房屋假买卖套贷款（月供的房子可以贷款吗）

开发商以虚假按揭为由，对登记在买卖人名下的房屋可否排除执行？，下面是陈二华给大家的分享，一起来看看。

房屋假买卖套贷款

虚假按揭是指房地产开发企业在开发建设过程中与无真实购房意思的名义购房人以虚假房屋买卖套取银行贷款，由开发企业实际使用贷款并按揭还款的行为。[1]

现实生活中，开发企业为纾解资金压力，采用虚假按揭的方式套取银行贷款的现象屡见不鲜。这种行为一方面降低了国家对房地产市场的调控效果，另一方面增加了虚假按揭房屋的涉诉风险。在购房人负有金钱债务，法院对登记在购房人名下的房屋强制执行时，如果房地产开发企业以虚假按揭为由，要求法院排除对房屋的执行，法院能否支持？

笔者通过本文对虚假按揭行为的法律分析，结合法律规定和案例予以评述。

一、争议观点及评析

一种观点认为，开发企业和“购房人”明知虚假按揭行为违法，仍故意为之，不能排除对房屋的执行。如，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第15条规定：“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的房屋采取强制执行措施，案外人与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的，该案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，不予支持。”

另一种观点认为，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同因虚假意思表示而无效，开发企业享有要求买受人返还房屋的物权请求权，该权利优先于申请执行人的债权，可以排除执行。[2]

笔者认为，根据最高人民法院《全国法院民企业事审判工作会议纪要》（下文简称《九民会纪要》）第119条“人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断”的规定，虚假按揭情形下，法院对开发企业排除按揭房屋执行的请求一般应予支持，理由如下：

首先，开发企业对虚假按揭房屋享有物权性质的返还请求权。根据《民法典》第一百四十六条和第一百五十七条规定，虚假按揭签订的企业品房买卖合同，因双方“买卖房屋”的意思表示虚假而无效，开发企业有权要求购房人返还房屋。该权利属《九民会纪要》第124条规定的物权性质的返还请求权，优先于债权人的金钱债权。

其次，开发企业的返还请求权足以排除强制执行。《九民会纪要》第124条认为，在合同无效、相互返还之情形下，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。但虚假按揭关系中，购房人的首付款由开发企业实际支付，其余按揭贷款的实际使用人和偿还人均是开发企业，购房人并未实际支付购买款，所以开发企业不具有归还购房人款项的事实基础。

在（2016）津01民终3585号案中，天津市南开区法院在执行申请执行人张浩与被执行人高峰建设工程施工合同纠纷案时，查封了高峰购买的天思置业公司的案涉房产。天思置业公司以其与高峰签订的房屋买卖合同系虚假按揭为由，提起案外人执行异议之诉，请求排除对房屋的执行。天津一中院认为，案涉房屋买卖行为系为解决天思置业公司的资金短缺问题，套取银行贷款，故双方签订购房合同的真实意图并非是买卖房屋，而是属于以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》第五十二条的规定，案涉房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力，高峰不应享有诉争房屋的所有权，该房屋继续作为高峰的个人财产进行查封不当，应停止执行。

再次，江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第15条的规定不能作为裁判的依据。从时间上看，江苏高院《执行异议之诉审理指南（二）》的发布时间为2019年2月26日，《九民会纪要》的发布时间为2019年11月8日，应以时间在后的《九民会纪要》作为裁判依据。从发布主体和适用范围上看，《九民会纪要》是最高法院发布的，具有普遍适用性，江苏高院的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》是江苏高院发布的地方性司法政策，在两者矛盾的情形下，应以《九民会纪要》的相关规定为准。

最后，如果执行依据的债权是基于债权人对房屋登记行为的信赖而形成，则不能排除执行。如，债权人基于虚假按揭的房屋登记在被执行人名下，认为被执行人具有相当的经济实力，故而与之交易并产生执行债权的（该事实的举证责任应由债权人承担），此情形下，在开发企业对执行房屋的返还请求权和债权人对执行房屋的公示信赖利益之间，应优先保护债权人的公示信赖利益，不能排除对房屋的执行。

二、结论

综上，笔者认为，虚假按揭情形下，开发企业以自己是房屋的实际权利人为由，要求排除对房屋的执行，一般情形下应予支持；但如果债权人是基于对房屋登记行为的信赖与被执行人交易并产生执行债权的，不能排除对房屋的执行。

