深圳房地产金融（2023-06-10）千顺·万顺，下面是中国千顺给大家的分享，一起来看看。
房地产贷款的特点
大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司、深圳钱诚数字科技有限公司联合出品。负责人胡尔义强调利用数字科技带来深圳房地产金融最新鲜、最有价值的营养。来看最新要情：
多地金融监管开展调研 摸底信贷需求、房地产市场、金融风险变化等
近日，有消息称，多地金融监管部门近期开展调研，对当前经济信贷需求、房地产市场、金融风险变化等情况开展调研。
此次监管调研为常规的摸底调查，主要是了解当前市场情况。监管部门询问了金融机构当前信货需求及投放情况，主要了解商业银行当前的信货需求、项目储备和信货投放情况，金融机构对当前信贷投放的预期等情况。
监管部门调研了金融机构客户状况和对经济的支持情况，当前主要金融支持政策落地实施情况，继续开展减费让利的空间和制约因素等情况。
此次调研还了解了今年以来不良贷款变化情况，尤其是融资平台、房地产领域、小微企业贷款的潜在风险变化情况。
此次也调研了解了房地产市场运行情况，向金融机构了解了房地产贷款的特点和问题，监管部门出台支持房企融资政策后，当前“保交楼”推进实施情况，房地产企业的融资环境是否改善等。
对于房地产企业，现场也调研了房地产企业销售、融资和投资等情况。对于房地产企业销售，询问了房企今年项目销售情况，对后续销售变化的预期情况。从居民看房、咨询、成交量等情况看，预计今年居民购房需求是否明显回暖，当前房企库存变化等情况。
对于房地产企业融资情况，调研了解了房企当前融资金额、融资渠道、融资成本情况。支持房地产融资政策发布后，房企融资需求改善情况等。
深圳：城中村规模化改造后租金以不涨为原则，妥善解决租户搬迁、学位等诉求
近日，有媒体报道，深圳市住房建设局相关负责人表示，近年来，深圳坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，围绕市民住房保障需求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，创新提出“四跟”（跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走）保障策略，加大保障性住房建设筹集力度，努力实现保障性住房高品质、多户型、便捷化、可持续。按照要求，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。
深圳城中村之变：向左向右走？丨地产观潮
有业内人士表示，城中村改造后租金上涨或产生联动效应，需要预防租金规模化垄断性上涨，避免打破城中村租赁市场的生态平衡。业内也寄希望深圳能跑通一个规模化租赁社区的新模式，即除了涉及租金差之外，还能获得一部分非租金增值收益，从而降低租金压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳当前房地产市场正进入到存量土地市场开发的阶段，尤其是很多深圳城中村项目，未来会有用作租赁住房改革的导向。当然对于部分城中村物业来说，可能还需要谨慎一点，或者说政策方面需要灵活应对。
深圳市宝安区银田土整规划公布，新增宅地商地、教育设施用地
近日，宝安区城市更新和土地整备局发布《西乡街道盐田社区银田地块土地整备利益统筹项目土地整备规划（草案）》。草案显示，该项目经过调整后，新增一块二类居住用地，用地面积22252.0平，容积6.0，规划容积133560平，其中住宅建面125260平（含政府回购共享建筑面积7560平）；新增一块商业用地，用地面积10688.2平，容积率7.0，规划容积75016平；新增一块教育设施用地，规划一45班九年制学校。
深圳楼市的天花板，要垮了？
在深圳最被看好的价值板块前海，也撑不住了？上个月，深圳前海管理局发布了最新的综合规划，将多块商业用地改为二类居住用地。看看这两张控规图的对比，从原本的一片红变为了红黄紫混合，增加了好几块住宅用途的地块。土地规划一变，意味着前海片区的住宅供应将会成倍地增加，粗略统计起码能够新增13000多套房子。过去大家看好前海，其中关键就是看好前海房产的稀缺性。如今前海住宅不再稀缺，虽然非常符合深圳当下房住不炒的意志，但是也动摇了大家对未来前海楼市的信心。
如何拯救楼市，这一点至关重要
