解读福州学区房（七）：湖滨小学，及划片小区，下面是房产教练周小方给大家的分享，一起来看看。
福州混合结构房子贷款
福州市湖滨小学是一所综合性公立小学，创办与1939年，有着70年办学历史，文化底蕴非常丰厚的市级文明学校。学校坐落于西湖公园湖畔，环境优美，教学设施一流，学校因教学楼不够使用，又新建一座教学楼。
划片湖滨小的小区总共有105个，在售房源量达到378套，市场的均价为36497元/平米挂牌，对口中学为福州第十八中学。
划片小区的分布比较散，主要为二环内与二环外的区别，二环内的价格普遍高于二环外的价格，相差5000元/平米以上。杨桥路主要以商品房与单位宿舍为主，二环外靠近总院方向的主要以拆迁安置房为主。所以在价格上的差异，高的能差到20000元/平米。
在售房源量最大的小区是，西洪小区、后县新苑、银湖花园、山水公寓，这四个社区的房源量相加起来有90套在售，也成为了购买客户主要对比的楼盘。
杨桥路的闽赋苑与名湖豪门，雅颂佳园价格最高，价格基本都在38000元以上，在售房源量也不多，因为不仅有学区，还有很强的居住属性。
西湖畔的小区不论是价格，还是小区都是最靠近学校的，双安城，九龙山庄，湖滨邮电小区，湖滨永同昌，大梦山花园等，这几个小区的价格也是领跑湖滨小的主要因素，抛开学区，它们的价格也不会低。
而二环外的破旧的单位宿舍，以及拆迁安置房，性价比就变得高很多了，最低的单价25000元/平米，也是刚需入读的最低门槛。
福州第十八中学位于风景秀丽的西湖畔。创办于1950年，是福建省一级达标高中，而初中部一直口碑都不是很好，主要原因还是因为西峰小和达明小的因素。
民间的传言是这样的：十八中的三个儿子，两个很不争气，导致了湖滨小的价格也持续被拉低，也卖不上去，甚至连连被茶园山小学给超越了。虽然十八中升为一类校，但是在福州的中学排名中，却很一般。
今年2022年十八中的升学率表现不错，考的成绩也很好，虽然看不到排名，但是也能听到大家的传言，所以7月份湖滨小的成交量稍稍提升了一些，不过价格还是那个价格，就是关注度变高了。
不论怎么说，湖滨小、十八中的总体情况还是挺不错的，相对比鼓楼以外的学区房，它也具有一定的教育优势。如果同比鼓楼区的屏东中，延安中，十九中等这些好学校，很显然，它属于一般。
茶园山小学与湖滨小学的距离较近，特别是西洪路相隔一条路的距离，一半划片湖滨小，一半划片茶园山小，这就导致了很多人在选择两所学校之间的犹豫。
以下几个观点，给广大网友一个参考
第一、划片湖滨小的商品房总价比较高，不仅可以考虑居住，也能兼顾到教育，这一点上比茶园山更有优势。
第二、福州最早的四个门之一，西门；地理位置更好，生活更加便利，休闲配套也更好。
第三、从教育角度出发，杨桥中的水准高于十八中，因为杨桥中的生源质量也高于十八中。
第四、划片茶园小的部分小区具有一定的风险，因为官方有提出在西洪路上新建一所西洪小学，具体需要关注。
第五、茶园山的房源总价更低，200万以内就能买到2房，所以更适合刚需，置换更容易一些。
对于购买湖滨小的网友们，我还是有一部分建议的，因为选择很重要，选择不对努力白费。
刚需客户一般会选择200多万的房子，这类型的房子要么很旧要么很远。比如西洪路上的大梦山新村，西洪路180号等，而且很多是混合结构的房子，还有距离远的后县新苑，后县小区，象山公寓等。
这种情况下，两者皆可，原因是：象山隧道附近不会有新的小学，划片不会有大的变化。西洪路的靠近学校也不会有大变化，唯独有风险的是文岭山附近的单位房。
置换的网友主要选择，建议在沿湖这一半，杨桥路的虽然高档，地理位置也好，但是离学校距离太远了。
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学校招生范围
