2022年房屋买屋买卖合同审判研究报告，下面是盈科深圳律师事务所给大家的分享，一起来看看。
个人一手住房贷款合同
前言：对最高法院、广东省高院及深圳中院民事判决的全面和深入研究，一直以来是本团队的重要之事。这些经典案例成为我们反复咀嚼的精神食粮，裁判是有规律的，规律是可以研究的，从这些裁判文书之中研究出法官裁判的思维。本团队经过二个月的研究学习，从中挑选一些实践房屋交易环节容易出现问题的经典案例，并经过系统整理归纳后，最终形成《最高法院、广东省高院、深圳中院2022年房屋买卖合同纠纷案件审判研究报告》，以供大家探讨交流。
样本说明
1.文书裁判时间：2022年1月1日至2022年12月31日
2.检索时间：2023年1月16日
3.案例来源：威科先行法律信息库
4.检索条件：
【法院】最高人民法院（以下简称“最高法院”）、广东省高级人民法院（以下简称“广东高院”）、深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）
【案由】房屋买卖合同纠纷
5.案件数量：134
因裁判文书上传具有一定的滞后性与连续性，本次报告只分析2023年1月16日前公布的裁判文书案例，该时间点之后再上传的新案例不在分析范围之内。下文各图表以该时间点数据生成，之后新上传案例不在分析范围之内。
综合数据分析
经上述检索条件检索，本次检索共获取了134篇裁判文书。其中，最高人民法院共16篇，广东省高级人民法院共25篇，深圳市中级人民法院共93篇。
一、最高人民法院案件情况分析
最高人民法院的16篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书2篇，裁定书14篇；从程序来看，二审案件2篇，执行案件4篇，再审案件9篇；从裁判结果来看，再审维持原判6篇，驳回申请4篇，提审/指令审理3篇。
二、广东省高级人民法院案件情况分析
广东省高级人民法院的25篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书23篇，裁定书2篇；从程序来看，25篇均为再审案件；从裁判结果来看，再审维持原判2篇，再审改判23篇，再审改判率高达92%。
三、深圳市中级人民法院案件情况分析
深圳市中级人民法院的93篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书64篇，裁定书28篇，调解书1篇；从程序来看，一审案件5篇，二审案件88篇；从裁判结果来看，二审维持原判59篇，二审改判13篇，撤诉10篇，发回重审5篇，一审驳回起诉1篇，调解1篇。
一、开发商提供的样板房、销售广告和宣传资料是否成为合同的组成部分，存在不同观点。
【裁判观点1】商品房“直驳地铁”的销售广告和宣传资料内容不属于开发商商品房开发规划范围内，该等销售广告、宣传资料不构成要约，属于要约邀请。
案例案号：(2021)粤03民终33058-33075、34120号
深圳中院认为：销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,但在同时满足①在商品房开发规划范围内；②说明和允诺具体确定；③对商品房买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约，三个条件缺一不可。
本系列案中，①涉案广告宣传中所称的“地铁直驳”工程并非在诉争房屋所在的商品房开发规划范围内，系红线之外的设施，受政府规划安排等不确定因素影响，该工程最终能否建成客观上不为开发商所控制；②现无证据证明开发商对上述工程的建设方案、建成时间等相关事项向购房者作出过明确、具体的承诺；③购房者并未提供充分有效证据证明“直驳地铁”等广告内容对涉案商品房买卖合同的订立及房屋交易价格的确定产生重大影响；④购房者在涉案房地产买卖合同及补充协议的落款处均已签名确认，且上述条款亦不存在法定无效情形，视为购房者已阅读并知悉该合同及补充协议等内容，其应承担由此产生的相关法律风险。因此，上述“直驳地铁”等广告内容并不符合上述司法解释规定的构成“要约”要件，不构成本案要约。
类似观点还可见：（2021）粤03民终6329-6337号、(2021)粤03民终29526号
【裁判观点2】案涉房产系别墅，宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层为案涉房产的组成部分应视为当事人缔约时的真实意思表示，依法应当视为合同内容，构成要约。
案例案号：(2021)粤03民终25383号
深圳中院认为：案涉商品房预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料及样板房对案涉房产的地下室和地下的夹层明确直观地进行了展示，样板房包含了地下二层，该展示足以让购房者形成在购房后可独占使用地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成重要影响。虽然预售合同中未约定车库所有权归购房者所有，但金地公司在交付涉案房产时，已经按照样板房显示的地上三层和地下二层并有独立车库的状态交付，根据该事实足以认定金地公司的广告和宣传资料系合同内容的一部分。金地公司应当交付符合双方合同约定且合法的房屋，但涉案房屋的地下二层交付后被相关行政部门因认定违法搭建而强制拆除，因此，金地公司并未按照双方合同约定向购房者交付合同约定的房产，法院酌定金地公司按照涉案房产购房总价款的30%向购房者赔偿损失。
类似观点还可见：（2022）粤03民终22520号、(2022)粤03民终6418-6471、6544号、（2021）粤03民终7377号、（2020）粤03民终25818号。
二、开发商受疫情、恶劣天气、政府命令等因素影响的逾期交房违约责任问题
【裁判观点3】疫情发生之后签订的房地产买卖合同，开发商已具备预见疫情对交楼时间可能造成的影响，无权再以疫情为由免责；疫情发生之前签订的房地产买卖合同，应考虑疫情作为不可抗力事由对逾期交房的影响，法院酌定扣减30天逾期交房时间。
案例案号：(2022)粤03民终9524-9545号
深圳中院认为：对于疫情一级响应启动后签订的合同，山厦公司已具备预见疫情对交楼时间可能造成的影响，故山厦公司应严格按照其在2020年1月23日后与买受方对交付时间的约定履行合同义务，无权再以疫情为由提出免责和减轻违约责任的抗辩；对签订时间早于2020年1月23日的预售合同，因签约时双方尚无法预见新冠疫情对合同履行可能造成的全部影响，原审法院酌情扣减30天的逾期交房时间，相当于变更了合同中关于交楼之合同义务的履行期限，上述处理符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定，符合各案的实际情况和公平原则。另外，虽涉案楼盘已于疫情发生前封顶并完成了设备安装和室内装修工作，并不意味着山厦公司已完成了房屋交付前的全部工作，不能以此为由否认疫情对涉案房屋交付整体进度的影响。
类似观点还可见：(2021)粤03民终12054号。
具体详见：公众号“晓京说法”之中笔者于2021年11月执笔的《预售商品房延期交房的常见问题解析》链接为：https://mp.weixin.qq.com/s/GDsBoLKIyF5N_9FHeumD0A、https://mp.weixin.qq.com/s/J9U3DKHNe4Mz435DyI-9kg、https://mp.weixin.qq.com/s/HMWKBh90TpMiDkTwfn0F5g
