房子烂尾，仍还着2万月供！南京一盘业主集体维权，结果如何？，下面是南京购房通给大家的分享，一起来看看。
房屋贷款还不上
保交楼政策实施已有近一年的时间，然而在那些未被“阳光”普照到的角落里，
关于买卖双方的持久博弈，买房人为了拿回属于自己应有权益而四处奔走的“水深火热”，仍在发生着。
特别是很容易被忽视的公寓业态，如今几乎快成为“重灾区”。
位居南京河西中的世茂天誉，就是很好的案例。
「业主迈出维权第一步」
前段时间，我们写过“世茂天誉停工2年，因凑不出工程款而无法复工，公寓业主拿房无望”的相关文章。
今天，关于项目停工问题，也有了最新的进展。
上午，多位世茂天誉的公寓业主自主前往建邺区XFJ，由业主代表和开发商代表、XFJ以及街道的相关工作人员共同商讨解决方案。
虽然今天并未给到明确的回复，但会议也商定将于下周，由房产局、街道等7个政府职能部门出面，共同与业主代表对世茂天誉无法按时交付一事进行商议。
用业主的话来说：这虽然会是一个漫长的过程，但他们总算是迈出了“第一步”。
对于下周和7个部门的共同会议，他们也抱着很大的期望，但愿能有一个好的结果。
虽然在今天的“诉求现场”，每位业主都心平气和，对于最终的商讨结果也并未表现出不满，也对下周的会议保持着积极的态度，
甚至还对现场执勤的工作人员，道一声“辛苦了”。
但作为“局外人”的笔者，仍然能感受到，在这种并不对等的买卖关系下，作为被违约的买房人的辛酸。
下面我举几个现场业主的切身经历：
案例一：影响征信也要及时止损
陈女士（化名，下同）是为女儿买的房，用她的话来说，要不是女儿留学回来对于世茂宣传的洲际公寓非常感兴趣，他们这代人是“打死”也不会买公寓的。
而且虽然是公寓，毕竟位于河西中也并不便宜。
他们是2018年年底买的房，算来已有4年半的时间，这期间一期不落的每月都在还着房贷。
然而在一次次的失望后，他们准备停贷了。
在她认为，这是目前作为业主的她唯一能够自保的行为——及时止损。
当被问到不怕影响征信吗？陈女士也很直接：“钱重要，还是征信重要？”
即使可能会影响后期买房，其也表示：大不了不买了，如果都是这种情形，我还有什么信心把钱再投入到房产中去……
案例二：搭进去两套房
王女士是也是贷款买下的公寓，由于利率比较高，还卖掉了手上的一套房子去提前还款，减轻高息压力。
如今贷款已经基本还完。
谁成想现在项目却停工烂尾，拿不到房，王女士直言：肠子都悔青了。
也就是说，王女士因此搭进去了两套房！
案例三：月供2万也要咬牙坚持
刘女士也是给儿子买的公寓，5成的首付，剩下的5成贷款，每月月供高达2万！
这样的高月供无疑给他们带来了不小的压力，但他们却月月按期缴纳不敢停贷。
因为怕征信上黑名单，对做投资的儿子的工作造成影响。
另一方面想提前还贷减轻压力，又怕一直拿不到房造成更大损失。
局面可谓进退两难，仿佛置身“死穴”，被深深套牢。
案例四：停工后仍被“骗”上车
大部分业主都是在项目停工前入的手，但也有少部分却是在之后。
张先生就是如此。他是在去年买的世茂天誉的公寓。
而项目早在2021年就已停工，张先生表示并不知情。并且此前世茂是一直拿“疫情”当挡箭牌。
即使到如今，世茂天誉的销售也一直在持续。
用业主的话说，他们就是能忽悠一个是一个。
以上还只是众多“受害”买房人悲惨经历的冰山一角，
还有更多的付了一百多万的首付，如今还要租房居住的；全款买了房，感觉是打了水漂的。
一个民营开发商“陨落”看起来微不足道的一粒沙，落在每个个体的买房人头上，
都将是一座山。
是他们最终承受了所有，
而这些，本不该让他们承受。
「40年产权，已被消耗了7年」
世茂天誉公寓是最早推出的，早于住宅入市。
2018年11月开盘，承诺的交付日期为2022年6月30日。
买房人一合计，3年多的时间，也差不多盖好了。
如今等来的却是，距离承诺时间已过去整整一年，房子还是个“影子”。
在这一年时间里，业主也和世茂多次沟通，世茂也屡次承诺，最终却都无疾而终。
因此不少业主已经对世茂失去了信任，直言世茂是“骗子”。
更为要紧的是，业主们也是真的等不起。
根据南京网上房地产显示，世茂天誉酒店式公寓的土地使用年限为2016年9月22日——2056年9月21日：
40年的产权，如今已经过去了近7年。
再接着耗下去，10年产权说不定就这么没了。落到他们手里，也就只剩下30年的使用期限。
这个账不难算，耗着的每一年、每一月、每一天都是业主的真金白银。
用业主的话：他们的钱也不是大风刮来的。
看着如今停滞在“封顶”阶段的公寓大楼，如何不闹心？
如给我们留言的业主所说，大楼上的玻璃如鱼鳞一般，何时才能长满？
即使公寓在不断推进下能完成工期，那旁边的商业呢？
难道也要割裂成两个世界？
不仅如此，即使后期交付了，业主对于当初开发商承诺的品质，比如所谓的洲际公寓，能否实现，也持怀疑态度。
能交付拿房，似乎就已经成了最大的奢望。
相比于世茂天誉的住宅，公寓业主要惨的多。
毕竟虽然也延期了，但住宅如今已基本完工，拿房是能看到希望的。
这也是文章开头所说到的，公寓是很容易被忽视的业态。
保交楼更多的保的是住宅，是受众更多的70年产权的住宅。
而属于商业性质的公寓，往往就不受到重视。
