西安未央法院 | 按揭贷款未成功，谁之过？，下面是陕西法制网给大家的分享，一起来看看。
交房时贷款没下来
现如今，安家立业、娶妻生子、孩子教育等各种人生大事往往都与住房挂钩，买房似乎成为老百姓最重要的事情之一，“首付+按揭贷款”的付款方式则是大多数购房者的选择。然而当开发商指定银行办理贷款未成功时，责任该由谁承担呢？近日，西安未央法院刘晓国法官就审理了一起这样的商品房销售合同纠纷案件。
家住陕北的郑某，为了给孩子创造一个更好的上学条件，准备在西安某房地产开发商处购买商品房一套，付款方式为首付50%、银行按揭贷款50%。2019年5月，双方签订了《商品房销售合同》，支付了首付款130余万，并办理了网签备案登记。
按照事先约定，郑某将贷款申请资料交由销售人员预审并提交至开发商的合作银行审核，由于银行迟迟未反馈审核意见，在销售人员建议下，其回老家等待，待审核通过后再来西安签订借款合同。
郑某回家等待一段时间后，仍未收到银行通知，此后又因受到刑事处罚导致无法与外界联系，办理按揭贷款的事就此搁置。由于开发商未收到全部购房款，到了交房时间，亦未向郑某交付房屋，又因已办理了网签备案手续，开发商也无法将该房屋再行出售，好端端的一套房屋成了“僵尸房”，一空就是几年。双方多次协商未果，开发商将郑某诉至法院，请求解除商品房销售合同，由郑某协助办理注销网签备案手续并支付违约金50余万元。
庭审中，郑某认为，开发商销售人员未如实告知所选银行办理按揭贷款的风险，指定合作银行迟迟未能放款系销售人员工作失误，导致其错过自行选择银行申请贷款的窗口期，并非其贷款资质问题。开发商则认为按揭贷款未能办理，系销售人员无法与郑某取得联系所致。
调解过程中，开发商坚持要求解除合同并主张违约金，或由郑某支付剩余房款及违约金后继续履行合同；郑某则要求解除合同，由开发商退还首付款并支付资金占用费。因双方分歧较大，调解一度陷入僵局。
法官调查发现，涉案房屋与出售时期相比，已有较大升值，遂从双方利益平衡角度动之以情、晓之以理，对办理按揭贷款过程中双方的过错进行详细释法析理，最终双方握手言和，达成解除合同、退还首付款并办理网签备案注销的调解协议，违约金及资金占用利息互不主张。
【法官提醒】
买房是老百姓的大事，在购房前请勿轻信销售人员的承诺，应提前查询自身征信情况，评估自身支付能力和抗风险能力，自行与银行核实贷款资格及放款周期，避免信息误差导致错过贷款申请窗口期。开发商应规范经营，强化销售人员管理，购房者办理按揭贷款时如有合作银行，双方应就如何互相配合与第三方银行签订借款合同、办理按揭贷款的时限、条件、程序以及违约责任等事项进行明确约定。同时，不应限制购房者自行选择贷款银行的权利，避免引发不必要的纠纷。（速裁审判庭 杨晏）
编辑：樊婧
还没交房就要还贷款吗
每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.302
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶芳翠锦绣府
▷项目地址：拱墅区沈家路和九号支路交叉口
▷开盘信息：加推1、2、5、6、9、10、12、13、14号楼共376套，户型124-189㎡
▷价格情况：均价47000元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁3、4号线新天地街站约500米
短评：老城区的地段，边上就是新天地，3条地铁线环绕，再加上滨江出品。对于想要留在市中心的改善来说，可以重点关注。
▶华发联发·悦望荟
▷项目地址：拱墅区华西路和康宁街交叉口
▷开盘信息：首开2、7号楼共96套，户型103、126㎡
▷价格情况：均价33200元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁3号线华丰路站约550米
短评：华发与联发两家房企都有国企背景，能够给予购房者足够的安全感。沿着地铁3号线，往西2站的东新，精装限价是47000元/㎡。而悦望荟的精装限价仅为33200元/㎡，价差将近14000元/㎡。
▶龙湖坤和亚伦·宸颂轩
▷项目地址：上城区杭海路与九横路交叉口
▷开盘信息：加推3、6号楼共105套，户型108-139㎡
▷价格情况：均价33400元/㎡，精装交付
▷交通贴士：周边地铁1、9号线，地铁四期18号线南北快线批复中