三、开发商逾期办证的违约责任问题
【裁判观点4】逾期办证违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，双方房地产买卖合同约定的开发商逾期办证违约金标准过低，不能体现违约金的补偿性和惩罚性的，应依法予以调整。
案例案号：(2021)粤民再236号
广东高院认为：案涉合同约定的逾期办证违约金数额为曾某已付房价款的0.1%，该违约金数额为固定数额，与新鸿源公司的迟延履行期间无关。在新鸿源公司长期迟延履行约定义务的情况下，虽曾某未能提供证据证明其因新鸿源公司违约所受损失的具体金额，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，新鸿源公司的上述违约行为对曾某行使物权必然有影响，亦会造成损失，案涉合同约定的与迟延履行期间无关的违约金数额显然不能体现违约金具有的补偿性和惩罚性的功能，不足以维护曾某的合法权利，依法应当予以调整。综合考虑曾某因新鸿源公司违约所受到的影响以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素,法院酌定将合同约定的以593106元的0.1%支付违约金，调整为以593106元为基数按年利率2％的标准计算违约金。
【裁判观点5】以合同附件形式对合同正文中不动产权证的办理义务另行约定，法院认定合同附件约定的开发商仅负有完成初始登记及协助办证义务有效。
案例案号：(2022)粤03民终19211号
深圳中院认为：双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同正文第二十一条约定：“出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”；合同附件五第十一条约定：“出卖人应在本房地产交付买受人之日起360日内完成本房地产项目的初始登记。本合同第二十一条第二款修改为：出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起360日内配合（仅包括通知、提供出卖人资料）买受人办理《房地产证》”。法院认为，根据上述约定，在润科公司完成初始登记后，潘某应自行办理房产证，润科公司仅需履行协助义务（仅包括通知、提供资料）。在潘某没有证据证明润科公司拒绝履行协助义务的情况下，潘某请求润科公司支付逾期办证违约金，没有事实依据，法院不予支持。
四、争议管辖权问题
【裁判观点6】合同实际签订地与合同中约定的合同签订地不一致，以约定的签订地作为双方的协议管辖约定，约定的签订地的人民法院对案件享有管辖权。
案例案号：(2022)最高法民辖55号
最高院认为：本案中，链家高策公司与宇晟公司签订的《项目销售合作协议》约定“发生争议可提请本协议签订地人民法院提起诉讼”、“签订地点：成都市金牛区”，上述约定系链家高策公司与宇晟公司的真实意思表示，并不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定。尽管可能存在着实际的合同签订地与约定的合同签订地不一致的情形，但链家高策公司与宇晟公司作为民事主体，约定实际合同签订地之外的地点作为合同签订地，系自行决定如何行使诉讼权利的行为，属于协议管辖。
五、诉讼时效问题
【裁判观点7】信访、举报构成诉讼时效中断，需证明参与信访、举报行为，且在信访、举报过程中主张过相应具体权利。
案例案号：(2021)粤03民终29527号
深圳中院认为：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020年修正）》第十二条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。此处强调权利人提出请求，方可构成诉讼时效中断的事由。本案中，杨某、李某提交的证据仅反映小区其他业主向信访部门反映情况的事实，其补充提交的视频资料因无法辨识拍摄的时间、地点，故无法据此认定杨某、李某曾自行向相关部门提出诉求。
二手房屋买卖合同纠纷主要裁判观点下文将从合同效力问题、责任承担问题、事实认定问题、特殊房屋买卖合同纠纷四方面对法院观点进行归纳及搬运。
一、合同效力问题
（一）夫妻一方擅自出售共有房屋时，房屋买卖合同是否有效？
【裁判观点1】夫妻一方擅自出售共有房屋，若买受人为善意第三人，则双方房产买卖合同有效。善意买受人有权请求另一方配合办理房产过户手续。
案例案号：(2021)粤03民终8178号
深圳中院认为：①关于《协议书》的效力问题，虽然梁某购买涉案房产行为发生在梁某与刘某夫妻关系存续期间，但刘某未举证证明梁某与熊某存在恶意串通损害其合法权益之情形；熊某作为善意的买受人，有理由相信梁某对涉案房产具备完全的处分权。涉案房产于2007年2月12日即登记于梁某名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，均由熊某占有使用涉案房产。现未有证据表明在该十余年间，刘某曾对熊某使用房产提出过异议、对梁某签订《协议书》予以否认。故熊某主张刘某对该《协议书》知情且同意，具高度可能性。②关于刘某应否配合办理涉案房产过户手续，如前所述，熊某为善意买受人，已依约支付《协议书》约定的房款并承担案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信。依《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，前述刘某的行为应视为熊某请求办理房产过户手续的条件已成就，刘某应配合熊某办理房产过户手续。
（二）涉港夫妻一方出售深圳房产，买卖合同是否有效？
【裁判观点2】香港实行夫妻分别财产制，房产登记在一方名下，该方有权单独处分，无需其配偶同意。
案例案号：(2021)粤03民终23646号
深圳中院认为：本案为涉港房屋买卖合同纠纷，双方当事人未协议选择合同适用的法律。案涉合同签订地、履行地均为深圳市，故本案所涉合同关系应适用与合同有最密切联系的我国内地法律审理。
根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。罗华英经常居所地为香港，夫妻双方均为香港居民，故应适用香港法律认定其夫妻财产关系。香港法例第182章《已婚者地位条例》是香港现行有效的法律，可以作为本案认定涉港夫妻财产关系的法律依据，根据该法律规定，香港实行的是夫妻分别财产制，涉案房产登记在罗某一人名下，罗某有权单独处分，无需其配偶同意。
（三）无权代理人出售房产，房屋买卖合同是否有效？
【裁判观点3】无权代理人出售房产未获权利人追认，无权代理人应承担房屋买卖合同不能履行的损害赔偿责任，但不能超过合同被追认后可获得的利益。
案例案号：(2021)粤03民终23460号
深圳中院认为：刁某以庄某的委托代理人身份与于某签订涉案买卖合同，在其未取得案涉房产权利人追认的情况下，刁某属于无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第171条规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。因此，刁某应就其无权代理行为向于某承担民事责任，该责任性质应为因无权代理行为导致房屋买卖合同未能履行而产生的损害赔偿责任。鉴于于某在缔约时明知刁某尚未取得庄容真的授权，存在过错，且刁某在合同签订当天就告知”不卖房了”，尽到了及时告知防止损失进一步扩大的义务，法院酌情认定刁某向于某赔偿损失10万元（即买方支付的小定金额）。
