网签价、涉税价、核定价..傻傻分不清？一文带你读懂这七种“价”，下面是淘屋给大家的分享，一起来看看。
上海二手房贷款流程
最近关注房地产的人都知道，某知名绿中介平台上的房源一下子多了起来，其主要原因就是，核验价适当地上调了一些，好多挂不出来的房子都可以挂出来了。
而新增的挂牌数量，多了大概30%，但在我看来，其实多得这30%也并没有多少是有效房源，因为这些房源其实本身就在绿中介的房源库里，无非就是因为各种各样的原因没有展示出来，你去线下看房的时候，绿中介就会把这些没有展示的房源推荐给你。
所以，即使对外展示房源多与少，上海真实有效的在售房源就是16500套。
而我们买房子的过程中，一定听过很多的价格，网签价、成交价、市场价、评估价、核验价、涉税价、贷款核定价。这么多的价格，对于一个不在一线市场的人来说，一定是非常懵的，这篇文章我们就来聊聊上海二手房市场中这么多价的来历，而这些到底又代表什么。
一、市场价顾名思义，市场价很容易理解，就是这套房子在二手市场中的价值。例如，小区在售的五套房源，单价均为10万左右/㎡，那么它的市场价就是10万/㎡。
二、成交价成交价就是买家和卖家最终达成一致的售卖价格，成交价格有可能高于市场价，也有可能低于市场价。
例如，房东卖价1400万，客户还价30万，最终成交1370万，这个价格就是成交价；
相反，房东卖价1000万，由于房子各方面比较有竞争力，房东临时跳价100万，最终1100万的价格成交，那么这个价格同样也是成交价。
三、网签价网签价就是体现在买卖合同当中的价格，在上海的二手房操作当中，假设客户贷款无需贷足，或者全款购买，那么一般情况下会适当的做低网签价格来节省税费。
做低网签价格的差价一般以装修补偿款的方式来体现。
四、核验价核验价这个价格其实只是应用在中介平台当中，高于核验价的价格是没有办法在平台上面展示的。
而在真实的一线操作当中，一套房源上传平台的时候，是需要有一个对应的核验码的，这个核验码其实就是一个普通的二维码。而这个二维码却可以应用在多个房源当中，使其通过核验价。
举个简单的例子，假设一套房子的售价为500万，单价超过了小区的核验价，中介为了展示房源，就在安居客当中以400万的价格先挂牌，等到客户来询问的时候，再把真实的500万售价告知于客户。核验价一般是市场价的八折到九折之间。
五、评估价评估价就是这套房子在银行系统当中和评估公司的系统当中的价值。在“三价取低”政策出来之前，上海二手房的贷款政策一直都是参考银行评估价的。
评估价相对市场价有一定的滞后性，例如上海楼市快速上涨周期，房屋的市场价是远高于评估价的。
六、涉税价和贷款核定价涉税价和贷款核定价格，一般就是我们所说的三价取低当中的最低价。
顾名思义就是，这是税务局内部系统的参考价，网签价如果低于涉税价，那么交税按照涉税价来缴纳，网签价如果高于涉税价，那么就按照网签价格来交税。
贷款核定价，在上海的大多数交易中心，都是等同于涉税价的，个别交易中心有所例外，例如浦西主城区的几个老区，涉税价是高于贷款核定价，也就是说买房的时候贷款贷的少交税交的多。
我们来举一个简单的案例。
房子位于普陀区世纪之门一套100平米的户型，市场价在1000万左右，房东挂牌价为1050万，最终，客户以980万的价格成交，银行评估价为900万。
而在实际的操作过程当中，贷款核定价为500万，交税价格为700万。客户在上海首房首贷，贷款六五成，贷款金额为320万。实际的首付为660万。
而最近传言，上海楼市要出台新政策，鼓励刚需和改善，改善贷款的价格。这里面传言中的价格，就是贷款核定价。
在这里附上一图总结：
以上，就是上海楼市中的各种价格，读懂对你很重要，这么多价格搞不清，是非常容易被中介套路的。
上海二手房贷款政策规定
二手房税费算法。
哈喽大家好，小李同学上线了，今天不拍房子给大家讲一下税费情况。大家都知道二手房的税费会比新房会多出两个税，一个增值税一个个税。为了节约大家时间，所以我已经把这些全部都写好了，如果感兴趣就可以跟我一起看下去。
·首先话不多说，先来讲第一个增值税。增值税就是看两个点是否满5，如果满5年就算差额。就是满5是看产证时间，并不是预售合同，是看办产证的时间。满5年就算差额。这个差额就是因为现在二手房不是有评估价吗？但是因为每个小区评估价不一样，所以今天就直接用房子的市值代替。
