以案明纪释法丨仅交少量定金待房产升值后转售获利如何认定，下面是中央纪委国家监委网站给大家的分享，一起来看看。
贷款审批行长签字
【典型案例】
关某，中共党员，某国有银行某支行行长；李某，某房地产开发公司总经理。2016年2月，在李某推荐下，关某以市场价每平方米3万元的价格，在李某公司定购一套200平方米的房产，总价600万元，关某交纳定金20万元，未签署定金协议。此后，关某一直未与李某公司签订正式购房合同、未交纳后续购房款，李某也未催促关某。（后查明，其他客户在李某公司定房时均签署书面定金合同，明确在一个月内签署购房合同、交齐首付款）。其间，李某公司在关某所在银行申请2亿元贷款，关某作为行长签字审批通过。2017年2月，关某与李某公司签署正式购房合同并交纳首付款，随后关某以900万元将房产在二手房市场出售。
【分歧意见】
本案中，对于关某行为如何认定，有三种意见。
第一种意见认为：关某在李某公司以市场价定购一套房产并按惯例交纳定金，锁定该套房产价格，后因市场变化，预定的房产大幅升值，关某的购房行为系正常民事行为，所获利益来自投资房产收益，与公权力无关，不应认定为受贿犯罪或违纪。
第二种意见认为：关某在李某公司以20万元定金定购一套价值600万元房产，拖了一年时间才交后续房款，该行为变相增加了李某公司资金成本，让关某“占了便宜”。由于李某公司正在关某任职的银行申请贷款，因此关某的上述行为利用了本人的职权和地位，应认定为违反廉洁纪律，可考虑适用兜底条款。
第三种意见认为：关某在李某公司以正常市场价定购房产，虽然交纳了定金，但此后一年的时间内未签署正式购房合同、未交纳后续房款，根据常识和惯例，该定金及其锁定的价格已失效。关某利用职权审批通过李某公司贷款，李某允许关某以一年前的价格购买该房产，本质上是权钱交易，应认定关某构成受贿犯罪，受贿数额为该套房产2017年2月出售市场价格与购买价格600万元的差额。
【评析意见】
笔者同意第三种意见，具体分析如下。
一、根据民法典相关规定和一般常识，准确把握定金的涵义
分析判断关某行为性质，首先要把握关某交纳20万元定金的涵义。民法典第五百八十六条规定了“定金担保”：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条规定了“定金罚则”：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
在日常民事行为中，行为人交纳定金的同时，一般会签署一份书面定金合同，简要约定债权债务内容和违约责任。本案中，虽然关某交纳定金时未与李某公司签署任何书面协议，但根据民法典和一般商业常识，交付定金就意味着双方初步达成了关于房产买卖的民事约定，约定内容包括拟购买的具体房产、3万元的购买单价及不予返还定金或双倍返还的违约责任，这是定金背后蕴含的自然约定，在其交付时即生效。
二、对于未约定的事项，可参照与其他客户的约定、市场通行做法和常识
虽然交纳定金意味着关某与李某公司达成了购房的初步约定，但由于双方未签署定金合同，因此没有对于何时应履行后续债权债务的具体约定，而这是判断整个案件性质的关键。
房地产系资金高投入、高周转行业，一般而言，开发商出于迅速回笼资金目的，在消费者交付定金时，均会要求其在较短时限内，完成后续购房事项，否则需承担取消定金合同、赔偿定金的违约责任，这是市场通行做法。至于时限的具体时间，由双方在定金合同中明确，对于未签署定金合同的，需根据定金占房款的比重、开发商与其他客户的常规约定、定房时市场及楼盘的热度等因素，结合市场通行做法和常识进行判断。具体到本案中，考虑到李某公司与其他客户约定交首付款的正常期限为一个月，结合2016年房地产市场热度和该套房产600万元市场价的事实，能够得出“一年的时间已经超出20万元定金蕴含的合理时限”的结论，对此，即使关某与李某双方没有约定，根据其他客户的交易情况、房地产市场的通行做法和商品房交易常识也能得出。
三、对关某、李某的主观认知，可结合客观事实进行合理判断
