公证赠与房屋，但没有办理过户登记，赠与有没有效？房子归谁？，下面是方达律师给大家的分享，一起来看看。
贷款 房子 赠与公证
当事人：方律师您好，之前一直关注您，很专业的，刚好我家最近遇到个问题想问问您的意见。
方律师：好的谢谢，请问大概是哪方面的问题呢？
当事人：就是关于房子公证赠与这方面的。因为我父亲之前有写过一份赠与合同，说是要把他名下那套黄浦的房子赠给我弟弟，当时也做了公证，但是后面没办过户就去世了。现在我弟弟要我们配合他去办理过户手续，我现在就想问下，我们有没有这个义务去配合他，不配合行不行？
方律师：好的，那么请问您父亲这份赠与合同大概是哪年写的？或者说是哪年公证的？这个你还有没有印象？
当事人：1997年写的赠与合同，办公证也是在那一年，因为办完公证没多久我父亲就去世了。公证的内容不长，好像只有两条，一个是说我父亲他自愿把黄浦这套房子无偿赠与给我弟弟，另一条是说本赠与在受赠人接受并办理了房地产过户登记手续后成立。
方律师：好的，那我了解了。是这样的我稍微解释一下，因为在90年代的时候，很多居民可能认为办房屋赠与只需要做过公证就行，不用办过户手续，所以当时一部分公证处的实际做法就是要求在赠与合同上加上这么一条，目的主要也是为了提醒双方要及时办过户。但是听您前面说的，您父亲去世之前是没有去办过户手续的，对吧？
当事人：对的，我父亲当年就去世了，没办过户。
方律师：现在这套房子的产权证在哪里？是谁在实际住的？
当事人：房子之前一直是我弟弟和父亲一起住，父亲去世之后就是我弟弟自己在住，产权证应该也在弟弟那，我们是没见过的。
方律师：嗯，首先，从赠与合同本身来看，我认为它是没有成立的。因为法律上在处理合同法律纠纷的时候，有一个基本的原则就是“有约定从约定，无约定从法定”。当然了，前提是约定必须合法的，违法的不行。按您前面说，赠与合同里面明确约定“本赠与在受赠人接受赠与并办理了房地产过户登记手续后成立”。从这里可以看出来，赠与的成立是有前提条件的，条件之一是受赠人也就是你弟弟接受赠与；条件之二就是要办理过户登记手续。只有同时满足这两个条件，赠与合同才成立。但是按您所说，您父亲去世之前没有办理过户，那么第二个条件就是不符合的，所以这份赠与合同其实是没有成立的。从这一点上来看，你弟弟想要基于一份没有成立的赠与合同要求把房子过户到自己名下，是没有法律依据的。
但是，还是那句话，有原则就可能有例外，因为之前上海高院包括最近虹口法院都有类似的判决，按照这些判决案例，可以看出法院的裁判思路其实是不太一样的。如果按照法院的观点，这份赠与合同是在1997年签订并且公证的，当时合同法还没有颁布，所以要按照当时最高院《民通意见》的规定，规定的全名叫做《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》（试行），其中第128条是这么说的“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”所以按照后半句，就算没有办理过户，但是只要受赠人拿到了产权证书，再加上实际占有使用赠与房屋的，赠与也可以成立。那么，结论就出来了，假如第一你弟弟手里有房子的房产证，第二他一直实际住在里面，就算赠与没有过户，赠与也可能有效，有权要求你们配合办理过户登记手续。
当事人：但是按您前面分析的，没办过户这个赠与合同不是没成立吗？
方律师：这就是我下面想要重点说明的，因为从我个人角度出发，我认为上面法院的裁判思路是有待商榷的。一方面，按照1992年司法部颁布的《赠与公证细则》第七条规定，赠与公证应当办理过户手续，否则，赠与无效；因此，当事人去公证处在办理赠与公证的时候，应当适用该规定，没有过户则赠与无效；另一方面是民通意见的128条规定适用的前提我认为应当是赠与合同成立后，但没有完成过户的情形。如果在赠与合同都没成立的情况下，法律上合同没有效力，后续评价赠与是否有效的基础都不存在，如何能认定赠与有效？打个不恰当的比喻，就像房子没有地基，却强行认为房子已经有框架，房子造好了？当然，法院的判决还是予以尊重，毕竟没有推翻之前，判决都是有法律效力的。
当事人：好的，那我了解了，谢谢方律师。
方律师：不客气，希望能帮到您。本期就先和大家分享到这里，如果对你有帮助记得长按点赞键强烈推荐，有其他法律问题也可以私信联系我或者百度搜索方达律师，直接获取我的联系方式，关注方律师，动迁不迷路，谢谢大家再见。
不需公证如何继承房产
老人的房产过尸给子女有3种选择,费用却大不同!应提前知晓:
随着房价越来越高,房子也越来越值钱,很多家庭大部分财产都在房子上了。房子因为价值高,所以老人的房子往往都会过户给子女,可以选择生前过户,也可选择身后过户,一共有3种过户方式,但是3种过户方式差距却很大,我们应该提前知晓这3种过户,否则很有可能在面临这种情况时,不知道如何选择。
父母的房产过户给子女的3种方式分别为继承过户、赠与过户和正常的买卖过户。
1、继承过户
继承过户也就是父母已经过世了,继承人应去公证处办理继承公证书,办理继承公证书需拿着死亡证明书、合法继承人证明、遗嘱,如果有继承人放弃继承权,那么还应当出具放弃财产继承权的证明。继承过户是不需要缴纳税费的,只需要缴纳80元的登记费,如果有共有产权人,那么增加一本产权证多10元,还需要交一本5元的印花税,继承公证的费用则按照当地的公证处的收费标准缴纳了,一般是根据房屋的评估价值的比例收取。
2、赠予过户
如果父母在生前就将房子赠与给子女,需要去公证处办理赠与公证,赠与公证的收费标准一般是按照房子评估价值的比例收取,收费高的达到估价值的2%,所以赠与公证费用并不便宜。除了赠予公正的费用，房子在过户时还应交3%的契税、80元的登记费用、一本5元的印花税。
3、买卖过户
买卖过户也就是平时最常见的过户方式,按照政策缴纳相关的税费,只是不存在真正的资金交易。买房过户很多人认为税费高,所以在过户时根本没考虑买卖过户,其实如果房子已经满两年,买卖过户的税费是很低的。如果过户的房子已经满了2年,那么只需要交1%3%的契税、1%的个税、80元的登记费用、一本5元的印花税。
注意事项:以上只是说了办理过户时的费用,如果房子以后涉及到再次交易,那么3种方式就差很大了。继承和赠与的房屋再次交易时需要缴纳差额20%的个税,比如接受继承和赠与时房产价值为100万,再次卖出时已经涨到了200万,那么需要交100万20%的个税,也就是20万,也有不用交的情况,需要此房是产权人家庭唯一住房且已经满五年的时间,也就是我们常说的满五唯一,但是这样的情况是很少的。如果是买卖过户的房子则不用担心差额个税,仍然按照普通的税率交就行了。
综上所述,赠与房产是很不划算的,不仅赠与的时候要交不少费用,再次交易还需要交更多的费用;继承房产在继承时费用最少,但是应考虑以后再次交易的情况;买卖过户其实算下来是最划算的,只要过户的房子已经满两年,交的费用也是很少的
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