二、责任承担问题
（一）未签订书面房屋买卖合同但支付定金，守约方是否可要求双倍返还定金？
【裁判观点4】未签订书面房屋买卖合同情况下，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。
案例案号：(2021)粤03民终33230号
深圳中院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款、第五百八十六条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，结合本案，刘某提交的录音证据虽表明其对中介的做法有所不满，但并未明确反对亦未明确主张10万元不构成定金，也未立即将该10万元退还王某，故应认定其对10万元系定金是确认的。刘某提供了账户，王某给付了定金，依照法律规定，定金合同自实际交付时已经成立。王某、刘某虽然在是否20%定金比例和是否全款支付上存在沟通，但刘某在未得到王某明确答复不买的情况下，在极短的时间擅自退回定金并将房屋售卖给他人，致使王某、刘某商品房买卖合同未能订立，为此刘某具有一定的过错。因此，刘某应双倍返还王某定金。
（二）明显违约后，庭审中又同意继续履约的，是否仍构成违约？
【裁判观点5】房屋买卖合同一方明显违约在先，即便在庭审中明确表示愿意按原合同约定履约的，仍构成违约，需承担违约责任。
案例案号：(2021)粤03民终26578号
深圳中院认为：①《房屋买卖合同》约定的过户时间晚于办理资金监管时间。季某主张不履行在先义务，应当有确切证据证明对方具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。本院认为，双方约定的过户时间最晚不得迟于2021年3月5日，而购房政策在合同履行过程中亦可能因市场变化有所调整，季某仅依照刘某银行征信中记载的婚姻状况以及刘某名下已具有一套房产的事实，即认为刘某不具备购房资格，其依据并不充分。②关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定精神，应当考量疫情防控措施对合同当事人按照约定期限履行合同义务是否构成实质性影响。根据季某提交的隔离政策内容，其所在区域为原则上禁止离京，并非绝对限制；政策要求如需出京执行“谁审批谁负责”的原则，季某未在本案中举证证据证明其曾经提交出京申请但未获得审批同意；③诊断证明显示季某在2021年2月期间患有颈椎病、筋膜炎，但未有进一步证据证明上述症状对其履行合同造成影响的程度。季某主张因个人身体原因导致无法履行合同的举证不足，本院无法采纳。④季某在合同履行期限届满的2021年2月10日后直至收到刘某起诉状副本的2021年3月19日长达一个多月时间内，对于刘某发出的履约通知未作任何回复，既未向对方说明其个人身体状况，也未积极与对方沟通履行事宜。
本院综合上述事实与理由认为季某一方对合同无法继续履行存在明显主观过错，其行为已构成违约。一审认定有误，本院予以纠正。同时，刘某仅履行支付定金的合同义务，首期款尚未进行监管冻结，考虑到合同签订后深圳市房地产交易价格未发生明显上涨，本院根据公平原则酌情调整违约金数额按成交价5%计算为204000元。
（三）约定解除条件到期未行使，后期履约却违约，仍应承担违约责任。
【裁判观点6】约定解除条件到期后，卖方未行使解除权，而是以实际行为同意继续履行合同后，但卖方又加价且不配合买方进行首期款监管，则卖方构成根本违约。
案例案号：(2022)粤03民终10451号
深圳中院认为：双方签订的《补充协议》中约定，如疫情在2020年9月30日仍未结束，则双方协商解除合同互不追究违约责任，疫情结束以深圳市相关政府部门公布境外来深不需要隔离14天为准。双方约定的上述时间，深圳市尚未取消境外来深隔离14天的规定，按合同约定，双方可协商解除合同。但是本案中，林某在2020年9月30日后并未主张解除合同，反而要求黄某支付10万元费用以便其回国。可见，林某要求黄某支付费用回国目的是继续履行合同，而非林某主张的协商解除合同。因此，林某在2020年12月9日明确表明不加价即不同意继续履行合同，构成违约，黄某据此有权解除双方之间的房屋买卖合同关系，要求林某返还定金30万元（景盛公司在其中15万元范围内承担共同返还责任）及支付违约金。
（四）按揭贷款问题
【裁判观点7】买方首次按揭贷款未获得批准，在合同约定的期限内，买方有权变更按揭贷款银行，卖方有配合的义务。
案例案号：(2021)粤03民终20286号
深圳中院认为：①关于吴某是否有配合变更按揭贷款银行的义务。根据买卖合同的约定，双方仅就办理按揭贷款手续的期限进行限定，并未限定办理的次数，甚至约定买方无法取得贷款承诺函3个工作日补足购房款的起始时间也是以10个工作日届满后起算，而不是从银行不批准贷款就开始起算。可见岳某未能获得银行贷款审批后，要求吴某配合变更首期款资金监管及贷款银行并不违反合同约定，虽然有加重吴某合同义务之嫌，但从促进合同目的顺利实现以及并非多次变更而言，吴某应予以配合，吴某拒绝配合，属于违约行为。②关于个人征信问题。银行贷款未获得审批，根据日常生活经验法则，岳某、黄某确实存在丧失履行能力的可能，再加上双方曾两次变更合同履行方式两次，均与付款方式有关，岳某、黄某不能按《房屋买卖补充协议（二）》履行的可能性较大，此时，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，吴某享有不安抗辩权，其可以中止履行涉案合同。岳某之后提交准备好建设银行办理资金监管要求的7成、5成首付款的银行流水不足以保证能够取得贷款承诺函或涉案合同能够继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，吴某解除合同符合法律规定。
综上，由于吴某拒绝配合变更按揭贷款银行的理由并不都符合合同约定，甚至存在违约行为，而双方均未就此进一步明确和协商，岳某也一直未提供适当的担保或补足购房款，双方对于合同未能继续履行均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院认定岳某、黄某支付违约金，适用法律错误，本院予以纠正。但吴某收取的定金退还岳某、黄某。
【裁判观点8】买方变更按揭贷款银行时，已逾期支付首期款，卖方有权拒绝配合办理相关按揭手续，买方承担违约责任。
案例案号：(2021)粤03民终10777号
深圳中院认为：涉案合同约定，如盘某未能履行合同条款已致合同不能顺利完成，张某等可解除合同。依本案查明事实，盘某未依约在2020年4月20日前将首期款付至江苏银行的资金监管账户，已构成迟延支付首期款，盘某未能按期支付首期款，且未能获得按揭银行的贷款审批，其该履约情形已致涉案交易未能顺利完成，张某等的合同目的无法实现。故盘某构成根本违约，张某等主张解除合同，符合双方合同约定，亦具法律依据，应予支持。另外，盘某主张张某等同意配合其更换银行办理首期款资金监管和申请按揭贷款手续，但最终未予配合办理相关手续，构成违约。法院认为本案未有证据表明前述协商意见已取得张某等的同意，最终双方亦未签订补充协议。据此，盘某主张张某等构成违约，依据不足，本院不予采纳。
（五）交房问题
