上海买房：人生的第一套房，将是你日后置换的资本！，下面是沪叔说房2给大家的分享，一起来看看。
第二套房贷款 上海
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，想要投资买房，总预算大概在300-400万，沪叔有推荐的吗？首付150左右，首贷无房，二手房如果投资效益好的，最好还是倾向于二手房。
沪叔：你好，不一定，新房是政府限价的，2-3年的等待交付+不确定的摇号或入围积分+一般化的交付品质，这个是大多数当下新房面临的弊病，但新房限价，总价越高，地段越往市区走，越核心地段或新开发片区，新房和同版块的次新二手商品房倒挂越多。
从投资的角度来说，150w首付正常选择二手是300w以内，这个预算不如买新房。1房和这类价位的老破小，是投资避坑点，那如果要考虑2房，基本上都是郊区新城的2房了。
提问：沪叔好，我的情况是外地有过贷款记录，属于二套房；现金预算在450W，积分55分左右，单纯从未来增值空间看的话，以下三种选择，您帮忙看看哪种增值空间更大：1、打新房，积分不高，只能选择远郊的非地铁盘，例如青浦大虹桥的俊灿星城2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区，10年的房子，一室一厅，均价11万（位置好，交通便利，但是单价高、房子居住体验一般）3、南翔陈翔公路，留云湖附近的次新房，10年的房子，两室一厅，均价6.8万（户型、居住体验都不错，就是离市区有些远）请您看看，从升值空间角度，这三个选项怎么排呢？
沪叔：你的情况要看你是上海户口还是外地户口且上海社保连续缴纳满五年且已婚呢？如果是第二种情况且上海无房，积分应该56分。外地有过住宅类贷款记录，上海新房首付七成，二手八成。450万打新，目前能选的房源确实都会离地铁有一段距离，浦西这边：宝山顾村-罗店-罗泾，青浦赵巷，嘉定新城，松江新城部分楼盘可以选择，每个板块的发展程度不一致，对应的客群也不一样；打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块，意味着会有稳定的消费力，无论出租还是未来出手，有确定的客群；曹杨板块，最大的优势在于地段不错，配套成熟，次新小区也是比较稀缺的，好出租，但单价不低，且一房的流通性比较一般，很挑客群；南翔整体配套比较成熟，地铁商业学校和环境都具备，目前定位是中产聚集区，这边承接了不少市区客群，虽离市区远，但到市区便利，两房流通性可以，板块内房价不算低，但也没有达到高点。
楼市下半场进入分化时代，也就是常说的二八法则，沪叔一直强调关注城市的价值，买房子就像你买了这个城市的股票，城市的未来，城市价值会反应在房子的价值上，选择确定性稀缺性资源区域，跟随强购买力人群的选择。当市场从增量市场进入到存量市场，不是像过去闭着眼睛买都涨，对选筹要求提高，下半场选筹如何避免亏损详见知识星球内部。
提问：沪叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？
沪叔：你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大。再看真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有双轨交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。
提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值。
沪叔：你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。
关于判断板块升值潜力？首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。
提问：沪叔，你好，2023年上海投资房产买在哪里比较好？有没有觉得比较好的板块，或者是未来发展会比较快的？我现在有看两个板块，一个是临港，一个是南大板块。临港实在太远，而且不知道未来需要多久去发展，南大板块据说以后是智能科技城，看起来发展会比临港更快一点，但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率，不考虑自住，另外手上有一套学区房，现在出手是不是比较好的时机？
沪叔：你好，买房投资首先看趋势，目前上海这一轮周期差不多结束，现在进场收益可能没有去年高，楼市周期一般大涨1年，横4年，长持比较看好。
