房产“带押过户”落地 省内多家银行可办理 买卖双方都说“香”，下面是钱江晚报给大家的分享，一起来看看。
杭州市抵押贷款
“以前要想办法筹钱还清贷款，提前还贷还要排队。现在，不用提前还贷就顺利过户了，真是太方便了！”嘉兴市民顾先生激动地说。
顾先生卖房享受到的新政策，就是近期正在全面推广的不动产“带押过户”模式。
所谓“带押过户”，即卖家将处于抵押期间的不动产，在未结清抵押贷款的情况下转移给买家，买家同步完成按揭贷款的抵押登记。
图片来源：视觉中国
利好买卖双方
浙江多家银行支持办理“带押过户”
2019年，90后顾先生在嘉兴买下了人生第一套房子，房屋面积98平方米。
三年后，顾先生升级为“二胎爸爸”，父母也过来同住帮忙照顾小孩，家里顿时变得拥挤，房间都不够用了。2022年9月，他动了卖房置换的念头。然而按照规定，出售之前他必须先还掉剩下的100万元贷款。“手上没那么多钱” 顾先生为此一筹莫展。
今年年初，顾先生从房产中介处得知了“带押过户”政策，他第一时间咨询了自己的贷款银行兴业银行，并仔细了解相关要求。
没过多久，顾先生挂出去的房子被人看中，他和买家从准备相关资料到3月22日完成交易共花了不到一个月时间，这也是兴业银行杭州分行成功落地的首笔“带押过户”业务。并且交易过程中没有产生额外的费用。“省时省心又省钱”，顾先生向记者形容道。
随后，他火速购入一套140平方米的新房。“新房的房贷利率4.1%，比起原来的5.2%划算很多。”
“带押过户”给交易双方带来的好处都是实实在在的。
“原以为购买的房子有按揭，过户起来很麻烦，现在不用等原房东结清房贷就能过户交易，我能更快收房入住了。”前不久，在金华市不动产登记中心，刚参加工作的刘先生和卖家在银行客户经理的协助下，一个小时就顺利完成了房产证过户手续。
刘先生购置的房产位于金华市金东区江上明月小区，贷款金额为166万元。成功完成 “带押过户”后，农业银行金华分行很快为刘先生办理好了二手房贷款业务。
据了解，浙江自去年试点推行二手房“带押过户”以来，目前已有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、招商银行、广发银行、浦发银行、兴业银行、杭州银行等多家银行可以受理该项业务。
“带押过户”实际办理量并不多
浙江计划引入第三方公证
近日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
潮新闻记者了解到，尽管二手房“带押过户”在浙江已经试运行多月，但目前仍处于测试和推广阶段，实际办理量并不多。
以杭州为例，申请办理“带押过户”需同时满足三个条件：
1、不动产仅有一笔当前有效的抵押登记（不包含已注销的）；
2、买方需通过按揭贷款方式购买该不动产（暂时不支持全款购房）；
3、买卖双方均需事先征得抵押权人（意向抵押权人）的同意。
同时，“带押过户”分为“同行带押过户”和“跨行带押过户”，目前来看，多数“带押过户”以在同一银行续贷为主，如何实现跨行操作对部分银行来说仍然是个难题。
此外，新的模式也会产生新的风险，作为普通消费者该如何保障自己的权益？
有业内专家建议，对购房者而言，如果想带押过户，需将涉及到的所有流程都要做到精细化，避免出现一些不必要的时间差；对卖方而言，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
记者还从浙江省银保监局获悉，浙江计划引入第三方公证机构，开展全流程资金监管，并实现全部线上化办理。
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杭州抵押贷款利率是多少
近日，
某银行一则
“提前还贷需支付补偿金”的消息
成了热门话题，
也使得人们注意到，
今年以来，
越来越多的购房者加入到了提前还房贷的行列。
那么杭州的情况如何呢？一家城商行客户经理告诉钱江晚报·小时新闻记者，这一现象在杭州同样存在，“提前还贷的购房者每年都有，但是今年特别多。”
理财收益跑不赢按揭利率
有人提前还房贷减少月供
2021年2月，胡先生和妻子以300多万元的总价入手了采荷的一套二手学区房。当时他办理了20年期120万元组合贷款，其中商业贷款40万元，利率5.3%，公积金贷款80万元，利率3.75%。
银行给胡先生的按揭利率，放在去年并不算高。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飙升至6%以上。但是今年6月，胡先生还是找到了银行，提前还掉了其中的20万元商业贷款。
“和去年买房的其他人比起来，5.3%的按揭利率确实不算高，可是我并没有什么好的投资渠道可以确保跑赢5.3%。既然这样，那还不如提前还掉一部分，这样每个月的负担就可以小一些。”胡先生表示，他的几位朋友得知自己提前还贷之后，前前后后咨询了一大堆问题，也萌生了和他同样的想法。