【裁判观点9】合同约定的交房条件达成之日视为卖方真正完成交房义务之日，而非仅以钥匙的交付作为卖方已交房的依据。
案例案号：(2021)粤03民终34689号
深圳中院认为：根据双方合同约定，交付房屋时应履行下列约定：甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，移交该房屋房门钥匙／门禁卡／电子密码等，并交接《房屋交割清单》及有关协议中所列物品；甲乙双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。依约双方仅有签订了《房屋交割清单》或《交楼确认书》等手续后，方完成了该房屋的交付，而非将钥匙放在管理处即完成了房屋交付。
【裁判观点10】二手房买卖合同中明确约定了房屋没有租约，不论买方购房前对房屋存在租客的事实是否知情，交房时卖方无法腾退租客均构成违约。
案例案号：(2021)粤0303民初20739号
深圳中院认为：原被告双方在案涉房屋买卖合同中明确约定了案涉房屋没有租约，如卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购买、使用该物业，则卖方应按该合同承担违约责任。根据上述约定，被告即有义务在案涉房屋交付前自行与承租人解除房屋租赁合同关系，以保证原告享有案涉房屋完整的权利。原告在购买案涉房屋前对租约是否知情并不影响被告负有的解除租约的义务，因此，法院对被告主张原告对租约知情且未提出异议的答辩意见不予采信。被告未能妥善处理其与案外人的租赁关系，导致原告无法实际占有、使用案涉房屋，构成违约，应向原告承担违约责任。考虑到被告已在2021年1月给实际居住人支付补偿、2021年3月22日向承租人发出解除合同通知等情形，法院将违约金的计算标准调整至每日万分之二。
（六）学位房问题
【裁判观点11】买受人为使用学位购买房产，出卖人不能依约交付学位给买受人使用则构成根本违约，法院支持买方主张其因无法使用案涉房产学位而让孩子转读私立小学的学费36万元。
案例案号：(2021)粤03民终29236号
深圳中院认为：本案中，杜某、赵某和柳某《二手房买卖合同》备注处特别手写注明“卖方承诺该物业小学中学学位从未被占用”，可见柳某购买涉案房产的目的在于使用该房产相应学位。现据本案查明事实，涉案房产对应的小学学位已被占用锁定，导致柳某无法使用该学位，该合同目的无法实现。故此，杜某、赵某构成根本违约，应承担相应的违约责任。柳某诉请杜某、赵某支付其因无法使用案涉房产学位而让孩子转读私立小学的学费36万元，该项诉请实为主张杜某、赵某承担赔偿损失的违约责任。
【裁判观点12】未依约交付学位使用则构成违约，合同未约定未交付学位违约金的，法院参照卖方逾期交房违约金的约定酌定违约金金额。
案例案号：(2021)粤03民终24485号
深圳中院认为：《卖方产权确认书》记明房屋有学位，但学位已被占用，故卖方已构成违约。《卖方产权确认书》记明如记载不实，按《二手房买卖合同》承担违约责任。因双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》未就学位交付违约进行约定，参照卖方逾期交房违约金的约定酌定违约金金额。
三、事实认定问题
（一）直系亲属之间房屋买卖之迷
【裁判观点13】直系亲属间签订的房屋买卖合同中，房款价并无溢价且买方未实际支付、卖方未有催款、买方亦未实际占有使用该房产，不视为存在房产买卖的真实意思表示。
案例案号：(2021)粤03民终32876号
深圳中院认为：徐某、林某以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，主张其与其子徐某1之间就涉案房产形成房屋买卖合同关系，并请求解除该房屋买卖合同关系。从本案已查明的事实来看，徐某、林某与徐某1之间仅签订了一份用于转移登记的《深圳市二手房买卖合同》，其中约定的房屋价款与该房产原登记价一致，该价格远远低于涉案房产的评估价。鉴于徐某、林某与徐某1之间存在的父母子女关系及上述已查明事实，可以推定双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，《深圳市二手房买卖合同》仅系用于转移登记之用。徐某、林某主张房屋转让交易价实际为涉案房产的评估价格，但其就此并未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。因不存在真实的房屋买卖关系，因而对于徐某、林某解除涉案《深圳市二手房买卖合同》的请求，本院不予支持。
对于徐某、林某请求确认涉案房产归其所有的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房产已转移登记至徐某1名下，徐某、林某并无证据证明该登记存在错误的情况，其以解除《深圳市二手房买卖合同》为由，要求确认涉案房产归其所有缺乏依据，本院不予支持。
（二）继承人与买受人争夺房产，谁是最后赢家？
【裁判观点14】双方签署房屋买卖合同，买方按约支付房款并占有使用，但涉案房产一直未过户，直至出卖人去世，出卖人的配偶及子女争夺涉案房产，最终法院认定涉案房产归属买受人，其继承人具有配合过户的义务。
案例案号：(2021)粤03民终8178号
深圳中院认为：①从本案查明事实看，涉案房产于2007年2月12日即登记于出卖人梁某名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，已历经十余年，期间均由买受人熊某占有使用涉案房产。本案未有证据表明在该十余年间，刘某曾对熊某使用房产提出过异议、对梁某签订《协议书》予以否认，故熊某主张刘某对该《协议书》知情且同意，具高度可能性，本院予以采纳。因此，买卖双方签署的《协议书》是真实有效的。②梁某在签订《协议书》后去世，故刘某、刘某1作为涉案房产的继承人，依法继受该《协议书》中有关梁某的权利义务。本案中，熊某已依约支付前述款项并承担涉案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某、刘某1在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信，故依《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，前述刘某、刘某1的行为应视为熊某请求办理房产过户手续的条件已成就。据此，熊某诉请刘某、刘某1配合办理涉案房产过户手续，理据充分，应予支持。
（三）“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案
【裁判观点15】“以房抵债”签订的《商品房买卖合同》，属于让与担保合同关系还是基于以物抵债形成的商品房买卖合同关系？
案例案号：(2021)最高法民申7954号
最高法院认为：①双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。②双方当事人之间实为担保法律关系，东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记系请求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》中的义务，但双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。③双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利。