对于纯投资，有以下三种打法：1、楼市是有轮动效应，房价涨跌有先有后，买没有怎么涨过的价格洼地
2.买在楼市周期中价格比较坚挺，虽然之前涨过，具有抗跌性的
3.有强大的规划，目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块
很显然临港属于第三种。
学区房明年上半年出手比较好，一般开学9月之前学区需求比较强。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
第二套房贷款
近日，
南宁住房公积金管理委员会下发文件称，
南宁人在购买第二套房时，
也能使用公积金贷款。
该通知对南宁市住房公积金贷款政策
起到哪些变化？
怎么理解文件的内容？
具体怎么使用？
下面，跟950君一起来看看吧~
2020年初，新冠肺炎疫情骤然爆发并在全国范围内蔓延，不仅威胁人民生命安全和身体健康，也对短期经济增长带来负面影响，为了应对此次疫情对南宁市房地产业的冲击，促进南宁市房地产市场平稳健康的发展，南宁住房公积金管理委员会紧急出台了《南宁住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》。
变化一：有条件的放开二套
1、职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。
2、职工个人及家庭已使用一次住房公积金贷款并已结清的，目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。
首先，是以家庭户为单位，已婚的按照夫妻双方名下的房产进行认定，如果名下只有一套房子，并且房屋面积在120㎡（含）以内的，可以申请第二套公积金贷款。
其次，名下的房产是指在申请住房公积金贷款时在南宁市行政范围内（含五县）拥有的住房，如果名下的房产不在南宁市范围内或者已经卖出，那么不在二套的范围，具体政策参考首套住房贷款。
然后，如果已经使用过一次住房公积金贷款了，但是已经结清，现在房子卖了名下没有房产或者第一套房屋面积在120㎡（含）以内的，可以申请第二次公积金贷款。
这里关于使用公积金贷款次数的认定是指在全国范围内使用过公积金贷款的次数。
最后，也是最关键的一点，第二套住房公积金贷款支持的房屋面积在144㎡（含）以内。
变化二：二套的额度及利率
职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，最高贷款金额为50万元，月还款额应不低于家庭收入的35%。1、首付的比例不低于40%，假如房屋的总价为80万元，那么首付比例要达到32万元，剩余的48万元可以申请住房公积金贷款。
2、利率上浮1.1倍，即5年以上的贷款利率为3.575%。
3、最高的贷款额度为50万元。
4、月还款额应不低于家庭收入的35%。举个例子，申请贷款的职工家庭月收入为10000元，如果申请贷款金额50万元，贷款年限20年，则等额本息还款法的月还款额为2919元，低于家庭收入的35%，是不符合审批条件的；如果申请贷款金额50万元，贷款年限15年，则等额本息还款法的月还款额为3592元，高于家庭收入的35%，可以通过贷款审批。
5、需要注意的是，具体首付款金额、贷款额度及月还款额还要根据借款申请人年龄、信用状况、家庭收入负债情况综合评定。
变化三：危旧房改造项目
购买危旧房改造住房的职工个人及家庭，属于第二套住房或第二次申请使用住房公积金贷款的，可参照本通知中第三条规定使用住房公积金贷款，不受住房面积限制；属于购买还建住房的职工个人及家庭，如未使用或者使用过一次住房公积金贷款并已结清的，可参照本通知中第三条规定申请使用住房公积金贷款，不受住房套数的限定。
简单的说，1.如果职工购买危旧房改造住房，则不受住房面积的限制，参照二套贷款政策执行；2.如果职工购买危旧房改造项目还建住房且使用公积金贷款次数不超过两次的，不受住房套数限制，参照二套贷款政策执行。
其他事项
1、南宁住房公积金管理中心铁路分中心不在本次调整范围内。
2、以上政策调整从发文之日起执行。
疫情仍未结束，防控不可放松，目前南宁住房公积金管理中心贷款服务部仍只接受预约受理业务，想了解二套、二次公积金贷款政策详情的职工可拨打12329热线进行咨询或预约办理业务。
图文来源：南宁住房公积金管理中心、广西新闻网
统筹编辑：neo
编辑整理：neo
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