行为人的主观认知对认定行为性质至关重要，本案中，由于关某、李某未对交付定金后的后续购房事项进行过任何沟通，如何判断双方在此事上的主观认知？对于实践中行为人无明确意思表示的案件，可结合有关客观事实判断主观方面。本案中，关某系银行领导干部，曾购置过多套商品房，具备相当的知识水平和充足的购房经验，李某系房地产开发商，根据二人的身份、经历和认知水平，可以作出第一个合理判断：双方对于定金的含义、交付定金时需签署定金合同、在较短时限内需履行后续购房手续，以及一年的时间已经超出合理时限、定金已经失效等问题，有清晰明确的认知。在此基础上，结合李某公司在关某银行申请贷款的事实，可对二人的主观方面作出第二个合理判断：李某公司未按照惯例与关某签署定金合同、未催促关某履行后续手续、未在一年时间内取消定金合同等“异常”行为的原因，在于李某正在关某银行申请贷款，其希望得到关某的帮助，对于上述因果关系，虽然关某、李某没有明确沟通，但结合常识、常情、常理，能够得出双方对此“心知肚明”的结论。在结合客观事实进行合理判断的基础上，再与关某、李某进一步谈话取证，将二人的主观认识揭露出来。
四、在主客观一致的原则下，从本质上把握双方行为性质
在以上客观事实和对主观认识取证到位的基础上，可对关某、李某行为性质进行分析。关某交付少量定金后，在一年时间内，未履行后续购房手续，依据常识和交易惯例，该定金已经失效，交付定金时约定的购房价格也随之失效，对此关某、李某均明知。一年后，关某仍以3万元的价格从李某处购买房产，其性质已经变为以明显低于市场的价格购房行为。由于在此期间，关某审批通过李某公司的贷款，综合考虑主客观方面，双方的行为应认定为行受贿犯罪，具体受贿数额为2017年2月该房产出售市场价与购买价600万元之间的差额。
分析本案时，最关键也最具争议的问题，在于关某和李某是否具有行受贿的主观故意。一般而言，贿赂犯罪中行为人的主观故意，从利益输送行为实施之始起即具备，并持积极追求的态度。但本案中，从2016年2月交纳定金到一年后正式交易房产，关某和李某对利益输送的主观心态和行为方式呈现出由“放任”到“追求”、由“不作为”到“作为”、由“间接故意”到“直接故意”的动态过程，需整体把握。最初，对于关某通过20万元定金预定一套600万元房产、未签署定金合同、不交纳后续房款等行为，在主观认识上关某和李某均处于“明知”状态，在心态上持一种“放任”态度，对李某而言，因有求于关某，只要关某不主动退房或履约，李某不会按惯例“没收”定金、收回房产，关某对此持同样的认知和心理状态；在行为方式上，二人表现为不催促、不主动履约等“不作为”的方式，此时，二人的主观方面更多是一种间接故意。一年后，随着房价大幅上涨，二人的主观认识和心态均发生变化，关某、李某对于超过合理时限后定金已经失效心知肚明，对于仍以原价格交易房产输送巨大利益和背后原因心知肚明，二人对利益输送的主观心态由“放任”变为“追求”，行为方式变为积极签署购房合同的主动“作为”，至此，双方贿赂的主观故意已经明确。分析本案的关键，在于要认识到虽然二人未签署书面定金合同，但绝不意味着定金锁定的价格会一直有效，超出合理期限后，定金及其背后蕴含的民事约定自然失去效力，双方对此有清晰的认知，这是认定构成贿赂犯罪的基础。一年后，关某与李某公司真实交易房产时，“定金”已经变成了权钱交易的一种“掩饰”。
实践中，领导干部在有求于自己的房地产开发商处预定房产，只交少量定金，不签正式购房合同，不交纳后续尾款，待房价大幅上涨后，再转手出售获利的情形时有发生。由于具体案件的事实、情节和行为人的主观认识、心态不同，对于此类案件，切记不能完全、盲目、机械地照搬本文结论，简单地搞“一刀切”，认为都应认定为犯罪或都不能认定为犯罪。必须根据个案具体情况具体分析，综合考虑国家工作人员交纳定金的数额、交纳定金后履行后续手续的时间、市场普通购房客户交纳定金和履行手续的情况、所在地房地产市场形势和一般交易惯例、国家工作人员为请托人谋利的情况等因素，坚持透过现象看本质，精准把握行为人的主观认识和心态，做出构成犯罪、违纪或正常投资等不同结论。特别是对于实践中存在的大量在纪法边缘“打擦边球”的情形，要秉承刑法谦抑性原则，从严把握入罪门槛，坚持有利于调查对象原则，坚持疑罪从无，确保执纪执法的最佳效果。（艾萍）
行长签字银行会容易贷款吗
银行董事长威胁行长违规向好友放贷，这样的案例你见过吗？
近日，中国裁判文书网披露的一份刑事判决书，揭开了这桩大案的全貌。
来源：裁判文书网
