这5大还房贷技巧，银行不会主动告诉你，都掌握了能省下不少钱，下面是山药蛋视频给大家的分享，一起来看看。
住房商业贷款还款方式
现在一套房子好几百万，大多数普通家庭，只能勉强凑够首付，剩下的选择银行贷款，那么怎么还房贷最省钱呢？我总结了5大还房贷技巧，计划贷款买房的人都看看，掌握了这些技巧说不定能省下一辆买车钱。
第一，选择低利率银行
现在执行的是浮动房贷利率，虽然每月LPR是固定的，但各大银行上调的幅度不一致，导致各大银行房贷利率有高有低，通常五大行资金实力雄厚，不缺客户资源，利率上浮更多，而地区性的商业银行，下调利率吸吸引客户是主要手段。
通常各个开发商都有合作的贷款银行，合作银行房贷审核通过率更高，但是开发商并不强制客户只能在合作银行贷款，如果购房者本身征信好，流水高，有信心能够顺利通过房贷审批，那么就可以自由选择房贷利率较低的银行进行贷款。
第二，重视贷款方式选择
常用的贷款方式主要有三种，公积金贷款，商业贷款和组合贷款，公积金贷款5年期以上利率为3.25%，商业贷款利率基本在5%以上，出于节省房贷利息的目的，买房时首选公积金贷款，其次是组合贷款，最后是商业贷款。这里要注意一个常识性的问题，使用公积金贷款和组合贷的前提是缴纳过半年以上公积金，所以如果你未来有买房计划，最好提前找一个能缴纳公积金的企业就职。
第三，选择等额本金还款方式
还款方式主要有等额本金和等额本息两种，一般银行会直接推荐你选择等额本息，等额本息总利息高，每月还款额固定，前期还的利息多本金少，后期利息少本金多；等额本金还款总利息少，每月还款额也在逐渐递减，但是等额本金也有缺陷，前期还款压力大，比较适合高收入者。
这里我们举一个例子，如果100万的房子，贷款70万，30年还完，以首套房5.25%的利率来计算，如果用等额本息的还款方式，每月支付房贷本息3843.78元，30年总利息是68.4万；如果用等额本金的还款方式，首月支付房贷本息4977.78元，之后的每月都减少8.43元，30年累计支付利息54.8万。算下来比前者节省了十几万的利息，足够买一辆小汽车了。
第四，及时做专项附加扣除
个人所得税税退税政策已经实施了两年，现在大多数朋友都应该不陌生了，这里我再提醒一下刚刚加入房奴大军的购房者们，每年的年底之前，记得在个人所得税APP上填报专项扣除，其中有一项是住房贷款利息，填报之后可以增加12000元免税金额，这样你需要缴纳的税费，或者说到手的退税就会增多，也等于是间接省下了一笔钱。
第五，提前还款要把握时间
提前还款虽然能节省利息，但是也要把握好还款时间，如果是公积金贷款，千万不要提前还款，另外等额本息还款时间过半，也不建议提前还款，这个时候还款的本金多，利息少，提前还款对节省利息的作用有限，甚至还不如把钱存在银行，按复利计算利息带来的收益多。其实选择等额本息的方式提前还款确实比较吃亏，这或许也是银行工作人员极力推荐等额本息的重要原因。
按揭贷款还款方式
本文知识点：1、如何选择贷款银行
2、房贷申请“避坑点”
3、不同贷款方式“避坑点”
4、还款方式“避坑点”
1、如何选择贷款银行
1）看银行对房贷业务的重视程度
贷款买房时，可关注当地各家银行对房贷业务的重视程度，这主要体现在各银行用于房贷业务的资金量。资金量大的，说明其目标业务量大，房贷客户自然会受到重视。
2）看贷款利率
各银行的房贷利率执行标准可能不一样，而贷款利率决定了借款人需要支出利息的多少，购房者若想节省贷款成本，选择贷款行时最好多找几家银行对比，选择贷款利率低的申请。
3）看银行贷款门槛高低
贷款利率低，也不一定能获得优惠利率，不同的银行对借款人要求不一样，想要快速获贷并获得优惠利率的借款人，最好多问几家银行，了解房贷政策，如对征信的要求、获得优惠利率的门槛等，结合自身情况进行合理选择。
4）看提前还款是否收违约金
对于一些有提前还款打算的购房人，最好也要了解一下银行对提前还款的要求，因为有银行对还款时间、提前还款的额度和违约金都有要求，必须还款时间达到几个月甚至1年以上才能刚申请提前还款。
2、房贷申请“避坑点”
1）提供虚假申请材料
虚假材料包括身份证明、收入证明、工资流水、婚姻证明、房屋评估价等资料。一旦被银行查出假的资质，会被拒贷。
2）个人征信表现较差
征信报告时银行评估借款人有稳定还款能力的重要参考。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
逾期记录包括信用卡、房贷、车贷、小额贷款（如花呗、借呗）等还款逾期。
3）离职前后不要买房
借款人离职，五险一金可能会断缴，征信上会有显示，银行根据“断缴”的信息会判定借款人是否已失业，没有还贷能力，被拒贷的概率增加。
3、不同贷款方式“避坑点”
优先使用公积金贷款，其次组合贷款，最后是商业贷款。
1）商业贷款申请注意事项
①购房人收入需达到月还款的2倍及以上；
②按照银行要求的格式进行开具；
③收入证明上需加盖工作单位公章或人事章，注意收入证明的大小写金额必须一致；如果是手写证明，必须用黑色签字笔填写。
2）公积金贷款申请注意事项
①需要连续足额缴纳12个月的公积金；贷款期间，公积金为在缴存状态；
②配偶一方申请住房公积金贷款，在其未还清本息之前，配偶双方均不得再获得住房公积金；
③借款人在申请住房公积金贷款申请时，没有尚未还清的数额较大的债务
3）使用组合贷注意事项
①一般情况下，北京购房均可申请组合贷，但为了避免麻烦，可以提前问一下所购新房开发商或二手房业主；
②房屋建成年代1980年以前的，可能用不了组合贷款，需和中介了解清楚；
③组合贷中的商业贷款和公积金贷款可以不用在同一家银行申请，但需提供同一张银行卡。
4、还款方式“避坑点”
1）还款过程中，还款方式无法变更
借款人应按照借款合同约定的等额本息、等额本金或自由还款等还款方式按时足额偿还贷款, 在还款过程中，还款方式无法变更。
如果住房公积金个人住房贷款是以自由还款方式还款的，借款人可在不低于最低还款额的条件下，根据自身财务状况，自行安排还款进度，建议借款人可参考等额本息还款方式的还款额进行贷款的偿还，以使还款进度更为合理，避免在还款后期仍存在大额未还款项。
等额本息，每个月的还款额是相同的，但在本金和利息结构上，前几年主要还利息，后几年主要还本金。等额本金，每个月的还款额是不同的，逐月递减，前几年月还款额较高，后几年月还款额递减。
2）住房公积金个人住房贷款逾期罚息如何计算
逾期罚息=逾期本息×罚息利率×逾期天数
其中：罚息利率为《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》载明的贷款利率水平上加收50%。
以借款合同年利率3.25%为例，如果逾期的本息是1000元，逾期一个月的罚息大概是4块钱（1000×3.25%÷360×150%×30）。
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