按揭转按揭的陷阱你知多少，一文揭开其面纱，下面是子枫房产避坑聊给大家的分享，一起来看看。
按揭贷款换银行
昨天，一个朋友说他看到了许多银行按揭转按揭的视频，他前年购买住房时贷了300万，利率在5.6%，一个月都要还17000多，若如视频所说能转按揭的话，一个月可以省下3000元左右，这对他来说压力减轻了不少。问我是不是真的能转换。
其实，今年下半年以来，利率不断下调，让许多房货利率在高位的人心里憋屈。于是，金融中介抓住了背着房贷的人心里矛盾，想从中捞一笔，就大肆宣扬高利率可以转换成低利率，可帮有房贷的人省几十万甚至于百万。就这样，视频在整个网络走红，使许多有房贷的有了欲欲一试的冲动。
银行真的有这项业务吗？据我了解，过去没有，现在也没有。在银行工作的一些朋友也证实目前银行没有按揭互转业务，并且早在2019年8月，央行曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，有哪个商业银行敢顶风作浪违背央妈的旨意呢？再说，这种银行互挖“墙脚”恶性竞争扰乱金融市场秩序的事，银行会去做吗？
我记得兵法有一句叫做:“诱敌深入，合围、歼之”。银行互挖墙脚转按揭是金融中介为了吸引客户而下的“饵”。先让有住房贷款的人看到了利益，觉得转按揭划算而对他们咨询，金融中介摸清了客户的想法和需求之后，把客户约到公司，根据不同客户的情况制定不同的方案，对客户进行忽悠和诱导。若客户坚持指定转按揭，中介人员会对客户说:“很抱歉，您咨询迟了一步，银行刚刚收紧，暂时没名额了。不过您可以转经营贷或者大额消费贷，您放心，公司会尽所能帮您做好，并且可以做到比房贷利率还要低。”
在金融中介人员轮番的“糖衣炮弹”轰炸之下，客户失去了理智的考虑，草草地与他们签上了合同。他们的目的只有一个，以银行之间的按揭互转为诱饵，把客户往经营贷和消费贷上引，然后从客户口袋里掏服务费、垫资费、维护费等费用。至于往后的风险，他们拿到钱后哪里还管你以后的事。
做过按揭的人都知道，做按揭需要网签合同、交易合同、税费票据、房产证、个人信息等一切文件资料，而按揭转按揭是不具备这些条件的。银行也不会先把钱给你去解押之后再来做抵押的，银行不可能去冒这么大的风险。
那么，转经营贷和消费贷有哪些风险呢？
先说说消费者贷吧！
消费贷顾名思义是以平常消费为主的贷款，一般消费贷的额度都不高，几十万而已，想要盖上房贷是很难的，唯一的办法就是做大额度的消费贷。这个得有担保，必须找担保公司或者是当事的金融中介为你担保。不过你得先找一笔过桥资金把房子解押出来，然后把它质押给担保公司或者是当事的金融中介手里增信，这个风险不用多说，相信大家都知道。
转 经营贷有以下三点风险
一: 付了费用还得自担风险
转经营贷需要有两家公司，若自身没公司的话需要中介机构从中帮助买壳和维护，除了要交服务费之外，还有垫资费、公司维护费等费用，少说也要七八万以上。顺利办好还好，若当中出现任何问题，中介机构立即与你撇清关系，风险还得自担。
二: 期限短，成本高
经营贷一般最高为10年，相比房贷期限30年来说，表面上利率低了很多，但期限短还贷压力自然也不小。若当中经济出现了问题，到期无力偿还，房产就会被查封拍卖的风险。
三: 房贷被提前收回的风险
自身没有公司，靠中介公司帮助伪造材料套取经营贷已属于违法行为，而国家对经营贷违规入市管控又很严，一旦被查出违规套取经营贷，房贷不仅将被提前收回，当事人也要被追究法律责任。
中介机构为了从你口袋里掏出钱，会不择手段忽悠客户，诱导客户，对客户不利的只字不提。就算客户知道其中存在着风险，只要到中介公司去，他们会告诉你，“他们背后有人撑着，不会有事，办了很多了都没出过问题。他们会拍着胸脯向你保证，让你放下所有的戒心。”不过事实证明，一旦出问题，一切结果还得由客户自担。
所以，短视频平台上的东西看看就好，不要太过于相信。天上不会掉馅饼，就算真的有馅饼掉下来也不会砸到你头上，你不会成为最幸运的那个人。
按揭中途换银行划算吗
坐标深圳。