理财收益跑不赢按揭利率，这是相当一部分购房者选择提前还贷的理由。2019年购入金地自在城一套二手房的俞女士告诉钱江晚报·小时新闻记者，她和先生当时选择的是20年期组合贷款，公积金贷款月供6800元左右，商业贷款月供12000元左右。如今手头上有了90万元现金，她打算拿这部分钱提前还掉商业贷款。
“我算了一笔账，如果提前还掉90万元，商业贷款月供就只剩下5000元左右，月供压力一下子降了7000元。说实话，这笔现金放在手上暂时也没有什么靠谱的投资渠道，况且我们暂时也没有购房的打算，不需要用到大笔的钱。”俞女士表示，原本她还想去摇新房，但是她和先生的社保年限都不长，那些价格倒挂较大的红盘即便报了名也没机会入围，既然如此那就索性提前把按揭款还了。
未来收入充满变数
房贷早还早安心
2015年，毛先生从外地来到杭州，跟几个朋友合伙开了一家会展公司。第二年，毛先生在三里亭附近买下了一套二手房，总价将近300万元，并办理了30年期150万元商业贷款。“由于还没缴公积金，当时办的是纯商业贷款。那时候利率很低，基准利率是4.9%，我申请到了9.5折。”
但就在上个月，毛先生提前还清了房贷。
说起原因，毛先生表示，收入的预期变化较大，趁现在手头上有点闲钱，提前还掉更安心。
“我们公司虽然不大，但疫情前业务还算稳定。像我这样基本工资加上年底分红，平均下来大概有五六十万元。疫情之后行情大变，很长一段时间业务基本上处于停摆状态。作为小股东，我虽还不至于被公司辞退，但是基本工资锐减。目前公司面临转型，后续可能还需要股东出资。”毛先生说，受疫情影响，他的未来收入充满了变数。
现在，毛先生无债一身轻，“还掉房贷后，我手头上还剩下50多万元现金。这钱就当是备用金吧，心安一点。”
有购房者为节省利息
违规用“经营贷”替换“房贷”
除此之外，还有一些购房者选择提前还贷，是因为可以找到利率更低的融资产品，从而置换利率偏高的房贷。
“有一些购房者名下有公司，就会选择提前还贷，再通过抵押房产办理经营贷。目前的经营贷利率很低，相比房贷可省下不少利息。”某城商行工作人员告诉钱江晚报·小时新闻记者，“目前我们银行经营贷利率最低是3.6%，比房贷利率便宜不少。”
另一家城商行的客户经理也说：“目前经营贷利率普遍在3.7%~4%，通过无本续贷方式，最长还款周期可达20年。而且还款方式很灵活，贷款人可选择先息后本，即平时按月偿还利息，到期后一次性还本。这样来，不但比房贷利率要低很多，每月的还款压力也要小很多。”
以20年期300万元房贷为例，若是去年高点6.3%的利率，选择等额本息还款方式，月供22015元，利息总额高达228万多元。若办理3.7%的20年期经营贷，采取先息后本的还款方式，每月利息支出9250元，到期后利息总额222万元。可见，无论是平时的还款压力还是利息总额，都减少了。
正因如此，有购房者还掉房贷，换成了经营贷。
不过，这种做法实际上是违规的，经营贷不能用于购房。
“目前经营贷审批是非常严格的，不动产证必须满1个月以上，公司营业执照必须满1年以上，且公司处于正常经营状态，流水也要符合要求。至于贷款额度，一般不超过房产评估价的7成。此外还需要注意的是，放下来的经营贷不能直接用于购房。”一位银行人士表示。
提前还贷是否划算因人而异，
需考虑多方因素
提前还贷是否划算？这其实因人而异。除了简单的数字账之外，还需要考虑多方因素。
比如，有的银行规定提前还贷须赔偿违约金。前几天，某银行发布公告，称提前还贷须收取1%补偿金。
据悉，确实有部分银行在贷款合同中明文约定，提前还贷须承担违约金。也有的银行约定，未满一定期限（一般是一年或者两年）就提前还贷，要收取违约金。
所以，决定提前还贷之前，要把这个违约因素也考虑进去。算上这笔违约金，再来看提前还贷是否划算。
当然，提前还贷是否划算，还跟购房者已还贷年限有关。由于房贷特殊的还款方式，月供中很大一部分是利息，且利息先高后低。一般来说，还款时间已经过了贷款总年限的三分之一，此时选择提前还贷就不太划算。
“购房者如果手中有闲钱，觉得市场投资机会不大，可以选择提前还贷。但如果出现违约金较高，或大部分房贷利息前期已经还得差不多的情况下，提前还款的话意义不大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
来源：钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 楼肖桑
栏目主编：张武 文字编辑：卢晓川 题图来源：上观题图
来源：作者：钱江晚报
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