央行今年首度降息：首套房贷利率将降至历史低位 对房地产会带来这些变化，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
2014年5月贷款利率
财联社6月20日讯（记者 李洁）6月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。
值得关注的是，此次调整一年期LPR以及五年期LPR均降低了10个基点。这是今年五年期LPR第一次调整，而上次下调时间是在2022年8月。
如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。目前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。
受访专家认为，房地产需求对于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能对需求有托底作用。“本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以降成本的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大。”天风证券分析师刘清海表示。
其认为，未来高能级城市，可能会出台首二套利率加点幅度下调；城市内部限购与非限购区域首付比例区分；二套房首付比例下调；特定区域限购松绑；认房认贷标准优化等政策。
中原地产张大伟：全国首套房贷平均利率历史首次降低到4%以下
中原地产首席分析师张大伟表示，这是LPR连续9个月不动后的第一次调整。在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。
对于房地产市场而言，在LPR降低10个基点后，全国首套房贷平均利率将历史首次降低到4%以下。
房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，采用LPR定价模式之后，房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。
对于购房者来说，存量购房者要到2024年1月才能开始减少利息，如果是新购房者，立刻就能享受到降息的利好。
本次降息对于市场来说，给降低增量和存量房贷利率打开空间。配合限售放松、非限购区域首付比例调整、公积金宽松等等稳楼市组合拳，预计将对房地产形成一定程度的托底作用，但影响相对有限。
整体看，本次降息依然难以导致楼市企稳。目前稳楼市政策力度应该继续升级，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，需要出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。
中指研究院陈文静：降息后首二套房贷利率均降至历史低位
中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。
本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。
2023年年初，央行、银保监会指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。
此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地。随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。
从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。
易居严跃进：房贷政策将进一步松动
易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次全国5年期及以上 LPR再次下调，即在原有4.3%的基础上下调10个基点，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。
此次下调积极响应了最近国务院常务会议的精神，是一揽子提振计划的首张牌，也意味着经济提振的序幕已经开启，具有风向标意义。
6月16日国常会提及“一批政策措施” 导向，明确扩大有效需求、提振实体经济等重要任务。
鉴于房地产业和宏观经济的密切关系，房贷政策必然会有进一步松动的可能。因此，房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月各城市提振楼市的重要举措。
若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年月供负担减轻了近10%，这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。
当前首套房的房贷利率比二套房要低很多，从有效提振市场的角度出发，对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格，则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本，自然也将利好三季度购房市场的活跃。
天风证券刘清海：未来可能出台下调二套房贷利率政策
天风证券分析师刘清海表示，对比前两次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。
从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。
对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（2021年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自2022年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。
