合意贷款 控制（什么是银行的合意资产）

独家｜监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。

合意贷款 控制

“房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。

9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。

根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

“金九银十”仍控房贷

“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。

9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。

究其原因，“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。

近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。

多家大行新增涉房贷款降至30％以下

根据《21世纪经济报道》记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。

2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。

虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。

建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。

其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。

股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50％。

具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。

平安银行占比最高，上升幅度最大。根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。

光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。

地产金融严监管态势继续

监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。

9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。

银行授信政策如何调整

梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：

工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。

建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。深入推进住房租赁战略。

三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。

中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。

农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。截至6月末，个人住房贷款余额 44217.31 亿元，较上年末增加 2593.00亿元。

招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23% ，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。

更多内容请下载21财经APP

什么是银行的合意资产

居民买房火热。作为按揭贷款资金来源的银行们也在急行军。

“以前随便做做的银行今年都在大做，以前嫌这块业务利润太薄的银行，今年也开始当个战略重点在做。”某上市股份制银行零售业务总监告诉“愉见财经”，今年是他所见的银行对个人房贷业务态度最趋于一致的一年。

数据不说假话。曾经作为民生银行两大定位之一、作为招商银行“两小战略”之一的小微企业贷款，无论从余额还是占比来看，都已在连年萎缩；而挤占了这片天下个人房贷，在悄然快速扩张。

民生银行的个人房贷余额，在过去的一年半里翻了近三倍。

招商银行的个人房贷，单挑零售部类里名声在外的信用卡和小微，几乎攻下大零售的半壁江山。

正所谓：经济下行周期靠零售，零售靠房贷。

在某家曾以对公见长的股份制银行，去年开始，按揭贷款就被提到“合意资产”的高度来发展。而在业内，不少人都用“抢房贷”来形容近期一众银行对个人房贷业务的热衷程度。

集中披露的上市银行半年报，让外界看到了绝大多数银行在上半年对于个人房贷砸下的大额度：披露半年报的A股16家上市银行里，仅仅6个月时间，就有6家银行的个人房贷余额增长超过20%，其中民生银行的增幅达70.42%；与之形成对比的数据是，各家银行的整体信贷规模基本只有个位数增长。

而下半年开年，银行“抢房贷”势头仍然迅猛。7月份全国信贷数据显示，人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，这意味着个人房贷异军突起。

本期“愉见财经”就此话题进行两个层面的讨论。一是看个热闹：整理业绩数据“排排坐”，看看公布半年报的A股16家上市银行（不包括新近上市的江苏银行、贵阳银行），谁是“房贷王”？谁是“淡定哥”？二是看个门道：从银行的信贷结构调整冲动和内部定价机制等方面，来探一探，高企的房贷是怎样形成的。

谁是“房贷王”？

下图是“愉见财经”整理的银行6月末个人房贷（个别银行为“房抵贷”）余额、余额相比年初的增幅、发放贷款和垫款总额、以及个人房贷在这其中的占比数据。

（备注：单位为亿元）

从上图可见，如果以个人房贷余额进行排名的话，则前三甲依次为建行、工行、中行；以个人房贷在贷款总量中的占比进行排名的话，前三甲为建行、中行、农行。

“房贷王”的皇冠并无悬念地落在了有着老牌房贷业务传统的建行头上，而且还是个总量和占比的“双料王”。建行自己对此似也不无骄傲，其半年报里就表示了这是“持续保持住房金融领先优势”、“巩固并提升个人住房贷款传统优势”，以及在报告期内“加大个人住房贷款投放力度，助力房地产去库存”所致。

银行的个人房贷有多火热？这16家银行6月末的余额加总就达13.67万亿！这还没算上势头依然迅猛的7月份和8月份。

至于“房贷王”建行，其6月末个人房贷余额比年初多出4078亿——相当于这一家银行上半年平均每天要在总数上增加22亿房贷。

小微下、房贷上

看完“总量王”，再找“增长王”。在增幅方面，位列前三甲的依次是民生、中信、南京银行。几家曾经以对公业务为拳头、个人房贷只是作为一种基础资产和业务品类配置的银行，眼下也掉转枪头，开始了房贷“急行军”。

余额猛增7成之多的“增长王”民生银行就是一个典型。当这家银行曾经战略性布局的民营企业贷款和小微企业贷款都遇到了资产质量的承压，个人房贷有足值抵押物且不良率较低，因此成了信贷资产风险涌出时的一片“岸”。