有专家称：近期，一线城市楼市的几个案例，需要引起关注：一是，深圳出现的“负首付”事件（不用负首付，买家还能倒拿50万）；二是，上海出现的“一成首付”（先缴10%的首付，给买家5个月时间卖房凑首付）；三是，广州出现的“以旧换新”（锁定新房后，开发商和中介渠道帮你卖房，然后完成新房首付）；这些事件，过去只出现在三四线城市。现在出现在一线城市，可见地产循环有很大问题！对于一线等城市来说，中心区高端改善占主导，市场比较稳定，但体量很少。外围是新房供应的主体，房价在下跌，但绝对水平还很高，刚需、年轻人买不起、不想买，就出现了上面的案例。不管是地方政府，还是开发商，该是好好研究百姓需求的时候了：他们需要什么样的房子，什么样的配套，需要什么样的位置，什么样的设计风格、户型结构；没有购买力的人，怎么通过低成本、体面的租赁，让他们先在城市扎根下来，不要让房子成为他们的负担。
二手房抛售潮，真相令人意外
人的情绪总是会被放大，尤其是在市场底部区间，悲观情绪更加容易让人对一切市场信号草木皆兵。最近，各种关于“二手抛售潮来了”的新闻到处刷屏。不少内容，也罗列出了详细的资料数据。例如，广州的二手房挂牌量4月突破14万套，同比增长40%。北京的二手房挂牌量从2月的9.5万套，飙升至11.68万套。深圳的二手房挂牌量突破5.3万套……等等。有机构的数据也显示，4月份，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。一些人拿着这些数据大做文章，炒作“抛售潮席卷全国”，甚至很多地产人也在到处转发。伸是，作为一个理性人，拿到一些未经证实的数据，首先应该做的是对数据真实性进行考证。
零首付、负首付买房重出江湖，多地监管介入
“0首付、准现房拎包入住”、“现房0首付、限时补贴6万”，最近一度哑火的零首付、负首付广告开始在各大社交平台“刷屏”。有媒体记者发现，深圳、佛山、惠州、长春、重庆多个城市开始争先“内卷”负首付。但记者通过走访发现，本轮“低首付”背后的操作模式种类繁多：延期支付、首付贷、高评高贷等等擦边或违规操作层出不穷。值得注意的是，与以往“零首付”不同，此前在一手市场“零首付”更多只是营销噱头，实际操作过程中开发商会通过分期支付、延期支付等方式短期降低购房者首付门槛。有业内人士指出，上述操作看似可以帮助购房者“提前上车”，但实际背后则风险重重：一方面，这种操作模式进一步放大了购房者的金融杠杆，信贷违约风险激增；另一方面，其中涉及多项非法操作，中间嵌套多层风险。
抵押贷款的特征
文|法律讲解台
编辑|法律讲解台
前言抵押担保是指债务人在向债权人借款时，
将其所拥有的不动产或者动产，
（如车辆、股票等）在合同约定的范围内抵押给债权人，
并在债务履行期限内，将其作为还款的保障措施。
如果债务人不能按期履行还款义务，
债权人可以通过法律程序，
以抵押物抵销债务。
在法律上，抵押担保是一种非常常用的担保方式。
其法律关系是抵押人（即债务人）
将财产转移给抵押物权人（即债权人）的一种担保方式，
其目的在于确保借款得以保障。
抵押担保在我国法律上也被充分保障，
并受到了法律的监管。
因此，在债务人与债权人达成合法合规的抵押担保协议后，
双方都将会拥有法律保护。
抵押权是指在借款人未能按照约定时间履行借款协议的还款义务时，
出借人对抵押财产优先受偿的权利。
它是我国财产担保中最常见的一种担保方式，
其具有如下法律特征：
一、物权性质明显：
抵押是一种物权，
抵押人将财产占有和使用的权利转移给抵押物权人。
抵押人对该财产的支配权受到一定限制，
只有在债务履行期限内按照约定将债务履行完毕才能恢复抵押物的支配权。
二、优先受偿特点明显：
在抵押财产没有被强行执行之前，
抵押权人具有受偿优先权。
如果抵押财产的价值不足以还清所有债权人的债务，
则抵押权人先行受偿。
三、不得转载的独立性：
抵押是一种独立于债权的权利，
即债权与抵押权在法律上是两个独立的权利。
这意味着即使债权被转让，
抵押权也不受影响，仍然是有效的。
四、相对性和合法性：
抵押权是一种相对权，
只有在债权人和债务人之间存在债权关系的情况下，
抵押权才能发挥作用。
同时，
抵押权的产生和变更必须在法律规定的范围内进行，
否则其效力将受到损害。
总之，抵押权的法律特征体现了其在法律上的地位和作用。
使用抵押作为担保手段需要严格遵守法律规定，
并保证合法性和有效性。
抵押权的标的是关乎债权实现的重要问题。
接下来将详细讲解抵押权的标的。
一、抵押权标的的概念和种类
抵押权标的是指作为抵押担保的财产，
它是抵押权实现的具体对象。
抵押权标的主要包括不动产、动产和权利财产三种类型。
1、不动产
不动产是法律上对土地、
土地上的建筑物及其附属设施，
以及与其相连的自然资源和土地上的其他物品的总称。
不动产抵押是指债务人将其所拥有的房屋、
厂房、仓库、土地等不动产作为担保物质抵押给债权人的行为，
是人们常见的一种抵押方式。
2、动产
动产包括各种物件，
如货物、设备、机械、器具、交通工具、价证券等。
