信托行业中房地产信托项目的“四三二”指什么？，下面是云享说法给大家的分享，一起来看看。
房地产贷款四三二
信托行业中，房地产开发企业向信托公司申请房地产项目融资，需满足“四三二”条件，那么“四三二”具体指什么呢？
根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》[银监办发（2010）54号，以下简称“54号文”]第三条，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。信托公司在向房地产开发企业发放贷款前应按照54号文的规定对房地产开发企业和房地产项目进行审查。
01、“四”指的是房地产项目的“四证”
“四证”具体指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。信托公司在向房企发放信托贷款或审批融资前，应审核拟申请贷款的房地产开发项目已取得前述四个证照，信托公司不得向未完整取得四证的房地产项目发放信托贷款。
02、“三”指房地产项目的项目资本金比例达到国家最低要求
根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号），申请信托公司贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%，而后，根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），保障性住房和普通商品住房项目为20%。但根据当前部分信托公司的内部风控标准，筛选项目时仍要求房地产开发项目满足至少25%以上的项目资本金比例。项目资本金投入通常为项目公司或其股东支付的土地出让金、工程款、建筑材料采购等。
同时，根据《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发[2009]84号），“一、信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明，必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定。”通常，房地产项目公司在设立及运营过程中，其资金来源主要为股东实缴出资、股东借款、金融机构借款等，据此，在审查房地产项目资本金投入比例时，需严格核查其自有资金是否为股东借款或金融借款等债务性资金，如为股东借款，应根据“84号文”的规定要求要求股东出具在项目公司偿还完毕贷款前放弃对该借款的优先受偿权；如为金融机构债务性资金等，应从项目资本金中剔除后再核算资本金比例。
03、“二”指二级资质
根据54号文，信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“开发商或其控股股东具备二级资质”。此处开发商一般即信托贷款的融资人/借款人，也称项目公司；关于控股股东，根据我国《公司法》第十三章第二百一十六条的定义，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。
实践操作中，通常有些房地产开发项目的项目公司或其控股股东并不具有二级资质，但项目公司的全资持股股东的控股集团公司一般具有一级或二级资质，此种情况是否符合“54号文”的二级资质要求？虽监管机关并未出具明确文件规定，但根据部分信托公司向监管机关的项目报备情况反馈，有些地方监管机关默许此种情况也符合二级资质的要求。
此外，虽房地产开发项目的项目公司及其控股股东不具有二级资质，但项目公司的非控股股东具有二级资质，对于此种情况，实践操作中，融资方往往通过修改项目公司或其股东的公司章程中股东会的表决权，或者变更项目公司或项目公司控股股东的股权结构，使具有二级资质的股东符合《公司法》第二百一十六条规定的“依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东”的控股股东的定义，从而符合“54号文”规定二级资质的要求。
异地房地产开发贷款备案
4月1日（本周六）起，一批影响你我生活的新规将正式施行。黄河保护法守护母亲河，出生医学证明更新，全国66个站直达香港，新版《江苏省公墓管理办法》实施……一起来了解→
十三届全国人大常委会第三十七次会议表决通过黄河保护法。该法律从2023年4月1日起施行，为在法治轨道上推进黄河流域生态保护和高质量发展提供有力保障。
黄河保护法包括总则、规划与管控、生态保护与修复、水资源节约集约利用、水沙调控与防洪安全、污染防治、促进高质量发展、黄河文化保护传承弘扬、保障与监督、法律责任和附则11章，共122条。
4月1日起，我国将启用第七版出生医学证明。第六版出生医学证明签发日期截至今年3月31日。
