨多，故此是上海老大楼在售房源的主力军。这类房源充足，价格不高，由于得房率低，最近降价不少。
第二类，是以外销房为主的单套面积相对较大的大楼房和小区房，这类房子多是点式塔楼建筑，电梯在中间，房子围合在四周，得房率超低。上海80年代开始又外销房，但是，受制于当时的经济状况，建设的并不多。到了90年代，外销小区如雨后春笋般，一茬又一茬，多如牛毛。大家熟悉的徐汇早期豪宅东方巴黎、
东方雅苑、新家坡美树馆、鸿艺豪苑；
长宁区的古北国际社区一期的入里昂花园、鹿特丹花园、巴黎花园等；静安区的振安广场、四方新城等；黄浦区的新家坡园景苑、太阳都市花园等。上述这些小区，面积一般都比较大，总价相对就比较高，虽然位置也不错，谁也无法改变面积偏大的事实。比如静安的振安广场，最小面积也是133平方，随便买个3房，就算是7万多的单价，基本上也要1000万左右，想一想，有1000万，你愿意去买个得房率低、朝向不好的大楼房吗？外销房不少，90年代末建设的大面积大楼房也很多，基本上与外销房持平，价格也是非常便宜。
目前市场上，这类房子，降价最为明显。基本上都是10%左右的大幅下调，成交价更是不可思议得低，真正成交价，甚至超过15%，故此，大面积外销房和大楼房，近期降价非常明显。
2000年-2010年期间的房子，是目前上海市场上成交房源的主力。2001年，上海取消了外销房，2001年-2010年，是上海房地产的黄金时期，无论一手开发，还是二手交易，都是异常活跃的，上海存量房中的电梯房，那十年开发的房子起码占6成以上。不信，你可以看看，如今市场上的电梯房，多数是2002-2009年之间竣工的，这个年代建设的房子，很少有大楼房，基本上都是有小区的，而且是以板式住宅为主的，朝向好，得房率高，如今房龄大多在20年内。房龄20年，在外地，都是老破房子了；在上海，20年以内房龄的房子，那就如人类的壮年一样正当时，很受人欢迎的。当然，目前的价格也有一定程度下降，幅度应该在5%-10%之间。
最后一种，是2011年以后到现在的房子。说实在，在上海市中心区域，2011年以后竣工的房子，非常得少。就拿老静安这个区域来说，2011年以后竣工的只有嘉天汇、九龙仓、均泰丽轩、金融街、静安康鑫家园五个完整小区，外加静安豪景3期、远中风华二期和泰府名邸三期，其他最新也是2009年以前的。至于徐汇区，内环里面，2011年以后竣工的只有嘉御庭和远雄徐汇园两个小区，可以想象，是多么短缺。故此，2011年以后竣工的小区，价格都是非常坚挺，而2020年左右竣工的，更是雷打不动的稀缺资源，虽然最近价格也稍有松动，但是，降价超过5%者，都不多。
通过上述比较，你会发现，不同类型，降价幅度差异很大。次新住宅，建国前的花园住宅和新式里弄，依然是上海市区的优质、稀缺资源，降价相对较少；20年内的板式小区住宅和90年代的公房次之；80年代公房和90年带小户型大楼房再次之；80年代以前的公房和90年代以前的大面积大楼房、外销房降价最为厉害。很多人会说，你没有详实的数据，其实数据是有的，太复杂，就没有逐个列出来。总之，市场上最近降价最为厉害的是老破大和70年代以前竣工的老破小！
我知道说实话会得罪一大众人！然而，现实如此，不得不说！目前，在上海买房子，需要避开的就是老破大，没有动迁希望的70年代以前竣工的老破小公房。前者出手困难，后者居住难受！信不信有你们！
上海商业贷款年限和房龄
8月6日，上海楼市出台新政：申请贷款金额将以“网签合同价、银行评估价、税务核定价”三者孰低作为贷款申请的房价标准，也就是“三价就低”政策。这三个价里面最严厉的，目前看是税务核定价，往往大幅低于市场成交价。
比方说一套二十年房龄的老房子，合同价是400万，原本三成五首付，最高能贷260万贷款。但税务核定价是300万，最高只能贷195万贷款，相比于400万的实际成交价，贷款额度由260万降至195万，首付由140万升至205万，首付大幅提升。对于想买二手房的首套刚需，无疑是巨大的打击。
这个政策一开始的目的是为了打击做高房价，多贷款，降低首付的情况，是为了降低银行风险。实际操作中，二手房特别是老破小房子的税务核定价远低于市场价。导致要买这种老破小房子的首付比例大幅提升。
愿意买老破小房子的人，大多数资金比较紧张，绝大多数都是要贷满贷款。“三价就低”政策直接让这部分人买不了。需求下降，市区老破小房子的房价应该会缓慢的下降。
而对于首套购房刚需人群，要么去买个总价更低的老房子，要么等待二手房房东撑不住了降价，要不然去偏远的五大新城去买新房。毕竟新房不受这个政策影响。而且之前新房与二手房房价倒挂，很多人的第一选择已经是摇号打新房了。
这几年上海逐渐降低了落户的难度，有资格买房的人更多了。“三价就低”政策有效的压制了二手房价，逼着更多的人去五大新城买房，建设上海的偏远新城，还能降低银行风险，可以说是一箭三雕了。
只是五大新城的房子，太过偏远，通行时间太长。而且新房面积基本都比较大，大多数都100平米朝上了，3、4万一平，一套房子也要三四百万。本来可以买两三百万老破小房子的刚需，新房也买不起，老房子贷款额度又不够用，这些是真正被政策误伤的人了。
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