北京楼市：大兴亦庄新城买房攻略，下面是京房会给大家的分享，一起来看看。
北京亦庄买房贷款
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Q:提问:京总好，总价370w的预算，南海家园我们实地看了下两居已经400w朝上了，够不到两居的情况下，现在可以买南海家园的一居吗？感觉这段时间亦庄涨的太厉害了，会不会买在高点？如果够不到南海家园，在瀛海上车是否合适？期待您的回复
A:回答:您好, 感谢信任!1、中国的楼市是政策市,小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨;北京的每一次房价轮动都是从核心区开始,近期的市场明显回暖,成交量和价都有可见的变化
2、在北京买房只要选筹正确不存在接盘侠之说，真正的韭菜是那些一直观望的人;如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。财富获取的方式有两种， 创造财富和分配财富。购买优质房产是分配财富，方式直接简单易行，因为房产的价值随着城市发展，本来就在那里，谁去拿就是谁的。
3、如果南海家园上车比较困难,瀛海也可,但是瀛海有很多韭菜盘一定要回避,可以看看玉璟园、三槐家园;
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Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？
合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧，
武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好
求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？
再就是今年春节后房价还会涨么，什么时候入手合适啊？
请指点一二，万分感激～
A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;
通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期,
按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧
这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。
2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了,
3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大,
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Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢
A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，
为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.
次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带
在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;
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亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高
再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。
你看亦庄河西和河东的关系像不像望京和太阳宫的关系，所以河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，位置又处于南中轴,往后的建设也会限制容积率;
河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;
万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》,文章中有具体每个楼盘的分析和过往的涨幅走势图.
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北京亦庄房价
进入11月，北京迎来了金秋时节。在刚刚过去的楼市“金九银十”黄金档，您是否“上车”成为有房一族呢？不管您是否抄底，小编为您盘点下2020年10月经开区及亦庄新城多地房价，供您参考。
亦庄
小区
均价
金地格林小镇
57075 元/m²，环比上月上涨0.10%
卡尔生活馆
45022 元/m²，环比上月下跌0.45%
听涛雅苑
55996 元/m²，环比上月下跌0.20%
星岛假日
50745 元/m²，环比上月上涨0.42%
大雄郁金香舍
58338 元/m²，环比上月上涨0.84%
浉城百丽
48416元/m²，环比上月上涨0.01%
新康家园
48828元/m²，环比上月上涨0.02%
大雄城市花园
48078元/m²，环比上月上涨0.06%
一栋洋房
62824元/m²，环比上月上涨0.14%
