“接力贷”成购房新渠道，有哪些问题要注意？| 新京报专栏，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
商业贷款 接力贷
某售楼处中摆放的楼盘模型。图/IC photo
近日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。
北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
据媒体调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。
事实上，今年4月，广州就传出有银行启动“接力贷”的消息；6月，广东珠海推行的公积金“接力贷”也曾引发市场关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。
这些地方推出的“接力贷”略有差异，但其主要的意义是符合条件人群购房和借款时，能够享受房贷方面的优惠，如更高的贷款比例、更优的房贷利率。
从这一点上说，“接力贷”作为纯属双方自愿才能办理的新生事物，对购房刚性需求族来说，提供了一个新增选项，更能减轻其资金压力，是一件好事。
与此同时，对于名下已经有房产的一族而言，“接力贷”通过父母来购房和贷款，也增加了投资房产的可能。因此，在“房住不炒”基本政策没有变化的现实背景下，需要对这一倾向有所警惕。
而且，对于这部分人群来说，如果已有房贷尚未还清，又上马“接力贷”，也必然面临更高的还款义务，也当量力而行。
“接力贷”的模式，比一般贷款模式关系更为复杂，借款人在决策时，也需要提前约定好权利义务，以免家庭内部发生矛盾。
毕竟，“接力贷”至少涉及两代人，作为房贷又是长期贷款，办理了之后不能随便反悔。价值观难免有差异的两代人，要提前沟通好，免得随着履约周期的推进而出现问题。
此外，报道中提到，关于贷款年限，以90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限，例如父母今年65岁，则贷款年限为25年。
客观地说，不能排除老人在还贷期届满前就去世的可能性。此时，还款义务会单独落在子女身上。这对于比较依赖老人的月收入去还贷的家庭而言，需要对此有所预期和应对。
需要注意的是，“接力贷”的对象是老人，“接力贷”对应的房产也是登记在老人名下的。而我国实施的是默认的法定继承制度。即一个人去世后，遗产默认由死者的配偶、父母、子女继承。
因此，子女成为共同借款人甚至实质的唯一出资人、还款人，也并不会自动成为房产的共同所有人或理所当然的唯一继承人，而可能需要与其他法定继承人平分。
人们当然可以通过遗嘱来决定房产的归属，对房产这样的大额资产，实施公证遗嘱也是一个办法。但作为房主的老人，也有权立遗嘱把房产给共同还贷的子女以外的人。
尽管，任何继承房产的人均需继承死者对银行的债务即房贷还款义务，而不能只拿利益；但这种情况的存在，仍然是“接力贷”可能面临的最大不确定性。
此外，“接力贷”同样为小夫妻双方家庭的关系处理提出了新命题，也有多方面因素需要事先有所考量。
以前双方家庭支援小夫妻的资金，最后都沉淀在小夫妻共有的房产中。鉴于大城市的超高房价，以一方父母的名义买房和借贷，小夫妻共同承担接力贷，另一方父母提供支援，也不失为一种方案。
但此后，倘若小夫妻关系破裂，非房主方就会陷入被动。这就需要在办理“接力贷”时，提前约定支援资金的属性是借款还是赠与，需要留下合同约定或书面证据。
总而言之，“接力贷”作为新生事物，在当前市场形势下值得肯定，其后续能否满足特定刚需群体的购房需求，也值得观察。
由于“接力贷”设置了一定门槛，需要符合相应的条件，其不会导致房市大起大落。但对绝大部分办理“接力贷”的家庭而言，这仍然会是一件大事，值得当事人审慎。这既包括对是否要借款、借多少款的思量，也包括就此对家庭关系作出合理安排。
撰稿 / 缪因知（学者）
编辑 / 徐秋颖
校对 / 吴兴发
什么是接力贷合力贷
中新经纬2月22日电 (魏薇)继“百岁贷”、“接力贷”之后，“连心贷”也火了。近日，有媒体报道称，农业银行针对雄安购房者的商业贷款推出了“接力贷”和“连心贷”。“连心贷”主要以未婚男女朋友作为共同还款人。
22日，中新经纬拨打了农业银行雄县支行的电话，工作人员表示，没有接到任何关于“连心贷”产品的相关通知。不过，农行在线客服表示，“接力贷”和“连心贷”均为农行个人住房联名贷款，商业推广名为“联名贷”。
来源：农业银行APP
有律师认为，近期为了刺激购房消费，一些地方或银行出台了一些吸睛的产品或信贷政策，也引起了大家的热议。在面临这些产品或政策时，务必要理性，在坚持“房住不炒”的大前提下，充分考虑自己资金能力和未来规划，不要冲动消费。