短评：杭州主城区范围内难得的价格洼地之一，手握着“双天街”和“双公园”的杀手锏。由7幢精装小高层组成，是板块不可多得的低密小高层。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷汉娜
老师你好，我前几年买了一套华夏四季，公积金+商业贷款一共还剩240万左右，月供是税后月收入的一半，但这几年没有存到什么钱。河北老家有一套全款房子，卖掉大概值100万出头。买了这些年一直是出租状态，这两年房价是往下走的状态。父母在老家还有其他房子，建议我卖掉出租的房子，提前还掉杭州的房贷。长辈不理解杠杆，一看到房贷的利息就心惊胆战。本人在互联网行业，这两年失业风险比较高，请问现在提前还贷合适吗？
苏阳：按照你目前的情况，房贷占税后收入的一半，还算是比较安全的。毕竟还款的是你自己，不是长辈，不需要强迫他们理解杠杆。
老家的房子如果不会去住，也看到不到升值的潜力，那么可以卖掉，用来优化你在杭州的资产。
如果成功卖掉了，还贷压力比较大，可以适度降一降杠杆，但是别把手里的钱一下子全还进去。老家的房子价值不足以覆盖杭州的贷款，你又没有多少存款。如果手里的钱全部提前还贷，那么一旦工作变动，你的还贷压力仍然很大，抗风险能力反而差了，手里还是需要有些现钱的。
Question 2
提问者▷文森特
老师，你好，目前在闲林有一套89方自住，房龄不够新，配套也差。小孩马上要读幼儿园了，考虑到以后上学问题，纠结是去主城区买套小面积中等学区的老破小，还是考虑直接把手上这套置换掉？最好是西湖区的，学区中等即可，总价300万左右或稍微出头点，二手房还是试试摇号？麻烦老师给点意见，有没有合适的楼盘推荐，谢谢！
苏阳：千万不要去买老破小！为了顶级学区搏一把也就算了，但是你的预算，只够一个小面积、中等学区的老破小，完全没有必要。
原因有三：一是孩子读书阶段居住环境差，二是中等学区老破小在升值上比较慢，三是现在很多新小区学区也逐渐起来了，以后未必会比传统学区差。
所以，把手头的房子置换到西湖区是没有问题的，选新房或者二手房也都可以，可以重点关注三墩一带，学区房性价比较高。如果想要入学时间和学校稳妥一些，可以选择二手房，挑一挑相对合适的次新房。
Question 3
提问者▷德
小王子你好，未来科技城工作，单身，杨柳郡有一套132方，怎么折腾一下？还是不动？
苏阳：从自住通勤角度来说，如果想换一个离单位更近的房子，那就大胆去动吧。像未来科技城、云城的新房，你们都可以重点关注。
当然了，趁着二手房价格回调，去换一套二手房也是可以的。现在未科有些二手房，考虑到得房率差异，已经和新房没有太多价格差了。反正名下就一套，还是从自住角度出发考虑更合适。
Question 4
提问者▷Jarry
小王子，你好！家里有两套小户型，一套在三墩北西湖国际城，一套在萧山新街得力名望府，手上有一百万左右的资金。想把萧山的房子卖掉加入摇号大军，换套主城区总价450万左右的新房。但是名望府还要一年多才满五年。请问置换思路是否可行？还是等待满五？
苏阳：置换思路没有问题。得力名望府是2017年左右的小区，虽然你的房子目前没有满5年，但放在次新房当中横向比较，房龄已经不够新了。品牌和产品都比较一般，优点是得房率比较高。边上地铁已经通了，短期内也没有其他重大利好可以兑现，可以大胆置换。
个人觉得，等待得力名望府满5年的意义不是很大，再等一年变数较多，也会增加你的持有成本。明年年初可能会有一波小阳春，不如趁着行情尽快卖出，置换更好的产品、更好的地段。
Question 5
提问者▷Karsa
老师你好，请问回迁房可以买吗？我在未科工作，近期中介给我推荐了西溪景苑。离地铁3号线走路10分钟，主要胜在够便宜，200万可以搞定。请问适合入手吗？找不到这个小区之前的成交价，这种回迁房一般价格比正常小区低几成合适？
苏阳：首先，你需要向中介问清楚，这套回迁房有没有齐全的三证，没有的话，别买。其次，一般情况下，回迁房价格差不多在周边同房龄商品房小区的八折。没有比八折更低的优惠，别买。
非常不建议购买回迁房，增值慢、转手难，关键是居住品质不好。而且在闲林一带，新房和二手商品房供应量都很大，真的没必要买回迁房。花200万买西溪景苑，性价比有点低。
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