血亏上百万，换来住一年，厦门海投尚书房断供法拍背后的买房悲剧，下面是都教授说房给大家的分享，一起来看看。
小额贷款公司 房地产
这段时间以来我写了一系列法拍房背后的故事，既有普通打工人，也有中小企业主的真实经历。前几篇写的都是泉州的案例，今天我们来看看厦门的例子。一般说来，房价越高，买房越贵，贷款越多，断供的可能性也就越大。浏览了一些厦门的法拍房我十分感慨，尽管多年来一直在努力救人，但还是有很多家庭救不回来。
阿里法拍上9月30日成交的这套房源位于厦门市海沧区海投尚书房，建筑面积74㎡，中层带精装。房子已交付但还没办理房产证，买家需要承担一手办证和二手过户两道税费。这套房是先腾空后拍卖，新房子很干净，因而很顺利地一次拍了出去，成交总价是151.8万。目前海投尚书房挂在中介网站上出售的精装二手房报价2.6-3.2万，这套单价2万看起来能省不少。
那么，这么新的房子，拿到手还没捂热怎么就被拍卖了呢？我带着疑问在裁判文书网上查阅与之相关的判决书，可以看出案件经过并不复杂，思明区法院在一审判决上写的意见简单扼要：“本院认为，合法的债务应当清偿。”由此可见，这就是一起常见的房贷断供案件。
作为被告的夫妻二人都是来自龙岩市武平县的70后，34岁才结婚。他们在厦门打拼多年，终于买了一套属于自己的房子，但没有想到这套房子最终成为自己家庭悲剧的来源。
他们买这套房的时间接近2017年底，当时正是厦门房价最后的高点。为了买房向工行贷款173万，分期27年。按首付三成计算，这套房总价大概247万，首付74万，单价约3.34万。我们再搜索一下历史开盘资讯，可以看到那时海投尚书房确实是这个价位。花了这么多钱，却只是买在海沧很偏的地段。
他们这套房子不仅买在了厦门房价的“山尖”，也是房贷利率的高点，月供压力可想而知。贷款放款日期是2018年1月，我们知道2018年是厦门楼市下行的转折点，也是第一个冰封期，房子刚买几个月，房价就跌得让他们傻眼，哪怕晚买一年都能省下不少钱。
更加严峻的是，他们的首付款还未必全是自己的钱。与这套房相关的不止一个案件，除了工行起诉之外还有三份判决。其中两起的原告是小额贷款公司，两笔短期借款加起来大约49万，此外还有一起是向担保公司借了4800元。这近50万的额外借款是不是用来凑首付？判决书上并没有写，但我们可以清楚看到这套房背后的实际杠杆远比表面上要高，这也是房价猛涨的那些年里很多购房人的真实写照。
247万买来的房子，时隔五年之后仅仅拍出了151.8万，房价接近腰斩。被告首次逾期出现在2020年2月，至今尚欠本金164.8万。也就是说，他们的首付款全部亏完，就算不提利息、罚息、复利、律师费、案件受理费等其他费用（加起来也有十几万），如今房子拍出去的钱连贷款本金都还不完。
他们买这套房前后也就支撑两年便无奈断供，房子住了一年就被起诉，为了住这一年，他们付出的代价是如此惨重。回想现实中有不少房托整天忽悠人家买房，理由是租房白给房东打工。为了反驳这些谬论，我经常告诫购房人：别以为买了房子就是你的，借钱买来的房子在贷款还清之前不属于你。这句话我相信平时读完文章还有浏览评论区的老读者们经常看到，这个案例就是这句基本常识最好的注解。
读完这几份判决书我一声长叹，如果他们继续租房不去买，这个家庭悲剧就不会上演。为什么这些年来我一直强调的厦门买房基本原则只有一条：“外地人不要高价买房当接盘侠。”为什么我遇到厦门买房的提问时经常直接回答一句：厦门房子绝不可买。通过这个案例，相信大家已经看得很明白。
厦门本地拆迁户、炒房客、既得利益者等等，他们买多贵的房子我都不关注，我向来只希望无辜的外地打工人能够头脑清醒，不要把一生积蓄白白葬送。在厦门有钱赚就留，没钱赚就走，不要把他人的负债揽到自己身上。多看一看前车之鉴，多想一想当接盘侠会有怎样的后果。
文章最后，我相信读者中有很多人都知道，一套房断供之后不会马上被拍卖，法拍房从起诉、查封、审理、执行、评估、拍卖，到最后拍出去，走程序大概要两年时间，比如这套房从断供到拍卖就历时两年半。所以我们现在能看到的法拍房大多还是疫情爆发以前购买，至于2020年以后才买房或断供的那些，要么还在拆东墙补西墙苦苦支撑，要么还在走司法程序的路上，真正的法拍高潮还要两年后才会逐渐展开。
以前大家觉得法拍房水很深，这种房子一般人也的确不会去买。但将来随着法拍房数量越来越多，不可避免地会出现一个状况，那就是银行会成为最大的房东，法院会成为最大的“售楼部”。到时候那么多的房子总归要卖，法拍房日渐普遍之后，普通人去拍也就不是什么新鲜事。产权清晰、干干净净的法拍房和正常买也没什么区别，价格还能便宜一截，无非是为了国家税多交点。
小额贷款公司可以抵押房证吗
房产抵押借款，对所有人来说都是一件大事儿。一方面作为抵押物的房产往往价值巨大，另一方面，涉及房产抵押的借贷往往有多方权利义务主体，法律关系较为复杂。自西城法院“诉源治理直通车”开通以来，工作站就接到许多涉及房产抵押借款的法律咨询，反映出该问题受到社会公众的广泛关注。
群众有需要，法官就来到。2020年5月12日上午，北京西城法院“诉源治理直通车”普法讲堂第四期开讲，西城法院民三庭法官董林明、法官助理杨惠惠就“房产抵押借款”的法律问题为群众答疑解惑，160余名社区群众及来自科技日报、中国妇女报、法制日报、北京日报等媒体的20余名记者通过专项微信群参加了活动，活动通过“一直播”平台全程视频直播。本次活动也是京法巡回讲堂系列普法活动之一。
现场普及了哪些法律知识点
跟随小编一起来看看吧~
套取信贷资金转贷牟利
法律予以否定评价
案情介绍