1、鼓楼区杨桥中路48号-148号(双号)
(1) 杨桥中路48号西城公寓(省二轻研究所)
(2)杨桥中路54号高峰新村
(3)杨桥中路56号雅颂花园
(4)杨桥中路78号粮食储运公司宿舍
(5)杨桥中路118号省交警总队指挥中心宿舍
(6)杨桥中路148号陆庄花园
(7)省建筑科学院(已拆迁)
(8)省建材科学院(已拆迁)
2、鼓楼区西洪路33号-253号(单号)
(1)西洪路23号湖滨邮电小区
(2)西洪路101号银湖花园
(3) 西洪路181号西洪小区
(4)西洪路243号 市皮肤病院
(5)西洪路253号 西洪新村
(6)西洪路261号建材研究院(已拆迁)
3、鼓楼区怡山境1号-43号
(1)怡山境10号省建工学校宿舍(已拆迁)
(2) 怡山境20号福州大学宿舍(已拆迁)
(3) 怡山境23号老干部宿舍(已拆迁)
(4) 怡山境19号 省建设厅宿舍
4、鼓楼区陆庄巷8号-18号
(1)陆庄巷8号 经管学院宿舍
5、鼓楼区柳桥巷1号-84号
(1)省建筑设计院(已拆迁)
6、鼓楼区西洪路32号-180号(双号)
(1)西洪路34号福禄寿花园(海源楼)
(2)西洪路64号碧茂新村
(3)西洪路62号弄7-9座
(4)西洪路88号湖滨公寓
(5)西洪路116号 湖畔新村
(6)西洪路180号 新村
7、鼓楼区梦山巷15号-146号
(1)梦山巷27号出版社宿舍
(2)梦山巷73 号 省教育学院
(3)梦山巷83号 梦山苑
(4)梦山巷124号 熊猫馆宿舍
(5)梦山巷146号 大梦山新村
(6)梦山巷95号 光荣新村
8、鼓楼区湖头街
(1)湖头街11号轻工大院宿舍(已拆迁)
(2)湖头街25号 湖畔花园
9、鼓楼区后营后巷6号-33号(已拆迁)
10、鼓楼区后营巷1号-31号(已拆迁)、
(1)后营巷12号 民政局宿舍(已拆迁)
11、鼓楼区光荣路1号-60号、95号
(1)农业厅宿舍(已拆迁)
(2)光荣路18号 光荣新村
(3)光荣路22号金达花园二期
(4)光荣路59号 光荣小区
(5)光荣路95号
12、鼓楼区付厝弄1号-4号(已拆迁)
13、鼓楼区西二环北路393号-501号(单号)
(1) 西二环北路439号大梦山小区
14、鼓楼区湖头街66号-111号
(1) 湖头街66号湖滨小区(湖滨新城)
(2) 湖头街68号双安花园(湖头街支巷50号)
(3)湖头街79号永同昌
(4) 湖头街80号计生委宿舍
(5) 湖头街85号发改委宿舍
(6)湖头街89号 双安城
(7)湖头街91号金典小区(山水公寓)
(8)湖头街109号九龙山庄
(9) 湖头街107号 省职业病防治医院宿舍(鼓楼区光荣路282号)
(10)湖头街111西湖别墅(光荣路332号)
15、鼓楼区湖头街支巷
(1)湖头街支巷15号政法学院
(2) 湖头街支巷50号湖滨新城
16、鼓楼区井边亭
(1)井边亭11号省(湖头街113号)司法厅
(2)井边亭12号(湖头街115号)井边亭新村
17、鼓楼区西二环北路
(1)西二环北路156号 总院及梅峰制药厂宿舍
(2) 西二环北路359号象山公寓
18、后县路23号
(1)后县路23号 第四干休所(第六干休所)
19、鼓楼区后县路2-20号
(1) 后县路12号 后县新苑
(2)后县路18号省煤矿疗养院
(3)后县路20号武夷春晓
(4)后县路20号 后县小区
20、鼓楼区西二环北路88号-322号
(1) 西二环北路190号光华楼
(2)西二环北路234号荣侨楼
(3) 西二环北路306号华侨新村
(4)西二环北路310号金达花园
(5)西二环北路322号 建新医院