四、特殊房屋买卖合同纠纷
【裁判观点16】卖方明知房屋限售仍出卖，卖方未按约赎楼构成违约。
案例案号：(2021)粤03民终31330号
深圳中院认为：对于房产限售的问题，即使高某在签订涉案房屋买卖合同时知悉涉案房产处于限售期，但从双方微信聊天记录来看，何某在合同履行之初一直保证可以正常过户，且其作为卖方明知房产限售的情况下，仍在双方房屋买卖合同中约定了赎楼、过户的时间，其应当按照合同约定的时间履行相应义务。涉案房产处于限售期及双方对于“解锁”责任的协商并不构成何某延期履行赎楼等卖方义务的免责理由，何某以此主张不存在违约或高某存在过错，理由不成立，本院不予采纳。
【裁判观点17】回迁房买卖合同纠纷，法院支持按市场价格赔偿买方差价损失。
案例案号：(2021)粤03民终33547号
深圳中院认为：雷某与林某、吴某签订的《房产转让协议》，实际是通过所在社区股份公司及开发商的更名确权，取得开发商交付的回迁物业，合同的标的不是小产权房，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，双方应按约履行。《房产转让协议》中约定需双方当事人共同办理确权手续，现林某、吴某未配合雷某完成涉案物业的更名确权义务，经雷某督促后仍未履行，法院据此认定林某、吴某违约，应向雷某返还定金8万元并赔偿损失。赔偿损失金额，法院认为参考片区相关房产在中介公司的挂牌价格能够认定涉案房产的市场价格有所上涨，支持雷某请求赔偿损失31万的诉讼请求。
【裁判观点18】无房产证房屋买卖，买方起诉要求确认房屋买卖合同无效并退回购房款，法院以需先由行政主管部门对该建筑物作出认定处理为由驳回起诉。
案例案号：(2021)粤03民终36152号
深圳中院认为：案涉建筑物正处于相关行政主管部门审查处理程序中，故在行政主管部门对案涉建筑物作出认定处理前，人民法院不宜单独就合同效力先行处理，一审法院受理本案并认定案涉合作建房协议无效，处理有误，本院予以撤销。被上诉人王某在行政主管部门对案涉建筑物进行认定处理后，就因履行《合作建房协议》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。
类似观点还可见：(2022)粤03民终1932号。
【裁判观点19】政策性住房，在不确定购买方是否具备购房资格的情况下，法院驳回要求过户的诉讼请求。
案例案号：(2021)粤03民初1121号
深圳中院认为：（2019）粤民终1069号民事判决（已生效）中已经认定赛格集团同意赛格地产将赛格苑B座505方转让给住宅公司，此后住宅公司与周某签订《房产移交协议》，约定住宅公司将该房产移交周某，周某已经付清全部房款并一直居住至今。但是深圳市住房保障署明确涉案房产系政策性住房，且只能租、售给本单位职工，另外其未确定不予回购。因涉案房产系政策性住房，周某是否具有购房资格，能否购买涉案房产，受相应政策的规范，需要经相关行政部门先行确认并处理，因此，本案不属于法院审理的范畴。
【裁判观点20】时隔八年，因政策原因涉案厂房无法过户，法院判决解除合同并返还房款，买卖双方互不追责。
案例案号：(2021)粤03民终22682号
深圳中院认为：①合同应否解除，涉案房产应否返还：案涉B栋厂房属于不可分割转让的楼宇，且工业楼宇受让人应系依法注册登记的企业，龙某不得作为B栋厂房的受让方，在此情形下双方的合同目的无法实现，双方的《工业厂房转让协议》应予以解除。因此，《工业厂房转让协议》亦实际上不可能再履行，天源公司不得再将涉案房产出租给百财公司，天源公司与百财公司亦负有义务将涉案房产返还东原公司。②龙某应否赔偿东原公司的损失：涉案合同的解除系涉案房产不能过户登记，合同目的不能实现，不能归责于任何一方，并非龙某违约所致，因此，东原公司请求龙某赔偿其解除合同的损失法院不予支持。③关于龙某、天源公司、百财公司应否支付东原公司占用费：东原公司与龙某之间的《工业厂房转让协议》解除，并确定龙某、天源公司、百财公司于本判决生效之日起十日内将涉案房产返还东原公司，如龙某、天源公司、百财公司按照本判决确定的义务履行，则其无需另行支付涉案房产的占用费。如龙某、天源公司、百财公司未按照本判决指定的期限返还涉案房产，则自本判决生效之日起十日后，将产生占用使用费，东原公司可另行主张权利。
此外，因龙某在本案中主张应继续履行合同，其并未提出返还购房款的请求，故本院对龙某支付的购房款未作处理，龙某可另行主张权利。本案中，东原公司请求龙某赔偿损失，实际上是龙某对涉案房产的占用使用费，因本院未支持东原公司的该项请求，如龙某请求东原公司支付购房款的利息或资金占用费，对涉案合同解除之日（即本判决生效之日）前的购房款利息或资金占用费，应不予支持，否则将对东原公司不公平。
注：
由于裁判文书公开局限性，本报告数据与实际情况存在一定差异。
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按揭合同在哪里可以补
证券简称：金科股份 证券代码：000656 公告编号：2022-003号
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示:
一、 担保概述
公司控股子公司重庆金科科健置业有限公司（以下简称“金科科健”）与重庆金科德元实业有限公司（以下简称“德元实业”）分别负责重庆两江健康科技城项目及重庆江津智慧科技城项目的开发建设。根据银行贷款政策和房地产开发企业的商业惯例，为加快两江健康科技城项目、江津智慧科技城项目园区厂房和商用房的销售及为购房客户提供便利，公司控股子公司金科科健、德元实业为购买相关房屋的购房贷款客户提供阶段性连带责任保证担保，其中，金科科健担保金额不超过人民币4.5亿元，德元实业担保金额不超过人民币3亿元。担保责任期间从银行向购房人发放贷款之日起至购房者办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将他项权证交银行收持之日止。
上述事项已经2021年12月31日召开的公司第十一届董事会第十五次会议审议通过，表决结果为：9票同意，0票反对，0票弃权。根据《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等相关规定，本议案需提交公司股东大会审议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
独立董事发表了同意的独立意见。
二、 被担保人基本情况
本次被担保人为购买重庆两江健康科技城项目、重庆江津智慧科技城项目园区厂房和商用房的购房贷款客户。
三、担保的主要内容
1、担保方式：阶段性连带责任保证担保；
2、担保期限：自贷款发放之日起至客户所购房产办理抵押登记完毕并将他项权证交银行收持之日止；
3、担保金额：金科科健担保金额不超过人民币4.5亿元，德元实业担保金额不超过人民币3亿元；
4、其他具体内容以与相关银行签订的协议为准。
四、董事会意见
本公司控股子公司为购买所开发的项目园区用房和商用房申请购房贷款的客户提供阶段性保证担保，有助于加快所开发项目的产品销售和资金回笼速度，降低后期政策或市场等不确定性因素带来的风险。上述保证是按照贷款银行相关规定办理，符合房地产行业商业惯例。本次提供担保对公司正常经营不构成重大影响，不存在损害公司及股东利益、特别是中小股东利益的情形。