第七版出生医学证明将第六版出生医学证明的正页、副页和存根三联右下方的“出生医学证明编号”表示形式予以改变，由“1位字母9位数字”变更为“1位字母9位数字条形码”，并将此区域底色由绿色改为黄色。
国家语委根据《普通话水平测试管理规定》（教育部令第51号），修订印发了《普通话水平测试规程》，将于4月1日起正式施行。
《规程》明确测试组织实施要求，进一步体现科学性、规范性。明确全国和省域内测试工作组织实施、质量监管主体，要求省级测试机构提前公布测试站点测试计划安排；明确测试站点设立原则和备案要求，规定不得在社会培训机构、中介机构或其他营利性机构或组织设立站点；明确考场设置的人员配备、考场布局和测试方式，取消备测室和备测时间。
4月1日起，铁路部门将逐步增开广深港高铁香港西九龙站与广东省内跨境高铁列车40列、与广东省外的长途跨境高铁列车22列，届时广深港高铁每日跨境高铁列车开行数量由目前的102列增至164列，66个站直通香港西九龙站。
根据《关于增加海南离岛免税购物“担保即提”和“即购即提”提货方式的公告》，从4月1日起新增“担保即提”和“即购即提”两种提货方式。离岛旅客凭有效身份证件或旅行证件和离岛信息在海南离岛免税商店购买免税品时，可对单价超过5万元的免税品选择“担保即提”提货方式，可对单价不超过2万元且在清单内的免税品选择“即购即提”提货方式。
4月1日起，我国将施行最新版的《生活饮用水卫生标准》，新标准检测指标从旧标准的106项调整为97项，同时调整8项指标的数据限值。与旧版标准比较，新国标更加关注水质安全，调整了指标限值；关注风险变化，强化对新污染物的关注，精准管控水质；关注用水口感，新增感官指标，有利于提升用水口感和舒适度。
为了加强公墓管理，深化殡葬改革，传承中华文明，促进人与自然和谐共生，新版《江苏省公墓管理办法》将于4月1日起实施。新版《江苏省公墓管理办法》共25条，涉及省内公墓的规划建设、经营服务、监督管理以及相关活动。其中规定，独立墓位占地面积不超过0.5平方米，合葬墓位占地面积不超过0.8平方米。公益性公墓应当使用卧式墓碑。新建公墓生态安葬区域占公墓建设用地面积不低于30%。详情☞4月1日起施行！事关你的“身后事”
新修订的《江苏省行政执法监督办法》在监督体制、监督范围、监督内容、监督方式、监督程序等方面作出新规定，并将于今年4月1日起施行。
《办法》准确界定行政执法的范围，将行政许可、行政处罚、行政强制、行政给付、行政征收征用、行政确认、行政检查等纳入到行政执法的范围。进一步明确了行政执法监督的内容，比如行政执法主体、执法权限、执法程序的合法性；行政执法职责的履行情况；行政裁量权基准制度落实情况；行政执法公示、全过程记录、重大行政执法决定法制审核等制度落实情况；行政执法责任制落实情况；行政执法队伍建设情况；法律、法规、规章规定的其他监督事项。
新修订的《江苏省农村土地经营权流转管理办法》已于2023年1月27日经省人民政府第1次常务会议讨论通过，将于4月1日起施行。
《办法》共有24条，包括工商资本流转土地审查审核、委托流转及流转合同管理、农村产权流转交易市场建设等相关内容。《办法》明确了土地经营权流转要确保农地农用，优先用于粮食生产，规定了工商企业等社会资本流转土地审查、审核的一般程序，引导其规范流转经营权，同时要求县级以上地方人民政府加强农村产权流转交易市场建设，委托集体经济组织统一流转及未承包到户集体土地等集体资源流转应当在农村产权流转交易市场进行。
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4月1日起，徐州和南京的异地就医免备案互通将正式执行。此前，徐州市在2022年11月已实现了和安徽蚌埠跨省免备案。详情☞4月1日起，徐州⇆南京异地就医双向免备案！
4月1日起，河北将部分医疗服务项目和医用耗材纳入河北省基本医疗保险和工伤保险支付范围。“局部断层调强放疗”等16个医技诊疗类医疗服务项目纳入支付范围，按照乙类管理，并对部分项目实行限价管理。“中医定向透药疗法”等24个中医及民族医诊疗类医疗服务项目纳入支付范围，按照甲类管理。“预充式导管冲洗器”等37种耗材纳入支付范围，按照乙类管理。
自2023年4月1日起，上海全天禁止国三柴油货运机动车辆在上海市辖区内的所有道路上行驶。
自2024年7月1日起，上海全天禁止国三柴油客运机动车辆在上海市S20外环高速以内的道路上（不含S20外环高速以及S20外环高速高架段投影下的地面道路）行驶。
安徽省将统一启动新一轮“惠民菜篮子”。统一销售时间为4月1日至7日，参加平价惠民销售的商场超市及其社区门店预计570家左右，惠民销售品种不少于20个。其中，蔬菜品种不少于15个，销售价格将低于同类商品市场价15%以上；猪肉等其他农副产品不少于5个，销售价格低于同类商品市场价5%以上。各地还将积极引导地产菜产需对接，推动“一元菜”等低价菜销售。
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