本次LPR调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：预计此次降息以后 提前还贷趋势会延续
对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。
但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力会比较大，因此降息对促进商品房市场企稳的弹性有所下降，每月月供节约几十元或者上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。
随着存款利率不停下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭贷款的利率在下降，保本理财、保险等产品的收益率也在往下走。
这样的结果就意味着，存量房贷的利率更高了。因此，预计此次降息以后，提前还贷的趋势还会延续下去。四月份以来新增存款规模往下走，很大程度上与提前还贷有极大的关系。
本文源自财联社记者 李洁
2014年12月贷款基准利率
一、利率市场化下我国商业银行面临的风险
利率市场化改革直接影响了我国商业银行的利息收入，我国商业银行的盈利仍旧以较为传统的存贷利差为主，利息收入在营业收入中占有非常大的比重，因而这种影响进一步通过银行的利润水平和营业收入反映出来。利率市场化改革给商业银行带来的消极影响主要体现在商业银行将面临的阶段性风险和恒久性风险上。
（一）商业银行的阶段性风险在利率放开管制的初期，部分商业银行不能适应市场化利率环境，由此所产生的金融风险称为阶段性风险。1.市场竞争风险。一直以来，存贷款业务是商业银行的主要业务，我国商业银行盈利的很大一部分来自于存贷利差。在有严格管制的固定存贷利率制下，存贷利差稳定，商业银行能够通过吸收存款，发放贷款的常规业务获取稳定且巨大的收益。而放开利率市场化后，由于长期的利率压制，现有利率水平不能很好的反映资金的实际价格，市场化的利率水平必然会升高。另一方面，商业银行在存放贷款的利率上有了一定的自主决策权，意味着商业银行间的竞争点将落在存贷款利率上，银行间为了争夺优质客户，短期内无疑会通过提高存款利率等价格手段增强自身的竞争力，以争夺市场。商业银行间的相互竞争使得原本稳定且较大的存贷利差收窄，严重降低了银行的盈利能力。2014年11月21日央行宣布下调基准利率的同时将存款利率上浮上限从1.1倍提高至1.2倍，各银行纷纷上浮了各自的存款利率，以浙商银行、绍兴银行为代表的部分银行更是将五年期定存利率上浮到顶，达到5.4%。2.逆向选择风险。受利率市场化影响，市场上的融资成本将会上升。尽管由于商业银行间的价格竞争，贷款利率上升幅度将略小于存款利率涨幅，但对于企业而言，其向银行融资的成本较原来仍有较大的提高。在我国商业银行定价能力尚不成熟的情况下，银行难以针对不同企业给出合理的贷款利率。对拥有完善的经营模式和稳定营业收入的低风险企业而言，过高的银行融资成本促使其转向通过其他融资成本更低的方式取得资金，而风险较高且经营不佳的企业难以通过其他渠道筹集资金或筹资成本更高，所以只能继续向商业银行寻求贷款。同样，当获得银行贷款的成本更高，贷款单位必然会寻求高风险的项目进行投资以求得高回报率，而当贷款对象逐步被高风险企业取代，商业银行的不良贷款率升高，银行只能通过提高贷款利率的方式进行弥补，这又进一步使优质企业转寻其他融资方式，恶化了商业银行的贷款质量，产生更多的问题贷款。3.储蓄分流风险。利率市场化后，市场利率变动势必带动其他投资产品的收益变动。当其他信用工具的收益相对银行存款利率更2015年第4期中旬刊（总第585期）时代金融TimesFinanceNO.4，2015（CumulativetyNO.585）高时，银行的存款很容易被分流至银行外，增大了银行吸收存款的难度和不足，或是通过其他途径再回流至银行，提高了银行吸储的成本。以互联网理财产品的代表余额宝为例，截止2014年9月底，在4%左右的利率水平下，这款投资于货币基金的产品规模已经达到人民币5349亿。尽管对于银行而言余额宝的规模不算惊人，却也给银行敲响了警钟。随着各种收益高于银行货期存款利率的理财产品出现，商业银行无疑面临着更为严峻的挑战。
（二）商业银行恒久性风险恒久性风险即为利率风险，是指由于市场利率变动的不确定性，导致利率产生不利变动时银行的净利差收入降低的风险。我国商业银行存在较为严重的存贷款期限失衡问题，因而随着利率市场化的推进，利率风险将逐渐成为商业银行面临四类基本风险中最主要的风险。1.重新定价风险。重新定价风险产生于银行资产、负债和表外头寸到期日的不同及重新定价的时间不同。我国商业银行进行存放贷业务时，往往通过将短期储蓄存款用于长期固定利率贷款的发放的形式赚取利差。由于长期贷款的利率要高于短期利率，银行能够获得相对稳健的利息收入。利率市场化放开以后，短期利率有明显的提升，银行的融资成本增加，而在长期贷款业务上银行的收益并没有相应的提高，导致了银行盈利能力的降低。商业银行由于利率敏感性资产和利率敏感性负债规模的不平衡，产生利率敏感性缺口，则当利率出现不利波动时，银行的净利差就会随之减少，对银行的收益产生消极影响。2.收益曲线风险。收益曲线风险是由于收益曲线斜率的变化导致期限不同的两种债券的收益率之间差幅发生变化而产生的风险。商业银行在进行资产业务时，通常会购入一定规模的国债以保证稳定的收益率和较低的风险性。然而随着利率市场化的放开，市场利率升高，长期债券的价格下跌，商业银行所持有的国债难以达到预期利润。另一方面，市场利率的升高也抵消了债券收益的优势，阻塞了商业银行对国债的投资渠道。