五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至2021年11月末，本公司对参股公司提供的担保余额为154.35亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为577.97亿元，合计担保余额为732.32亿元，占本公司最近一期经审计净资产的198.34%，占总资产的19.21%。随着公司、控股子公司及参股公司对贷款的偿付，公司或控股子公司对其提供的担保责任将自动解除。目前公司、控股子公司及参股公司经营正常，资金充裕，不存在不能按期偿付贷款而承担担保责任的风险。
六、备查文件
1、公司第十一届董事会第十五次会议决议；
2、公司独立董事关于第十一届董事会第十五次会议相关事项的独立意见。
特此公告
金科地产集团股份有限公司
董事会
二○二一年十二月三十一日
证券简称：金科股份 证券代码：000656 公告编号：2022-001号
金科地产集团股份有限公司关于
第十一届董事会第十五次会议决议的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
金科地产集团股份有限公司（以下称“公司”）于2021年12月28日以专人递送、电子邮件等方式发出关于召开公司第十一届董事会第十五次会议的通知，会议于2021年12月31日以通讯表决方式召开。本次会议由公司董事长周达先生召集并主持，应到董事9人，实到董事9人。本次会议的召集、召开和表决程序符合有关法律、法规和《公司章程》的规定，会议形成的决议合法有效。本次董事会会议通过如下议案：
一、审议通过《关于对部分参股房地产项目公司增加担保额度的议案》
为了提高参股房地产项目公司征信，满足金融机构风控要求，履行股东义务，支持参股房地产项目公司持续健康发展，本次公司控股子公司包括但不限于重庆金科房地产开发有限公司原则上根据合资合作协议的约定，按公司持股比例对参股房地产项目公司融资提供担保。如根据金融机构要求，公司控股子公司超过公司持股比例提供担保，为进一步防范担保风险，在提供担保后将要求其他股东或者参股房地产项目公司提供反担保。本次公司控股子公司拟为参股房地产项目公司提供的预计新增担保金额合计不超过45.5371亿元，自股东大会审议通过后十二个月内有效。
本议案详细内容参见同日刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于对部分参股房地产项目公司增加担保额度的公告》。
独立董事对本议案发表了同意的独立意见。
该议案需提交公司股东大会审议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
表决情况：9票同意，0票反对，0票弃权；表决结果：通过。
二、审议通过《关于控股子公司为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》
根据金融机构贷款政策和房地产开发企业的商业惯例，为加快两江健康科技城项目、江津智慧科技城项目园区厂房和商用房的销售及为购房客户提供便利，同意公司控股子公司重庆金科科健置业有限公司（以下简称“金科科健”）、重庆金科德元实业有限公司（以下简称“德元实业”）为购买相关房屋的购房贷款客户提供阶段性连带责任保证担保，其中，金科科健担保金额不超过人民币4.5亿元，德元实业担保金额不超过人民币3亿元。
本议案详细内容参见同日刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于对控股子公司为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的公告》。
公司独立董事发表了同意的独立意见。
三、审议通过《关于召开公司2022年第一次临时股东大会的议案》
公司定于2022年1月19日（周三）16点00分，在公司会议室召开2022年第一次临时股东大会，股权登记日为2022年1月13日（周四）。
金科地产集团股份有限公司董事会
二○二一年十二月三十一日
证券简称：金科股份 证券代码：000656 公告编号：2022-004号
金科地产集团股份有限公司关于召开
2022年第一次临时股东大会的通知
一、召开会议基本情况
（一）股东大会届次：2022年第一次临时股东大会
（二）股东大会召集人：公司董事会
（三）会议召开的合法、合规性：本次股东大会会议召开符合有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和《公司章程》的有关规定。2021年12月31日，公司第十一届董事会第十五次会议审议通过了《关于召开公司2022年第一次临时股东大会的议案》。
（四）会议时间：
1、现场会议召开时间为：2022年1月19日（周三）16:00，会期半天。
其中，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的具体时间为2022年1月19日（现场股东大会召开日）9:15—9:25,9:30—11:30和13:00—15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的具体时间为：2022年1月19日9:15-15:00。
（五）会议的召开方式：本次股东大会采用现场表决与网络投票相结合的方式。
1、现场表决方式：股东本人出席现场会议或者通过授权委托书委托他人出席现场会议进行表决。
2、网络投票方式：公司将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）向全体股东提供网络形式的投票平台，股东可以在上述网络投票时间内通过上述系统行使表决权。
（六）股权登记日：2022年1月13日
（七）出席对象：1、凡于股权登记日（2022年1月13日）下午收市时在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的公司全体股东均有权出席股东大会，并可以以书面形式委托代理人出席会议和参加表决，该股东代理人不必是公司股东；2、公司董事、监事、高级管理人员；3、公司聘请的律师；4、根据相关法规应当出席股东大会的其他人员。
（八）现场会议召开地点：公司会议室（重庆市两江新区龙韵路1号1幢金科中心27楼）
二、会议审议事项
（一）议案名称
1、审议《关于对部分参股房地产项目公司增加担保额度的议案》；
2、审议《关于控股子公司为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》。
上述议案均为特别决议事项，需经出席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的三分之二以上通过。
根据《公司章程》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》的要求，上述议案均为影响中小投资者利益的重大事项，需对中小投资者表决单独计票，单独计票结果将及时公开披露。
（二）披露情况
上述议案经公司第十一届董事会第十五次会议审议通过，相关内容于2022年1月4日在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资讯网刊载披露。
三、议案编码
表一：本次股东大会议案编码示例表
