婚前买房婚后办房产证 百分之九十的人不知的房产分配学问，下面是乐居网给大家的分享，一起来看看。
婚前首付婚后贷款买房
婚前、婚后买房房产所属问题一直都是人们关注的焦点，这不，有位网友A最近遇到了点问题咨询：婚前自己交的首付、签合同贷款，婚后才取得房产证，这样离婚时房子是个人财产还是夫妻共同财产?网友A的这个问题，实际上是房产证的取得时间对离婚房产分割的影响，说白了就是婚前婚后房产划分的标准。小编来给大家说说这离婚房产分配的大学问。婚前婚后买房取得房产证的几种情况
1.婚前一方支付首付，婚后取得房产证
先来说说网友A的情况：婚前自己按揭贷款买了一套房子，婚后自己还款，房产证是在结婚后才取得的，产权证上只有A的名字。
分析：网友A在结婚前已经签订购房合同，表示买卖双方的交易已经基本达成，婚后取得产权证只是对产权的自然移交，并不影响房子的归属。只是在领取结婚证后，A用于偿还贷款的部分属于夫妻共同财产，A的配偶可以要求分割还贷部分。
在这里给大家普及一下什么是夫妻共同财产
夫妻共同财产具体主要指：夫妻关系存续期间一方或双方的各项合法收入以及由该收入转化而成的各项财产和财产性权利。夫妻关系存续期间自结婚登记之日起至离婚登记或离婚判决生效。具体的应包括：
(一)夫妻双方各自的工资、奖金;
(二)生产、经营性的收益;
(三)知识产权的收益：是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益;
(四)继承或接受赠予所得的财产;
(五)军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值的所得额;
(六)一方以个人财产投资取得的收益;
(七)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;
(八)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费
因此网友A在婚姻存续期间的工资奖金等收入都属于夫妻共同财产。
2.婚前一方支付全部房款，婚前取得房产证
网友B结婚前全款买了一套房子，婚前就取得了房产证，产权证上只有B一人的名字。
分析：这种情况相对简单些，B用自己的婚前个人财产购买房产并获得房屋的所有权，已经完成房屋价值和产权的交割，即使离婚，对方也没有资格申请分割房产。
3.婚后双方共同出资购房，离婚时还未取得房产证
网友C在结婚后跟妻子共同出资购买房产，但是离婚时还没有拿到房产证。
分析:如果网友c在还没有付清全部房款下离婚，根据《婚姻法解释(二) 》第 21条处理，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。也就是说在没有获得产权证的情况下，法院还不能判决房子产权归谁，只能根据当事人协商或实际情况判给使用权。在取得房屋所有权后，有争议的可以向法院起诉。房产证加名后不一定能分到一半房产
在这需要提醒一下大家，对于婚前一方购买的房产，婚后加上另一方的名字就可以享有一半房产了。实际上虽然确定加名字的肯定有房产份额，但不一定是二分之一，婚前婚后房产认定、离婚房产分配比例都是由一定实际因素决定的。婚前婚后房产认定标准和法院判决原则
婚前婚后房产的认定和分配比例，主要根据购房交易时间、结婚登记时间的先后顺序、出资情况、产权登记情况等综合因素判定。在实际处理离婚房产纠纷案件时，法院会以夫妻双方的协商结果为准，协商不成的才会根据以上因素判决房子归属。
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新婚姻法男方首付共同还贷
离婚案件中常见的一种类型是，婚前一方付首付，通过按揭贷款买房，婚后继续还贷款，这种情况下离婚时如何进行房产分割？
最高人民法院《婚姻法司法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
一、法理研究：
婚前首付婚后还贷的房子，实际上可以分成两部分：一部分是一方婚前首付以及独自偿还贷款，因为发生在婚前，因此属于婚前个人财产；另一部分是婚后还贷部分，发生在婚后，我国实行的是法定夫妻共同财产制，婚后无论是哪一方实际还贷，都视为是夫妻共同还贷，因此这一部分理应视为共同财产来进行分割。
婚后未购房的一方以还贷款的方式参与了房产的投资，无论从婚姻法角度，还是物权法角度，都应当享有一定比例的房屋产权。
根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有，婚后还贷部分当然是共同共有，婚前首付部分是个人财产，在离婚房产分割时按照夫妻双方的出资比例进行分割，即按份共有来分割，既照顾到未购房一方共同还贷的投入，又不会损害婚前购房一方的利益，这就是司法解释三第10条的法理依据。
举例说明，假设男方婚前购房房产，男方首付30万元并支付贷款及利息30万元，后与女方结婚，婚内还贷款及利息20万元，离婚时房产升值到200万元，尚有20万元贷款及利息未偿还。
那么在离婚诉讼时，法官应将该房产判归男方所有，剩余贷款由男方继续偿还，但是男方应向女方支付补偿金，计算方法如下：
1、购买房产总成本（注意：并非当时的购买价，应包括贷款利息部分）=30+30+20+20=100万元。
2、婚后共同还贷20万元，无论谁实际支付，都视为夫妻共同支付，即一方支付10万元。
3、男方支付=30+30+10+20=90万元，其中20万元是尚未支付的部分，法院判决房子归男方所有，剩余贷款由男方实际支付。
4、女方支付=10万元。
5、因此，男方投资比例为90/100=90%，女方投资比例为10%。
6、离婚时房产价值为200万元，女方应获得20万元的补偿。
女方实际支出的还贷款是10万元，获得的补偿却是20万元，多出的10万元就是房产增值部分的收益。
二、判例研究：
《马璟与马刚离婚纠纷再审民事判决书》新疆维吾尔自治区高级人民法院
根据案件事实，争议房屋总价为147142元，其中马某乙婚前首付38142元，婚后还贷及利息共计138943.19元（包含一次性还贷78909.15元），实际总房款合计177085.19元，经原审法院委托鉴定机构对房屋市场价值进行评估结论为330909元，故，房屋增值部分为153823.81元（330909元－177085.19元），婚后还贷占实际总房款的比例为78%（138943.19元÷177085.19元），则因婚后还贷供分割之房屋增值部分为78%×153823.81元=119982.57元。
原审法院判决该房产归马某乙所有，马某乙向马某甲支付71477元补偿款（考虑到马某乙在婚姻中的过错，法院酌定马某甲分得60%，马某乙分得40%）。再审法院维持此项判决。
该判例中，马某乙首付，婚后共同还贷，法院考虑到马某乙在婚姻中的过错，直接在房产升值部分给予马某甲多分。
如果按照本文前面讲的办法计算，不考虑婚姻过错，两人平分
马某乙支付=38142+138943.19*50%=107.613.6元，占总成本比例为60.77%
马某甲支付=138943.19*50%=69471.6元，占总成本比例为39.23%
马某甲获得补偿款=39.23%*330909=129815.6元
可见，即使法院照顾无过错方，在房产升值款部分予以多分（7万多元），仍不及按照本文讲述的方法按照双方投资比例在现房价基础上均分的款项12.9万元多。那么问题出在哪里？
原来本案中一次性还贷78909.15元部分，是马某乙向第三人借款，法院认定为马某乙个人债务，不是夫妻共同债务，因此法院没有判决马某甲对这7万多元债务承担偿还责任，也未对婚后还贷部分进行分割。但是笔者认为，婚后还贷中138943.19-78909.15=60034元，是马某乙用现金和公积金偿还的，应当认定为夫妻共同财产偿还，6万元这一部分也应当分割，对马某甲进行补偿。
法院判决并没有什么问题，但存在一定的优化空间，能否为马某甲争取到这部分的补偿，需要代理律师的努力。华律。
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