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商住二手不能贷款(商住楼二手房交易税费多少)

北京部分商住二手房成“负资产”卖房款不够偿还贷款,下面是新街派 生活报给大家的分享,一起来看看。

商住二手不能贷款

近日,中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现,绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩,不少业主因着急出手不得不一再降价,所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款。

2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,自此商住房全面限购。如今,限购政策出台3年有余,成交量相比峰值下跌超过95%。

价格现腰斩

“除了特别好的地段,北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示,“限购政策出台前,同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了,住宅虽然也限购,但是价格仍然小幅攀升,商住房价格却出现大幅下跌,目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

2017年3月限购政策出台前,个人买卖商住房可以正常贷款,很多投资者当时贷款比例超过六成。随着房价下跌过半,目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说,即便卖完房子,也无法全部偿还当时的银行贷款,导致很多房源无法正常解除银行质押。

在近期成交的商住二手房中,上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例,中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现,业主此前购买单价为3.5万元/平方米,现在实际成交价为1.9万元/平方米,成交价与房屋原值相比跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高,其实际收到购房者交付的全部房款后,仍然不够银行贷款偿还额。中介不得不另外主持签订三方协议,以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主,用于偿还银行贷款以解除质押。

“如果不是着急用钱,不可能这么割肉卖掉,赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示,“当时买这种房子的人,一部分是为了投资,还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购,既可以自由买卖,也可以高比例贷款,所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱,赔得再多也要出手。”

不能贷款是主因

针对造成上述问题的原因,中国证券报记者多方采访了解到,限购政策出台后,商住房只能全款购买,购买门槛提升,卖房的人远远多于购买者,供需失衡,是导致价格大幅下跌的主要原因。此外,限购政策实施以来,商住房的办公属性被进一步明确,居住功能被淡化,此前流入商住房的热钱逐步退出,也是商住房价格持续走低的一大原因。

限购政策规定,北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买,个人不能购买。但在很多中介的帮助下,个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房。为了进一步限制此类投机现象,政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求,有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门槛,使得购房者需求进一步被遏制。

“很多商住房当时在建的时候,打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外,和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前,小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子,因为可以贷款,又不限购,且一居室小户型很多。只要地段和开发商稍微有点亮点,特别容易卖,基本就是一抢而空。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩。”回忆当年商住房销售盛况,某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。

在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下,原本用于办公属性的商住房,逐渐成为住宅的替代品,销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前,商住房价格在短短的几年时间,价格翻了一倍,与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热,可见一斑。

“2017年3月限购政策出台后,前期卖商住房的销售在接下来的一年里,基本什么也没干,都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”王红介绍,“我自己退了50万业绩。限购政策突然出台,由于属于合同中的不可抗力,很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了,这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发现,目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大,报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。

“现在商住房的行情是,如果着急卖,必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示,“商住房业主中很大一部分属于私人业主,受疫情影响,这类业主很多着急用钱,变现需求空前。这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源,为了尽快成交,挂牌价格一降再降。”

据了解,在疫情期间,很多中介为了吸引购房者,改良了前期销售政策,要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%,否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下,着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小,导致捡漏房源激增。“临近签约的房源系统报价基本没有水分了。”

但有意思的是,记者走访了解到,目前在售的新盘商住房中,有的仍然可以卖给个人,价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露,限购政策出台前,开发商可能预见到有限购政策出台,未雨绸缪,将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下,提前走了网签程序。房子建好后,由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人,所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止。“这类房子比较稀缺,属于特殊时期的特殊产品,如果跟同地段住宅比,也算是一种捡漏。”上述销售表示。(记者 董添)

商住楼二手房交易税费多少

作者:美房网主编

【导读】:50万买进的公寓,一年后以70万卖出,要交11万的税!你会购买公寓来进行投资吗?


现在北京和广州双双对“商住楼”进行限购。以2017年3月30号广州出台的政策为例:

(一)商服类项目未经批准不得改变为居住用途。

(二)商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。

(三)一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。

政策一出,将绝大多数购房者拒之门外,有的人说注册一个公司再来购买不就好了吗?那么你知道在北京或者广州这种商服类产品的交易税费有多高吗?我给大家说一个现象大家就知道了。一般企业在购买办公场地的时候,都不会用公司名义去买,而是使用股东个人名义去买购买商业办公用地,然后再出租给企业,从而实现合理避税。由此大家就可以判断出:以法人名义去买商业性物业是要比以个人名义购买要多交很多税的。

那么在其他非限购商住房地区,这类公寓产品的交易税费又有多少呢?

如果你购买的是一手公寓,税费只需3个点的契税。如果你是进行二手房交易的话,买卖双方需要交纳这几种税费:增值税、个人所得税、土地增值税、印花税以及契税。以佛山为例,假如你在2016年购买了一套总价为50万的公寓(购房发票金额为50万元),如今总价值假设为70万,现在你想要转手的话需要承担大约11万的税费。具体细则为:

1、增值税(卖方承担):也就是以前的营业税。去年营改增之后,公寓交易税费相比之前略有下降。目前根据转让价和购入价的差价来计算,分为两种情况。

2、个人所得税(卖方承担):(税收核定价—合理费用)*20% ,其中“合理费用”指的是:上手购房发票金额+买入时缴纳的契税 + 本次交易产生的增值税及附加 + 印花税 + 本次交易产生的土地增值税 + 其他合理费用。大家可以使用房子差价X20%来进行简单估算。

3、土地增值税(卖方承担):这个税种是针对商业性质物业的,对于普通住宅免征。大约是交易差额的30%-60%(具体的计算方式比较复杂,我们平时可以用30%来进行估算。

4、印花税(买卖双方承担):税收核定价×万分之五

5、契税(买方承担):(核定计税价格—应征增值税)×3%,回到我们刚才的案例,卖方大约需要承担的税费为:(70万-50万)÷(1+5%)×5.65%+(70万-50万)×20%+(70万-50万)×30%+70万×0.05%=11.1万

即使是个人进行二手公寓交易的税费也是很高的,要远远高于普通住宅的税费,这也是公寓市场平平的一个原因。如果我们想要进行投资公寓产品的话,需要做好长线投资的准备,以出租回报为主,地价升值回报为辅。公寓的单价和总价相对住宅要低,如果地段选择好的话,每年的租金上涨速度是很快的。至于如何选择公寓产品,主编在之前的文章《多大面积的公寓最值得投资?》中已经说过,大家可以参考。

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