房地产界三大金融创新：次级贷款、全租房、预售制，排名不分先后，下面是情感生活家给大家的分享，一起来看看。
购房贷款有几种
所谓房地产泡沫本质上都是因为金融高杠杆而产生的债务危机，高杠杆造就的财富效应，让无数投资者趋之若鹜，但是泡沫也随之而来。
不管是美国的次级贷，还是韩国的全租房，还有中国预售制，看起来是不太一样，但是如果角色稍微换一换，就会发现其实本质是一样的。
美国次级贷中肆意借贷的是真正意义上的买房人，而韩国的全租房模式里驱动借贷的是出租房子的房东，对应中国预售制里则是中国的房地产开发商。
美国的次级贷之所以成为危机，就是因为把钱贷给了那些夸大年薪、谎报资产的买房人，甚至是那些没有收入、没有工作的买房人，银行为了规避风险，就把这些次级贷款证券化卖给投资人，投资人也为了规避风险而买了保险，而保险公司则由国家信用背书。
这些环节环环相扣，看起来都没有风险，因此大家使劲贷款，拼命负债，反正只要房价上涨就没事，但是最终引发的次贷危机却发展成为全球的金融海啸。
韩国的全租房则是在房东的免租金诱惑下，租房人通过贷款给出房款50%以上的租金，然后住满2年就可以再把租金全额返还。而房东拿着资金又可以再贷款买2套房子，以此类推，最后很多房东手里有上千套房子。
看起来房东、租客、银行都有受益，但是随着美国不断加息，韩国也跟进加息，结果当租房人期满不再续约的时候，房东已经拿不出钱来返还了，于是只有卖房子，最后引发房价大跌。
中国的预售制则是买房人是正常贷款买房，即使房价高一些也无妨，但是开发商拿着房款继续拿地，实现所谓的高周转，这样就加大了杠杆，当地产商暴雷的时候，就留下了一地的烂尾楼。
这样的角色在美国是购房人，在韩国是房东，在中国是开发商，实际上这些人在拼命负债，甚至远超过自身净资产的负债，来赌博房价永远无限上涨。
泡沫虽然可怕，但是之前却造就了房地产市场的空前繁荣，泡沫让大多数人濒临破产，却让少数人受益匪浅。
本质上都是债务危机，当债务人的债务水平超出了其负债能力，于是债务人摆烂，导致信用塌方。
当房价不断上涨的时候，这种高周转能玩的开，不管怎么折腾，不管放大几倍杠杆，总能赚到钱，但是如果房价不涨了呢？危机就爆发了。
还有专家不断炒作预售制是金融创新，是有积极意义的。其实问题的根本原因并不是预售制，香港是预售制的祖宗，但是香港却没有烂尾楼。
问题的原因是开发商的债务危机，而预售制却没有把开发商关进规则的笼子里，而是任由其债务泛滥，是开发商把预售制玩坏了。
美国次级贷和韩国全租房都爆了，但是预售制带来的问题现在也很难解决，只能说现在还在挽救房地产，不过希望不大了。
房子贷款有几种类型
我们买房都知道使用公积金贷款利率是最低的，而公积金则是企业和职工共同缴纳的长期住房储蓄金，实际上来说会根据单位性质不同分为三种类型。小陆会给大家详细介绍三种住房公积金的区别，只有了解具体情况才能办理贷款不迷路。
从字面上就可以看出来，国管公积金指的就是由国家单位管理和办理的公积金。而具体指的就是各类国家之家控股和参与决策的国企、例如电网、水利、石油石化、烟草等等。
另外国家单位指的则是国家级公务员，例如中央国家机关单位及在北京的单位等国管单位的相关职员交的长期性住房的金额就属于国管公积金。
区分是否为国管公积金还有一个简单方法，那就是申请贷款时，如果资料表一栏内“个人登记号”是以509和502作为开头的话，那么这个人公积金账户就属于国管。
国管公积金申请贷款也有些差异，它需要在公积金账户余额至少有5万元时才能申请。如果是首套房贷款，账户余额不足7万元均按照7万元计算，而最高可贷款额度为120万元。
二、中直公积金中共中央直属机关分中心缴存住房公积金简称为中直公积金，需要注意的一点就是，国管公积金内已经是包括了中直公积金的。不过缴纳该类公积金的单位比较特别，例如中央委员会、财务部、纪检委等等。
而中直公积金办理住房贷款是和缴存基数有关的，一般来说最低和最高额度分别为缴存基数的一倍和三倍。
最后一种就是最常见的市属公积金了，大部分人缴纳的也都是该类公积金。注意市直、市政指的都是该类公积金。地方事业单位、政府机关、各类企业等职工缴纳的都是市属公积金。
一般来说市属公积金是按照企业缴纳一半，员工缴纳一半这种方式共同进行缴存的，不过政府单位职工由单位所缴纳的那一部分会稍微多一些，自己交的要少一点。
市属公积金贷款额度以及贷款方式地方会推行不同政策，就以长沙为例，长沙市属公积金可贷款额度为缴存余额的的16倍。可贷款金额能占房贷比例的75%至80%，最高贷款额度为70万元。
而且夫妻双方公积金账户是可以共同申请房贷的，如果申请公积金贷款时，账户余额在43750元及其以上的话，那么就能够申请满最高70万元贷款额度。
公积金存在的意义就是为帮助职工改善住房需求，能够以更小的代价购买个人居所。它们之间主要的区别就在于缴存单位、主管单位、最高可贷款额度等等，实际上都是要用到房贷上面的。
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