项目贷款 贷后管理（按揭贷款贷后管理）

手把手教你办“经营性贷款”之贷后管理篇，下面是鼓角科技给大家的分享，一起来看看。

项目贷款 贷后管理

贷款发放后，很多朋友就认为只要我正常按照与银行约定的时候还钱还利息，就可以高枕无忧了，如果你抱着这种想法就大错特错了。贷后管理作为银行把控风险的重要手段，在整个贷款环节中作用的是举足轻重的，只要你触碰红线，银行就立即采取措施防止风险的出现。接下来，就和大家聊聊贷后管理该如何做。

按时按量还款肯定是贷后管理最看重的指标，如果出现了逾期情况的话，影响征信是肯定的，而且到时候也会影响你的续贷，甚至银行会直接抽贷。在如今这个信用时代，相信大家肯定明白按时按量还款的重要性。那么接下来，我主要还是跟大家再聊聊“经营性贷款”的还款方式和还款频率，目前大部分银行的还款方式都是以先息后本或者等额本息为主，在之前的篇幅里有详细介绍过这两种还款方式，在这里我就简单提一下：

先息后本：按照与银行约定的日期先付利息，借款期限到后归还本金。

等额本息：每月归还本金及利息。

目前大部分银行推出了随借随还的政策，不再针对提前还款的行为收取违约金。但是在提前还款的方式上面会存在着一些差异，例如某国有银行可以直接在网银上面操作提前还款，而某股份制商业银行就必须提前一个月向总行提出申请，然后到柜台办理提前还款。另外还有小部分银行针对提前还款是要收取违约金的，例如某股份制商业银行就规定在一年内提前还款需要支付剩余本金的1%的违约金。所以，如果大家有提前还款的打算，一定要在签订合同的时候把这些信息给弄清楚。

目前，银保监是严格限制“经营性抵押贷款”的资金流入房地产行业以及金融行业的，所以贷款户是绝对不能和这些行业的公司发生款项往来的。另外借款人名下在贷款行的其他个人账户也要避免与这些公司发生款项往来。我建议比较保险的走款路径为：

为什么要这么走呢?我跟大家讲个真实的案例，客户A在某国有银行贷款100万，100万全部支取到贷款账户，A在付完材料款后就把剩余的贷款金额放在贷款账户里面，结果忘了这张卡上面绑定了保险，保险公司直接划走了本年的保费，导致银行预警，因为贷款账户与金融行业的公司发生了往来，最后银行抽贷，客户A只能找过桥公司借钱结清这笔贷款后到其他银行去申请一笔新的贷款，中间多余付了接近两万的利息。所以，大家一定不要在这个问题上马虎，不然到时候后悔都来不及。

目前，贷后检查的主要方式就是下经营户、拍照、收集相应财务资料来佐证企业正在正常经营。其实这个环节没什么好说的，全力配合银行客户经理就行了，可能要注意的点就是财务资料一定要与之前提供过去的资料口径一致，并且为未来续贷做好准备，不要因为随便应付导致增加续贷的难度。

其实，贷后管理也是银行在测试你是否为一位好客户的步骤，如果你想与银行建立长远的合作关系，那么贷后管理你一定要重视起来。

按揭贷款贷后管理

在各地政府、金融机构及房企的合力推动下，近日一些停工楼盘出现新进展。

第一财经记者综合房企及公开平台信息发现，中国奥园（03883.HK)等房企在郑州、西安的部分楼盘正加快复工；玉林、徐州、南宁等地方政府，也通过公开平台对停工盘业主的诉求进行回应，督促楼盘尽快复工，积极与业主沟通。

近一周内，银保监会连续三次回应“保交楼”问题。在7月21日国务院新闻办举行的新闻发布会上，银保监会相关负责人称，将积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，支持地方更有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

值得注意的是，就资金这一楼盘复工的核心痛点，银保监会负责人称，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放。业内人士认为，加大对房企资金侧的支持，有利于稳定市场、风险化解，各地也需要出台更细化的措施。

部分楼盘加快施工

近日，一些此前停工、甚至引发业主意欲“停贷”的楼盘，出现了新动态。

据“奥园河南”官微信息，在政府、集团、区域公司共同努力下，郑州奥园悦城项目已有序复工。该集团称，自7月16日开始，工人及材料已陆续进场，施工规模也在逐步加大，后期会将施工照片、进度等给业主群公开，让广大业主们监督。

该公司还表示，作为集团的重点项目，奥园悦城得到集团及区域领导的高度重视，7月15日奥园集团等相关负责人组织专题会议，对阻碍施工进程的难点事项制定解决方案，根据一期交付时间制定倒排计划，明确节点，责任到人，力保项目按时交付。

此前有业主反映称，2021年6月购买了奥园悦城项目的期房，但该楼盘自2021年10月底部分主体封顶后，一直处于停工状态，业主担心会有烂尾风险。

郑州市12345政务服务便民热线曾回应称，房管中心针对该项目问题已上报住建局成立专项工作小组，并责令开发商尽快全面复工并加快施工进度，该项目负责人承诺会积极与施工方协商全面复工，尽快达到交房条件交房。