但公寓也是用来居住的，特别是像世茂天誉这种城市黄金地段的公寓，户型面积段都是80多到120多平米的为主，最大的有260㎡。
所以除了产权性质不同，和住宅基本是无差的。
但就因为是商业性质，容易被忽略，从而被世茂违约至此。
除了世茂，今天在建邺XFJ，我们还遇到了升龙汇金中心的业主前来投诉，同样也是交付遥遥无期。
由此可见，公寓的停工烂尾问题，也该被重视了。
「还未竣工备案，就敢交房？」
如果说世茂天誉停工烂尾已经够躺平、摆烂，那么他们在璀璨睿湾项目上的“骚操作”，
就属于无耻了。
世茂璀璨睿湾位于岱山，在楼市行情尚好的年月里，也是一个热销盘。
共8栋高层，2019年11月首开，2021年6月收官，卖的都十分顺利。
按照购房合同，项目8栋楼分为两批次交付。
其中1、2、3、5、6、9号楼交付时间为去年6月30日；7、8号楼则为去年12月底。
然而延期交付也如约降临至了璀璨睿湾项目。
首批次的6月30日，延期直至去年10月，业主才拿到房。
二批次也几乎无悬念的同样被延期，开发商通知的延期时间为今年的3月31日。
然而近半年过去，也迟迟没有动静，也未给业主做出任何解释。
据业主了解到，项目其实已经完工，但是却卡在了承建方中建七局和世茂方存在债务纠纷，因此不给提供办理竣备的材料。
这一环节卡住，房子就没办法做竣工备案，也就没办法正常交付。
然而好多业主急等着拿房给小孩上学，由此世茂的骚操作就来了：
计划本月18号开始对想收房的业主开始交付交付，因竣备尚未完成，所有业主可以根据自身情况和需求来选择是否现在收房。
△图源：交付南京
还未通过竣工备案，世茂璀璨睿湾就向业主交付，不仅不符合程序，其中也存在着相关隐患。
如果后期出现质量问题，甚至拿不到房产证，又该由谁来负责？
在上一次的文章中，我们就提到了世茂当下已然出现了十分严重的现金流问题。
简而言之，就是世茂没钱了。
相应的一系列问题也就随之出现。比如世茂天誉的停工烂尾，又比如世茂璀璨睿湾的无法竣工备案。
不过相比之下，世茂天誉公寓的业主还有很长的路要走。
毋庸置疑，这将会是一场持久战……
房屋抵押还不上会有什么后果
一、裁判要点
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
二、基本案情
2013年12月31日，中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称中信银行东莞分行）与东莞市华丰盛塑料有限公司（以下简称华丰盛公司）、东莞市亿阳信通集团有限公司（以下简称亿阳公司）、东莞市高力信塑料有限公司（以下简称高力信公司）签订《综合授信合同》，约定中信银行东莞分行为亿阳公司、高力信公司、华丰盛公司提供4亿元的综合授信额度，额度使用期限自2013年12月31日起至2014年12月31日止。为担保该合同，中信银行东莞分行于同日与陈志波、陈志华、陈志文、亿阳公司、高力信公司、华丰盛公司、东莞市怡联贸易有限公司（以下简称怡联公司）、东莞市力宏贸易有限公司（以下简称力宏公司）、东莞市同汇贸易有限公司（以下简称同汇公司）分别签订了《最高额保证合同》，约定：高力信公司、华丰盛公司、亿阳公司、力宏公司、同汇公司、怡联公司、陈志波、陈志华、陈志文为上述期间的贷款本息、实现债权费用在各自保证限额内向中信银行东莞分行提供连带保证责任。同时，中信银行东莞分行还分别与陈志华、陈志波、陈仁兴、梁彩霞签订了《最高额抵押合同》，陈志华、陈志波、陈仁兴、梁彩霞同意为中信银行东莞分行自2013年12月31日至2014年12月31日期间对亿阳公司等授信产生的债权提供最高额抵押，担保的主债权限额均为4亿元，担保范围包括贷款本息及相关费用，抵押物包括：1.陈志华位于东莞市中堂镇东泊村的房产及位于东莞市中堂镇东泊村中堂汽车站旁的一栋综合楼（未取得不动产登记证书）；2.陈志波位于东莞市中堂镇东泊村陈屋东兴路东一巷面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物、位于东莞市中堂镇吴家涌面积为30801平方米的土地使用权、位于东莞市中堂镇东泊村面积为12641.9平方米的土地使用权（均未取得不动产登记证书）；3.陈仁兴位于东莞市中堂镇的房屋；4.梁彩霞位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房产。以上不动产均未办理抵押登记。
另，中信银行东莞分行于同日与亿阳公司签订了《最高额权利质押合同》《应收账款质押登记协议》。
基于《综合授信合同》，中信银行东莞分行与华丰盛公司于2014年3月18日、19日分别签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定：中信银行东莞分行为华丰盛公司分别提供2500万元、2500万元、2000万元流动资金贷款，贷款期限分别为2014年3月18日至2015年3月18日、2014年3月19日至2015年3月15日、2014年3月19日至2015年3月12日。