四、会议登记事项
1、登记方式：凡符合上述条件的个人股东请持本人身份证和深圳证券账户卡，受托代理人出席还需持受托人身份证、授权委托书；法人股东持营业执照复印件（加盖公章）、深圳证券账户卡、法定代表人资格和身份证明、授权委托书及出席人身份证办理登记手续。异地股东可用信函或传真方式登记。
3、登记地点：重庆市两江新区龙韵路1号1幢金科中心22楼，邮编：401121
4、会议联系电话（传真）：（023）63023656
联系人：石诚、袁衎
5、会议费用：参加会议股东食宿及交通费用自理。
五、参加网络投票的具体操作流程
在本次股东大会上，股东可以通过深交所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）参加投票，参加网络投票的具体操作流程详见本通知附件1。
六、备查文件
1、公司第十一届董事会第十五次会议决议。
附件1:
参加网络投票的具体操作流程
一、网络投票的程序
1、投票代码：360656；投票简称：金科投票。
2、填报表决意见或选举票数。
填报表决意见：同意、反对、弃权。
3、股东对总议案进行投票，视为对所有提案表达相同意见。
股东对总议案与具体提案重复投票时，以第一次有效投票为准。如股东先对具体提案投票表决，再对总议案投票表决，则以已投票表决的具体提案的表决意见为准，其他未表决的提案以总议案的表决意见为准；如先对总议案投票表决，再对具体提案投票表决，则以总议案的表决意见为准。
二、通过深交所交易系统投票的程序
1、投票时间：2022年1月19日的交易时间，即9:15—9:25,9:30—11:30和13:00—15:00。
2、股东可以登录证券公司交易客户端通过交易系统投票。
三、通过深交所互联网投票系统投票的程序
1、互联网投票系统开始投票的时间为2022年1月19日（现场股东大会召开当日）9:15—15:00。
2、股东通过互联网投票系统进行网络投票，需按照《深圳证券交易所投资者网络服务身份认证业务指引（2016年4月修订）》的规定办理身份认证，取得“深交所数字证书”或“深交所投资者服务密码”。具体的身份认证流程可登录互联网投票系统http://wltp.cninfo.com.cn规则指引栏目查阅。
3、股东根据获取的服务密码或数字证书，可登录网址http://wltp.cninfo.com.cn在规定的时间内通过深交所互联网投票系统进行投票。
附件2：
授权委托书
（样本）
兹委托 先生/女士（身份证号码： ）代表本人（单位）出席金科地产集团股份有限公司2022年第一次临时股东大会，并代为行使表决权。本人（单位）已充分了解本次会议有关审议事项及全部内容，表决意见如下：
委托人签名（委托单位公章）：
委托人身份证号码（委托单位营业执照号码）：
委托人（单位）股东账号：
委托人（单位）持股数：
委托书签发日期：
委托书有效期：
证券简称：金科股份 证券代码：000656 公告编号：2022-002号
金科地产集团股份有限公司
关于对部分参股房地产项目
公司增加担保额度的公告
1、金科地产集团股份有限公司（以下简称“公司”）及合并报表范围内控股子公司（以下简称“控股子公司”）对外担保总额超过最近一期净资产100%、对资产负债率超过70%的控股子公司担保的金额超过公司最近一期净资产50%，以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产30%，提请投资者充分关注担保风险。
2、本次审议通过的控股子公司对参股房地产项目公司担保额度为预计担保额度，将根据参股房地产项目公司融资等情况决定是否予以实施。本次公司控股子公司原则上与其他股东根据合资合作协议的约定，按公司持股比例对参股房地产项目公司提供担保。如根据金融机构要求，公司控股子公司超过公司持股比例提供担保，为进一步防范担保风险，在提供担保后将要求其他股东或者参股房地产项目公司提供反担保。截止目前，本次预计的担保事项尚未发生，担保协议亦未签署。担保事项实际发生后，公司将按照信息披露的相关规定，及时履行信息披露义务。
一、担保情况概述
为了提高参股房地产项目公司征信，满足金融机构风控要求，履行股东义务，支持参股房地产项目公司持续健康发展，本次公司控股子公司包括但不限于重庆金科房地产开发有限公司（以下简称“重庆金科”）原则上根据合资合作协议的约定，按公司持股比例对参股房地产项目公司融资等事项提供担保。如根据金融机构要求，公司控股子公司超过公司持股比例提供担保，为进一步防范担保风险，在提供担保后将要求其他股东或者参股房地产项目公司提供反担保。
具体担保事项如下：
1、本次公司控股子公司拟为参股房地产项目公司提供的预计新增担保金额合计不超过455,371万元，自股东大会审议通过后十二个月内有效。具体详见预计新增担保额度情况表。
2、在股东大会批准上述担保额度的前提下，提请股东大会授权公司董事会并由董事会进一步授权公司经营管理层，审批因融资等事项而对参股房地产项目公司提供担保及调剂、签署所需各项法律文件的具体事宜。
3、在同时满足下列条件的情况下，公司可将股东大会审议通过的担保额度在担保对象间进行调剂：
（1）调剂发生时，获调剂方为公司合并报表范围外从事房地产业务的公司；
（2）获调剂方的单笔担保额度不超过上市公司最近一期经审计净资产的10%；
（3）在调剂发生时资产负债率超过70%的担保对象，仅能从资产负债率超过70%（股东大会审议担保额度时）的担保对象处获得担保额度；
（4）在调剂发生时，获调剂方不存在逾期未偿还负债等情况；
（5）公司按出资比例对获调剂方提供担保、获调剂方或者其他主体采取了反担保等相关风险控制措施。
预计新增担保额度情况表
单位：万元
1系公司及控股子公司为被担保公司提供的担保余额。
注：上表拟提供担保或反担保的控股子公司包括但不限于重庆金科，具体担保方式及担保公司以担保事项实际发生时金融机构的要求为准。
二、担保对象基本信息
1、大连弘坤实业有限公司
成立日期：2006年4月13日
注册地址：辽宁省大连市金州区登沙河镇正阳街9号
法定代表人：韩邦有
注册资本：5,000万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：公司持有其49%的股权, 富森投资有限公司间接持有其51%的股权。公司与其他股东不存在关联关系。
股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为399,957.97万元，负债总额为374,545.01万元，净资产为25,412.96万元，2020年实现营业收入56,537.39万元，利润总额21,519.09万元，净利润16,157.19万元。
截至2021年9月末，该公司资产总额为480,689.83万元，负债总额为458,322.75万元，净资产为22,367.08万元，2021年1-9月实现营业收入24,564.49万元，利润总额11,947.31万元，净利润10,825.79万元。
该公司非失信被执行人。
2、大连金恒耀辉房地产开发有限公司
成立日期： 2021年7月29日
注册地址：辽宁省大连保税区自贸大厦815室
法定代表人：戴效军
注册资本： 57,800万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：公司持有其50.7399%的权益, LUCK CATCH INVESTMNTS LIMITED持有其48%的权益。富森投资公司间接持有其0.2601%的权益，大连久恒房地产开发有限公司持有其1%的权益。公司与其他股东不存在关联关系。