旭东嘉园上海沙龙
58662元/m²，环比上月上涨0.04%
国瑞金嵿
56984 元/m²，环比上月下跌0.26%
中国铁建国际公馆
44450 元/m²，环比上月下跌0.07%
林肯公园C区
61998元/m²，环比上月上涨0.01%
经开壹中心
57326元/m²，环比上月上涨0.00%
远洋天著（别墅）
57214元/m²，环比上月上涨0.04%
旧宫
小区
均价
清逸园
40624 元/m²，环比上月下跌0.25%
清和园
38376元/m²，环比上月下跌0.83%
宣颐家园
49844 元/m²，环比上月下跌0.08%
美利新世界
46324元/m²，环比上月上涨0.19%
润星家园
51485元/m²，环比上月下跌0.29%
美然绿色家园
47007 元/m²，环比上月下跌0.14%
灵秀山庄
45954元/m²，环比上月上涨0.17%
清欣园
41228 元/m²，环比上月下跌0.16%
朗润园（二期）
62779 元/m²，环比上月上涨0.08%
亦庄北岸
46961元/m²，环比上月下跌0.11%
旧宫新苑（南区）
39554元/m²，环比上月下跌0.03%
中冶德贤公馆
66375元/m²，环比上月上涨0.01%
国韵村
61977元/m²，环比上月上涨0.27%
芳源里
46464元/m²，环比上月下跌0.13%
棠颂璟庐
58418 元/m²，环比上月上涨0.16%
瀛海
小区
均价
中信新城（东区）
53023 元/m²，环比上月上涨0.03%
金域东郡
56551元/m²，环比上月上涨0.06%
紫禁壹号院
69553元/m²，环比上月上涨0.04%
亦庄金茂悦（北区）
65662元/m²，环比上月下跌0.04%
北京城建海梓府
57307元/m²，环比上月下跌0.01%
中信新城（西区）
51329元/m²，环比上月上涨0.01%
枫丹壹号
59904 元/m²，环比上月下跌0.03%
中铁华侨城和园
50675元/m²，环比上月上涨0.01%
棠颂别墅
58342元/m²，环比上月上涨0.07%
金茂逸墅
65559元/m²，环比上月上涨0.22%
和悦华锦
47550元/m²，环比上月上涨0.18%
熙悦林语
46643 元/m²，环比上月上涨1.07%
海晏春秋
43437元/m²，环比上月下跌0.58%
中海寰宇时代
52941元/m²，环比上月下跌0.15%
次渠
小区
均价
定海园一里
34267元/m²，环比上月下跌0.35%
华馨园
35723元/m²，环比上月下跌0.49%
京华园
32531元/m²，环比上月下跌0.68%
定海园二里
33111元/m²，环比上月下跌0.10%
北京经开汀塘
50054元/m²，环比上月上涨0.00%
次渠嘉园一区
27565元/m²，环比上月下跌1.53%
次渠嘉园二区
28331元/m²，环比上月下跌0.09%
次渠嘉园（八区）
25393元/m²，环比上月下跌0.34%
次渠锦园南区
32329 元/m²，环比上月上涨0.62%
首创远洋禧瑞天著
45292元/m²，环比上月下跌0.16%
台湖金茂悦
47696元/m²，环比上月下跌0.29%
次渠锦园北区
27472元/m²，环比上月上涨0.49%
玉江佳园
32133元/m²，环比上月下跌1.67%
马驹桥
小区
均价
莲水怡园
33738元/m²，环比上月下跌0.06%
样本
35298元/m²，环比上月上涨0.05%
天鹅堡
36616元/m²，环比上月下跌0.66%
融科香雪兰溪
35204元/m²，环比上月下跌0.09%
金地格林小镇6
39007元/m²，环比上月下跌0.11%
融科钧廷
36383元/m²，环比上月下跌0.17%
首开国风美仑
35164元/m²，环比上月下跌0.04%
东亚瑞晶苑
34400元/m²，环比上月上涨0.15%
富力尚悦居
35129元/m²，环比上月上涨0.04%
珠江逸景家园（南区）
28977元/m²，环比上月下跌0.12%
新海北里社区
33930 元/m²，环比上月下跌0.03%
合生世界花园
28660元/m²，环比上月上涨0.16%
宏仁家园
28162 元/m²，环比上月下跌0.13%
珠江逸景家园（北区别墅）
28627元/m²，环比上月下跌0.23%
合生世界村
28366元/m²，环比上月下跌0.14%
据北京晚报报道，2017年到2020年，北京每年9月的二手房成交量分别为0.89万套、1.53万套、1.23万套和1.73万套，10月的二手房成交量分别为0.62万套、0.89万套、0.88万套和1.43万套。照此计算，今年“金九银
相比往年，为何今年9月和10月成交量突然增加？如果把这两个月放在下半年以来，便能发现这一成交量还算平稳。今年6月到10月，北京二手房成交量分布相对均匀，月度全市实际成交量保持在1.4-1.6万套的历史正常水平。“今年北京二手房市场受疫情及西城学区政策变动影响，需求释放节奏不同于往年持续下挫走势。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。
业内分析，当前北京二手房市场热度整体是比较稳定的，需求没有出现大幅波动情况，目前的小幅变化均属于市场的正常波动。“由此可以判断，当前购房者的入市心态是比较理性的，对价格的预期较为平稳。”北京麦田房产相关研究人员表示。
文/综合北京晚报
数据来源/安居客官网
整理/既明
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