注释：

[1]吴杨 张娟《利益衡量视阙下“虚假按揭”裁判路径的重塑》《法律适用.司法案例》2020年第24期第79页。

[2]参见《九民会纪要》第124条。

月供的房子可以贷款吗

最近一段时间，各大银行的房贷利率都有了明显的下降，部分地区首套房贷利率甚至已经下跌到4.4%左右，这个利率要比前几年低很多。

前几年有些人办理按揭贷款的时候，房贷利率可以达到5.4%以上，相当于现在房贷利率比前几年低了一个百分点，这减少的幅度是非常大的。

但是不管房贷率有多低，跟存量房贷都没有关系，存量房贷仍然按照之前的利率来定价。

存量房贷有两种定价模式，一种是按照固定利率来计算，还有一种是LPR+差点，但不管采取哪一种方式，存量房贷相对都比较高，尤其是最近几年办理的房贷利率，更是处于比较高的水平。

因此为了能够降低房贷利息，有些朋友可能就开始动一些心思，比如将房子卖给亲戚朋友或者过户到父母户名下，再让他们去申请房贷，从而减少贷款利息。

如果这种操作可行，那减少的利息可不是小数目。

我们以100万为例，，假如当初在申请房贷的时候，房贷利率是5.4%，等额本息还款30年，现在已经过去了5年时间，剩余92.3万的本金。

假如客户选择的是固定利率模式，继续按照目前的贷款方案还款，剩余的25年大概需要还168.3万。

但如果能够把现在的房贷转换成新的房贷，按照贷款额度92.3万，贷款期限25年，贷款利率4.4%计算，25年的累计本息只需要152.3万左右，相当于可以减少16万的利息，这个减少的利息是非常明显的。

这也是为什么在房贷利率下降的背景之下，有些人打算把房子卖给亲戚朋友，然后重新办理贷款的重要原因。

那这种做法到底有没有可行性呢？

从理论上来说，父母和子女之间是可以实现房子之间买卖的，假如子女将房子卖给父母，只要父母符合条件就可以正常申请贷款。

但从实际情况来看，这种操作的可行性很小。

假如子女的房贷还在还款当中，但是因为现在房贷利率下降了，子女突然想把房子过户给父母或者卖给父母，这明显不符合相关政策的规定，银行会认为这种属于套现行为，所以容易被拒绝。

另外这种做法也有钻调控政策的嫌疑。

因为我国在不同的时间段采取的房贷利率是不一样的，有时候房贷利率比较高，这是出于房价调控的目的，假如任何一个人都随便可以通过买卖房子的方式来躲避房贷利率调控的效果，那调控政策就形同虚设了。

所以综合各种因素之后，子女即便把房子卖给父母再申请贷款也很容易被银行拒绝掉。

银行对房贷的申请条件有严格的规定，并非任何一个人都可以随便向银行申请贷款。

即便某些人通过银行内部关系可以将房子卖给父母之后再申请贷款，但父母是否符合银行的房贷申请要求，那就很难说了。

一方面是银行在审核房贷的时候会看购房者的资格，假如父母不符合当地的购房条件，那根本没法完成过户。

就算父母符合当地购房条件，但是假如他们现在有房贷，或者之前曾经买过房，很有可能被认定为是二套房，如此一来首付的比例就比较高，对应的能够申请的贷款额度就比较少。

另一方面是，父母如果年纪比较大了，银行也不会允许进件，目前很多银行在房贷申请的时候，一般都要求申请人年龄低于65周岁，个别银行即便放宽条件，但最多也不超过70周岁，也就是说超过65周岁或者70周岁，一般很难从银行贷到款。

再一个是银行审理房贷的时候对银行流水有严格的要求，申请人最近6个月银行流水必须能够覆盖两个月的月供才能够通过审核。

假如父母某一个条件不符合银行的要求，那即便银行同意进件了，也未必能够获得通过。

如果孩子想把房子转让给父母，有两种方式，一种是赠与，还有一种是买卖，如果想要申请贷款，那只能通过买卖这种方式来操作。

但是买卖肯定会产生一些费用，比如契税，还要缴纳个人所得税等等，假如子女名下的房产未满5年(有地方规定是2年)或者子女名下有多套房子，那就会产生比较高的个税。

目前房屋买卖个税收费标准为房屋现价的2%或者差额的20%，假如子女名下是唯一房产，但未满免征年限(有些地方是5年)，而房子相对刚买的时候已经增值了100万，那需要缴纳的个税就达到20万，这可不是小数目，这个个税甚至可能比新办理的贷款节省的利息还要多，这就不划算了。

所以综合各种条件之后，子女将房子卖给父母，再重新办理贷款难度比较大，而且也不太划算，至于是否应该操作，大家要慎重考虑。

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