很多客户对房产抵押贷不了解，习惯性的认为还在还银行按揭款的房子就不能做房产抵押贷，实际上按揭中的房子完全是可以做抵押贷的。
一套房能否做抵押贷的前提条件是有房产证，也就是说未出房产证的房子是无法做抵押贷的。
除了有房产证这个前提条件外，只要房子还有空间可贷就都可以做抵押贷。
因为一般抵押贷额度并不是市场价来决定的，而是根据评估价或者指导价一定的比值来确定可贷额度。
以深圳为例，一般是评估价7成或者是指导价9成，取低原则。
比如一套房产评估总价500万，指导价450万，按照评7指9来算，按评估价能贷350万，指导价405万，这种情况下这套房子抵押贷就只能贷350万。当然评估价因为评估机构的不同有一定的浮动空间。但总体相差不大。
这套房子，如果业主还欠银行按揭款350万，抵押贷可贷总额也才350万，因为抵押贷需要赎楼还清银行按揭欠款。这个房子就没有空间套现了。
那么什么情况下适合做抵押贷呢？，一般有如下三种情况适合做抵押经营贷。
第一，如果业主做抵押贷的目的是减轻目前还款压力，或者说需要部分资金周转，我们通过渠道，尽量把评估价拉高，这样就还有部分套现空间。因为抵押贷很多都可以做先息后本还款方式，前期每个月都只需要还利息，最后才需要还本金，而抵押贷利息又明显低于房贷，所以就能实现大幅减轻目前还款压力的目的。
比如深圳前两年普遍房贷利率在5.0左右，欠银行贷款300万，20年等额本息还款，月还款将近2万，
转换成抵押贷300万，先息后本，随借随还，每个月还款8790，前期每个月减少月供1.1万，可以大幅缓解短期资金压力。
尤其是现在房产市场普遍不景气情况下，短期难转手又面临高额月供，一旦收入不稳定就会面临较大还款压力。
这种方式就能够很好的解决这个问题，如果后续房价回暖能够保值增值，可以通过卖掉房子来实现还本。
第二，如果业主做抵押贷的目的是平转降息，即使已经没有套现空间仍然是可以做的。
这种适合房贷利率较高的客户群体通过较低的抵押贷利率实现降低总利息和减轻月供压力目的。
比如，房子银行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5，如果转换成抵押贷300万，年化3.7，存在1.8的利率差，300万一年可以省5.4万利息，10年能省54万。20年30年省的更多。
当然房贷相比抵押贷最大的优势是贷款周期长，而抵押贷普遍在3-5年，长点的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年这么长周期的授信的的抵押贷中途都是需要还本过桥再续贷的。
比如3年内需要一次性还本续，或者5年一次还本续贷，它的风险在于如果银行不续贷，客户短期内就面临高额的还本压力。
另外一个风险点在于利率变化，比如今年跟银行做抵押贷利率年化3.7，授信10年，每3年一过桥续签，3年后跟银行续签时是要以当时银行抵押贷利率为准的，并不意味着授信10年就一直是3.7年化。未来利率可高可低，长期看趋势是向下走的。
需要说明的是，只要客户正常还款，征信负债和逾期没有大幅度增加，银行一般都是愿意续贷的，因为银行放贷也是为了盈利，正常合作的优质客户银行是非常愿意继续合作的。
最坏的情况是被银行抽贷或者不续，在这种情况下可以找其他银行继续做抵押贷。
只要不是太大的问题一般经过渠道包装后是可以继续做的。
第三，房子有可贷空间情况下，可以通过抵押贷套现。
比如全款购买的红本在手房，或者是首付比例较高的房子，还有就是已经升值的房产，只要是经过评估后仍然有套现空间就可以做。
比如房子还欠银行200万，但抵押贷能贷500万，这样就有了300万的现金可使用。
其实很多深圳的业主都是通过抵押贷去套现的。有些客户会问抵押贷套出来的钱能用来买房吗？能用来还债吗？能用来投资吗？
这个问题我在另一篇文章中有详细讲述过了，简单来说，名义上肯定是不允许的，但现实中，通过合理方式的规避，是基本不存在问题的。现实中绝大部分抵押贷都是以这种方式去进行的。
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