除了郑州奥园悦城，郑州奥园誉湖湾也有了新动向。据奥园公开信息，该项目召开施工生产专项工作推进会后，敲定了进一步施工计划，合理铺排工期，目前项目正加速施工建设，1楼栋已完成外墙抹灰及窗框安装，2、3楼栋外墙抹灰施工中。

绿地在西安一楼盘，同样在加紧施工保交付。据该集团信息，绿地璀璨天城二期B地块正全力抢工，平均每日上工上百人，项目北区进入精装修收尾阶段，正进行室内门、橱柜安装等工作。南区正进行主体工程施工，两栋高层已建设至20层，一栋洋房已封顶。

在各地的“领导留言板”上，多个政府部门对一些停工盘也有了最新回应。

有南宁市良庆区五象澜庭府臻苑业主称，五象澜庭府是正规备案商品房，由阳光城集团、大唐地产和世茂集团共同出资组建的广西阳唐茂房地产有限公司开发建设，项目自2021年12月封顶后，停工至今半年多，自己感到万分焦虑。

而据南宁市委办公室最新回复，目前五象澜庭府臻苑项目已实现复工，市有关部门将继续加强督促、并指导开发商加快项目建设进度。

此外，经核查，该项目开发商未将业主全部购房款存入监管账户，相关部门已多次约谈项目公司负责人，发出整改通知书，要求将预售资金转入监管账户，完成整改前停止开发企业办理相关业务。同时，市住建局与银保监局、人民银行联动，加强对按揭贷款的监督管理，要求贷款银行将贷款直接转入监管账户。

另外，一些停工项目尚未复工，不过地方政府正重点应对。有玉林中鼎城业主表示，该项目2021年9月份开始停工，合同是2022年7月交房，到现在工地未见复工，自己每月要还几千块月供、且租房子住，因没交房小孩也无法读书。

对此，玉林市及玉东新区管委均成立工作专班，将该项目作为玉林市房地产项目突出问题专项治理对象进行集中治理，由公检法司相关部门牵头进行督促化解。市政法工作专班多次组织召开专题会议，督促中鼎集团旗下项目开发公司制定具体整改方案。目前中鼎集团正进行资产盘活，进展情况比较理想，资产盘活完成后将逐一解决交房等问题。

“保交付”仍需多方发力

“停贷”事件发生后，银保监会数次发声，回应“保交楼”问题。

7月21日，银保监相关负责人称，在地方党委政府保交楼工作安排的总体框架下，银保监会指导银行积极参与相关工作，配合压实企业、股东等相关各方责任，遵循市场化、法治化的原则，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目尽快复工，早交付。

在具体实践中，目前各地也在自行摸索，解决最棘手的复工资金问题。7月19日，郑州地产集团与河南资产管理有限公司达成合作，双方将设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。

西政资本认为，就目前市场情况而言，除非政府层面监督或要求金融端给予房企或项目公司足够支持，包括展期、续贷、新增授信等，且调控政策继续放松以促进房企项目销售、盘活库存和消化债务，同时强化预售资金的监管，不然难解决复工资金来源问题。

中房研协认为，房地产行业风险的化解的根本，需要市场销售回暖，让房企实现“自我造血”。今年以来，河南各地频繁发布楼市松绑政策，从支持合理改善性需求等角度，刺激消费者购房，但从政策效果来看来看，市场拐点尚未出现。

在过去的六月份，楼市销售出现止跌企稳的信号，但受“停贷”风波影响，7月市场情绪又有走冷趋势。贝壳研究院最新数据显示，2022年6月，重点50城贝壳新房案场指数报20.5，连续两月上升。7月前三周指数持续回落，市场交易氛围再度看淡。

亿翰智库也表示，此前销售市场释放出积极信号，5月、6 月单月销售金额分别为 1.05 万亿、1.77 万亿，环比涨幅分别为 30%、68%，6 月环比涨幅已实现历年同期环比峰值。但伴随停贷风波掀起，购房者信心被冲击，行业又有下探的可能。

克而瑞认为，地方政府应以“保交付”为出发点，积极为企业纾困：一是支持企业有序复工复产，尤其是对部分反复遭受疫情影响的弱二线城市，给予税费减免、租金减免等政策支持。二是支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。

与此同时，区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，间接改善出险企业资金面。降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等，并给予企业税收减免支持，缓解企业资金压力，帮扶企业摆脱经营困境等......

在7月17日举行的CMF宏观经济月度数据分析会上，前海开源基金首席经济学家杨德龙称，当下我国房地产市场面临的问题，主要是房企资金链断裂问题，并没有扩散到整个金融系统。所以只要采取措施保交楼，稳定市场预期，让更多的买房者放心买房，已交全款的买房者能拿到房子，这些问题都能化解。

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