我上面举了个例子就市值500万，然后买进100万，这样来给大家，就是让大家把计算方式知道就行了。因为现在接下来讲的所有的税费都是按照合同价来交的，交易中心那边算一下用合同价来算的。
·比方说现在就直接用合同价来讲。
→比方说合同价减500万，差额就500万减去100万买进100万，然后乘以5.25，增值税的税率是5.25。
大家知道一下，这样算下来，满五年就是税费就是21万。
·如果不满五年算全额。
→全额也指的是合同价500万，就是500万的5.25，就是26万，这个就是增值税。
反正就看他是否满五，增值税是比较简单的。主要就是个税，个税可能会稍微有一点多。因为个税需要看两个条件。
·首先第一个要看他是否满5年并且是唯一，这是两个条件。如果是满5年并且是你名下唯一的一套房子，个税是就不用交了，就没有个税。这个应该大家都知道，如果满五年不唯一，就是你名下有别的房子。
税费就要交了，税费是有两种算法。一种要么是合同加了两个点，要么是差额的20%。怎么选择这两种算法？就是看这两种算法算出来的钱哪个最低，就按照哪个来交，交易中心也是这样的。不可能能10万块钱，交了它还让你交80块钱，这个国家是不会的。我下面写了两种算法取最低。
·比方说房子就500万，500万两个点就10万块钱。这个差额就500万减去100万买进100万，400万的20%，80万这个就有点太多了对吧。所以说基本上就是你要怎么分辨，就是你这个房子按按怎么教？那你就把两种算法照着我这个公式，把两种都套出来算一下哪个算的低，交易中心肯定就是给你按照哪个来交，就这样的。
·第二个就是看它不满五年，不满五年就不需要看它是不是不是唯一的。我之前我碰到个房东，他就是我有时候问，一开始问他我说你房子是不是满5年，然后他会跟我讲，他说我是不满5年并且是不唯一的。这个时候我就会跟他讲了，就是不满5年的房子，你就不需要看他是不是唯一了。
因为不满5年的房子，他的税费算法跟我们满5年不唯一的税费是一样的，就算法都是一样的公式都是一样的，也都是两者取最低。
一般这种差额的20%，一般会在什么情况下会用这种算法？就是说现在一些次新的小区，或者说那种二手买进，买进价比较高的。比方说他这个房子现在合同价我们就是500万，然后他买进也是500万，就中间就没有差额了。没有差额就0乘以20%，不就0吗？所以说就不用交个税了。前面这种，一般老一点的小区就一手买进便宜的，基本上还是按照合同价的两个点来算的。因为不然，你看就比方说下面这个他买进便宜，现在卖的很贵的，要用这个20%来算，这个税费就太高了。反正就是当你们不知道个税要交多少钱，就把这两种算法都算一下，然后你看哪个最便宜那哪个最低，那人家就是交易中心，肯定就是按照最低的给你交的，肯定不会让你交的，就这么简单。
然后，这个就是二手房多出来，两个税还有就是第三个契税，就是第三个契税，契税就是你不管买新房，二手房都要交的。我相信契税应该很多人都知道，不过我这里就大概给大家提一下，就是首套90平以下就是一个点，90平以上就是1.5。就这里所有的这些都是都是我刚刚最开始给大家讲的，都是按照我们合同来交的。
·合同价500万，你就是90平以上一个点就是5万块钱。90平以上就是500万乘以一点1.5这个样子。二套就是统一就三个点，不论面积大小，就是不管你这个面积是90平90平以下，只要你二套都是三个点，合同加了三个点。
就是最主要一个，我有碰到人问我就是怎么分辨你是首套二套，就是看你是不是在上海有房子。那比方说你现在是在上海已经有一套房子了，但是你是置换的，那你现在需要把你现在这套房子卖掉卖掉再去买，那你现在卖掉之后，你家就没有房了，没有房了那你现在再去买，那你就是按照首套来交的，就是按照90平以下，90平以上就这种算法。
·如果说你在上海卖掉这套房子之后，你名下还有别的房子，那你就是税费就是按照二套来交的。怎么看？就是我说了一个只看你在上海有没有房，有没有多的房子其他城市不算，就是你的什么就上海以外的，就是你在老家有房子都不算的，只看你在上海。上海没房那你就首套，有房那你就选二套，就这么简单。
好了今天这个整个讲完了，这也不知道讲的怎么样，反正第一次讲有点紧张。如果你们听明白了，可以给我点个赞加关注啊！如果说有什么还有什么疑问不懂的，可以在评论区底下给我留言，或者说有，觉得我哪里需要改进的，也可以在下面留言，就是还是需要继续努力。好了那就这样吧拜拜。
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