“连心贷”早已问世
“连心贷”并非新鲜事物。早在2014年7月，农行官网上就曾发布一篇名为《个人住房贷款“贷”出品质生活》的文章，文中便提到了“连心贷”。
该文章写道，“未婚的男女朋友可以作为共有权人一起申请贷款，并一起作为新房的所有权人。这样的贷款产品，也可以让双方的权利和义务更加平等明晰，少了不少还款方面的压力。客观上，也能减少不少日后可能产生的矛盾。”
2022年11月30日，贵阳市人民政府金融办官微也发布过农行贵阳分行的团购房活动优惠政策，在特色产品中介绍了“连心贷”产品——“如借款人收入还贷比不足，我行有特色贷款品种‘连心贷’。”
2月22日，中新经纬咨询了农行在线客服，据介绍，个人住房联名贷款，是指两名自然人作为共有权人或共同借款人向农业银行申请的用于购买住房的贷款。商业推广名确定为“联名贷”。“联名贷”主要包括“接力贷”和“连心贷”两种类型。
而“连心贷”是指为明确婚前财产归属或增强还款能力，未婚男女朋友作为共有权人，由双方或者一方申请的住房贷款。
据悉，申请“连心贷”的，房屋买卖合同中登载的买受人应为男女双方，所购住房应归属双方共有，既可由男女双方作为共同借款人申请贷款，也可由一方单独申请贷款。一方单独申请贷款的，另一方应作为连带责任保证人，在贷款存续期间承担连带责任保证担保。
男女朋友如何界定？
在“连心贷”相关话题冲上热搜后，有网友脑洞大开提问，男女朋友关系是如何界定的，怎么去证明？
对此，农行客服人员表示，对于申请“连心贷”的，男女双方应提供未婚书面声明和恋人关书面声明；对借款人户口簿或个人征信报告中婚姻状况登记为“已婚”的，应要求补充提供离婚证/离婚判决书/配偶死亡证明或其他能够证明其未婚的合法性文件。
易居研究院研究总监严跃进指出，“连心贷”实际上是把未婚男女朋友作为共同还款人，其目的就是增加购房者的贷款额度、减少贷款方面的违约风险。若是夫妻或家庭成员作为共同还款人都可以理解，但是未婚男女朋友作为共同还款人，很容易引起大家的顾虑和质疑。
“从中国目前对于购房者婚姻状况的情况看，只有单身、结婚、离异等几种证明，而在男女朋友关系的身份证明上，似乎是没有可查询渠道的。”严跃进说。
中新经纬还注意到，早在2019年，就有网友提问，如果办理了“连心贷”最后没有结婚怎么办？王玉臣分析称，如果分手，房产的分割首先是约定优先，比如在买房时约定清楚各自的份额，分手时可以按照约定执行。在没有约定的情况下，一般要综合考虑具体的付出，以及法定的因素。
“这种做法无疑是为了推动购房消费，进一步刺激楼市交易。从积极的一面来看，确实可能会增加购房者的贷款额度、减少贷款方面的违约风险。但是，这种做法利弊皆有，作为购房人，还是要慎重选择。”王玉臣说。
招联首席研究员董希淼对中新经纬表示，“接力贷”“合力贷”“连心贷”等产品，对银行来说风险整体可控，但对借款人有一些法律风险。
董希淼指出，在目前情况下，银行适当调整住房信贷政策是可以的，但要注意合理适度，在坚持“房住不炒”的前提下，满足借款人改善住房需求、改善居住条件等基本需求，不能过度。
有何风险？
在现实生活中，“连心贷”还存在着种种风险。
北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，一是男女朋友关系的不稳定因素。没有结婚证这个红本的保护，随时可能会面临分手的风险。这种关系本身就是一种相对薄弱的关系，一旦共同购房、共同贷款、共同还贷，势必把两人紧紧绑在一起。如果最后两人并没有走到婚姻殿堂，未来的还贷、产权归属、出资退出，都会有很多的麻烦和风险。
二是贷款偿还问题。这种贷款实际上是共同贷款，当共同贷款人因为各种原因，不及时还款的时候，自己如果不想征信有问题，就需要替其他人还款。毕竟在贷款时，所有的共同购房人之间是连带责任。这种做法会降低银行的风险，但是会增加贷款人的风险。
三是分手时难以退出。如果未来两人分手，一方想退出，除非提前偿还剩余全部贷款，否则银行是不可能同意的。
四是房屋产权份额纠纷。如果提前约定不明，还可能出现份额不清的纠纷等等。
王玉臣建议购房人，在面对这类贷款产品的时候，不仅仅要考虑是银行审批通过放贷的问题，更要充分评估两人的感情，充分考量未来的购房合同履行、未来的按揭贷款偿还等问题。最好提前签署书面的内部约定协议，对各自的出资、份额、违约责任、退出机制等等详细地约定清楚。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新经纬APP)
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责任编辑：李中元
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