东莞市房产管理局于2011年6月29日向东莞市各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》（东房函〔2011〕119号），内容为：“东莞市各金融机构：由于历史遗留问题，我市存在一些土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋。2008年，住建部出台了《房屋登记办法》（建设部令第168号），其中第八条明确规定‘办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则’。因此，上述房屋在申请所有权转移登记时，必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。为了避免抵押人在实现该类房屋抵押权时，因无法在房管部门办理房屋所有权转移登记而导致合法利益无法得到保障，根据《物权法》《房屋登记办法》等相关规定，我局进一步明确房地产抵押登记的有关事项，现函告如下：一、土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋需办理抵押登记的，必须在房屋所有权与土地使用权权利主体取得一致后才能办理。二、目前我市个别金融机构由于实行先放款再到房地产管理部门申请办理抵押登记，产生了一些不必要的矛盾纠纷。为了减少金融机构信贷风险和信贷矛盾纠纷，我局建议各金融机构在日常办理房地产抵押贷款申请时，应认真审查抵押房地产的房屋所有权和土地使用权权利主体是否一致，再决定是否发放该笔贷款。如对房地产权属存在疑问，可咨询房地产管理部门。三、为了更好地保障当事人利益，我局将从2011年8月1日起，对所有以自建房屋申请办理抵押登记的业务，要求申请人必须同时提交土地使用权证。”
中信银行东莞分行依约向华丰盛公司发放了7000万贷款。然而，华丰盛公司自2014年8月21日起未能按期付息。中信银行东莞分行提起本案诉讼。请求：华丰盛公司归还全部贷款本金7000万元并支付贷款利息等；陈志波、陈志华、陈仁兴、梁彩霞在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。
三、裁判结果
广东省东莞市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）东中法民四初字第15号民事判决：一、东莞市华丰盛塑料有限公司向中信银行股份有限公司东莞分行偿还借款本金7000万元、利息及复利并支付罚息；二、东莞市华丰盛塑料有限公司赔偿中信银行股份有限公司东莞分行支出的律师费13万元；三、东莞市亿阳信通集团有限公司、东莞市高力信塑料有限公司、东莞市力宏贸易有限公司、东莞市同汇贸易有限公司、东莞市怡联贸易有限公司、陈志波、陈志华、陈志文在各自《最高额保证合同》约定的限额范围内就第一、二判项确定的东莞市华丰盛塑料有限公司所负中信银行股份有限公司东莞分行的债务范围内承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向东莞市华丰盛塑料有限公司追偿；四、陈志华在位于广东省东莞市中堂镇东泊村中堂汽车站旁的一栋综合楼、陈志波在位于广东省东莞市中堂镇东泊村陈屋东兴路东一巷面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物（面积为3000平方米的三幢住宅）、位于东莞市中堂镇吴家涌面积为30801平方米的土地使用权、位于东莞市中堂镇东泊村面积为12641.9平方米的土地使用权的价值范围内就第一、二判项确定的东莞市华丰盛塑料有限公司所负中信银行股份有限公司东莞分行债务的未受清偿部分的二分之一范围内承担连带赔偿责任；五、驳回中信银行股份有限公司东莞分行的其他诉讼请求。中信银行股份有限公司东莞分行提出上诉。
广东省高级人民法院于2017年11月14日作出（2016）粤民终1107号民事判决：驳回上诉，维持原判。中信银行股份有限公司东莞分行不服向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月28日作出（2018）最高法民申3425号民事裁定，裁定提审本案。2019年12月9日，最高人民法院作出（2019）最高法民再155号民事判决：一、撤销广东省高级人民法院（2016）粤民终1107号民事判决；二、维持广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民四初字第15号民事判决第一、二、三、四项；三、撤销广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民四初字第15号民事判决第五项；四、陈志华在位于东莞市中堂镇东泊村的房屋价值范围内、陈仁兴在位于东莞市中堂镇的房屋价值范围内、梁彩霞在位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋价值范围内，就广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民四初字第15号民事判决第一、二判项确定的东莞市华丰盛塑料有限公司所负债务未清偿部分的二分之一范围内向中信银行股份有限公司东莞分行承担连带赔偿责任；五、驳回中信银行股份有限公司东莞分行的其他诉讼请求。
