上海住房贷款年限（房贷贷款年限怎么算）

2023年上海楼市：第一套房买错，就会步步错！，下面是沪叔说房2给大家的分享，一起来看看。

上海住房贷款年限

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，老公上海户口+1年社保，外地有住房贷款记录，孩子还不到一岁，目前在爷爷房子下挂着户口（长宁区，紧邻菜小），考虑到孩子上学问题，准备购房。手中预算300w+，有哪推荐吗？主要考虑二梯队，一梯队附近的房子也买不起。

沪叔：楼市行情有轮动性，房价有城市轮动，一般从一二线高能级城市到低能级城市，每个城市内部也有自己的轮动节奏。像徐汇苑在龙华上体馆版块，小区由（新加坡）上海航新房地产有限公司投资、开发、建设、经营和管理的国际化大型社区徐汇苑，是一个集住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、高档俱乐部和各类商业配套为一体30万平方米的国际化城市综合体。小区分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，最小户型76平1房，总价800w+，首贷首付480w+，二贷首付640w+。这个小区对口复旦大学附属实验学校，2019年建校的9年一贯制的新校，2024年有初中部，目前小学热度比较高。

提问：沪叔你好，我是新上海人，IT行业，在浦东上班，我也了解过这边的房价，能分析一下以后这个区域的发展趋势如何呢？

沪叔：你好，上海的浦东新区，在商业方面小陆家嘴-张杨路商算是不错的一个大型商圈，和高端商场国金中心IFC，但是与拥有徐家汇和新虹桥-天山大商圈，更是有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥对比起来，实力有些落后。医疗方面有仁济医院东院和东方医院两所，医疗实力方面也不是很强，因此部分人认为浦东的价格被高看了。事实是浦东对于新上海人，浦东区域的产业方面有大量的金融企业和IT企业，加之浦东不仅只限于这些的发展，对于教育方面浦东的中小学实力都比较强。对于新的上海人来说，实用和方便才是王道。未来的浦东接着按照产业学区带动的发展上也会有很大的发展。同时浦东虽然北侧外高桥保税区、金桥开发区占据了大量的工业用地，但是南侧还是有可以开发的面积较大的空白区域，政府发展也顾及到，同时这里将增加三个城市副中心。浦东未来的发展还是掌握在你们这些新上海人的手里。

提问：沪叔，你好，本人目前上海房票用完了，本来计划是环沪在买套房，但是又被身边朋友说买临港商铺，想着临港在上海2035年规划中发展好像不错，买临港的商铺会不会增值潜力也不错了。

沪叔：你好，现在买商铺投资不太建议，如今互联网发达，线上购物成了主流，如今的商铺不像过去十年那样收益大，现在后疫情时代，疫情影响还是持续存在，临港新城区的商铺，需要花长时间等待成熟，其实可以多看看环沪楼市。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：你好，请问在上海，这种一百万左右的远郊老小区能买吗？

沪叔：你好，说得现实一点，如果你的投资远郊的新房都不值得，更别说这种老小区了。因为老房子的价值就是地段，只有一种情况可以买，那就是纯自住。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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房贷贷款年限怎么算

月供计算。购房前期准备三算月供，利率(%)。你会计算你房屋贷款的月供吗？这也是在买房之前必须要做的准备工作之一。在不在自己的承受范围以内。首先我们今天就要来看一看贷款分为哪三种形式。

第一种如果是在本市没有缴纳公积金的情况之下，那就选择纯商业贷款的模式。

首先进入到这个页面以后就要输入他的贷款金额，这一次我们就用50万去做比喻，填写50万的金额。

第二行的话就是我们的利率，商业贷款的利率目前是LPR是4.3，减掉20个基准点，那我们这一块就正常的填写4.1，最后一个是他的贷款年限，最高是不得超过30年。

当然还有一条规定是你的年龄加上贷款的年限不得超过75周岁。

最后一步我们点击计算，计算下来大概在2，400多。如果你在本市缴纳公积金而且缴存的比例，包括金额也比较高。如果能货到50万的情况下，我们就可以选择纯公积金贷款，金额这边如实的填写50万，第二行的话它的利率要做一点区分。

公积金贷款的利率目前从原来的3.25已降到了现在的3.1，所以这一块填写3.1。

最后一步就是一个年限，同样不超过30年。点击完计算以后算下来大概在2，100多。如果你的公积金的额度经过系统综合评估下来，没有那么的高，你只能货到25万。剩余的25万就要用商业贷款去补足。这时候就进入到了第三种模式叫组合贷款的模式。进入到这个页面以后如实的填写你25万的商贷金额，加上4.1的利率，公积金25万公积金的利率3.1，最后再选择一个年限30年。