两种方式、三个档次，存量房贷利率可这样下调，好处有三个，下面是董希淼给大家的分享，一起来看看。
2017年房贷款新政策
#2月财经新势力#
2022年以来，个人住房贷款提前还款现象明显增多，渐成“提前还款潮”。其中，部分借款人还申请经营性贷款或个人消费贷款，套取资金进行提前还款。无论是正常的提前还款还是违规“转贷”，原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。应正视这个问题，采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。
在过去很长一段时间，我国对住房贷款利率实行优惠利率，在贷款基准利率基础上打折，房贷利率显著低于贷款基准利率。2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率。2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上，最高超过6.5%。据测算，上述时段发放的存量房贷占比可能超过50%。虽然2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，其中5年期以上LPR下降35个基点，但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。
究其原因，部分存量房贷利率偏高，主要是因为当时住房贷款额度较少，市场资金成本走高，而贷款需求旺盛。而且，受房贷利率政策约束，当时房贷利率下限也较高。2020年3月贷款利率定价准转换后到2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限LPR、二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，不少地区还在上述全国的下限基础上进一步加点。利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反映的是当时住房贷款市场价格情况，受当时的供求关系影响和决定。
从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。部分银行在合同中明确，提前还款不需要收取违约金，但借款人应提前向银行提出申请。这也表明，借款人虽然可以提出申请，但仍需银行同意之后才能提前还款。银行未立即同意借款人提前还款申请，从法律上讲并不存在问题，更无需对此负责。近期，部分借款人、媒体和律师认为银行应承担借款人等待提前还款期间的利息，并无任何法律依据。而部分借款人通过所谓的“转贷”进行提前还款，是一种违法违规行为，存在法律合规风险、流动性风险和信息泄露风险等。借款人不应违规“转贷”，否则将可能影响个人信用，也可能触碰法律红线。
从商业银行看，应基于履行社会责任、服务普罗大众，为借款人提前还款创造更多便利。金融管理部门可以加强对商业银行的指导，引导银行适度降低部分存量房贷利率。同时，有条件的地区应允许借款人通过申请将商业性房贷转换为公积金贷款，以此降低房贷利率。降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
从操作上看，可在人民银行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。具体而言，由各省（自治区、直辖市）市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等优惠政策。建议对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。
同时，还要看到，进一步降低存量房贷利率，将进一步压缩银行利润空间。如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响，需要综合考量、有序推进。考虑到银行近年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施可为阶段性措施，暂定实施3年，3年之后视情况再研究。与此同时，人民银行可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。
商住两用房新政策2017
从2017年起，在北京乃至全国买错房子的比例在攀升，专家们的主流房产观点是：房住不炒、大机会短期内没有，楼市分化、买房后房子贬值的概率在加大，那作为今天的购房者我们如何才能选对房子?聊这个话题前，我们先聊一下在北京买房如何避坑，今天给大家列举在北京买了就亏的三类房子：
一、旧楼改造：
随着城镇化进程接近尾声，城市有限的人口和资源不允许摊大饼式发展，房龄很老的建筑不能满足人们对空间和审美新的要求，旧楼改造的项目理应会变多，据报道在美国某些城市的旧楼改造项目数量已经超过新建项目数量，这么看也许在一线城市的核心地段，未来会有更多的旧楼改造项目入市，这几年少一些是因为大环境的问题。
那北京的旧楼改造楼盘为什么不值得买？
1、从过去北京10年旧改项目的升值空间来看，除了在16年以前买的（市场红利），有一些增值以外，16年之后买的几乎没有太大增值空间，甚至一些知名度很高的楼盘出现买完就亏的现象，一是市场下行的因素，还有就是旧改包装的楼盘二手市场不认可。
2、旧改的项目最大的卖点其实就是翻新和营销，楼盘起名、楼栋外立面的翻新、知名设计师设计、重金豪装、高端物业、圈层私密会所，但我们要明白一个道理：不动产，不能动的地方才是最大的价值，旧改的项目说白了就是卖概念和装修，这两个非常动态，再好的装修几年后都不具备较高的溢价能力，而旧改的项目就是靠卖装修溢价，所以呢？
3、北京这几年新房林立，新的住宅理念、户型设计、园林绿化层出不穷，在装修上的竞争已经白热化，仅仅只靠装修已经不能打动购房者；另外北京这几年在多点发展，国贸、望京第二CBD、通州运河CBD、丰台丽泽商务区，上地科技园等，这些地方的兴建及发展需要大量的人口及产业，目前看这些地方写字楼的空置率都很高，可能真的需要把有限的资源聚集起来，毕竟今天我们的人口、产业及世界的格局很难让我们有持续的高质量增长，北京国贸附近的旧楼改造的项目最多，若今天的国贸还是10年前的国贸，我相信这些旧改楼盘的地段价值将更加稀缺，当然有些旧改楼盘做的很好，本身地段也好，租金也很可观，就是售价贵了些。
二、商住两用：
商住两用房不增值，今天好像已经成了大家的共识，若未来没有好的政策出台，商住两用房不增值的情况将会继续延续，因为这类房子过去大家谈论的也比较多，所以我就简单说下为什么商住两用房不增值？
1、不能落户。意味着全国最难获得的户籍，以及全国最好的教育学区，这类房产都享受不到。
2、房子的第一属性是居住。我们对房子最基本的要求就是能满足我们吃和住，吃就需要做饭，做饭大家还是比较想要带燃气的房子，商住两用大多没有燃气（有的也有），另外一个就是小，小房子、小社区不能满足家庭多人口的诉求，同时因为能办公，这类房屋办公的非常多，小区杂乱。
3、金融属性弱。好房子要具有很好的流通性，好流通的房子要具备居住属性和金融属性，商住两用的房子不论是用金融杠杆买还是着急用钱抵押给银行，评估价、贷款成数、利息成本等都大大不如70年的住宅。
三、远郊老别墅：
我自己这几年越来越不看好远郊的老别墅，也看了很多近几年的成交数据，一是这类房子在越来越难卖、流通性在变差，二是很难增值，下面说说我的理由：
1、很难成为第一居所。由于远离市中心（上班、休闲、好的公立学校、医院），再加上少子化，远郊老别墅最多是偶尔家人周末的去处，从租赁情况也能证明，这类房子正在变得越来越难租，且租金很难上涨。
2、物业管理能力差。我之前说过北京别墅最大的问题是随着房龄的增长，物业的管理能力在直线下降，安全是最大的问题。
3、年轻人越来越不喜欢去城市的边缘。说白了就是年轻人喜欢热闹和便捷，中国的城市差距很大，城市的中心和郊区差距也很大，年轻人是未来主力购房群里，过去人到中年以后，经济实力允许的情况下都希望买套别墅，最多的原因我感觉就是原来没有住过，想体验一下，今天能买得起别墅的年轻人大多家里都有别墅，少了想体验的冲动，我相信这一代年轻人对别墅的渴望是过往最低的一代。
所以呢，以上三类房子能不买就不买，毕竟对买家的选择和专业能力要求更高，当然我是一个拼多多的拥护者，极致的性价比同样对我有很强的诱惑力，但也要告诫自己忍住。
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