四、裁判理由
最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订的《最高额抵押合同》，约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。《最高额抵押合同》第六条“甲方声明与保证”约定：“6.2甲方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的所有权或处分权，需依法取得权属证明的抵押物已依法获发全部权属证明文件，且抵押物不存在任何争议或任何权属瑕疵……6.4 设立本抵押不会受到任何限制或不会造成任何不合法的情形。”第十二条“违约责任”约定：“12.1 本合同生效后，甲乙双方均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同约定的义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。12.2 甲方在本合同第六条所作声明与保证不真实、不准确、不完整或故意使人误解，给乙方造成损失的，应予赔偿。”根据上述约定，陈志华等三人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担相应的违约责任。本案中，陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈志华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高额抵押合同》第6.6条约定：“甲方承诺：当主合同债务人不履行到期债务或发生约定的实现担保物权的情形，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于主合同债务人自己提供物的担保、保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方有权直接请求甲方在其担保范围内承担担保责任，无需行使其他权利（包括但不限于先行处置主合同债务人提供的物的担保）。”第8.1条约定：“按照本合同第二条第2.2款确定的债务履行期限届满之日债务人未按主合同约定履行全部或部分债务的，乙方有权按本合同的约定处分抵押物。”在《最高额抵押合同》正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。同时，根据本案查明的事实，中信银行东莞分行对《最高额抵押合同》无法履行亦存在过错。东莞市房产管理局已于2011年明确函告辖区各金融机构，房地权属不一致的房屋不能再办理抵押登记。据此可以认定，中信银行东莞分行在2013年签订《最高额抵押合同》时对于案涉房屋无法办理抵押登记的情况应当知情或者应当能够预见。中信银行东莞分行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈志华等三人来说，中信银行东莞分行具有更高的判断能力，负有更高的审查义务。中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，中信银行东莞分行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈志华等三人的赔偿责任。综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈志华等三人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。
法规索引
Regulatory index
1.《中华人民共和国物权法》第15条（注：现行有效的法律为《中华人民共和国民法典》第215条） ；
《中华人民共和国民法典》第215条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.《中华人民共和国合同法》第107条、第113条第1款、第119条第1款（注：现行有效的法律为《中华人民共和国民法典》第577条、第584条、第591条第1款）。
《中华人民共和国民法典》第577条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第584条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第591条第1款 【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
来源：四川省高级人民法院官网
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原文地址"房屋贷款还不上（房屋抵押还不上会有什么后果）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/135003.html。
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