农村“两权”抵押贷款：解决农民贷款难了吗？，下面是原味农经给大家的分享，一起来看看。
农村房屋银行抵押贷款
#三农高质量创作大赛第四季#
一、缺乏抵押品是农民贷款难、进而制约我国现代农业发展的重要原因古典经济学认为，土地、劳动力、技术和资金是必备的生产要素。英国著名的古典经济学家威廉·配第就曾经说过，土地是财富之母,劳动是财富之父。而随着现代生产关系的不断变化，资金在促进生产规模的扩大和粘合土地、劳动力以及技术等其他生产要素中起着越来越重要的作用。据银保监会数据显示，截至2021年末，银行业涉农贷款余额43.21万亿元，其中，农林牧渔业贷款4.57万亿元，农用物资和农副产品流通贷款2.71万亿元，农产品加工贷款1.2万亿元。普惠型涉农贷款余额8.88万亿元，较年初增长17.48%，超过各项贷款平均增速6.18个百分点，其中，单户授信500万元以下的农户经营性贷款余额6.07万亿元，较年初增长16.47%。尽管如此，贷款难仍然是制约我国现代农业发展的重要原因之一。以2021年为例，全年银行贷款总余额为198.51万亿元，而涉农贷款余额仅为43.21万亿元，仅占21.76%，而这其中还包括农产品价格、流通等领域的涉农非农贷款，真正用于农业、农村和农民“三农”领域的贷款不足50%。缺乏抵押品是农民贷款难的根本原因之一。从本质上讲，银行都是企业，它通过储蓄和贷款之间的息差来获得利润，为了保障放贷风险的最小化，银行普遍要求实物资产抵押，以便在不能收回贷款时能通过抵押品的拍卖来最小化企业的损益。但在农村，由于产权设置的原因，农民普遍缺乏可以用于抵押的实物资产，这是农民贷款难进而制约现代农业发展的重要原因。二、为缓解农民贷款抵押品缺乏的难题，有关部门先后出台了实施“两权抵押贷款”的文件并取得了很好的效果为了缓解农民贷款缺乏抵押品的难题，发挥金融在农村经济发展中的引领作用，充分实现农民的土地财产权益，国家在2015年8月10日出台了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）的文件，全国232个县（市、区）和59个县、（市、区）分别承担农村承包土地经营权的抵押贷款和农民住房财产权抵押贷款的试点任务，部分地方为双试点地区，暂停执行《担保法》和《物权法》有关耕地、宅基地抵押的规定，探索“两权抵押贷款”以期取得可推广、可复制的经验。在此基础上，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。分别从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。截止到2018年9月末，全国232个试点地区农地抵押贷款余额520亿元，同比增长76.3%，累计发放964亿元；59个试点地区农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。两权抵押贷款试点有效激活了农村资源要素，改善了农村金融环境，促进了农村土地“三权分置”改革的深入推进，但也存在一些问题。三、两权抵押贷款试点中存在的问题：两权抵押贷款没有能方便群众一是保护农民的利益与提高抵押贷款的效益难以平衡。国家要求在抵押贷款中要保护农民的土地财产权益和尊重农民的知情权，要在尊重农民意愿的基础上对两权发放抵押贷款。但由于耕地细碎化，一个经营者可能对应着很多个农户，因此事实上难以落实保护农民的土地财产权益和知情权。二是两权价值评估体系缺乏。价值评估是抵押贷款的前提，这不仅关系着农民的利益保护，也关系着金融机构的风险防范。但由于土地市场缺乏，农村土地价值尤其是住房财产价值难以显化，对土地经营权及其地上附着物以及房屋评价缺乏具体的操作规程，评估价偏低，难以实现农民贷款需求。三是抵押品难以处置的问题。由于经营权是附着在承包权上的财产权，因此债务人如果到期不能清偿债务，银行等债权人难以拍卖其经营权；而由于实现房地不分离原则，农民只有房屋所有权而只有宅基地使用权，因此住房抵押贷款到期不能偿还也难以拍卖抵押品。四、解决之道不难看出，两权抵押贷款并没有从根源上解决农民贷款难的问题。2022年中央一号文件提出要发展农民信用贷款。为此，因对农民进行信用评级的基础上，通过联合信用的方式对一定组织内有贷款需求的农民发放一定的授信贷款，但其他农民承担连带责任。也就是说，以一个村为例。有贷款需求的人假设为50户，可以在评级的基础上为这50户授信贷款200万元，但其他没有贷款的农民需要共同承担贷款的发现并负连带责任。只有这样，才能发挥金融和信贷在乡村振兴中应有的作用，才能从根本上解决农村缺乏抵押而难以贷款的难题。两权抵押贷款的核心在于难以处理抵押品
农村住房抵押
经营权抵押
农村房子抵押给个人借款
是非曲直，自有检察答案。洞见真相，传递法治声音。为加强人民群众法治意识，进一步加大普法力度，杭州检察推出《杭检说案》栏目，还原案件真相，讲述办案故事，阐明案中法理，以案释法，以案警示。
“十多年了，这个结终于打开了，我愿意息诉罢访。”近日，因自己房产被冒名抵押而信访10余年的张某对滨江区检察院的检察官说。
被冒名抵押
拿不回的婚前房产
2006年，张某的妻子李某通过找人冒充张某，将张某婚前购买的房屋抵押，向银行借款25万元，张某对此毫不知情。2008年，银行向法院提起民事诉讼，法院判决抵押行为有效。张某认为房屋抵押登记不是他本人，遂提起行政诉讼，要求撤销房屋的他项权利登记行为。
案件经过一审、二审，法院均认为生效的民事判决已确认银行取得的抵押权符合善意取得要件，应予保护，判定驳回了张某的诉讼请求。张某又向法院申请再审，再审申请被驳回后，张某还是不服，开始了十余年的信访之路。
“我的房子被别人冒名抵押了，为什么要我来承担后果？”2022年9月，张某向检察机关申请监督时，表达了自己的“憋屈”。
民事、行政检察联合办案
找准案件突破口
经杭州市检察院交办，滨江区检察院行政、民事检察部门联合组成办案组。
办案组经调取案卷、多方走访，详细审查了全案事实、证据，梳理了全案争议的焦点，认为结合当时的审核惯例和技术条件，在李某提交真实材料的情况下，难以直接认定房管部门未尽审慎审查义务，故法院未支持张某关于撤销案涉抵押登记行政行为的诉请并无明显不当。
后办案组又了解到，张某和李某两人因本案心生嫌隙，在2009年由于感情破裂离婚，后又各自再婚，两人彼此存有心结，难以顺畅沟通。
释法说理解心结
一揽子化解深层次矛盾
办案组反复居间协调、多方沟通，耐心倾听张某的诉求，多次进行释法说理，引导其打开心结，消除积怨，推动解决实际问题。
与此同时，办案组多次与李某进行沟通，了解到李某愿意承担相关责任但目前经济负担较重后，为李某与银行架起了沟通的桥梁，促成双方达成一致，由李某分期免息偿还贷款。
2022年12月，李某按照调解协议归还了第一期款项，银行也将在李某偿还所有款项后配合解除房屋抵押登记。张某也同意息诉罢访，行政争议也得以化解。
办案组还针对银行及房产登记机关未实质性审查导致“冒名抵押”的情形，督促银行和房管部门加强规范登记、完善房屋抵押登记流程及规章制度，从源头上加强治理。
至此，一起历时十多年的行政争议“骨头案”成功化解，群众、行政机构、银行多方矛盾转化为多方利益“共赢”，解了法结，也解了心结。
来源： 杭州检察
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