提前还贷成热潮：理财收益跑不赢房贷利率，“借钱买房”故事不再，下面是潇湘晨报给大家的分享，一起来看看。
商业银行贷款利率2015
去年下半年以来，部分个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款。特别是岁末年初之际，国内多地居民住房贷款提前还款显著增多，渐成“提前还款潮”。同时，据多家媒体报道，居民在提前还贷时遇到了排队时间长、申请门槛高等问题。申请提前还贷为何成为“热潮”？银行为何提高提前还贷门槛、扎堆提前还款又有何影响?
居民为何想提前还房贷?
早些年，无论是媒体还是社交平台上都有不少“借钱买房”的故事居多，居民现在为何想要提前还房贷?
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
2022年LPR(贷款市场报价利率)已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
截至今年2月1日，首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。
有媒体提到，受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差，甚至跑不赢房贷利率。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。
央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。记者从人民银行深圳市中心支行了解到，2022年全年，深圳市人民币存款增加11273.38 亿元，同比多增918.68亿元。其中，住户存款增加4077.66亿元。
想“提前还贷”得等多久?
2023年春节后，深圳多家国有大行App的线上提前还房贷的通道已经关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请。某大行客户经理坦言，这个变化是从去年第四季度开始的，客户需要到网点人工提交申请。深圳某大行的贷款经理表示，客户提交申请表后，正常情况下，需要等待3～4个月以上。如果个人还贷的金额较少，速度也可能快一些。另一家大行则表示，现在申请，预计一季度内能完成提前还贷。有的银行表示，目前新申请提前还款客户需等待7个月左右，相当于下半年才能还贷。
此前，据媒体报道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年终奖后第一件事就是预约提前还部分房贷，没想到今年提前还房贷的人这么多，手机银行App却直接关闭了这个功能，最后只能去银行线下网点预约办理，并且每日限制办理名额。一顿折腾还是要排队等到3月份之后，此外还要支付一笔违约金。
银行为何提高“提前还贷”门槛?
据媒体报道，银行的收入主要来自利息，以农业银行为例，利息收入占营收比重达到75%以上。而利息收入中，很大一部分来自房贷业务。数据显示，去年我国商品房销售面积和销售额分别下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年国内商品房销售额13.3万亿元，按年减少4.9万亿元。截至2022年9月30日，农行利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期，增幅达到9.24%。2022年的增速不到两年前的一半。
据媒体报道，在扎堆提前还款的背景下，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。
官媒提醒：贷款利率还有下行可能，提前还贷需慎重
行内人士称，“个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博认为，银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。
2月1日，《经济日报》发文，部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好服务社会。2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。
温馨提醒
这些情况提前还款不划算
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
来源：华商网
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各大银行贷款利率
房贷利率又可以降了？
6月13日，央行进行20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，较上一交易日中标利率下降10个基点，为去年8月中旬以来首次下调。
二季度经济恢复偏弱
从背景来看，二季度以来宏观经济修复的力度偏弱，5月新订单显著弱于已有订单，反映需求走弱，总需求不足依然是经济运行面临的突出矛盾，经济恢复亟需“稳内需”。同时，CPI增速持续偏低，其中1-5月CPI累计同比增幅仅为0.8%。扣除波动较大的食品和能源价格后，更能体现整体物价水平的核心CPI累计同比增幅为0.7%，明显低于3.0%左右的温和水平。这为适度下调政策利率提供了空间。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，二季度以来经济修复力度稳中偏弱，楼市也再现低迷，需要稳增长政策适时发力。政策利率下调叠加近期银行存款利率调降，将有效带动企业和居民实际贷款利率下行，进而刺激信贷需求，推动消费和投资提速。
“更为重要的是，本次政策利率下调，释放了明确的稳增长信号，将有效提振消费和投资信心，推动房地产行业尽快实现软着陆。”王青表示。
“4月份以来，多项宏观数据显示国内经济复苏节奏偏慢，外需前景不确定性较大等因素仍然存在，宏观政策有必要微调，以确保经济运行在稳步复苏轨道。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，公开市场7天期逆回购利率下降，意味着商业银行向央行融入的短期资金成本下降，有助于降低银行整体负债成本，并向实体部门贷款成本正向传导。
从银行流动性状况来看，截至6月12日，DR007（银行间市场7天回购利率）利率报1.806%，7天移动均值与7天逆回购利率的差值连续26个交易日为负。中泰证券研究所政策组负责人杨畅认为，这反映了市场对资金需求并不强烈，在此背景下，下调逆回购利率，收窄逆回购利率与DR007利率之间的差值，意图或在反映市场真实资金状况，或也表明了对经济偏弱态势的确认。
由于MLF（中期借贷便利）利率与逆回购利率的差值基本维持在75个BP（基点），市场预期MLF下调的可能性加大，而MLF利率是LPR（贷款市场报价利率）的风向标，因此近期LPR也存在下降的可能性。
房贷利率是否会下调
从历次调整来看，如果MLF利率下调，那么LPR利率也会随之下调。市场预计，连续9个月“按兵不动”的LPR有望在本月下降，幅度在5到10个基点。
具体来看，本周四（6月15日）将有2000亿元中期借贷便利（MLF）到期，下周二（6月20日）将公布新一期LPR报价，而二者此前均已连续9个月保持不变。根据人民银行数据，5月份，MLF的操作利率为2.75%；1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
“7天期逆回购利率下调传递出政策利率有松动迹象。”招联金融首席研究员董希淼表示，如果6月15日MLF中标利率继续下降，将有助于进一步降低银行资金成本。叠加2022年9月以来存款利率多轮下调、银行负债成本有所下降，本月贷款市场报价利率（LPR）有望结束连续9个月的“按兵不动”，下降5到10个基点。
植信投资研究院高级研究员王运金也提出，央行或大概率会对本月到期的MLF进行等额或小幅超额续做，同时将利率相应调降约10BP，推动短期与中长期利率同步下行，支持商业银行小幅下调LPR，继续推动社会融资成本下行，加快需求恢复节奏，稳住经济增长预期。而下半年需求恢复若仍偏弱，央行可能还会考虑小幅降准。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，此类操作也进一步说明，后续或引导房贷利率进一步下调。尤其是结合近期房地产市场交易行情表现不佳，所以利率下调的可能性增大。无论是目前房贷利率为4.0%左右的城市，还是一些已降至3.8%的城市，或都有进一步下调的可能，其对于购房市场降低贷款成本具有积极作用。
本文源自国际金融报
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