动产抵押是指债务人将其所拥有的移动财产，
作为担保物质抵押给债权人的行为。
3、权利财产
权利财产是指债权人所享有的一些权利及其所代表的财产，
如股权、知识产权、债权等。
权利财产抵押逐渐成为一种新型的担保方式，
由于其具有高效、便捷等特点而逐渐受到人们的欢迎。
二、抵押权标的的确定原则
1、合法拥有原则
债务人对抵押物应当拥有合法的所有权或者使用权，
否则所设定的抵押权无效。
2、稳定性原则
抵押物应当具有相对稳定的价值和使用能力，
一般来讲应当是具有经济价值或者使用场所的不动产。
3、可转让性原则
债权人在实现抵押权的时候，
应当具有转让或变现抵押财产的能力，
不能使抵押物处于无人问津、毫无价值的状态。
4、确权原则
在抵押物处置过程中，债权人应当遵守法律程序，
确保抵押物的权属关系和价值确定。
三、抵押权标的的影响
1、不动产抵押
不动产抵押是债务人将自有的房地产等不动产财产抵押给债权人，
因此抵押权的优先级是相对较高的，
一般情况下可以为债权人提供更为安全的保障。
然而，不动产抵押对于债务人的影响也比较明显。
由于不动产抵押涉及到土地、房屋等比较大的资产，
一旦债务人无法按时还款，则很可能失去重要的资产，
对日常生产和经营产生重大影响。
2、动产抵押
动产抵押相对于不动产抵押更加灵活，
可以轻易变现，处置起来也相对简单。
但是，由于动产的价值性、稳定性和流动性等方面都相对不足，
如果不能采取有效的保障措施，
债权人的债权风险也更大。
3、权利财产抵押
权利财产抵押的优势在于可以抵押更多的资产，
不像不动产和动产那样受到经济环境的限制。
但是，代表这些权利保护的法律法规相对不够完善，
因此权利财产抵押在实践中仍需谨慎对待。
总之，抵押权标的对于债权人和债务人的权益都具有一定的影响，
根据实际情况应当选择最为合适的抵押权标的，
以实现债权人和债务人之间的最佳平衡。
抵押是指债务人将自己的财产作为债务的担保物，
以此担保债务的履行。
抵押物的法律效力是指：
“抵押行为所产生的法律后果及其在法律上的效力”
一、抵押的法律后果
抵押权人通过抵押担保物向债务人提供贷款，
如果借款人不能按期还款，
抵押权人有权通过司法程序实现抵押物的变现并以此来获得追偿。
在抵押的过程中，
借款人需将所抵押物的合法权益转让给抵押权人，
而借款人应依据合同规定及时还款，
并保证抵押物不会发生任何形式的变更或转让等行为。
二、抵押的法律效力
1、法定效力
在民法典中，对于抵押权的法律效力作出了明确规定。
依照《民法典》的相关条款规定：
“债权人留置或抵押债务人的财产的，债权得到保障，
财产得以限制的处分，
抵押权实现的顺序按照抵押物的登记顺序确定。”
这表明，抵押权在法律上属于一种已经确定的担保权利，
一旦设立成功，抵押权即产生法律效力。
2、相对效力
抵押权在法律上只对债权人和债务人之间有约束力，
抵押物的拥有者除债权人外，
对其拥有权、使用权和处分权仍然保持不变。
这意味着，当债务人还清债务时，
抵押权即刻消失，抵押物的拥有权回归债务人。
这种效力只对相关当事人有效，
与抵押物所处的具体社会环境和法律制度无关。
3、相对效力的例外
在某些特殊情况下，
抵押权可能会对第三人产生一定的法律效力。
例如，在设立抵押权时如其间存有第三人权益争议，
抵押权人未经第三人同意而设立抵押权，
待抵押权实行时第三人享有的权益也将受到影响。
另外，在抵押物的转让、出租、
抵借以及抵押品的变卖等行为中，
抵押权人的权利及抵押物可能会对第三人的权益产生一定程度的限制。
因此，抵押权的设立在法律上产生了法律效力，
这种效力属于相对效力，
只对债权人和债务人之间有约束力。
抵押权的效力应该根据抵押的具体情况以及相关的法律规定来确定，
只有在严格遵循法律程序的情况下设立的抵押权才具有法律效力。
综上所述，
抵押担保是指债务人将自己的财产作为债务的担保物，
以此担保债务的履行。
在抵押的过程中，债务人需将所抵押物的合法权益转让给抵押权人，
并保证抵押物不会发生任何形式的变更或转让等行为。
抵押权的设立在法律上产生了法律效力，
这种效力属于相对效力，只对债权人和债务人之间有约束力。
抵押权的效力应该根据抵押的具体情况以及相关的法律规定来确定，
只有在严格遵循法律程序的情况下设立的抵押权才具有法律效力。
在抵押中，
债权人应当依照相关法律规定进行合法的登记和备案，
抵押权人也应当注意在抵押过程中合法维护自身的权益。
同时，
抵押物所处的具体社会环境和法律制度，
以及抵押物所涉及的可能产生的第三人权益问题也需要引起注意。
参考文献：
《中华人民共和国抵押法》等
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