(6)西二环北路华盛楼、乐归楼
21、西洪路296号-348号(其中322号西洪新村、西洪小区不属于湖滨片区)
(1)西洪路328号榕城监狱宿舍
(2)西洪路296或302号乳品厂宿舍(已拆迁)
(3)西洪路312号省传染病医院宿舍
(4)西洪路348号农村合作信用社宿舍
22、鼓楼区白马北路114号-140号(双号)
(1)白马北路114号杨桥大楼(综合楼)(已拆迁)
(2)白马北路126号省文化厅宿舍(已拆迁)
(3)白马北路140号芍园公寓
23、鼓楼区高峰巷1号-23号(单双号)
24鼓楼区高峰南巷1号-52号(单双)
(1)高峰南巷45号市美术局宿舍(已拆迁)
(2)高峰南巷50号省财会干部管理学院宿舍
(3)高峰南巷52号省假肢厂宿舍(已拆迁)
25、鼓楼区芍园里1号-104号(单双)
(1)芍园里2号城管宿舍
(2)芍园里2号省进修学院宿舍
(3)芍园里34号芍园新村
(4)芍园里90号芍园里新村(已拆迁)
26、鼓楼区芍园里47弄18-30号(单双)
(1)芍园里47弄18号芳华越剧团宿舍(已拆迁)
(2)芍园里47弄26号省幻灯厂宿舍(已拆迁)
(3)城芍园里47弄30号城建公寓
27、鼓楼区杨桥中路1-97号(单号)
(1)杨桥中路1号名湖豪门(富年公寓)
(2)杨桥中路79号闽赋苑
(3)杨桥中路145号杨桥花园(河南社区)
(4) 杨桥中路161号洪建大厦(河南社区)
28、鼓楼区学园路31-57号(单号)
(1)学园路81号省幼师教工宿舍
(2)学园路35号华友宿舍
(3)学园路41号东百宿舍
29、鼓楼区杨南街81-83号
(1)杨桥新村40-44座
(2)杨南街135号杨南新城
商品房封顶后才能办贷款吗
今年6月30日，从江西景德镇打响了停D第一枪，然后星星之火开始蔓延，多个城市跟上，出现了城传城的现象；
据不完全统计，在7月中旬的时候，有200多个问题楼盘的业主也开始加入这个群体。
关于此类新闻的评论区里，看到很多网友剑指期房的预售制度，这种评论基本能霸占评论区的第一条，因为这种评论的点赞量很高。
part 1
一些专家，学者就开始炮轰期房的预售制度，觉得这是问题的根源！
著名经济学家任泽平表示：任泽平：该取消商品房预售制了，以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了。
一些房产短视频领域的头部博主也开始怒怼预售制度，引来无数的点赞，那他们是不是觉得现在真的到了取消期房预售制度的时刻呢？
作为经济学家又或者是深耕地产多年的短视频博主，他们在心里真的会觉得能马上取消预售制度，卖现房吗？
当然不能，以他们的认知也清楚知道这一点，但是这么说就能给自己带来流量！
人们都喜欢听自己爱听的，之前在老板面前说老板爱听的话，年薪千万，现在老板不行了，说老百姓爱听的话才是王道；
短视频博主真的这么良心吗？不就是为了让流量带来收益，去找你买所谓大城市的远郊楼盘！
part 2
当然，我们承认预售制有一定的风险，购房者有可能钱交了，楼买了，房子却住不进去！
但是我们不能回避一个问题，就是房地产需要巨大的资金投入，如果真的要实行现房销售的话，对于开发商来说成本会加大很多；
如果土拍的时候告诉开发商你们拿地以后，只允许未来销售现房，那么真正有实力拿地的开发商就少之又少了！
首先，从供应端上看，未来一二线城市人口净流入，而新增加的房源可能无法满足需求，供需关系的变化就会导致房价上涨，反而不利于楼市！
其次，现在全国多个城市对土地财政的依赖度还是很高的，如果开发商迫于资金链问题都不敢拿地，那么地方财政就会有更大的缺口。
这些都没有深度剖析，点到为止，相信懂的人自然会懂！