张某与李某是好友。因张某生意急需资金周转，便向李某借款100万元，并承诺给高额利息。在张某的建议下,李某用房子做抵押与银行签订了借款年利率为6%的《抵押借款合同》，向银行抵押贷款100万元转借给了张某。张某收到钱后与李某签订了《借款协议》，约定的借款年利率为15%。借款到期以后，张某总是以生意不景气、资金一直没有回笼为由拖着不还款。无奈之下，李某将张某起诉至法院，要求张某偿还借款本金100万元并按照年利率15%支付利息。法院会支持李某的诉求吗？
法官说法
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第(一)项的规定：套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的，人民法院应当认定民间借贷合同无效。张某与李某之间的《借款协议》，虽是双方自愿签订，但李某出借给张某的100万元来源于银行的房产抵押贷款,且约定的利率标准高于银行贷款利率,张某对此是知情的,故张某与李某签订的《借款协议》应属无效。在民间借贷领域，借款的资金来源是一个重点问题。原则上，民间借贷出借人的资金必须是自有资金，不允许套取银行等金融机构的贷款再转借他人进行牟利。否则，会让信贷资金脱离监管，资金安全难以保障,并且也扰乱了国家的金融秩序。所以，对这种高利转贷的行为，法律是予以否定性评价的。
抵押人未办抵押登记
以房产价值为限承担补充责任
案情介绍
孙某和曹某是大学同学，毕业多年两人一直保持联系。2019年1月，孙某向曹某借款200万元并承诺月利率为1%，曹某要求孙某提供抵押担保。于是，孙某联系亲戚房某，用房某的房子作抵押担保。曹某和房某签了《抵押担保合同》，约定房某用自己名下的房产对孙某的借款提供抵押担保。抵押合同签订后，还未办理抵押登记，房某就把这套房产卖给了不知情的丁某，并办理了房屋过户手续。曹某多次要求房某配合办理抵押登记手续，房某找各种理由拒绝配合。借款到期之后，孙某没有按期还款。于是曹某将孙某和房某起诉到法院，要求孙某偿还借款本金和利息，并要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。担保人房某应承担什么责任呢？
法官说法
根据我国《物权法》的相关规定，当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，曹某与房某签订的《抵押担保合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。因为双方约定的抵押房产并未办理抵押登记，抵押权没有设立，曹某要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权这一诉讼请求没有法律依据。但是，房某作为抵押人对房产没有办理抵押登记具有过错，应当承担相应违约责任，所以法院判决房某在抵押担保房产的价值范围内对孙某不能偿还的债务承担补充清偿责任。
合同约定担保范围与登记不一致
法院考虑实际情况作裁判
案情介绍
王某是做建材生意的，因为资金一时周转不开，便向一家小额贷款公司借款，小额贷款公司要求王某提供担保，王某找到发小宋某作保。于是，王某、宋某和小额贷款公司签订《抵押借款合同》，约定王某向小额贷款公司借款300万元，宋某用自己单独所有的房产为王某的上述借款提供抵押担保，担保的范围包括借款本金、利息以及诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的费用。同时，各方就房产办理了抵押登记，因不动产登记证明中没有“担保范围”栏目，就只登记了被担保的债权数额为300万元。借款到期后，王某没有足额偿还借款本息。小额贷款公司将王某和宋某一并起诉至法院，要求王某偿还借款本金、利息，并支付律师费，并要求对宋某名下的抵押房产行使抵押权。抵押担保合同约定的担保范围与不动产登记证明载明的担保范围不一致，应以哪个为准呢？
法官说法
以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，法院在审理这种案件时会充分考虑不动产登记制度设计上的差别，作出符合实际情况的裁判。就本案而言，首先，不动产登记证明中载明的被担保的债权数额为300万元，而《抵押借款合同》约定除本金外还包括利息及其他费用，二者并不一致。一般而言，造成这种不一致的原因是登记系统中没有“担保范围”栏目,仅有“被担保债权数额”的表述，且只能填写固定数字。而且，一般情况下，抵押权设立之初,除本金数额外，利息及费用的数额都难以明确。因此，本案抵押房产的担保范围以合同约定为准符合实际情况。其次，《房屋抵押合同》中明确约定房屋抵押担保的范围包括借款本金300万元、利息及实现债权的全部费用。小额贷款公司要求对抵押房产在生效判决确认的借款本金、利息及律师费范围内对相应价款享有优先受偿权，符合《抵押借款合同》的约定,也不违反法律规定，故法院判决支持了小额贷款公司的诉讼请求。
“抵押房屋事关家庭核心资产的安全。老百姓既不具有金融机构专业的风险评估能力，也很难承担房产抵押担保带来的不利后果，所以在抵押房屋前务必要了解相关的法律点，理性判断，谨慎决策。”董林明法官认真提示广大居民朋友在借贷活动中，要注重防范法律风险、维护自身合法权益，为房产套上法律“安全锁”。
—— END ——
| 供稿：西城法院 戴睿狄 董林明 王雅娜 |
| 编辑：潘歆宇 程颖 |
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"小额贷款公司 房地产（小额贷款公司可以抵押房证吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/131321.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