判决书显示，原古交市阜民村镇银行（以下简称阜民银行）董事长刘某栋在任职期间为给好友韩某巍放贷，不仅违规插手干预银行贷款业务，还威胁阜民银行时任行长张某忠：“若不能办，赶紧滚蛋回家！”
而张某忠因害怕失去工作而默许，放弃职业操守，最终累计放贷7.2亿元，形成不良和逾期贷款1.2亿元。
法网恢恢疏而不漏。因犯违法发放贷款罪，刘某栋被判处有期徒刑八年，并处罚金二十万元；张某忠被判处有期徒刑六年，并处罚金十万元。
为给好友放贷威胁行长
事情发生在2015年。2015年5月，刘某栋在任职期间将其好友韩某巍介绍给张某忠，并让张某忠给其发放贷款。
不过，张某忠发现，此笔贷款不能发放，因为发放贷款金额明显超过阜民银行贷款权限，没有可控担保等原因，“我作为行长只有200万元权限，所以也不能放”，“借款人当时说是倒贷款用，贷款用途不合规定”，“借款人都是晋中人，跨地区贷款不能放。而且最主要的是阜民银行刚成立，本身没有资金用于发放贷款。”
随后，张某忠便将上述情况向刘某栋汇报，表示这个贷款不能办。可是，刘某栋无视国家法律法规和银行章程等规定，对张某忠表示：“你若不能办，赶紧滚蛋回家！”
据张某忠称，他因为害怕丢工作就对此予以默许，最后迫于无奈在贷款资料上签字了。“连夜加班加点，最后我签字后就将贷款下放了。”
在上述种种不合规的情况下，刘某栋、张某忠仍安排工作人员制作贷款资料、贷款合同等文书并发放大额贷款。在支付大额贷款时，又违规使用自主支付方式（应使用受托支付）发放贷款，同时使用韩某巍的担保公司作为担保，刘某栋作为阜民银行法人还违反规定给上述贷款做担保人。
多次倒贷形成不良贷款1.2亿元
多种材料和手续“完备”之后，阜民银行当月违法向韩某巍的亲戚、朋友、雇员等六名人员发放了借名贷款供韩某巍使用，贷款期限为一个月。
在上述贷款到期时，阜民银行监管人员对上述贷款存在的问题依旧不闻不问，也未向上级部门及相关监管单位报告。贷款到期后的几个月中，在刘某栋、张某忠的安排下，银行工作人员又多次进行倒贷，经过调查发现累计倒贷23笔之多，贷款金额共计7.2亿元。
张某忠称，2015年10月底，之前放出去的还有1.2亿元没有收回来。他曾问刘某栋怎么办，刘某栋说他来想办法。
2015年11月份，上述贷款形成不良和逾期贷款，金额共计1.2亿元。阜民银行以惧怕发生挤兑风险为由，向其发起行晋中银行申请资金紧急救助。资金到位后，刘某栋为掩盖问题，又安排柜员将晋中银行存放于阜民银行的1.2亿元“同业存款”抵充了上述贷款的不良。
12月底晋中银行发现问题之后立即成立临时工作组，刘学栋代韩某、韩云、田志强、王某四人进行冒名贷款1.2亿元，将此笔贷款资金又冲回到晋中银行的同业存款内。上述贷款至今仍未实际偿还。
双双获刑
一审判决书显示，被告人刘某栋、张某忠违反法律规定，向韩某巍的亲属、朋友、雇员等发放贷款7.2亿元，形成不良和逾期贷款1.2亿元，数额特别巨大，均已构成违法发放贷款罪。
法院认为，刘某栋、张某忠经侦查机关电话传唤主动到案如实供述自己的罪行，系自首，依法可以对二被告人从轻处罚。本案中被告人刘某栋作为阜民银行董事长超越权限，指使该行工作人员违法发放贷款，起到主要作用，系主犯，被告人张某忠在共同犯罪中起到次要作用，系从犯，同时张某忠在涉案贷款逾期后积极向主管单位、上级部门报告，并及时向公安机关报案、申请诉前保全的为挽回损失起到了积极作用，法院酌情对其从轻处罚。
最终判处被告人刘某栋犯违法发放贷款罪，判处有期徒刑八年，并处罚金二十万元；被告人张某忠犯违法发放贷款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金十万元。
原山西银监局已对阜民银行处以罚款二十万元行政处罚，对刘某栋处以“取消终身任职资格，禁止终身从事银行业工作”的行政处罚，对张某忠处以“取消任职资格2年”的行政处罚。
值得注意的是，本案中的韩某巍是一位贷款诈骗老手。其他刑事裁定书显示，韩某巍共实施贷款诈骗17次，共诈骗七家银行贷款2.5亿元。因犯贷款诈骗罪和职务侵占罪，他在2017年7月被逮捕，2018年12月被山西省晋中市中级人民法院执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并没收个人全部财产。
编辑：叶松
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