情况与之相似的还有招商银行。这家银行三年前还以“两小战略”为业绩亮点，彼时从银行放出的信号到券商的研报，都浓墨着向该行批发业务里小企业贷款的占比、零售业务里小微企业贷款的占比。但当宏观经济走势发生了变化，银行的战略也在悄然转变。

数据不说假话。

同在“零售贷款”的大类之下，民生银行的小微企业贷款，从去年初的4101.39亿元，节节撤退至今年初的3781.77亿元，再至今年6月末的3557.01亿元；而小微企业贷款在大零售里的占比，也从去年初的62.65%，跌至今年初的51.95%，再至6月末的44.32%。

民生银行的个人房贷，则从去年就开始大踩油门。该行个人房贷去年初余额仅为696.06亿元，去年内就增了逾6成至今年初的1143.28亿元，今年上半年再增逾7成，至1948.42亿元；在零售贷款（及垫款）中占比亦从去年初的10.63%升至今年初的15.70%，再至6月末的24.28%。

招商银行的小微企业贷款，从去年初的3388.13亿元，节节撤退至今年初的3107.77亿元，再至今年6月末的2921.91亿元；而小微贷款在大零售里的占比，也从去年初的34.88%，跌至今年初的25.33%，再至6月末的21.60%。

招商银行的个人房贷，同样从去年就开始加码。余额从去年初的3291.78亿元升至今年初的4994.55亿元，再至6月末的6148.71亿元；在零售贷款（及垫款）中占比亦从去年初的33.89%升至今年初的40.72%，再至6月末的45.46%。

个人房贷单挑招行名声在外的信用卡和小微，几乎攻下零售半壁江山。

也有“淡定哥”

虽然大多数银行热衷于房贷，但也有若干银行并没有来凑热闹：宁波银行和华夏银行，无论从增幅数据或占比情况来看，都很“淡定”。

作为“淡定一哥”的宁波银行，其全行半年末个人房贷总额不过13.65亿元，在全部贷款（及垫款）中占比甚至不足0.5%，而且相比年初的总量还不升反降了逾9%。

不过，“淡定一哥”的房贷下滑，并不是因为他抢不到，而是压根没打算去扎堆抢。

一名宁波银行总行管理层人士告诉“愉见财经”，事实上该行在今年上半年还是加大了对大零售条线的投入力度的，比如在社区金融、网络金融和小微金融方面。但是论及个人房贷，这并不是宁波银行的传统业务，基数也不高。在零售业务里，“淡定一哥”偏好个人消费信贷，在才是其打在市场上的一面旗，在贷款（及垫款）总量里的占比逾27%。

可见，对于个人房贷，一方面，银行们的统一度的确在快速上升，大把从前不在此业务上拨规模的银行，今年也转变了态度；但另一方面，仍有一些银行展现着不同的策略。

那么对银行来说，个人房贷业务，其吸引力和短板各在哪里呢？

银行的三把“算盘”

银行看待个人房贷的第一把“算盘”，是利润逻辑。

在经济上行周期，之所以有多家强于中小微企业贷款的银行，彼时拨给个人房贷的额度都较小，正是因为放房贷“赚得不多”。

2014年央行屡就住房金融放话，要求银行们控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款，跟银行们大谈“社会责任”，要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能有“保本或微利”就好，原因也正在于此。

其实并非银行有多“黑心”，实在是因为他们有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化一路都在深化、加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得存款的成本越来越高。

两年前，一名民生银行的支行长向“愉见财经”私下表示过他个人不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的一把算盘是，银行相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款），在当时年化利率可以超过4.5%（现因利率走低有所下降），而银行放贷，还要计入约20%的不产生收益的存款准备金，如果机械地以此特殊负债成本计算，则是“4.5%÷0.8”约为5.6%，相对当时6.55%的中长期贷款基准利率，中间利差空间已经很小，更别谈“打折房贷”了。

而对于求贷若渴的中小企业，银行一来可以大幅上浮贷款利率或是干脆以开银票代替流贷，二来可以“综合开发”各类业务获得沉淀资金。“他们贷款的‘综合成本’可以超过年化10%。”该名支行长说。

用他当时的评价是：“做个人房贷？银行简直不创利，白忙乎。”

时过境迁。当前，虽然6次降息后存贷款的利率同步走低，但一些银行逐渐适应了利率市场化进程和互联网金融机构的竞争，对负债结构进行了调整，使得负债成本有更大的改善。而比这个更为关键的是，企业端资金需求疲弱，加之银行的避险需求，使得“贷款放不出”。