part 3
图片实拍于朱熹讲学之地廉江书院
《论语·季氏》：“孔子曰：虎兕出于柙，龟玉毁于椟中，是谁之过与？
此话翻译成白话就是老虎和犀牛逃出木笼子，龟甲和宝玉被毁在匣子里，是谁的过错？
曾在福州廉江书院讲学过的宋代大儒朱熹有一句经典批注：典守者不得辞其责耳！
朱熹要表达的意思是主管者不得推脱责任。
为什么会出现这么多的问题楼盘呢？业主的购房款不够盖楼吗？其实很大一部分原因是在资金监管方面。
在上世纪90年代的时候，我们经常能从港剧中看到一些中产去买楼花，这就相当于是我们现在的首付款吧！
买楼花最早起源于香港，1953年，霍英东改变了以前房屋先建后卖的模式，在香港油麻地盖新房时，叫买家先交定金，然后以分期付款的方式买房。
买楼花也就是中国香港的预售制吧，但是和内地有一定的差别！
在香港买楼的时候，付完首付款（也就是楼花）后，在房子还未交付的时候，购房者不用还按揭；
而楼花款是打入律师开设的专项账号中，根据工程款进度给开发商支付资金，开发商用楼花里的钱必须通过银行、律师行、开发商三方监督配合才能完成。
而目前我们内地的预售制度是交了首付后申请按揭，期房封顶后就能办理按揭款。
事实上，我们的资金监管账户并没有那么严格！
在今年五月初的时候，在短视频平台刷到疑似泰禾厦门湾的业主和银行工作人员的对话，时长约7分钟；
业主：我问你一个问题，我的房子封顶了吗？
银行工作人员：你的房子处于停工状态。
随后二者之间敞开了激烈的博弈，工作人员也承认了违规放款。
泰禾是闽系房企，这个派系的房企最大的特点是高杠杆，高负债，高周转。这个楼盘在还没有封顶的时候，开发商就已经收到购房者的全款（首付＋按揭款）；
而这些款项对于一些激进的开发商来说，又要投入到下一个地块的建设中去，如此循环！
在楼市处于上行期的时候，这些隐患并不会太明显，但在楼市下行期的时候，人们对房子多数持以观望态度，当高杠杆不能带来高周转的时候，这些隐患就接连浮出水面。
小结
其实期房的预售制度本身没有错，但是在后期的监管上，相关部门是有所欠缺的。
永威金桥西棠业主有10.115亿的资金被追回，这算是不幸中的万幸，但他们的模式是很难复制的！
在永威金桥西棠1983名业主中，有189名博士、481名硕士，其中本科及以上学历超八成，他们的高学时与其他问题楼盘的业主采取的方法是截然不同的：
永威金桥西棠的业主们组成了法务组、监督组、视频组，多次与房企、政府部门沟通协商，还通过微信公众号、短视频账号，将买房经历写成近7万字文章……
并不是每个楼盘都有高学历的业主，或许，其他人的道路会走得更为困难一点！
但是购房者之间本身是平等的，他们花了钱，买了房，就应该得到相应的保障，而不是让业主在购房的同时还要学会当狄仁杰，运营自媒体，写长文等。
如果真的有现房销售的那一天，相信所有的购房者都会拍手叫好，但现在说直接取消预售制的人，要么就是不懂楼市，要么就纯粹为了流量！
很多之前土拍市场很活跃的城市，现在民企基本躺平了，就靠国企央企在兜底，他们还能撑多久呢？
至于地方城投也是一种托底的表现，左手倒右手，并不会给地方带来太多实质性的资金流。
现在我们要做的应该是完善预售制度，提高监管力度，确保做到专款专用，避免出现更多的问题楼盘！
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原文地址"福州混合结构房子贷款（商品房封顶后才能办贷款吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/136076.html。
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