股权结构：
该公司系2021年7月新成立公司，无最近一年财务数据。
截至2021年9月末，该公司资产总额为22,789.90万元，负债总额为22,806.59万元，净资产为-16.69万元，2021年1-9月实现营业收入0万元，利润总额-16.69万元，净利润-16.69万元。
该公司尚未办理房地产项目交房结算。
该公司非失信被执行人。
3、公司名称：大连金科九里房地产开发有限公司
成立日期： 2020年6月30日
注册地址：辽宁省大连市金州区拥政街道19-59号1层
法定代表人：韩邦有
注册资本： 10,000万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：公司持有其49%的权益；富森投资有限公司间接持有其51%的权益。公司与其他股东不存在关联关系。
股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为34,015.18万元，负债总额为135.05万元，净资产为33,880.13万元，2020年实现营业收入0万元，利润总额-13.86万元，净利润-13.86万元。
截至2021年9月末，该公司资产总额为129,128.06万元，负债总额为60,601.26万元，净资产为68,526.80万元，2021年1-9月实现营业收入0.45万元，利润总额-875.34万元，净利润-664.06万元。
4、公司名称：重庆宇晟置业有限公司
成立日期： 2016年11月17日
注册地址：重庆市江北区海尔路319号
法定代表人：汤贤兰
注册资本： 2,000万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：根据合作协议约定，公司将持有其50%的权益,北京孺子牛管理咨询有限责任公司将持有其50%的权益。公司与其他股东不存在关联关系。
根据合作协议约定的股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为267,994.57万元，负债总额为294,289.07万元，净资产为-26,294.50万元，2020年实现营业收入0万元，利润总额-14,612.27万元，净利润-12,752.75万元。
截至2021年9月末，该公司资产总额为327,113万元，负债总额为355,005.74万元，净资产为-27,892.74万元，2021年1-9月实现营业收入0万元，利润总额-1,083.73万元，净利润-2,333.99万元。
5、公司名称：重庆灿瑞置业有限公司
成立日期： 2015年12月9日
注册地址：重庆市巴南区渝南大道111号3幢302号
法定代表人：汤贤兰
注册资本： 2,500万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：根据合作协议的约定，公司将持有其50%的权益,北京孺子牛管理咨询有限责任公司将持有其50%的权益。公司与其他股东不存在关联关系。
根据合作协议约定的股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为317,023.99万元，负债总额为218,229.38万元，净资产为98,794.61万元，2020年实现营业收入18,194.02万元，利润总额-974.74万元，净利润-1,028.00万元。
截至2021年9月末，该公司资产总额为289,606.19万元，负债总额为218,074.57万元，净资产为71,531.62万元，2021年1-9月实现营业收入121.07万元，利润总额-29,672.04万元，净利润-28,666.15万元。
该公司非失信被执行人。
6、公司名称：北京金科金碧置业有限公司
成立日期：2017年8月18日
注册地址：北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街84号27幢115室
法定代表人：黄孜宏
注册资本：150,000万元
主营业务：房地产开发经营
与本公司关系：公司持有其51%的股权，北京碧桂园阳光置业发展有限公司持有其49%的股权。公司与其他股东不存在关联关系。
股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为595,909.53万元，负债总额为424,839.93万元，净资产为171,069.60万元，2020年实现营业收入20,267.59万元，利润总额92.91万元，净利润59.01万元。
截至2021年9月末，该公司资产总额为570,323.03万元，负债总额为399,770.47万元，净资产为170,552.56万元，2021年1-9月实现营业收入4,027.62万元，利润总额-685.73万元，净利润-517.04万元。
7、公司名称：宁波市旭拓商务管理有限公司
成立日期： 2020年8月5日
注册地址： 浙江省宁波市海曙区集士港镇菖蒲路150号(2-1-114)
法定代表人：刘晓亮
注册资本：5,000万元
主营业务：公共事业管理服务；房地产咨询；信息咨询服务；会议及展览服务；住房租赁；房地产开发经营等。
与本公司关系： 公司持有其23%股权，宁波海益建设工程有限公司持有49%股权，宁波海曙和益商务信息咨询有限公司持有28%股权。公司与其他股东不存在关联关系。
股权结构：
截至2020年末，该公司资产总额为271,202.08万元，负债总额为108,788.82万元，净资产为162,413.26万元，2020年实现营业收入0万元，利润总额-2.27万元，净利润-2.27万元。
截至2021年9月末，该子公司资产总额为435,352.84万元，负债总额为273,034.94万元，净资产为162,317.90万元，2021年1-9月实现营业收入0万元，利润总额0万元，净利润0万元。
该公司房地产项目尚未办理交房结算。
该公司非失信被执行人。
三、担保协议主要内容
本次担保对象的担保事项尚未发生，担保协议亦未签署。
四、董事会意见
本公司董事会经认真审议并审慎判断，本次被担保对象为公司参股房地产项目公司，公司控股子公司因融资等需要为上述参股房地产项目公司提供担保是满足金融机构风控要求、支持参股房地产项目公司经营发展，有利于参股房地产项目公司的开发建设，符合公司整体利益。
公司控股子公司原则上与其他股东按公司持股比例对参股房地产项目公司提供担保。如根据金融机构要求，公司控股子公司超过公司持股比例提供担保，为进一步防范担保风险，在提供担保后将要求其他股东或者参股房地产项目公司提供反担保，担保公平、合理，不存在损害公司及股东利益的情形。针对公司控股子公司提供担保的参股房地产项目公司，公司将安排专人参与经营管理，严控财务风险，并且上述参股房地产项目公司开发的项目前景良好，资产优良，具有较强的偿债能力，不存在不能按期偿还金融机构借款的风险，担保风险可控。本次提供担保所融得的资金全部用于参股房地产项目公司生产经营，风险可控，不存在与中国证监会发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》及《关于规范上市公司对外担保行为的通知》相违背的情况。
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