另一方面，尽管货币市场的短期利率一般总是低于长期利率，受货币政策的影响，货币市场上也可能出现利率倒挂，即短期利率高于长期利率的情况。如2013年6月，受央行货币政策的影响，我国银行间同业拆借利率飙涨至13.5%左右。此时，商业银行的利差收益大幅减少乃至成为负值，短期负债比重较大的银行面临明显的收益曲线风险。3.选择权风险。选择权风险源于银行所经营的资产与负债业务具有期权性质。我国的银行业以客户自愿为原则，允许客户提前取出存款或偿还贷款。因此相较于银行，客户有着更大的主动权。当贷款利率降低时，客户往往会选择提前偿还贷款，而当存款利率上涨，储户也可以选择提前将定期存款提出重新存入银行，尽管客户的这种选择需要付出一定的代价，当利率变化明显时，客户总是会选择提前结束存贷关系，即客户可视为掌握选择权的理性人，做出的选择必然是符合自身利益的，与此同时，银行的利益将受到损害。利率市场化放开后，利率浮动很大程度上取决于市场，而不受银行控制，利率变动会更为频繁和明显，客户在存贷业务中的主动地位使得银行很难准确控制资产的收益和负债的成本，商业银行的选择权风险大大增加。
二、对策建议
利率市场化打破了商业银行通过存贷差稳定获利的盈利模式，直接影响了银行的盈利水平。商业银行面对全新的经营环境和盈利模式，必须采取相关措施。
（一）强化利率风险控制短期内，商业银行难以迅速找到能够弥补存贷利差收入收缩的盈利业务。银行应当关注利率风险，通过建立内控机制、提高利率预测水平、差别定价等手段加强对利率风险的控制能力。1.提高利率预测水平。利率的频繁变动使得商业银行在经营资产负债业务时很难调整恰当的资产负债比例，资产和负债的规模和周期搭配不能达到最优。商业银行应当时刻监测利率的变动方向、波动幅度和周期拐点，并以市场供需形势为基础，根据宏观经济状况和国家的货币政策对利率进行走势判断，做好利率的预测工作。通过对利率区间的预估来调节适当的资产负债规模和比例，优化资产负债结构。2.完善利率内控机制。巴塞尔委员会在《利率风险管理原则》中提出了商业银行应当遵守的四点利率管理原则。在利率市场化的大环境下，商业银行需要严格遵照四点原则，妥善监控利率风险；不断强化和完善内部制度，做到外部审计的独立；执行恰当的利率风险管理程序；健全科学的风险计量和监测系统。完善利率内控机制，有利于商业银行对利率风险有客观全面的把握，有能力规避或淡化潜在的利率风险，降低银行可能因利率意外变动而面对的计划外风险。3.增强差别定价能力。银行在调整存贷款等传统业务定价时，要加强对不同顾客区别定价的能力。银行需要充分了解客户的经济实力和资金去向，综合客户的信用等级、还款能力和贷款的金额、期限等因素给出合理的报价。例如，对于国企、资金较为雄厚，有稳定盈利模式和良好商业运作机制的大中型企业，可以给予相对优惠的利率，既利用了利率市场化进程中银行在利率制定上获得的自由，增强了自身的竞争力，又能够尝试与优质客户建立起稳定的业务合作关系，有助于银行的长期发展。而对于存在风险较大的企业，银行应当在充分了解企业贷款用途和企业前景，确认风险相对可控的情况下，适当调高贷款利率，使银行预期取得的收益能够与其承担的风险相互匹配。
（二）寻求多种渠道避险除了应对利率风险以外，商业银行也可以向国外银行学习经验，通过发展中间业务、投资金融衍生品，参与存款保险制度等多种渠道弱化利率市场化中利率风险给银行盈利能力带来的不利影响。1.开展金融创新业务。金融市场的价格波动会随着利率市场化的进一步放开而日趋激烈，针对利率的波动可能带来的损失，商业银行可以尝试推出金融创新产品，通过利率互换、货币互换等方式对冲利率风险，也可以将资金投入期权、期指交易中以达到避险保值的目的。以利率互换为例，交易双方根据约定数量的同种货币名义本金交换利息额，并不发生本金的交换，通过这种方式，银行能够在不改变资产和负债基本结构表的前提下，达到分散风险、降低融资成本的目的。2.发展传统中间业务。面对存贷利差持续压缩的市场，中间业务的展开能够为商业银行提供其他业务收入，从一定程度上弥补存贷业务盈利能力的下滑。且由于传统中间业务中，商业银行利用自身在信息、技术等方面的优势为客户提供金融服务并收取佣金，并不需要动用自身资金，避免了风险的承担，为商业银行提供了低成本的稳定收入来源。我国商业银行中间业务目前仍然处于规模小、贡献低的状态，尚有很大的成长空间，通过建立以市场为导向的营销机制，提高中间业务的综合技术，重点培养优质客户，参照国外商业银行经营中间业务的收入占比，中间业务能够有效降低银行对存贷款业务的依赖程度。3.反映存款保险制度诉求。存款保险制度是指存款性金融机构集中向某一保险机构按相应比例缴纳存款准备金，并在发生经营危机时得到保险机构的资金支持。作为中国已全面展开的金融改革的重要环节，存款保险制度是商业银行应对风险的最后手段。2014年11月30日，《存款保险条例（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。在利率市场化浪潮中商业银行面临经营危机的可能性大大提高了，商业银行应当结合自身实际情况，对存款保险制度的建立表达自身诉求。
三、结论
利率市场化进程中，我国商业银行不可避免地要面对随之而来的阶段性风险和恒久性风险，银行因获得了利率的定价自由，产生了新的同业竞争点。银行间的竞争变得更加激烈，利差减少压缩了银行的盈利空间；利率变动的频繁，给商业银行的资产负债管理带2015年第4期中旬刊（总第585期）时代Times来了更大的困难。要妥善处理这些风险，商业银行既需要通过提高利率预测水平，完善利率内控机制，增强差别定价的能力来强化对利率风险的控制，又要开展金融创新业务，发展中间业务，积极寻求多种渠道的避险方式。通过以上途径，商业银行能够在保证良好收益的情况下对风险有足够的控制和承担能力，从而谋求新环境下的稳定健康发展。
作者：陈厚铭 单位：苏州大学东吴商学院
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