一头是，银行的对公业务及零售里的小微信贷，当前仍处于风险暴露期，不良贷款多了吃拨备就厉害，核销坏账又需要消耗大量利润，这使原本“划算”的业务显得不再那么划算，个别银行悄然收缩这一块的业务增速，贷款在这里放不出，就需要另一个出口。

而另一头，一二线城市房价攀升，相当于个人房贷里抵押物的升值，而从多家银行的财报来看，房贷业务至今仍保持在0.3%~0.6%的不良率区间，比全行业平均不良率低逾1个百分点。于是，个人房贷，恰好成为了承接银行贷款额度的一个出口。

经济下行周期靠零售，这正是银行出于利润考量的战略投靠。

银行看待个人房贷的第二把“算盘”，是交叉销售。

虽然个人房贷本身微利，但上述上市股份制银行零售业务总监告诉“愉见财经”，房贷是一家银行对客户形成黏性的入口，对于“交叉销售”很有帮助。“买房本身就是一个客户变身‘有产者’的过程，这些客户都是我们银行财富管理业务的目标客群。”

银行看待个人房贷的第三把“算盘”，是某种政策大方向正确。

采访中“愉见财经”发现，2014年的“520”监管喊话和“930”信贷政策的明确，对于不少银行而言是一个指针。符合政策的整体推进方向，是银行制定战略的重要参考。而居民部门加杠杆的空间，也成为一众银行判断个人房贷火候的依据。

从各家房贷升幅较快银行的半年报中也可发现诸多巧妙用词：这些银行会将房贷数据解读为“配合去库存进程”、“符合政策导向”、“满足居民住房消费需求”等。但微妙的是，即便一二线城市杠杆已较高、去库存更应该集中在三四线城市，自我解读为紧贴政策导向的银行们，事实上还是将绝大部分的信贷资源倾斜向了一二线城市，以及东部或华南地区。

推动房贷的内部机制

本文最后说一个细节。行业里，持有类似上述那名支行长的个人房贷不创利、“简直像义务劳动”观点的分支行人士并不少，是什么机制让他们有动力去做营销呢？“愉见财经”采访多名银行零售业务条线人士，归纳出业内颇为雷同的几项内部机制。

其一，是上级行年初就定下个人房贷“专项规模”和增速指标，推动下级行发展相关业务。“愉见财经”从某上市银行内部人士处获悉，该行在今年年初的要求中，定下的全年个人房贷增幅为不低于17%。

其二，是调低风险内评法里的房贷计提；其三，是在FTP（内部资金转移定价）计算中，给按揭房贷以优惠计价。调低了分支行获取资金的成本，就意味着调高了创利水平。

“按总行给的优惠政策算下来，房贷放个83折就保本了，我们分行现在平均值是92折，还是有一块比较好的利润的。”某股份制银行一名分行人士表示，他们的积极性被调整后的内部机制给有效调动起来了。

房价高企，下一步怎么走？

大量的信贷投放，直接助涨了房价。去年以来，一线城市中北上广深的市场表现尤为突出，而根据国家统计8月18日发布的数据，7月份全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市有51个。

“现在企业端需求很弱，就算有需求，银行也不愿意放，权衡房价风险收益比，加上政策引导去库存的方向没有变化，房贷就变得更有吸引力。”北京某券商研究部门负责人分析，一、二线城市楼市走势强劲，房贷早已经成为优质资产。

他预测称：“下一阶段，银行房贷投放仍然会比较积极。”而他做出此判断的依据，是政策引导去库存、房贷资本占用等政策红利，以及企业端需求较弱等因素暂未出现变化。

从银行高管在半年业绩发布会上的公开表态来看，热衷个人房贷的势头仍未改变。

平安银行行长邵平表示，过去该行负债成本过高，而按揭利息太低，如今随着负债成本改善，下一步将加强按揭业务，给予最低的资金成本，去占领房贷按揭市场。交通银行首席风险官杨东平亦称，下半年将保持房贷势头。

不过，毕竟个人房贷和房地产行业的关联密切，随着一、二线城市房价持续上涨，其中隐藏的风险也引发了越来越多的关注。由此，多名银行高管也表示，下一步对房贷业务会制定严格标准，比如通过限定房贷区域、人群来控制风险。

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。

原文地址"合意贷款 控制（什么是银行的合意资产）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/132037.html。

微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码